KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Oliver Kask, liikmed Viive Ligi ja Lauri Madise Otsuse tegemise aeg ja koht 15. september 2006, Tallinn Haldusasj
) § 70 lg 3 kohaselt on kaasomand kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand.
§ 72
lg 3 kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Lõikes 5 sätestatakse, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.
§ 77
lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta 5
(8)3-04-184 teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Lõike 3 kohaselt kaasomandi reaalosadena jagamisel võib kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, samuti koormata üksikuid osasid servituudiga teiste osade kasuks. Sellest nähtub, et kaasomandi jagamisel reaalosadeks ei pruugi osade jaotus jääda samaks ning kaasomandis oleva asja kasutamiseks ja valdamiseks on õigustatud kõik kaasomanikud, sõltumata mõtteliste osade suurusest. 23.
§ 13
lõige 3 sätestab, et ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. Ehitisealune maa ei kuulu teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti. Maa omanikuks kaebuse esitaja linnavalitsuse
- a korralduse alusel ei olnud saanud. Pärast tsiviilasjas tehtud kohtuotsuse jõustumist, millega jaotati kaasomandis olevad ehitised reaalosadeks, ei olnud seetõttu maa tagastamise menetluse lõpuleviimine õiguspäraselt lubatav. Seetõttu tunnistas linnavalitsus 25.08.2004 korraldusega nr 1624-k õigesti kehtetuks oma 15.12.1999 korraldused nr 7845-k ja nr 7846-k. Nende korralduste täitmine ei olnud pärast kaasomandi lõpetamist võimalik ning korraldused ei olnud enam õiguspärased. Seejuures ei oma tähtsust asjaolu, kas 15.12.1999 korraldused oleks tulnud täita juba enne kaasomandi lõpetamist ning kas kaebuse esitaja oli tasunud maa tagastamise toimingute lõpuleviimiseks Vabariigi Valitsuse määrusega nõutud summa. Pärast majavalduse kaasomandi lõpetamist muutusid need korraldused õigusvastaseks. 25.08.2004 korralduse õiguspärasust ei mõjuta ka selle või teiste käesolevas asjas vaidlustatud haldusaktide teatavakstegemise aeg kaebuse esitajale.
- Maa ostueesõigusega erastamise ja tagastamise korralduste andmisel kindlaksmääratud maa suuruse jaotus erines ehitiste juurde ostueesõigusega maa erastamisel varasemast linnavalitsuse korraldustega määratud maa suuruse jaotusest. MaaRS § 221 lg 6 kohaselt erastatava maa suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas. Tiheasustusega alal asuvale elamule määratakse teenindamiseks vajaliku maa suurus ja piirid MaaRS § 7
- ja
- lõikes sätestatud alustel. Vabariigi Valitsuse
- juuni
- a määrusega nr 144 kinnitatud ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra p 4 kohaselt ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel tuleb arvestada muuhulgas järgmist: 1) ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse kooskõlas maakorralduse nõuetega; 2) ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste-, tuletõrje- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise; 3) juhul kui sama maatükki saab arvata mitme ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka, jagatakse vastav maatükk nii pindala kui ka väärtust ja maakorraldus- ning muid nõudeid arvestades võimalikult võrdselt. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 13.2 alap 2 kohaselt juhul kui sama maatüki ostueesõigusega erastamist taotlevate isikute hulgas ei ole maareformi seaduse paragrahvi 221 lõikes 22 nimetatud subjekti, jagatakse nimetatud maatükk nende vahel nii pindala kui ka väärtust ja maakorraldusnõudeid arvestades võimalikult võrdselt. Maakorraldusseaduse § 5 lg 2 kohaselt maakorralduse läbiviimisel lähtutakse eelkõige järgmistest nõuetest: 1) omaniku taotlus kinnisasja otstarbekaks kasutamiseks; 2) loodusvarade säästlik kasutamine, terve elukeskkonna tagamine ja maastiku omapära hoidmine; 3) kinnisasja sobivus ettenähtud sihtotstarbeks; 4) kinnisasjale otstarbeka 6
