Obsah (4)

§ 5§ 3§ 4§ 15

Tsiviilasi nr 2-04-1736 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Otsuse teinud kohtu nimi Harju Maakohus Otsuse kuupäev Tallinn, 28. aprillil 2006 Kentmanni kohtumaja Kohtukoosseis kohtunik Imbi Sidok Kohtuas

§ 5

lg-le 1 on KÜ liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui KÜ moodustamise otsus on tehtud KÜS-s sätestatud korras.

§ 3

lg-le 1 toimub KÜ asutamine mittetulundusühingute seaduses (MTÜS) ettenähtud korras korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanike enamuse otsuse alusel. Antud juhul oli KÜ asutatud enne MTÜS-i ja KÜS-i vastuvõtmist, s o . Samas ei ole kostja tuginenud oma vastuväites asjaolule nagu ei oleks ta liige seoses sellega, et KÜ moodustamise otsus ei olnud tehtud KÜS-s sätestatud korras. Tsiviilasja nr materjalidega (KÜ üldkoosolekute ja protokollid t lk 89-94 ja 313-316, KÜ juhatuse esimehe poolt kinnitatud liikmete nimekiri seisuga t lk 326, KÜ üldkoosoleku protokoll t lk 327-328) on tõendatud, et kuni kostja poolt viidatud otsuse vastu võtmiseni oli kostja ise käitunud suhtes KÜ-ga kui selle liige (nõudnud üldkoooleku kokkukutsumist, kuulunud juhatusse, osalenud üldkoosolekutel) ning ka KÜ oli tunnitanud kostjat oma liikmena. Selline poolte käitumine tõendab, et kostja pidi olema võetud KÜ liikmeks vastavalt tol ajal kehtinud põhikirjale ja oli täitnud see4ga eluruumi nr 5 osas sõlmitud erastamise ostu-müügilepingu (tsiviilasja t lk 14) punkti

1. Nimetatud lepingupunkti kohaselt oli kostja võtnud endale kohustuse astuda korteriühistu liikmeks. Nimetatud kohustus tulenes eluruumide erastamise seaduse (EES) §-st
2. Seega on tõendatud, et seisuga oli kostja KÜ liige. Nimetatud kuupäeval kehtis juba KÜS ja ka hageja põhikiri oli nimetatud seaduse sätetega kooskõlla viidud (tsiviilasja t lk 63-68). KÜS ei näinud (ega näe senini) ette võimalust KÜ liikmeskonnast välja astuda või sealt isikut välja arvata muul alusel kui korteriomandi võõrandamine ning viimasel juhul toimub liikme vahetumine vastavate isikute aktiivsete toiminguteta. KÜS § 5 lg 2 kohaselt loetakse KÜ-sse kuuluva korteriomaniku korteriomandi võõrandamisel omandaja KÜ liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päev. Sama seaduse § 5.1 kohaselt lähevad KÜ olemasolul korteriomandi võõrandamisel või pärimisel võõrandajale või pärandajale kuuluvad KÜ liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandi ülemineku hetkest. Hageja põhikirja punkti 2.1 kohaselt on KÜ liikmeteks ilma sellekohast avaldust esitamata kõik elamu korteriomanikud. Selline regulatsioon on kooskõlas KÜS-i § 2 lg-st 1 tuleneva KÜ mõiste ja tegevuse eesmärgiga -- korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja KÜ liikmete ühiste huvide esindamine. Riigikohus on otsuses nr asunud seisukohale, et korteriomanikud annavad KÜ moodustamisega viimasele pädevuse esindada korteriomanike ühist huvi ning sel eesmärgi tagamiseks loetakse KÜ liikmeks kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud. Eeltoodust tulenevalt ja juhindudes ka hageja põhikirja punktist 5.2, milles on KÜ liikmed leppinud kokku üldkoosoleku pädevuse, on tõendatud, et puudus KÜ liikmete üldkoosolekul pädevus võtta vastu otsust ühe korteriomaniku liikmeskonnast välja arvamise kohta. Seega oli tegemist tühise otsusega tol hetkel kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS-i) § 66 lg 2 3 alusel ning et nimetatud otsus kui muu õigustoiming samas seaduse § 65 mõttes on kehtetu algusest peale ja seda ei pea täitma (samas seaduse § 66 lg-d 3 ja 4). Kostja omab elamus Maneeži t 7 korteriomandeid senini ja seega on ta senini ka KÜ liige. 1.2 KÜS § 13 lg 4 kohaselt on KÜ otsused (üldkoosoleku ja juhatuse otsused) elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majanduskulude kandmise kohta kõigile KÜ liikmetele kohustuslikud. Vastavalt sama seaduse §-le 15.1 loetakse majandamiskuludeks KÜS-i tähenduses KÜ vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja selle ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu KÜ poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui KÜ põhikirjas ei sätestata teisiti; lisaks majandamiskuludele peab eluruumi omanik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksma maamaksu (lg 1); eluruumi hoolduseks KÜS-i tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid; eluruumi remondiks KÜS-i tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist; remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Kostja kohustus täitma KÜ liikmena üldkoosoleku seaduslikke otsuseid, sealhulgas siis ka majandamis- ja hooldus/remondikulude kandmise kohta käivaid otsuseid, reguleerivad

