KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Viive Ligi, liikmed Ivo Pilving ja Lilianne Aasma Otsuse tegemise aeg ja koht 3.november 2006, Tallinn Haldusasja number 3-05-684 Haldusasi Kaebus Tallinna Linnavalitsuse 22.06.2005 korralduse nr 1309k tühistamiseks Tallinna Halduskohtu 20.04.2006 otsus Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus ringkonnakohtus Asja läbivaatamise kuupäev M.P (P) apellatsioonkaebus Menetlusosalised Kaebaja M.P, esindaja advokaat Taivo Ruus Vastustaja Tallinna Linnavalitsus, esindaja Mai Sõber Kolmandad isikud A. S, J.M, N.S, J.Ž ja P.S 30.10.2006 RESOLUTSIOON Tühistada Tallinna Halduskohtu 20.04.2006 otsus ja teha asjas uus otsus asja uueks läbivaatamiseks saatmata. Tühistada Tallinna Linnavalitsuse 22.juuni 2005 korraldus nr 1309-k. Välja mõista Tallinna Linnavalitsuselt 11 338 (üksteist tuhat kolmsada kolmkümmend kaheksa) krooni menetluskulusid M.P kasuks. EDASIKAEBAMISE KORD Käesoleva otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest 3.novembril 2006. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK Tallinna Linnavalitsuse (Tallinna LV) 22.06.2005 korraldusega nr 1309-k „Nõusoleku andmine x asuva kaasomandis oleva elamu reaalosadeks jagamiseks“ nõustuti nimetatud eluruumide üldpinnaga 659,5 m2 ja mitteeluruumide üldpinnaga 116,9 m2 elamu reaalosadeks jagamisega selliselt, et korterid 1, 2, 3, 5, 6, 10, 13, 15, 16 koos neile vastava mõttelise osaga jäävad Tallinna linna omandisse; korterid 4, 8 ja 14 koos neile vastava mõttelise osaga ning keldrikorrusel asuvad mitteeluruumid jäävad A.S omandisse; erastatud korter 7 koos vastava mõttelise osaga jääb J.Mi omandisse; erastatud korter 9 koos vastava mõttelise osaga jääb N.S omandisse; erastatud korter 11 3-06-684 koos vastava mõttelise osaga jääb J.Ž omandisse ja erastatud korter 12 koos vastava mõttelise osaga jääb P.S omandisse. M.P esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna LV 22.06.2005 korralduse nr 1309-k tühistamiseks. Kaebaja on X korter 8 üürnik ning soovib nimetatud eluruumi erastada. Kuna korter on otsustatud jätta reaalosana A.S omandisse, kaotab kaebaja võimaluse korteri erastamiseks. Korralduse andmisel on rikutud menetlusnorme, sest kaebajat menetlusse ei kaasatud ega kuulatud ära tema seisukohta. Korralduses ei ole põhjendatud, miks just kaebaja erastamisõigusest ilma peab jääma. Elamu on jagatud ebavõrdselt. Tallinna LV on nõustunud x asuva elamu jagamisega reaalosadeks selliselt, et A.S, kellele kuulub ¼ mõttelist osa elamust, saaks tulevikus ¼-st suurema osa omanikuks. Eluruumide jagamisel tuleb arvestada asjaolu, et 4 korterit kõnealuses majas on juba ca 8 aastat tagasi erastatud ning nende korterite pinda ei saa seetõttu elamu jagamisel arvestada. Tallinna LV palus jätta kaebus rahuldamata. X elamust ¼ mõttelise osa omanikuks on A.S, Tallinna linnale kuulub riiklikus ehitisregistris määratlemata mõtteline osa. Põhja-Tallinna Valitsus on erastanud reaalosana koos sellele vastava mõttelise osaga neli korterit: krt 7 (J.M), krt 9 (N.S), krt 11 (J.Ž) ja krt 12 (P.S). Elamus elavate kaasomanike kinnitusel korterite 4 ja 8 üürnikud korterites ei ela, seepärast nõustus linnavalitsus nimetatud korterite jätmisega A.S. