) § 151 lg-ga 1 ja korteriomandiseaduse (KOS) § 2 lg-ga 2. Hoone katus teenib kõiki korteriomandeid ning on kinnisasja mõtteline osa. Seega on katuse korrashoid ja remont kõikide korteriomandite omanike huvides ja korteriomanikud peavad kandma elamu majandamise kulud vastavalt nendele kuuluvate korteriomandite pindala osatähtsusele ühises asjas.
lg-st 4 tulenevalt on korteriühistu liikmete üldkoosolekul õigus kohustada liikmeid elamu majandamise kulusid kandma, kuid majandamiskulude asetamine ühistu üldkoosolekul vaid ühe liikme kanda on vastuolus korteriühistuseadusega. Korteriühistu liikmete üldkoosolekule sellist õigust andev kostja põhikirja p 74 on vastuolus heade kommetega ja MTÜS § 7 lg 2 järgi tühine ning tuleb kohaldada seadust. Hageja palus
lg 3 alusel tühistada KÜ G 20.07.2005 üldkoosoleku otsuse p 7 kui seadusevastane. Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Vaidlustatava 20.07.2005 ühistu üldkoosoleku otsusega otsustati kostja poolt tehtud katuse remondikulude kandmine jätta hageja kanda. Nimetatud otsuse aluseks on elamus varem toimunud ehitustööd, mida teostasid vastavalt korteriomanike kirjalikule kokkuleppele korteriomanikud ise. Nimetatud kokkuleppe täitmisel on hageja teinud ehitustöid viisil, mis ei vastanud ehitusnormidele. Ebakvaliteetselt teostatud tööde tulemusena tekkisid probleemid kaasomandile. Vastavalt seadusele peab korteriühistu hoidma maja korras, vaatamata asjaolule, et korteriomaniku enda tegevus kahjustab elamu mõttelisi osi ja ohustab kaasomandit tervikuna. Sellest kohustusest tingituna võttis korteriühistu vajaliku remonditöö tegemise enda kanda. Kuna kostja poolt teostatud remonditööga sisuliselt parandati hageja poolt teostatud töid, tuleb need kulud kanda hagejal. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi 30.03.2006 otsusega, milles tuvastas, et KÜ G 20.07.2005 üldkoosoleku otsuse p 7, millega pandi x korteri nr 2 omanikule kohustus tasuda x asuva elamu katuse osalise vahetamisega seotud kulud, on tühine. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et x asuva kinnistu kaasomanikud leppisid kokku neile kuuluva elamu pööningukorruse ümberehitamises elamispinnaks olemasolevate korterite laiendusena viisil, et laiendatud elamispinna saajad kannavad ümberehituse kulud ise. Korteri juurdeehituse võimaluse sai ka hageja ning ta teostas juurdeehituse vastavalt kaasomanike kokkuleppele enda kulul. 21.03.2005 esitas hageja kostjale taotluse katuse remontimiseks seoses sellega, et korstnate remondiga on katus lõhutud ja hageja korteri lagi laseb seetõttu vett läbi. Kostja lasi katuse ära parandada ning sellega seoses esitati töövõtja poolt kostjale teostatud tööde akt ja arve summas 30 420,4 krooni. 2
) § 4 lg 2 kohaselt sätestatakse korteriühistu põhikirjas lisaks mittetulundusühingute seaduses põhikirja kohta sätestatule veel häälte jagunemine üldkoosolekul ja korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. Asja materjalidele lisatud kostja põhikirja p 74 kohaselt on elamu majandamine kõigi ühistu liikmete ühine kohustus. Elamu majandamise kulusid kannavad ühistu liikmed proportsionaalselt nende omandis olevate korteriomandite reaalosade üldpinna suuruse osatähtsusega kõigi elamu korteriomandite summaarses üldpinnas, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti.