§ 4

lg-le 2 ja KÜ põhikirja (tsiviilasja nr /02 t lk 63-68) punktidele 3.2.1), 3.2.6), 3.2.7) ja 3.2.8). Korteriomaniku kohustused kaasomandi majandamisel on sätestatud ka korteriomandiseaduse (KOS) §

1. KÜ üldkoosoleku pädevus on reguleeritud põhikirja punktis 5.2 ja selle alapunkti 4) kohaselt kuulub pädevusse muude ühistu tegevusega seotud küsimuste otsustamine, mis on toodud põhikirjas või seaduses. Hageja esitas nõude tõendamiseks hagetaval perioodil ( kuni ) kostjale KÜ poolt esitatud, kuid tema poolt tasumata, arved (t lk 16-80, 331-394). Asjaolu, et need on tasumata, kostja ei vaidlustanud ega esitanud ühtki tõendit tasumise kohta. Lisaks esitas hageja kostjalt nõutavate maksete suuruse tõendamiseks KÜ pangatehingute väljavõtte hagetaval perioodil (t lk 395-419) ja KÜ üldkoosolekute protokollid ( otsus hooldustasu tõstmise kohta 8.00 kroonini ruutmeetri kohta t lk 242-244, otsus majandusaasta aruande kinnitamise kohta t lk 323-324, otsused gaasikütteseadme paigaldamise ja sellekohase laenu võtmise kohta t lk 321-322, otsused majandusaasta aruande kinnitamise, soojussõlme paigaldamise, keldri üürileandmise ja veearvestite puudumisega seotud vee arvestuse kohta t lk 245-247, otsused 2004 majandusaasta aruande kinnitamise ja hädavajalike remonttööde kohta t lk 328-330), milledelt nähtub nii eelpool käsitletud seadustest kui KÜ põhikirjast tuleneva pädevuse realiseerimine KÜ poolt majandus- ja remondi/hoolduskulude kindlaks määramisel. Kostja ei esitanud tõendeid nimetatud otsuste kehtetuse kohta. Kostja väited maksete liigse suuruse kohta ei ole tõendatud. Kostjal oli võimalik ka veel menetluse kestel tutvuda KÜ vastava dokumentatsiooniga, kuid ka peale tutvumist ei esitanud kostja konkreetseid tõendatud vastuväiteid ega aritmeetilisi arvestusi temalt nõutavate summade põhjendamatuse kohta. Seega jäid kostja vastuväited selles osas paljasõnaliseks ja kohtul puudub võimalus neid kontrollida. Kostja seisukohti teatud maksete (näiteks raamatupidaja töötasu) ebaotstarbeka suuruse või teatud remondikulude (näiteks soojussõlme vahetus) põhjendamatuse kohta aga puudub kohtul alus arvesse võtta, kuna kõik nõutud kulutused on KÜ poolt kinnitatud liikmete enamuse poolt ning kostja ainuisikuline mittenõustumine enamuse seisukohti ei muuda. KÜ liikmena on kostja kohustatud täitma liikmete enamuse poolt vastu võetud seaduslikke otsuseid. Kostjal oli võimalik üldkoosolekutest osavõttes ja seal sõnavõttes otsuste sisu ja vastuvõtmist mõjutada. Asjaolu, kas kostja koosolekutest osa võttis või mis põhjusel ei võtnud, ei oma antud asja lahendamisel tähtsust. Kui kostja oleks leidnud, et mõne koosoleku kokku kutsumisel oli rikutud kehtivat korda, oli tal õigus vastaval koosolekul vastuvõetud otsuseid vaidlustada. Tõendeid antud asjas tähtsust omavate koosolekute otsuste kehtetuse kohta kohtule ei esitatud. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hageja nõue põhivõla osas leidis tõendamist ja 4 põhjendamist ning kuulub rahuldamisele. Kostja on kohustatud tasuma hagejale kõigi tema omanduses olevate korteriomandite majandamise ja remondi ning hooldusega seotud kulud, aga ka tema poolt tarbitud teenuste eest tasumisele kuuluvad summad vastavalt hageja poolt esitatud arvetele kokku perioodi kuni eest summas 142 630.99 krooni. 