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 ja Tallinna Linnavolikogu 29.05.1997 määrusega nr 27 kinnitatud „Kaasomandis oleva elamu reaalosadeks jagamise ja elamu mõttelise osa erastamise korra“ (kord) p 4 kohaselt toimub elamu reaalosadeks jagamine vastavalt omanike kokkuleppele. AÕS ega kord ei näe ette, et peale kaasomanike peab linnavara valitseja pidama läbirääkimisi ka üürnikega. Haldusmenetluse osalised on seega kaasomanikud, mitte üürnikud. Üürnike õigused ja kohustused eluruumi suhtes sätestab üürileping ja reaalosadeks jagamine ei piira mingil määral kaebaja kui üürniku õigusi eluruumi kasutamisel. Kolmandad isikud pidasid korraldust õigeks. Elamu mõtteliste osade reaalosadeks jagamine oli vajalik maa erastamiseks ja maja remontimiseks. Kuna M.P ei elanud korteris, siis ei peagi ta saama korterit erastada. Tallinna Halduskohtu 20.04.2006 otsusega jäeti kaebus rahuldamata järgmise põhjendusega. Kaasomandisse kuuluvates elamutes, mille üheks omanikuks on eluruumide erastamise kohustatud subjekt, asuvad eluruumid erastatakse Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 lg 11 kohaselt sama seaduse alusel juhul, kui kaasomanikud saavutavad kokkuleppe elamu reaalosade kindlaksmääramiseks. Kui kaasomanikud kokkulepet ei saavuta, erastatakse eluruum eraldi seaduse alusel. Seega on kaasomanike kokkulepe elamu reaalosadeks jagamiseks kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise ees prioriteetne. M.P on 15.11.1994 esitanud X-8 eluruumi erastamise avalduse (avalduse koostas kaebuse esitaja tütar E. L). Tallinn LV ei vaidlusta, et M.P üürnikuna on neil asjaoludel põhimõtteliselt eluruumi erastamise subjekt. A. S on tagastatud ¼ mõttelist osa X elamust. Seega pole kaebaja eluruumi erastamise õigus absoluutne, selle kasutamine on võimalik vaid seaduses ettenähtud tingimustel ja korras (EES § 3 lg 5 p 4). Tulenevalt AÕS § 76 lg-st 1 ja § 77 lg-st 1 oli A. S õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ja elamu jagamist reaalosadeks. Vaidlustatud korraldus ei pidanudki sisaldama põhjendusi. Korra p-st 8 tulenevalt peab olema motiveeritud üksnes korraldus, millega linnavalitsus ei nõustu elamu reaalosadeks jagamisega linnavara valitseja poolt esitatud kujul. Vaidlusalune korraldus puudutab X elamu üürnike huve, kuna viisist, kuidas elamu reaalosadeks jagatakse, sõltub, kas ja kes saab tema kasutuses oleva eluruumi edaspidi erastada. Samas on prioriteene kaasomanike kokkulepe elamu reaalosadeks jagamiseks ja üürnikud ei ole kõnealuses 2
(7)3-06-684 haldusmenetluses menetlusosalised. Järelikult ei saanud M. P kaasamata jätmine mõjutada kaevatud korralduse õiguspärasust ega rikkuda kaebuse esitaja õigusi. Nähtuvalt A. S jt omanike tehtud ettepanekutest X elamu reaalosadeks jagamiseks ja kaevatud korralduse seletuskirjast on kaasomanike kokkuleppe tegemise juures arvestatud muuhulgas jagamisega hõlmatavate korterite üürnike vajadustega: perekonna suurus ja koosseis, kes reaalselt korterit kasutab jms. M.P ei kasuta üürilepingu alusel tema kasutuses olevat korterit nr 8, vaid elab alates
- või
- aastast tütre juures x vallas x külas. Kuna kaasomanikevahelise kokkuleppe saavutamise ja kaevatud korralduse vastuvõtmise ajal ei kasutanud kaebuse esitaja oma üürikorterit, on kaasomanikud ja Tallinna LV põhjendatult järeldanud, et korter nr 8 üürniku näol ei ole tegemist isikuga, kes vältimatult vajab seda eluruumi ja õigust selle eluruumi erastamiseks. PROTSESSIOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES Apellatsioonkaebuses leiab M.P, et kohus on rikkunud menetlusnorme, kohaldanud ebaõigesti materiaalõigusenorme ning hinnanud ebaõigesti tõendeid. Apellant ei vaidlusta kohtuotsust osas, millega tuvastati, et M.P on esitanud eluruumi erastamise avalduse ning on seega eluruumi erastamise õigustatud subjekt. Apellant leiab, et kohus on tõendite ebaõige hindamise tõttu kohaldanud valesti EES § 3 lg 5 p