lg 1 järgi on majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Eeltoodust nähtuvalt on
lg 2 sätestatud majandamiskulude eest tasumise aluste ja korra kindlaksmääramise all mõeldud seda, kas majandamiskulude tasumine toimub eluruumi ruutmeetrite või mõne teise kokkulepitud mõõtühiku alusel, samuti majandamiskulude laekumise aeg jne. Kuna korteriühistusse kuulumise näol on
lg 1 järgi tegemist nn sundliikmelisusega ja korteriühistuseaduse §-st 13 lg 4 tulenevalt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud, siis ei saa korteriühistu üldkoosolek põhikirjale tuginedes laiendada oma pädevust ja võtta vastu selliseid otsuseid, et KOS § 13 lg-st 1 tulenev üldreegel, et korteriomanikul tuleb tasuda kaasomandi majandamiskulud võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega, muutub mõttetuks. 3
lg 3 järgi on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. TsÜS § 87 järgi seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Kohtu hinnangul ületas korteriühistu G liikmete 20.07.2005 üldkoosolek oma pädevust, otsustades, et hagejal üksinda tuleb tasuda kaasomandisse kuuluva katuse parandamiskulud. Seetõttu on vaidlusalune üldkoosoleku otsus tühine. Apellatsioonkaebus Kostja palub tühistada Harju Maakohtu 30.03.2006 otsuse ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Apellant palub mõista vastustajalt välja apellatsioonimenetluses kantud kohtukulud (kulud õigusabile ja tasutud riigilõiv) ning Harju Maakohtus kantud õigusabikulud. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus oluliselt rikkunud protsessiõiguse normi (TsMS § 442 lg 8), jättes hinnangu andmata kostja esitatud ekspertarvamusele ja vastamata kostja väitele, mille kohaselt tekkisid katuseremondi kulud hageja poolt ebakvaliteetselt teostatud pööningukorruse ümberehituse tõttu. Märgitud asjaolu oli tõendatud kostja tellitud ekspertarvamusega, mida kohus tõendina ei analüüsinud. Seetõttu oli õiglane jätta katuseremondi kulud hageja kanda ning mainitud otsuse võttis x asuva kinnistu kaasomanike, ühtlasi korteriühistu liikmete enamus vastu seaduslikult. Esimese astme kohus on kaevatava otsuse tegemisel ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi (TsÜS § 87), tuvastades kostja 20.07.2005 üldkoosoleku otsuse tühisuse. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsuse tühisus tuleneb MTÜS § 241 lg 1 kohaselt sellest, kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Hagis toodud asjaolude tõele vastavuse korral oleks kohus saanud tunnistada üldkoosoleku otsuse MTÜS § 24 lg 1 alusel kehtetuks, kuid hageja jäi kohtuistungil otsuse tühisuse tuvastamise nõude juurde, mis kostja hinnangul ei kuulu rahuldamisele. Tsiviilseadustiku üldosa seaduses tehingu tühisuse kohta käivad sätted ja asjaõigusseaduse sätted antud vaidlusele ei kohaldu, kuivõrd üldkoosoleku otsus ei ole tehing ning seda reguleerivad erisätted. Apellant leiab, et KÜ G liikmete 20.07.2005 üldkoosolek ei ületanud oma pädevust, nagu ekslikult järeldas maakohus. MTÜS § 19 lg 5 kohaselt kuulub üldkoosoleku pädevusse ühistu liikme vastu nõude esitamise otsustamine. Kostja 20.07.2005 üldkoosolek oma vaidlustatud otsusega ei määranud majandamiskulusid, vaid esitas nõude hageja vastu. Nõude esitamine hageja vastu oli põhjendatud, kuna katuseremondi vajadus tekkis seoses sellega, et hageja poolt teostatud ehitustööd ei olnud kvaliteetsed. Eelnevalt olid korteriomanikud kokku leppinud, et ülemise korruse korterite omanikud saavad õiguse laiendada korterit pööningu arvel, tingimusel, et nad kannavad kõik sellega seotud kulud, kaasa arvatud katuse ümbertõstmise kulud. Kuigi asjaõigusseadus ei ole mittetulundusühingu organi otsuse tühiseks tunnistamise vaidluses asjakohane, märgib apellant, et katuse ümberehitamisega seotud kulude jaotamiseks oli olemas 4