1.3 KÜS § 7 lg 4 kohaselt võib majandamiskulude maksmisega viivitamisel KÜ juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest kulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Sama on sätestatud ka hageja põhikirja punktis 3.2.10). Seoses põhinõude tõendatusega on seega hagejal õigus nõuda kostjalt ka viivise maksmist seaduses ja põhikirjas sätestatud määras. Viivise aritmeetiline arvestus on esitatud t lk 15 ja 427-
2. Kostja esitatud aritmeetilist arvestust ei vaidlustanud. 1.4 Alates kehtiva tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 461 lg 4 kohaselt arvestatakse kuni kohtuotsusega välja mõistetud põhinõude täitmiseni viivist VÕS-i 113 lg-s 1 sätestatud ulatuses, kui kohtulahendis ei ole viivise summat teisiti määratud või kui teisiti ei tulene lahendist endast. Antud asjas tuleb seega kuni põhinõude täitmiseni arvestada viivist kooskõlas KÜS § 7 lg-ga 4 ja hageja KÜ põhikirja punktiga 3.2.10) määras 0,07% päevas alates kuni kohtuotsuse täitmiseni kostja poolt. Eeltoodu alusel on seega põhjendatud hageja nõude ka täiendava viivise välja mõistmise osas.
3. Kohus analüüsib vastuhagis esitatud vastuhageja nõude aluseid ja vastukostja vastuväiteid. 2.1 Poolte vahel puudub vaidlus, et vastuhagis märgitud kuupäevadel toimus elamus elektriavarii, mille tõttu läks elamu elektrivõrku pinge 380V ning et selline olukord võis põhjustada eluruumides asunud olmetehnika toiteplokkide ja kaitsmete läbipõlemise. Puudub ka vaidlus, et vastuhagi alusena esitatud sündmuse tulemusena võis korteriomandi omanik saada kahju riknenud olmetehnika näol. Kuna nimetatud sündmus leidis aset .aastal, tuleb kahjunõude lahendamisel lähtuda alates kehtivast võlaõigusseadusest (VÕS). Vastavalt VÕS §-le 1043 peab teisele isikule (kannatanule) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) kahju hüvitama, kui ta on kahju tekkimises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. VÕS § 1045 lg 1 p 7 kohaselt on kahju tekitamine õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati muuhulgas seadusest tulenevat kohustust rikkuva käitumisega. Vastuhageja on kahju hüvitamise nõude esitanud KÜ vastu. Seega peab vastunõude rahuldamiseks leidma eelkõige tõendamist, et KÜ oli vastuhagejale kahju tekkimises süüdi või vastutab KÜ tekkinud kahju eest vastavalt mõnele kehtivale (vähemalt sündmuse toimumise ajal kehtinud) seadusesättele. Kostja tegevus või tegevusetus saab kaasa tuua vastutuse, kui see on õigusvastane (kui kostja oli kohustatud midagi tegema, kuid seda ei teinud). Kohus on asjas sisulise analüüsi tulemusena jõudnud seisukohale, et KÜ süülisus (tegevuse või tegevusetuse õigusvastasus) tõendamist ei leidnud ning et puudub alus hagi rahuldamiseks antud kostja vastu. KÜS § 2 lg 1 kohaselt on KÜ korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. KÜ majandamine toimub selle liikmete üldkoosoleku poolt kinnitatava majandustegevuse aastakava kaudu.