- Kohus on jätnud tähelepanuta korralduse seletuskirjast nähtuva selle kohta, et A ja M. S vara tagastamise näol on tegemist vale tagastamisega. ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 26.04.1999 otsusega nr 10711 jäeti A ja M. S taotlused vara tagastamiseks rahuldamata, sest taotlejad ei kuulu ORAS § 8 märgitud õigustatud subjektide ringi. Tallinna Ringkonnakohtu 11.09.2002 otsusega jõustus Tallinna Linnakohtu otsus, millega tunnustati A. ja M.S vara üleandmise akti tühisust ning tunnustati Tallinna linna omandiõigust ¼ mõttelisele osale valesti tagastatud varast. Tallinna Linnakohtu 27.11.2003 jõustunud kohtuotsusega leidis tõendamist, et M.S poolt ¼ mõttelise osa kinkimisel A.S oli viimane heauskne omandaja. Seega ei ole A.S omandanud X asuvast elamust ¼ mõttelist osa mitte tagastamise, vaid heauskse omandamise teel ning seetõttu ei kuulu käesolevas asjas kohaldamisele EES § 3 lg 5 p
- Vastustaja pidi HMS § 11 lg 1 p 3 kohaselt elamu jagamisel kaasama menetlusse kõik isikud, kes esitasid avaldused eluruumide erastamiseks. Kuna vaidlustatud korraldusega otsustati üürnike seadusega tagatud õiguse kohaldamise võimaluse üle, pidi Tallinna LV 22.06.2005 korraldus nr 1309-k olema põhjalikult motiveeritud selles osas, miks mõnel üürnikul on võimalus eluruum erastada ja mõnel mitte. Apellandi arvates on põhjendamatu kohtu diskrimineeriv järeldus, et kõrvalist abi vajav ning seetõttu tütre juures elav M.P ei saa kasutada talle seadusega garanteeritud õigust eluruumi erastamiseks. Kohus on omistanud endistele üürnikele apellandiga võrreldes põhjendamatult suured õigused ning teda on endiste üürnikega võrreldes koheldud põhjendamatult ebavõrdselt. On jäetud tähelepanuta asjaolu, et koos vastustajaga on elamu jagamise suhtes sõlminud kokkuleppe ka need endised üürnikud, kes jõudsid eluruumid erastada enne elamu vale tagastamist A ja M. S. On selge, et vastustajal ei ole tulenevalt varasemast õigusvastasest tegevusest võimalik täita talle eluruumide erastamise seadusega pandud kohustusi kõigi eluruumi erastada soovivate üürnike suhtes. Seetõttu on erastamisõigusest ilmajääjatel õigus riigivastutuse seaduse (RVS) § 7 lg 1 kohaselt nõuda tekitatud kahju hüvitamist. Kaebajale on vajalik käesolevas asjas tehtav kohtulahend RVS § 7 lg 1 sätestatud eelduste täitmiseks. Tallinna LV apellatsioonkaebusega ei nõustunud. Vastustaja ei nõustu apellandiga, et antud juhul ei kuulu kohaldamisele EES § 3 lg 5 p
- 27.11.2003 kohtuotsusega tuli lugeda tagastamise küsimus lahendatuks. Samuti on õige kohtu seisukoht, et erastamine EES alusel on võimalik juhul, kui kaasomanikud saavutavad kokkuleppe elamu reaalosade kindlaks määramiseks. 3
(7)3-06-684 Antud asjas on menetlusosalisteks vaid kaasomanikud. Kohus on põhjendatult märkinud, et ükski asjassepuutuv õigusakt ei sätesta, et kaasomanikevahelistesse läbirääkimistesse kokkuleppe saavutamiseks tuleks kaasata ka üürnikud või kaasomandit ei saaks lõpetada ja asja reaalosadeks jagada, kui üürnik sellega ei nõustu. Kaebaja õiguse eluruum erastada välistab kaasomanike kokkulepe. Kaebajal ei ole mingit põhjust eeldada, et tema eluruumi erastamise õigus on teiste üürnike omast tugevam. Järeldus, et M.P ei vaja korterit