(8)3-04-184 juurdepääsutee tagamine; 5) kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kuju tagamine, lihtsate ja selgete piiride loomine ning looduslike piiride arvestamine; 6) kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimine; 7) teede, liinide, muude ehitiste ja maaparandussüsteemide otstarbekas rajamine ja kasutamine. Eeltoodust nähtub, et ostueesõigusega erastatava maa suuruse kindlaksmääramisel ei ole võimalik lähtuda üksnes kaasomandi osade senisest suurusest. Vaidlustatud haldusaktides on õigesti osundatud maakorralduse nõuetele, mis ei võimalda senise 1579 m2 suuruse krundi asemel sellest ühe neljandiku ja kolme neljandiku suuruse kinnisasja moodustamist, kuna selliselt ostueesõigusega erastatava maa määramisel oleks rikutud maakorralduse põhimõtteid. Tallinna Linnavolikogu 27.06.1996 määrusega nr 17 „Nõmme ehituskruntide minimaalsuuruse määramine“ kehtestati Nõmme linnaosas väikeelamute detailplaneeringutes kruntide minimaalsuuruseks 1200 m², erandkorras (hoonestatud krundi tükeldamisel) 900 m², mis on eelnevalt kooskõlastatud Nõmme Halduskoguga. Kaebuse esitaja ei taotle vaidlustatud haldusaktide tühistamist nende vastuolu tõttu nimetatud määrusega. Määrusest juhindumisel ei ole võimalik tsiviilkohtu otsuse täitmine, mis käsitles majavalduste reaalosadeks jaotamist ja kaasomandi lõpetamist. Ringkonnakohtu hinnangul on linnavalitsus järginud maakorralduse nõudeid krundi piiride määramisel vaidlustatud korralduses näidatud viisil.
- Õige on Tallinna Linnavalitsuse ja kolmandate isikute seisukoht, et halduskohus on ebaõigesti hinnanud varasemates jõustunud tsiviilasjades tehtud kohtuotsustes tuvastatud asjaolusid. Esmalt on ebaõige halduskohtu käsitlus, et linnavalitsus oli seotud tsiviilkohtumenetluses kokkulepitud krundi piiridega. Kuigi haldusmenetluse käigus oli antud sellekohased nõusolekud, ei olnud Riigikohtu 13.12.2002 otsuse tegemise ajaks antud välja haldusakti, mis määraks tulevaste kruntide piirid. Haldusorgani siseste kooskõlastuste andmine ei seo linnavalitsust otsustamisel selliste kooskõlastustega. Samuti leidis halduskohus ebaõigesti, nagu oleks Tallinna Ringkonnakohtu 23.09.2002 otsusega nr 2-2/754/02 kindlaks määratud, et 778 m2 suurune maatükk jääb kolmandale isikule (sel ajal I. I.). Ringkonnakohtu nimetatud seisukohad on kajastatud kohtuotsuse põhjendavas, mitte resolutiivosas. Kaasomandi lõpetamisel makstava kompensatsiooni suurust käsitlevatest arvestustest nähtub üheselt, nagu ka kolmanda isiku apellatsioonikaebuses on õigesti märgitud, et 778 m2 suurune krunt jääb E. I. ja I. I. nõusolekul ning linna organite kooskõlastusel E. I. kuuluva majavalduse juurde ning 801 m2 suurune krunt I. I. kuuluva majavalduse juurde. Seega vastavad krundi piire määravad linnavalitsuse ja maavanema korraldused ka tsiviilkohtumenetluses kokkulepitud piiridele, millega käesoleva otsuse punktis 3 nimetatud organid olid varem nõustunud. Ringkonnakohtu viidatud otsusest nähtub, et apellatsioonimenetluses tsiviilasjas esitas E. I. esindaja omapoolse arvestuse, mille kohaselt on kogu majavalduse ja maa turuväärtus 1 406 650 krooni, s.o. 784 400 (uus maja) + 69 600 (vana maja) + 552 650 krooni (maa 1579 m2). Pärast kaasomandi lõpetamist jääb I. I. maa väärtusega 280 350 krooni. Sellise väärtusega oleks 801 m2 maad, kui kogu maa maksumus on 552 650 krooni.