§ 15

lg-le 1 sisaldab majandustegevuse aastakava muuhulgas korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid. Seega on mõtteliste osade haldamisega seotud majandusküsimuste (milleks vaieldamatult on ka elamus asuv elektrijuhtmestiku ja muude elektripaigaldiste vahetamine/remont) otsustamine KÜ liikmete üldkoosoleku pädevuses. Sama tuleneb ka KOS § 15 lg-dest 1 ja

1. Nimetatud seaduse § 16 lg 1 kohaselt on ehituslikust või muust kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorraldamise tegemiseks vajalik korteriomanike kokkulepe. Vastavalt KOS § 17 lg-le 1 võetakse häälteenamusega tehtavad otsused vastu korteriomanike üldkoosolekul. Antud asjas ei ole 5 vastuhageja esitanud tõendeid selle kohta, et KÜ liikmete üldkoosolekul oleks võetud vastu elamusisese elektrisüsteemi vahetamist puudutav otsus ja selleks vajalikud rahalised vahendid oleksid KÜ-l olemas olnud või oleks liikmete poolt otsustatud selleks otstarbeks laenu võtmine. Selline KÜ üldkoosoleku otsus puudub. Vastukostja esindaja seletuse kohaselt on sellise otsuse puudumise põhjuseks vastuhageja poolt aastate jooksul tasumata maksed, mistõttu puuduvad KÜ-l vastavate tööde tegemiseks vajalikud rahasummad. Kuna vaid liikmete üldkoosolekul on õigus otsustada, milliseid töid ja millal elamus teha, saaks KÜ vastutus tekkida olukorras, kui KÜ juhatus oleks jätnud üldkoosoleku poolt vastuvõetud vastavasisulise otsuse ellu viimata. Selline olukord aga tõendamist ei leidnud. 2.2 Kohus on seisukohal, et juhul, kui vastuhagi oleks esitatud õige kostja vastu, oleks see olnud summaliselt põhjendatud vaid osaliselt. VÕS § 127 lg 1 kahju hüvitamise eesmärgiks on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuste aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Lg 4 kohaselt peab isik hüvitama kahju üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). VÕS § 128 lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise ning kahju tekitamisega seoses kantud mõistlikud kulud. Vastuhageja on kahju suuruse tõendamiseks esitanud 2 ekspertiisiakti (t lk 298-299 ja 435-442). Kohtul puuduvad tõendid, millised annaksid alused kahelda nende tõepärasuses. Mõlemast nähtub asjatundjatele esitatud tehnika riknemise põhjus --- pinge vooluvõrgus 220-240 V asemel 380 V. K aga nähtub kuupäeva kandva akti lisast nr 1, et selles on arvestatud 16 590.00 krooni maksma läinud FS … kahel korral, mida tõendab arve-saateleht (t lk 300 ja 305). Ka nähtub esmasest vastuhagiavaldusest (t lk 294-296), et nõudesumma sisaldab seda kahju kahel korral. Kohtuistungil möönas ka vastuhageja ise selles osas kahju suuruse põhjendamatust. 2.3 Kohtu seisukoht, et vastuhagejal puudub õigus nõuda talle tekkinud kahju hüvitamist täies ulatuses, on põhjendatud ka AÕS § 75 lg-ga