samaväärselt teiste üürnikega, ei ole diskrimineeriv, vaid pigem igati õiglane ja põhjendatud üürnike ja nende perede suhtes, kes korteris igapäevaselt elavad. Vaidlustatud haldusakt vastab HMS-ga haldusaktile kehtestatud nõuetele. Täidetud on Tallinna Linnavolikogu 29.05.1997 määruse nr 27 p-s 7 sisalduvad kohustuslikud nõuded korraldusele. Apellatsioonkaebusest ei selgu, millist materiaalõiguse normi on halduskohus ebaõigesti kohaldanud, milliseid tõendeid on hinnatud ebaõigesti või millist kohtumenetluse normi on oluliselt rikutud. A.S ei nõustu apellatsioonkaebusega. 1997. aastal ei elanud X tn korteris nr 8 mitte kedagi. Kolmas isik ei ole apellanti X majas kunagi kohanud, esmakordselt nägi ta M.P kohtus. Apellant, kes on korterisse nr 8 sisse kirjutatud, kuid seal ei ela, on takistanud Tallinna LV-l üle anda A.S vara ja on tekitanud varalist kahju üüriraha tasumata jätmisega juba terve aasta. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED Käesoleva vaidluse lahendamiseks tuleb kõigepealt anda vastus küsimusele, kas vaidlusaluse elamu reaalosadeks jagamiseks linna poolt tahteavalduse tegemise menetlus oli haldusmenetlus, millesse tuli kaasata ka üürnikud. Kui üürnike kaasamine oli tulenevalt HMS-st kohustuslik, tuleb hinnata, kas selline menetlusnormi rikkumine võis viia ebaõige otsuseni. Lisaks tuleb kontrollida, kas vaidlusaluse korralduse vastuvõtmisel oli linnavalitsusel kaalutlusõigus ning kui oli, kas haldusorgan on kaalutlusõigust õigesti kohaldanud. Esmalt tuleb märkida, et X elamu näol ei olnud korralduse andmise ajal tegu kaasomandis oleva elamuga, sest eluruumide erastamise tulemusena olid elamus moodustunud reaalosad. Seega sai linnavalitsus otsustada nõusoleku andmise elamu kaasomandis oleva reaalosa jagamiseks, mille kaasomanikud on A.S ja Tallinna linn. Seetõttu ei saanud linn anda nõusolekut kogu elamu jagamiseks. See asjaolu ei pruugi iseenesest muuta õigusvastaseks kaasomandis oleva reaalosa jagamist. Ka ei ole EES § 3 lg 11 käesoleval juhul otseselt, vaid analoogia alusel kohaldatav, sest seaduses puudub norm, mis reguleeriks elamu kaasomandis oleva reaalosa erastamist. Korraldus, millega linnavalitsus andis nõusoleku X elamu reaalosadeks jagamiseks, kujutab endast ühest küljest tsiviilõiguslikku tahteavaldust. Riigikohtu erikogu on 20.12.2001 määruses nr 3-3-1-801 märkinud, et juhul, kui omavalitsusüksuse tahteavaldus lepingu sõlmimiseks reguleerib ka avalik-õiguslikke küsimusi, võib samaaegselt tegemist olla haldusaktiga. Käesoleval juhul määratakse korraldusega sisuliselt kindlaks need üürnikud, kellel tulenevalt analoogiast EES § 3 lgga 11 ja Korra p-ga 3 on Tallinna linnale jääva reaalosa koosseisus olevate eluruumide ja mitteeluruumide erastamise õigus. Eluruumide erastamise õigus on avalik-õiguslik subjektiivne õigus ning seega tähendab otsustus, kes üürnikest saab hiljem avalik-õigusliku suhte poolena erastada eluruumi, avalik-õiguslikku küsimuse lahendamist. Seega on korralduse näol ühtlasi tegemist haldusaktiga, mis antakse haldusmenetluse tulemusena. Haldusmenetluse osalisteks on tulenevalt HMS § 11 lg 1 p-st 3 ka isikud, kelle õigusi või kohustusi haldusakt võib puudutada (kolmas isik). Halduskohus on käesolevas asjas õigesti leidnud, et korraldus puudutab üürnike õigusi ja kohustusi, sest üürnikud, kelle üürilepingu alusel kasutatav eluruum jääb A.S omandisse, ei 4