Ringkonnakohtu istung Istungil palus apellandi esindaja kaebuse rahuldada, vastustaja ja tema esindajarahuldamata jätta. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja asjas on võimalik teha uus otsus ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Nagu maakohus tuvastas, leppisid x elamu korteriomandite omanikud kokku elamu pööningukorruse ümberehitamises elamispinnaks kolmanda korruse korteriomanike poolt tingimusega, et laiendatud elamispinna saajad kannavad ise ümberehituse kulud. Korteri juurdeehituse võimaluse sai ka hageja ning ta teostas juurdeehituse vastavalt kokkuleppele oma kulul. 2005.a. märtsis esitas hageja ühistule taotluse tema korteri kohal oleva katuse remondiks, põhjendusega, et 2004.a toimunud korstnate remondi käigus lõhuti katus ja hageja korteri kohal asuv katus laseb seetõttu vett läbi. Kostja laskis teostada korteri nr. 2 kohal asuva katuse remondi (katusekatte vahetamine), mille eest tööettevõtja esitas kostjale arve 30420 kr. ulatuses. Katuse remondi aktist nähtub, et paigaldati ka katuseluuk KÜ G üldkoosoleku 20.07.2005 protokolli nr. 22 kohaselt otsustas üldkoosolek p.7 all, et „krt. 2 tasub x katuse osalise (krt.2 peal) vahetamisega seotud kulud“. Otsuse põhjendustes on leitud, et katuse läbijooksu ja remondi vajaduse tingis mitte korstnate remont, vaid hageja poolt ebaõigesti teostatud katuse ehitus. (Tallinna Linnakohtu 13.12.2005 määrusega keeldus kohus vastu võtmast kostja vastuhagi 25346,50 kr. väljamõistmiseks (võrdub 30420 kr. miinus katuseluugi maksumus koos käibemaksuga)). 5
§-st 13 lg.4 tulenevalt on korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ja majandamiskulude kandmise kohta ühistu liikmetele kohustuslikud. Kuid vaidlustatud korteriühistu otsuses ja selle põhjendustes ei ole märgitud ega viidatud sellele, et hageja kannab elamu majandamise kulud teisiti, kui proportsionaalselt (võrdeliselt) talle kuuluva korteriomandi reaalosa üldpinna suuruse osatähtsusega kõigi korteriomandite summaarses üldpinnas. Vastuvõetud otsuse põhjendustes on leitud, et ühistu poolt teostada lastud katuse remont (asendamine) on tingitud hageja poolt korteriomanike kokkuleppel teostatud oma korteri laiendamise käigus teha lastud ebakvaliteetse katuse paiGdamisest ja ühistu poolt teostada lastud katuse remondi peab hageja kostjale hüvitama, sest ümberehitus pidi vastavalt korteriomanike kokkuleppele teostatama hageja oma kulul. Seega ei ole vastuvõetud otsuse näol tegemist hageja suhtes korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise aluste ja korra muutmisega, vaid hagejale tsiviilõigusliku nõude (pretensiooni) esitamise otsustamisega. See otsus ei ole kolleegiumi arvates ühistu liikmele (hagejale) kohustuslik selles mõttes, et ta ei saaks selles esitatud nõuet vaidlustada teisiti kui ühistu üldkoosoleku otsuse vaidlustamisega
lg.3 järgi; ühistu liikmele tsiviilõigusliku nõude esitamisel ei saaks ühistu tugineda sellele, et ühistu liige ei ole ühistu sellist otsust vaidlustanud, vaid üksnes tsiviilõiguslikele argumentidele ja asjaoludele. Nõude esitamise otsust ei saa ühistu liige vaidlustada teisiti, kui tsiviilõiguslike argumentidega, s.o. ta saab ennast nõude vastu kaitsta kas hagi esitamisega kohustuse olemasolu puudumise tuvastamiseks või, tema vastu nõude esitamisel, tsiviilõiguslike vastuväidete esitamisega. Korteriühistu üldkoosoleku poolt tsiviilõigusliku nõude esitamise otsustamine oma liikme vastu kuulub üldkoosoleku pädevusse, s.o. otsust tehes ei ole üldkoosolek oma pädevust ületanud. KÜ G põhikirja p. 40 kohaselt võib üldkoosolek võtta oma pädevusse mistahes ühistu tegevust puudutavate
imuste otsustamise. Seega tuleb maakohtu otsus tühistada ja hagi üldkoosoleku otsuse tühistamiseks jätta rahuldamata. TsMS ja TMS rakendusseaduse §-st 3 tulenevalt mõistab kolleegium hagejalt kostja kasuks 4641,95 kr. kohtukulu, millest 1250 kr. on apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv ja ülejäänud summa esimeses ja teise astme õigusabikulu. Hageja kohtukulud jäävad tema enda kanda. 6
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.