2. Poolte vahel puudub vaidlus asjaolu üle, et vaidlusalune elamusisene elektrijuhtmestik kuulub korteriomanike kaasomandisse. Seega valdavad ja kasutavad kõik selle elamu korteriomanikud AÕS § 72 kohaselt elektripaigaldisi kaasomanikena ühiselt ja vastutavad ühiselt ka nende korrashoiu eest. Vastavalt AÕS § 75 lg-le 1 kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Seega vastutab iga kaasomanik vastavalt talle kuuluvale mõttelise osa suurusele kaasomandis oleva asja korrashoiu eest ja selle mittekorrashoiu korral kasutamisega tekkinud kahjude eest. Igal kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt asja korrashoiuks vajalike toimingute tegemist ja igal kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta (AÕS § 72 lg 4). Antud asjas ei ole tõendatud, et vastuhageja ise oleks täitnud enda kui kaasomaniku kohustust tagada elektrijuhtmetiku korrashoid ja oleks seda teistelt kaasomanikelt nõudnud. Seega on põhjendatud rakendada VÕS §-i 139, mille lg 1 kohaselt, kui kahju osaliselt tekkis kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist.
3. Kohtu seisukohad kohtukulude osas Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 alusel kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist ( ) alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Seega hagiavalduse rahuldamisel kuuluvad kuni kehtinud TsMS-i § 60 lg 1 ja 61 lg 1 p 1 alusel 6 kostjalt hageja kasuks välja mõistmisele viimase poolt kantud kohtukulud, s o riigilõiv suuruses 1500.00 + 3250.00 krooni (tasutud kohtu 01.12.2004 määruste alusel 08.12.2004 t lk 156-158, 161, 424), asja läbivaatamise kulud suuruses 200.00 (t lk 425). Taotlus tasu õigusabi eest välja mõistmiseks jääb rahuldamata, kuna hageja poolt on esitamata nimetatud kulu tõendav kuludokument (TsMS § 60 lg 3, s o dokument, millest nähtub kas selle kulu tasumine või tasumise kohustus). Samal põhjusel jääb rahuldamata hageja taotlus ka vastuhagi rahuldamata jäämisel õigusabi kulu välja mõistmiseks. Kuna hageja suurendas nõuet alates 01.01.2006 kehtiva riigilõivuseaduse (RLS) redaktsiooni ajal, loeb kohus, et hageja pidi tasuma hagihinnalt 180 000.00 kuni 200 000.00 krooni riigilõivu kokku 10 250.00 krooni. Tegelikkuses tasus 4750.00 krooni. Vastavalt kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 50 lg-le 3 kuulub seega tasumata osa 5500.00 krooni hagi rahuldamisel väljamõistmisele kostjalt riigituludesse. Samuti kuuluvad kostjalt riigi kasuks välja mõistmisele talle määrusega 14.10.2005 (t lk 272) määratud esindaja tasu. Nimetatud määruses oli kohus, lähtuvalt riigi õigusabi seaduse (RÕAS) §8 p-st 2, kohustanud kostjat hüvitama tasu ja kulud riigi õigusabi eest peale antud tsiviilasjas kohtulahendi jõustumist ühekordse maksena. Kostja määrust ei vaidlustanud. Kohus määras kostja esindajale tasu eraldi kohtumäärusega suuruses 5498.80 krooni. Määrusega (t lk 310) vabastas kohus vastuhageja riigilõivu tasumisest vastuhagi esitamisel. Vastavalt kehtiva TsMS § 190 lg-le 3 kuulub vastuhagi rahuldamata jäämisel vastuhagejalt riigi kasuks välja mõistmisele kohtukulud, s o antud juhul riigilõiv suuruses 10 250.00 krooni, mille kandmisest kohus ta vabastas. Riigilõivu suurus nähtub alates kehtivast RLS redaktsioonist. Imbi Sidok kohtunik 7