(7)3-06-684 saa oma erastamisõigust realiseerida. Seega oleks tulnud üürnikud haldusmenetlusse kaasata HMS § 11 lg 1 p 3 näidatud isikutena ning tagada neile ärakuulamisõigus. Üürnike kaasamata jätmine ja neile ärakuulamisõiguse tagamata jätmine on käsitletav menetlusnõuete rikkumisena, mis võib kaasa tuua korralduse tühistamise, kui viga võis mõjutada asja otsustamist. Ärakuulamisõiguse raske rikkumine võib tuua kaasa korralduse kehtetuks tunnistamise sõltumata mõjust korralduse sisule. Korralduses ei ole põhjendatud, millistest kriteeriumidest lähtuvalt otsustati kaebaja korter anda A.S omandisse. Halduskohus on viitega Korra p-le 8 leidnud, et korralduses peab näitama põhjendused üksnes juhul, kui linnavara valitseja poolt esitatud ettepanekuga elamu reaalosadeks jagamise kohta ei nõustuta. Samas näeb HMS § 56 lg 3 ette, et kaalutlusõiguse alusel antud haldusaktis tuleb näidata kaalutlused, millest haldusorgan haldusakti andmisel lähtus. Vaidlustatud korralduse puhul on tegemist kaalutlusõiguse alusel antava haldusaktiga. Muuhulgas tuli linnavalitsusel kaaluda, millised korterid jätta linna omandisse reaalosana ning tehtud valikut põhjendada. Korralduse vorminõuete rikkumine ei saaks iseenesest kaasa tuua korralduse tühistamist, kui asjaolud, mida kaalumisel arvestati, nähtuvad haldusmenetluse käigus koostatud dokumentidest. Õigusnormid ei anna otsesõnu kriteeriume, millest peaks linnavalitsus lähtuma, määrates elamu reaalosadeks jagamise nõusoleku andmise käigus sisuliselt kindlaks üürnikud, kellel eluruumi erastamise õigus säilib. Elamu jagamisel reaalosadeks on üheks kriteeriumiks korterite pinna suurus, sest mõtteliste osade ja reaalosade väärtused peavad olema võimalikult sarnased. Seega saab üheks kriteeriumiks erastamisõigusest ilma jäävate üürnike kindlaks määramisel olla üürikorteri suurus. Kui korteri suuruse poolest on võimalikke variante mitu, tuleb ühe või teise variandi valikul lähtuda asjakohastest kaalutlustest, sest osadele üürnikele põhjendamatute eeliste loomine võib rikkuda võrdse kohtlemise põhimõtet. Korralduse seletuskirjast selgub ja kohtuistungil kinnitas vastustaja esindaja, et korterite vahel valiku tegemisel lähtuti lisaks kaasomandi mõtteliste osade suurusele üürniku perekonna suurusest ja koosseisust, asjaoludest, kes reaalselt korterit kasutab ja kellel üürnikest on Tallinna linna piires teine eluruum või korteriomand. Nende kaalutluste asjakohasust käsitleb ringkonnakohus edaspidi, kõigepealt peatub ringkonnakohus küsimusel, kas linnavalitsus pidi kõiki üürnikke omavahel võrdlema või oli võimalik üürnike grupist mingite tunnuste abil eraldada väiksem omavahel võrreldav grupp. Eluruumide erastamise seaduse eesmärk oli tulenevalt EES § 2 lg 2 anda isikutele võimalus omandada nende poolt üüritud, aga ka asustamata eluruume ning tagada selle kaudu elamute parem hooldamine ja säilimine. Eluruumi erastamise õigustatud subjektiks on vastavalt EES § 4 üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnik või kokkuleppel temaga koos elav täisealine perekonnaliige, kui erastamise avaldus on esitatud 1.märtsiks 1995. Kuna kohalikul omavalitsusel on avalik-õiguslik kohustus eluruumide erastamiseks üksnes neile isikutele, kes vastavad eluruumi erastamise subjekti tunnustele, oleks korterite jaotamisel linnale jääva reaalosa ja A.S jääva reaalosa vahel pidanud kõigepealt välja selgitama isikud, kes on erastamise avalduse esitanud. Teistel üürnikel eluruumi erastamise õigus puudub ning nende õigust eluruumi üürnikuna edasi