- Kaebuse esitaja leiab, et linnavalitsuse 22.12.2003 korraldus nr 2979-k tuleb tühistada seetõttu, et kaebuse esitaja seisukohta piiride kulgemise ettepaneku kohta ei olnud küsitud. Ringkonnakohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga, et kaebuse esitaja õiguseellasele oli juba tsiviilkohtumenetluse käigus saanud teatavaks käesoleva otsuse punktis 3 nimetatud Nõmme Halduskogu ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti seisukohad ning tsiviilkohtumenetluses kaebuse esitaja õiguseellane neile seisukohtadele vastu ei vaielnud. Just L. I. i õiguseellase E. I. vastuhagis kaasomandi lõpetamisel tugineti asjaolule, et tema maakasutus väheneb senisega võrreldes 406,25 m
- Kohtu poolt sellise maakasutuse arvessevõtmisele E. I. vastu ei vaielnud. Linnavalitsusele oli E. I. poolt tsiviilkohtumenetluses avaldatud seisukohad teada. Ringkonnakohtu arvates ei toonud seetõttu linnavalitsuse poolt E. I. arvamuse küsimata jätmine haldusmenetluses 7
(8)3-04-184 teenindusmaa piiride määramisel vaidlustatud haldusakti sisu. kaasa sellist tagajärge, mis oleks mõjutanud
- Asjas ei oma tähtsust ka asjaolu, et kaebuse esitajalt on nõutud pärast vaidlustatud korralduste andmist suuremal määral maamaksu. Kaebuse esitaja ei ole käesolevas asjas maamaksu tasumise aluseks olevaid dokumente vaidlustanud. Vaidlustatud korralduste andmise järel maamaksu tasumise arvestuse mittemuutmine ei saa kaasa tuua vaidlustatud korralduste õigusvastasust.
- Kuna linnavalitsuse 22.12.2003 korraldus on õiguspärane, jätab ringkonnakohus jõusse ka maavanema korralduse. Maavanema korralduse vaidlustamisel ei ole toodud täiendavaid põhjendusi ning kaebuse esitaja palus selle tühistamist samadel kaalutlustel.
- Halduskohtu otsus tuleb tühistada ja jätta kaebus rahuldamata. Halduskohtu otsusega menetlusosaliste kohtukulusid ei jaotatud. L. I. i kohtukulud jäävad tema enda kanda tulenevalt HKMS § 92 lõikest
- Ringkonnakohus ei rahulda tema taotlust kohtukulude väljamõistmiseks vastustajalt. Kolmas isik * OÜ taotles apellatsioonimenetluses kantud kohtukulude väljamõistmist kaebuse esitajalt. Nimetatud kulud on kantud enne 01.09.
- HKMS § 93 lg 1 sätestas kuni 01.09.2006 kehtinud redaktsioonis, et poolele, kelle kasuks kohtulahend tehti, mõistetakse välja tema poolt kantud kohtukulud. Asjaolu, et kolmas isik oli apellatsioonimenetluses apellant, ei muuda teda pooleks kohtumenetluses HKMS § 14 lg 2 ja §-de 92 ja 93 tähenduses. Kolmandale isikule kohtukulude väljamõistmist HKMS enne 01.09.2006 ette ei näinud. Seetõttu jääb kolmanda isiku kohtukulude väljamõistmise taotlus rahuldamata. Oliver Kask Viive Ligi Lauri Madise 8
(8)