2-05-1505 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Margo Klaar, Gaida Kivinurm teatavaks- 25. mai 2006.a Tallinna Ringkonnakohtu k

§ 112

alusel ja kostja iseenda rikkumisele viitamine ei anna kostjale õigust lepingu lõpetamiseks ja kostjal puudub alus keelduda lepingu täitmisest. Kostja rikkus

§ 14

lg-t, mille kohaselt ei või isik lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada. Läbirääkimised kinnistu müügilepingu sõlmimiseks jätkusid ka pärast eellepingu sõlmimist. Samuti rikkus kostja

§ 14lg-d 1 ja 2.

4. Tulenevalt kostja tegevusest jäi hageja ilma võimalusest omandada x kinnistu hinnaga 80 000 krooni ja saada oma investeeringust kasu. Eksperthinnangu kohaselt on kinnistu hind 19.04.2005 140 000 krooni. Seega ulatub hageja kahju vähemalt 60 000 kroonini, mille hageja palus kostjalt tuginedes

§ 15lg-le 1 ja § 135 lg-le 2 välja mõista.

Kostja vastuväited

1. Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja väide, et ta ei teadnud, et leping, milles pooled lepivad kokku sõlmida tulevikus kinnistu müügileping, peab olema notariaalselt tõestatud, ei ole põhjendatud. Leping sõlmiti lihtkirjalikult, kuna poolte tahe oli sõlmida leping kohe, kuid notariaalset tõendamist ei olnud võimalik nii kiiresti teha. Pooled olid notariaalse tõestamise vorminõudest ja vorminõude rikkumise tagajärgedest teadlikud.
2. Isegi, kui hageja ei teadnud lepingu notariaalse tõestamise vorminõudest ning sellest, et ilma selleta ei ole leping kehtiv, puudub hagejal õigus kahju hüvitamist nõuda. Hageja töötab vandeadvokaadina. Kui sellise kvalifikatsiooniga isik ei tea, et kinnistu müügilepingu sõlmimiseks kohustav leping on notariaalselt tõestamata tühine, on tegemist tema raske hooletusega. Hageja ei saanud mõistlikult oodata, et kostja peaks eeldama, et vandeadvokaadist klient ei tea, et kokkulepe, millega pooled kohustuvad sõlmima tulevikus kinnisasja müügilepingu, peab olema notariaalselt tõestatud ning vajab selles osas teavitamist. Vastavalt

§ 14

lg-le 2 ei pidanud kostja hagejat teavitama ja

§ 15lg 4 kohaselt pidi hageja seda asjaolu teadma.

Kuna hageja pidi lepingu vorminõudest teadma, ei ole tal õigus

§ 15kohaselt kahju hüvitamist nõuda.

Hageja väide, et kostja pidas läbirääkimisi ilma kavatsuseta sõlmida müügileping, on väär. Pooltel tekkisid 2004.a. detsembris lahkarvamused 15.01.2004 lepingu tõlgendamisel ning nad ei suutnud kokku leppida kinnistu müügihinnas. Kostja katkestas läbirääkimised, kuna pooled ei jõudnud hinnas 2

§ 33lg-le 2 peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Ts

ÜS § 83 lg 1 järgi on poolte vahel 15.01.2004 sõlmitud eelleping kinnistu ostu-müügitehingu sooritamiseks vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine ning sellest ei tekkinud pooltele kohustusi. Kuna eelleping on tühine, siis ei oma tähtsust lepingu lõpetamine ning lõpetamise asjaolud. 9. * OÜ seadusliku esindaja seletuse kohaselt ütles lepingu sõlmimisel hageja ise, et leping peab olema notariaalne, kuid vaatamata sellele kirjutasid mõlemad pooled lepingule alla. Hageja väitis, et lepingu sõlmimisel vorminõuetest juttu ei olnud. Kohus asus seisukohale, et hageja teadis või pidi teadma oma erialasest kvalifikatsioonist tulenevalt 15.01.2004 poolte vahel sõlmitud tehingu tühisust ning ta ei saanud usaldada lepingu kehtivust. Ei ole veenev, et isik minetab oma õigusteadmised olukorras, kus ta teeb tehinguid enda nimel. Juhul, kui hageja ei teadnud, et vorminõuete mittejärgimine toob kaasa tehingu tühisuse, on tegemist raske hooletusega ning tuginedes

§ 15lg-le 4 tuleb lugeda, et isik pidi seda teadma.