kasutada poleks reaalosadeks jagamise nõusolek puudutanud. Toimikus olevatest materjalidest nähtub, et osa selles majas elavaid üürnikke pole esitanud eluruumi erastamise avaldust 1.märtsiks 1995. Ringkonnakohtu hinnangul on sellised üürnikud eluruumi erastamise õigus kaotanud vaatamata asjaolule, et elamu oli vahepeal tunnistatud omandireformi objektiks. Eluruumide erastamise avalduste esitamise lõpptähtaeg langes perioodi, mil tagastamisavalduse rahuldamisest oli keeldutud (15.03.1993 ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 5
(7)3-06-684 otsus) ning uut otsust elamu omandireformi objektiks tunnistamise kohta ei olnud veel vastu võetud (29.04.1996 ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni otsus). Seega ei laiene üürnikele, kes kasutasid eluruumi enne 1.märtsi 1995 sõlmitud üürilepingu alusel EES § 5 lg 1 p 5 regulatsioon, mille kohaselt võisid EES § 3 lg 5 p 4 näidatud eluruumide üürnikud esitada erastamise avalduse kolme kuu jooksul peale kohalikult omavalitsuselt teate saamist, et eluruum on erastamise objektiks. Probleem võiks tekkida nende üürnikega, kes sõlmisid üürilepingu hiljem kui 29.04.1996, sest alates sellest kuupäevast oli elamu puhul tegemist omandireformi objektiga ning avaldusi eluruumi erastamiseks esitada ei saanud. Nende üürnike puhul ei ole erastamise avalduste esitamise tähtaeg veel saabunud, kui linnavalitsus pole üürnikele teatanud elamu erastamise objektiks olemisest. Vastustaja esindaja kohtuistungil väidetu põhjal selliseid üürnikke elamus ei ole. Vastustaja seletuse kohaselt ei ole erastamise õigustatud subjektiks korteri 10 üürnik (korteri suurus 27,1 m2) ja korteri 16 üürnik (35,2 m2). Nimetatud korterid jäid linnale jäävasse ossa. Toimiku materjalide kohaselt on korteri 14 (49,5 m2) üürnik, kes esitas erastamise avalduse, surnud. Korter 14 on arvatud A.Sle jäävasse ossa. Korteri 4 (27,2 m2) üürnik on erastamisavalduse esitanud. Vastustaja on selle korteri arvanud samuti A.Sle jäävasse ossa, üürnik ei ole korraldust vaidlustanud ning seega võib ta olla huvi erastamise vastu kaotanud. Kui arvestada A.Sle jääva reaalosa hulka kaebaja korteri asemel korterid 10 ja 16, oleks A.Sle jääv reaalosa ca 6 m2 suurem, kui käesolevas asjas vaidlustatud nõusolekuga kindlaks määrati. Kui korter 4 üürnik siiski soovib eluruumi erastamist, jääb A.Sle jäävate eluruumide reaalosa ca 21 m2 võrra väiksemaks ja kokkuleppe küsimus on, kas A.Sle praeguse nõusoleku kohaselt jääv mitteeluruumide oluliselt suurem pind kompenseerib eluruumi pinna sellise vähenemise. A.S kinnitas kohtuistungil, et tal puudub kindel nägemus, millised korterid peaksid tema ossa jääma, oluline, et tulemus oleks enam-vähem mõttelise osa väärtusega kooskõlas. Seega nähtub eelnevast, et üürnike kaasamata jätmine võis mõjutada asja otsustamist seeläbi, et välja jäi selgitamata üürnike soov eluruumi erastamiseks. Samuti on vastuvõetud otsus kaalutlusveaga – kohalik omavalitsus ei ole vaidlustatud otsuse vastuvõtmisel arvesse võtnud olulist asjaolu, et eluruumi erastamise õigus saab olla üksnes vastava avalduse esitanud isikutel. Kaebajat, kui erastamisõigusega üürnikku ei saa käesoleval juhul võrrelda isikutega, kellel erastamisõigus puudub. Seega on kaebaja põhjendamatult jäänud halvemasse olukorda ning rikutud on võrdse kohtlemise põhimõtet. Seega ei vasta korraldus HMS § 54 nõuetele ja on õigusvastane. Õigusvastane haldusakt, mis rikub kaebaja õigusi, tuleb tühistada. Ringkonnakohus märgib veel võimaliku uue elamu reaalosadeks jagamise nõusolekuni jõudmise tarvis, et korterite omanikud ei ole käesoleval juhul erastamisele kuuluva objekti kaasomanikud. Juba erastatud korterite juurde kuuluvate mõtteliste osade suurus ei muutu vaidlusaluse reaalosa täiendaval reaalosadeks jagamisel ja tekkinud reaalosade erastamisel. Juhul kui korterite pinnast, mille erastamist ei ole taotletud või mille erastamisest üürnik loobub, ei piisa, et A.Sle jääv reaalosa väärtus oleks vastavuses mõttelise osa väärtusega, on vastustajal võimalik suunata üürnikke omavahelisele kokkuleppele. Kuna kohaliku omavalitsuse ülesandeks on ka haldusterritooriumil elavate perekondade sotsiaalsete vajaduste rahuldamine, pole välistatud erastamisõigusega üürnike vahel kaalumine lähtudes perekonna suurusest või koosseisust, ehkki elamus, kus suur osa perekondi on ühe- või kaheliikmelised (vt toimiku lk 66-76 asuvad erastamisavaldused), see eriti lihtne ei ole. Kui kaalumise aluseks võtta üürnikul teise elamispinna olemasolu, nõuaks see eelnevalt kontrollimist, millistel asjaoludel teist eluruumi kasutatakse. Kui see leiab aset põhjusel, et isik on abivajaduse tõttu asunud elama abiandva perekonnaliikme või hooldaja juurde, ei saa sellist kaalutlust pidada asjakohaseks. 6
(7)3-06-684 Viimati käsitletud keeruka ja asjaolude väljaselgitamiseks suurt ajakulu nõudva kaalumise asemel võib vastustajal olla mõistlikum erastamiseks kasutada kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse (EMOES) põhimõtteid. Vastustaja on juba nagunii asunud analoogia korras kohaldama kaasomandis oleva elamu reaalosadeks jagamise sätteid X elamule, mis tervikuna kaasomandis ei ole. Tegelikult on kaasomandis elamu reaalosa. Kui lähtuda sellest, et elamus tekkinud reaalosa moodustavad erastatud korterid (eluruumide pind kokku 160, 4 m2), on ülejäänud osa elamust kaasomandis (776,4 (eluruumide ja mitteeluruumide pind kokku)- 160,4= 616 m2). A.Sle kuuluv ¼ mõttelist osa tähendab mõttelist osa kogu elamust, mis väljendub ¼-s elamu eluruumide ja mitteeluruumide pinnast ning nende juurde kuuluvast üldkasutatavate ruumide pinna osast. Arvestades eluruumide ja mitteeluruumide pinda, on võimalik välja arvestada A.Sle kuuluva mõttelise osa suurus kaasomandis olevast elamuosast (776,4 : 4= 194,1, seega mõtteline osa kaasomandis olevast reaalosast on 1941/6160). Linna osa kaasomandis olevast reaalosast on 4219/6160. Elamu kaasomandis oleva osa eluruumide üldpinda aluseks võttes saab määrata erastamise objektiks olevad osad kindlaks EMOES § 5 lg 1 näidatud viisil ning erastada linnale kuuluvad osad enampakkumisel, kui ühele osale pretendeerib mitu üürnikku. Kui mõttelised osad erastanud üürnikud sõlmivad notariaalselt tõestatud jagamislepingu mõtteliste osade jagamiseks reaalosadeks, kohaldatakse korteriomandi seadmisel EES § 21.6 kohaselt eluruumide erastamise seaduse sätteid. Eelnevast tulenevalt tühistab ringkonnakohus halduskohtu otsuse ja teeb asjas uue otsuse, millega tühistab Tallinna Linnavalitsuse 22.juuni 2005 korralduse nr 1309-k. Kaebaja on halduskohtus taotlenud menetluskulude hüvitamist tasutud riigilõivu ja kantud õigusabikulude näol summas 11 338 (10 + 11 328) krooni. Apellatsioonimenetluses menetluskulude hüvitamise taotlust ei esitatud. Ringkonnakohus leiab, et menetluskulud on põhjendatud ning tuleb vastustajalt välja mõista (HKMS 92 lg 1 ja 93 lg 4). Viive Ligi Ivo Pilving Lilianne Aasma 7
(7)