Seega on põhjendamatu hageja nõue kahju hüvitamiseks alusel, et hageja ei teadnud tehingu tühisusest ning uskus, et tehing on kehtiv. 10. Hageja väide, et kostja on läbirääkimised kinnistu müügilepingu sõlmimiseks pahauskselt katkestanud, on alusetu. Lepingueelsed läbirääkimised saavad lõppeda lepingu sõlmimise või läbirääkimiste lõppemisega ilma lepingut sõlmimata. Poolte vahel elektronposti teel edastatud informatsioonist nähtub, et läbirääkimised kinnistu müügilepingu sõlmimiseks algasid 2004.a. jaanuaris. Hageja soovis osta kinnistut suuruses u 3000 m2 hinnaga 74 000 krooni (t lk 51). Kostja nõustus kinnistut müüma 80 000 krooni eest. Läbirääkimised peatusid seoses detailplaneerimise ja krundi jagamisega. Detsembris 2004 teatas kostja hagejale, et 1,2 ha maad on jagatud kinnistuteks ning plaani kohaselt on hagejat huvitava kinnistu suurus 2569 m2 (t lk 13). Hageja nõustus kinnistut ostma, kuid hinnaga 68 500 krooni, viidates oma õigusele hinda alandada vastavalt

§ 112

. Kohus leidis, et läbirääkimised lõppesid lepingut sõlmimata, kuna pooled ei jõudnud kokkuleppele kinnistu hinnas. 11. Viide

§-le 112 on asjakohatu, kuna hinna alandamine nimetatud sätte kohaselt on õiguskaitse vahendiks lepingu mittenõuetekohase täitmise korral. Läbirääkimised toimusid lepingu sõlmimiseks. Läbirääkimistel ei jõudnud pooled kokkuleppele lepingu olulises tingimuses, so hinnas, mistõttu kostja katkestas läbirääkimised ning seda ei saa lugeda kostja pahatahtlikuks käitumiseks, mis annaks hagejale õiguse nõuda kahju hüvitamist. Apellatsioonkaebuse põhjendused

1. A.S esitas otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ning muuta kohtukulude jaotust, mõistes kostjalt hageja kasuks välja kohtukuluna riigilõiv 8000 krooni ja dokumentaalse tõendi saamise kulud 1500 krooni.
2. Kohus jättis hindamata kostja 27.12.2004 teate lepingu lõpetamise kohta. Kohtu seisukoht, et lepingu lõpetamise asjaolud ei oma tähtsust, on ekslik. Lepingu lõpetamine on samaaegselt läbirääkimiste katkestamine. Kostja 27.12.2004 teade sisaldab asja õigeks lahendamiseks määravat 3

§-des 14 ja 15 sätestatud kohustused. Kuna kostja katkestas 27.12.2004 pahauskselt läbirääkimised, rikkudes sellega

§ 14

lg-t 3, ei oma kostja vastutuse seisukohalt tähtsust 15.01.2004 lepingu kehtivuse küsimus. Kostja vastutab

§ 14lg 3 rikkumise eest.

1. Asjaolu, et kohus ei eristanud lepingu väidetavat tühisust ja pooltevahelisi läbirääkimisi, viis kohtu ebaõigete järeldusteni. Kohtu seisukoht, et hageja nõustus kinnistu ostma 68 500 krooniga ning pooled ei jõudnud kokkuleppele kinnistu hinnas, on väär. Hageja 20.12.2004 e-mailist nähtub hageja palve kinnistu hinna alandamiseks. Hageja 20.12.2004 e-mailist ei nähtu, et hageja oleks keeldunud kinnistut ostma 80 000 krooni eest ja et pooled ei jõudnud hinna osas kokkuleppele. Kostja 27.12.2004 teates lepingu lõpetamise kohta viitas kostja läbirääkimiste katkestamise põhjusena üksnes sellele, et kostja ei suutnud pooltevahelist kokkulepet täita.
2. Kohus kohaldas vääralt

§ 15

lg-d 1 ja 4.

§ 15

lg 1 kohaldamise eelduseks on isiku uskumine lepingu kehtivusse, mitte isiku erialane kvalifikatsioon vms asjaolud. Hageja tõendas, et ta uskus, et leping on kehtiv. 28.12.2004 esitas hageja Tallinna Linnakohtule hagi, mis põhines hageja uskumisel lepingu kehtivusse. Kohtu viide

§ 15

lg-le 4 on asjakohatu.

§ 15

lg 4 on kohaldatav üksnes

§ 15lg 2 ja 3 suhtes.

Hageja tugineb

§ 15

lg-le 1, mis ei seondu õiguslikku tähendust omava asjaolu teadmise või mitteteadmisega.

§ 15

lg 1 rakendamiseks on oluline üksnes fakt, et kahju hüvitamist nõudev lepingupool uskus lepingu kehtivusse.

§ 15

lg 4 kohaldamise välistab asjaolu, et hagejat ei saa süüdistada raskes hooletuses. Hageja ei tegutse oma eraelus vandeadvokaadina. Hagejal ei olnud mõistlikku alust eeldada, et leping tulnuks sõlmida notariaalsena. Hageja on varem sõlminud kinnisvara ostmiseks tulevikus lihtkirjalikke lepinguid. Kostja kinnitas, et on teiste klientide suhtes sarnaseid lihtkirjalikke lepinguid täitnud. Tallinna Linnakohus luges

1. märtsi 2005.a tagaseljaotsusega tsiviilasjas nr 2/125-10982/04 vaidlusaluse lepingu kehtivaks, kusjuures nimetatud asjas on menetlus taastatud ning seejärel peatatud kuni käesoleva tsiviilasja lahendamiseni.
2. Kohus ei hinnanud kostja kui professionaalse kinnisvara vahendaja tegevuse õigusvastasust lähtuvalt heausksuse aspektist. Kostja kinnitas 26.08.2005 istungil, et enamus kostja poolt klientidega sõlmitud kinnisvara ostu-müügi eellepinguid sõlmitakse lihtkirjalikus vormis ja kostja on lepinguid täitnud, viitamata asjaolule, et lepingud on tühised. Nimetu näitab kostja pahausksust hagejaga sõlmitud lepingu mittetäitmisel ja hagejaga läbirääkimiste katkestamisel. Seega sõlmib kostja teadlikult tühiseid lepinguid ja otsustab hiljem, milliseid täita ja milliseid mitte. Vastus apellatsioonkaebusele 4

§ 101lg 1 p 3, § 115).

Seega tuleb kahju hüvitamise nõude lahendamisel välja selgitada ka pooltevahelise võlasuhte olemus, s.o eeskätt jõuda selgusele küsimuses, kas poolte vahel oli kehtiv leping, mille rikkumise korral on kahjustatud poolel õigus nõuda rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, või on tegemist lepinguvälise võlasuhtega. Kuna lepinguga reguleeritakse pooltevahelisi suhteid privaatautonoomia alusel, mis võimaldab muuta ka vahetult seadusest tulenevaid õiguslikke järelmeid, ning lepingud on pooltele täitmiseks kohustuslikud (

§ 8lg 2), omab lepingusuhe põhimõtteliselt alati prioriteeti lepinguvälise võlasuhte ees. Otsuse tegemise ajal kehtinud Ts

MS § 228 kohaselt oli kohtul kohustus tuvastada pooltevahelise vaidlusaluse õigussuhte asjaolud ning selle põhjal otsustada, missugust seadust või muud õigusakti tuleb asjas kohaldada. Kuna hageja ise viitas juba hagiavalduses tema ning kostja vahel

1. jaanuaril 2003.a sõlmitud lepingule, ei saanud linnakohus jätta võtmata seisukohta nimetatud lepingu kehtivuse osas, kuivõrd lepingu kehtivusest või mittekehtivusest sõltus see, missugused (s.o kas lepingulist või lepinguvälist vastutust reguleerivad) õigusnormid kuulusid asjas kohaldamisele. Ringkonnakohus nõustub linnakohtu põhjendustega
2. jaanuari 2003.a lepingu tühisuse osas seadusest tulenevate vorminõuete rikkumise tõttu. Kolleegium märgib, et kuna Harju Maakohtu (varem Tallinna Linnakohtu) menetluses olevas tsiviilasjas nr 2/125-10982/04 (uue numbriga 2-0523915)
3. märtsil 2005.a tehtud tagaseljaotsus vaidlusaluse lepingu kehtivuse tunnustamise kohta ei ole jõustunud, ei ole selles otsuses tuvastatud asjaoludel tõenduslikku ega ka teise kohtukoosseisu jaoks siduvat tähendust.
4. Vaidlus puudub selles, et poolte vahel
5. jaanuaril 2003.a sõlmitud kokkuleppe näol oli vaatamata selle pealkirjastamisele „tingimusliku lepinguna kinnistu ostu-müügitehingu sooritamisele“ sisuliselt tegemist kinnisasja omandamisele suunatud eellepinguga. Kuna eelleping on põhimõtteliselt käsitatav tavalise lepinguna, on ka eellepingu puhul kohaldatav

§ 15

. Seega juhul, kui eelleping on tühine vormivea tõttu ning üks lepingupooltest on lepingu tühisuse eest vastutav (s.o kui pool oli kohustunud lepingu ettevalmistamiseks või teise lepingupoole teavitamiseks lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest –

§ 15

lg 1), siis võib eellepingu kehtivust usaldanud pool nõuda

§ 15lg 1 alusel eellepingu tühisuse tõttu tekkinud kahju hüvitamist.

Kolleegium leiab, et mistahes kahjuhüvitisnõude tunnustamise esmaseks eelduseks on hüvitamisele kuuluva kahju olemasolu. Alles kahju kindlakstegemisel on põhjust analüüsida, kas poole usaldus lepingu kehtivuse suhtes oli õigustatud või mitte. Eellepingu tühisuse korral saab kahjuna käsitada eeskätt kulutusi, mida pool tegi lepingu kehtivust usaldades (nt kulutused lepingu täitmise ettevalmistamiseks – selleks vajalike vahendite hankimine jne), samuti tagasitäitmisega seotud kulusid (samal seisukohal ka I. K, M. K, V. K, Võlaõigus I: Üldosa, Tallinn 2004, lk 85). Hageja käsitab temale tekkinud kahjuna vahet 15. jaanuari 2003.a lepingu punktis 4 märgitud hinna 5

§ 15lg 1 tähenduses.

Tegemist on tuluga, mida hageja võinuks saada, kui kinnistu müügileping oleks sõlmitud ning ka täidetud. Eelleping ei anna isegi vormikohase sõlmimise korral poolele alust eeldada, et põhilepingu (kinnisasja müügilepingu) eesmärgid ja õiguslikud tagajärjed (ostjal kinnisasjast tulu saamise võimaluse tekkimine) täies mahus realiseeruvad. Kahju hüvitamise üldine eesmärk on asetada kahjustatud isik võimalikult lähedasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud (

§ 127lg 1).

Ka kehtiva eellepingu alusel ei saa pool vahetult nõuda põhilepingu täitmist ega temale põhilepingust tulenevate hüvede võimaldamist. Seega ei saa eellepingu tühisusest tuleneva kahju hüvitamise eesmärk seisneda poole asetamises olukorda, milles pool olnuks põhilepingu enda sõlmimise ja täitmise korral. Tühisele eellepingule tuginemise korral tuleb kahju kindlakstegemisel lähtuda eellepingu kehtivust usaldanud poole negatiivsest huvist, s.o sel juhul saab kahju hüvitamise eesmärgiks olla poole asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta ei oleks tühisele lepingule tuginenud. Eeltoodust tulenevalt ei kuulu eellepingu tühisuse korral poolele hüvitamisele tulu, mida ta võinuks saada lepingu täitmise korral. Samadel põhjustel ei ole kolleegiumi arvates hageja kahjuna kvalifitseeritav ka asjaolu, et hageja hoidis oma pangakontol kinnisasja ostuks vajalikku rahasummat ega kasutanud seda muudeks investeeringuteks. Raha mittekasutamine ei ole kolleegiumi arvates käsitatav kavandatud lepingu täitmisele suunatud kulutusena. 24. Eellepingust ning selle kehtetusest tulenevatest võimalikest võlasuhetest tuleb eristada lepingueelsetel läbirääkimistel põhinevaid õigussuhteid. Lepingueelsetest läbirääkimistest tuleneb eelkõige üldine kohustus arvestada mõistlikult üksteise huve ja õigusi; kokkuleppe mittesaavutamisel ei tulene läbirääkimistest pooltele õiguslikke tagajärgi (

§ 14lg 1 ja 3).

Tegemist on omalaadse võlasuhtega, millest tulenevate kohustuste rikkumise korral on kahjustatud poolel võimalik

§ 101lg 1 p 3 ja § 115 alusel nõuda rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist.

Ka sel viisil kvalifitseeritud nõude puhul on keskse tähtsusega läbirääkimistes osalenud poolel kahju tekkimise kindlakstegemine. Ringkonnakohus on seisukohal, et samuti nagu eellepingu tühisuse korral ei kuulu ka lepingu sõlmimisele suunatud läbirääkimiste nurjumisel hüvitamisele lepingu sõlmimata jäämise tõttu saamata jäänud tulu (samal seisukohal ka K/K/K lk 84). Ka siin tuleb lähtuda läbirääkimiste poole negatiivsest huvist, s.o kahju hüvitamise eesmärk saab seisneda poole asetamises olukorda, milleks ta oleks olnud läbirääkimiste tulemuslikkusse mitte uskudes. Kahju hüvitamise eesmärgiks ei saa käesoleval juhul olla läbirääkimiste poole asetamine olukorda, kus läbirääkimised oleksid lõppenud tulemuslikult ning pooled oleksid jõudnud põhilepingu sõlmimiseni.

1. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, millest nähtuks tema varalise ja õigusliku seisundi halvenemine võrreldes sellega, mis võinuks eksisteerida, kui poolte vahel ei oleks läbirääkimisi peetud ega kokkuleppeid sõlmitud. Seega tuleb asuda seisukohale, et hagejal (apellandil) ei ole tekkinud kahju, mille hüvitamist ta lepingueelsete läbirääkimiste nurjumisele tuginedes võiks nõuda.
2. Kuna kolleegiumi arvates ei ole hagejal tekkinud hüvitamisele kuuluvat kahju, ei oma asja lahendamisel põhimõtteliselt tähtsust ka küsimus, kas kostja on hageja suhtes käitunud pahauskselt. Kolleegium märgib siiski, et läbirääkimiste pahauskseks katkestamiseks võib pidada juba pikemat aega ette valmistatud lepingu sõlmimisest mõistliku põhjuseta keeldumist olukorras, kus läbirääkimistest taganev pool nägi ette või pidi ette nägema, et läbirääkimiste teine pool kannab läbirääkimiste katkestamise tõttu olulist kahju. Niisuguseid asjaolusid hageja veenvalt esile toonud ei ole. Hageja (apellant) soovis kostja pahausksust tõendada eeskätt kostja
3. detsembri 2004.a teatega pooltevahelise lepingu lõpetamise kohta (t lk 15), milles kostja viitab läbirääkimiste katkestamise põhjusena iseenda rikkumistele. Kolleegiumi arvates ei tõenda viidatud teade kostja pahauskset suhtumist hageja huvidesse. Teates märgitu kohaselt leppisid pooled kokku, et hagejale müüakse tulevikus kostjale kuuluva kinnisasja jagamise teel moodustatav umbes 3000 m2 suurune 6

§ 15

lg 1), realiseerunuks see vastutus siiski vaid juhul, kui hagejal oleks lepingu tühisuse tõttu tekkinud kahju. Seejuures nõustub kolleegium aga apellandi seisukohaga, mille kohaselt

§ 15

lg 4 ei ole üldjuhul kohaldatav sama paragrahvi lõikes 1 sätestatu suhtes, kuna seadusega kehtestatud vorminõuded ei ole käsitatavad „õiguslikku tähendust omavate asjaoludena“, vaid nende all tuleb mõista tehinguga seotud faktilisi asjaolusid. Hageja erialast kvalifikatsiooni puudutavad väited ei oma seetõttu asja lahendamisel tähtsust ning kolleegium jätab need tähelepanuta.

1. Apellant (hageja) taotles vastustajalt tema poolt kantud kohtukulude väljamõistmist. Vastavalt Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 kohaldatakse enne nimetatud seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Tulenevalt enne
2. jaanuari 2006.a kehtinud TsMS § 62 lõigetest 1 ja 8 jäävad apellatsioonkaebuse mitterahuldamise korral apellandi kohtukulud tema enda kanda. Kohtunikud: G. Kivinurm M. Klaar K. Kullerkupp 7