Obsah (7)

§ 658§ 159§ 108§ 115§ 76§ 100§ 158

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-04-2187 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Otsuse tegemise aeg ja koht 24. november 2006, Tallinn Kohtukoosseis Ande Tänav, Ülle Jänes, Tiit Kollom Tsi

) § 159 lg 2 sätestatut arvestades. Hageja ei ole kunagi teavitanud kostjat leppetrahvi nõudest. Maakohtu otsus ja põhjendused 3. Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata. Poolte vahel 11.09.2003 sõlmitud maaklerilepingu p 2.1.1 kohaselt kohustus hageja leidma kostja korterile ostja ning p 2.1.2 järgi korraldama korteris põranda rekonstrueerimistööd, selleks vajalike eeltööde organiseerimise, projektdokumentatsiooni tellimise, kooskõlastamise, ehitamise ja ülalnimetatud tööde eest tasustamise.

§ 658

lg 1 sätestab, et maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Kostja seletusega leidis tõendamist, et lepingu p-s 2.1.2 loetletud töid teostatud pole. Hageja seletusel ei andnud kostja nende tööde teostamiseks raha. Hageja ei ole tõendanud, et pooled on kokku leppinud, et tööde eest tasumise korraldamine on kostja ülesanne, kuigi leping näeb ette teisiti. Kui hageja siiski leiab, et tööde teostamata jätmise eest kannab vastutust kostja, siis

§ 159

lg 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab.

1. Hageja ei ole nimetanud ega tõendanud ühtegi kostjapoolset kohustuse rikkumist, mis võimaldaks nõuda leppetrahvi. Ka ei ole leppetrahv sissenõutav, sest asjaolu millele tuginetakse, leidis aset peale maaklerilepingu kehtivuse lõppemist 31.12.
2. Kui maaklerilepingut oleks soovitud sõlmida tähtajatult, siis oles see pidanud lepingus kirjas olema. Maaklerilepingu p 2.1.4 kohaselt kohustub kostja ilmuma notaribüroosse notariaalse müügilepingu sõlmimiseks kõigi selleks vajalike dokumentidega. Notariaalne ostu-müügi tehing pidi toimuma hiljemalt 31.12.
3. Hageja väide, et tehingu tegemise kuupäev 31.12.2003 ei olnud lõplik ning maaklerilepingu p-s 2.1.4 oli kokku lepitud vaid prognoositavas ajas, mille jooksul oleks ostja (kostja) jõudnud oma pangatoimingud läbi viia, on vastuolus lepinguga ning kostja seletusega. Kohus leidis, et kuivõrd kostja ei lõpetanud lepingut varem kui 31.12.2003, siis ei pidanud kostja lepingu lõpetamisest hagejale teatama. Maaklerilepingu p-s 2.1.4 on märgitud, et notariaalne ostu-müügi tehing toimub hiljemalt 31.12.2003, ning p 4.1 kohaselt kehtib leping kuni notariaalse müügilepingu sõlmimiseni, seega kuni 31.12.
4. Hageja leppetrahvi nõue on õigusliku aluseta, tõendamata ega vasta

§ 159lg 2 sätestatule ning tuleb jätta rahuldamata.

Apellatsioonkaebuse põhjendused

1. Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Kohus, tuginedes maaklerilepingu p-le 2.1.4, järeldas vääralt, et leping kaotas kehtivuse 31.12.
2. Lepingu p-st 4, mis reguleerib lepingu kehtivust, nähtub üheselt, et leping kehtib kuni notariaalse müügilepingu sõlmimiseni. Lepingu p-s 2 on sätestatud poolte õigused ja kohustused. Lepingu p-s 2.1.4 sätestatud kuupäeva ei saa käsitleda lepingu kehtivuse lõppemise tähtajana, tegemist on prognoositava notariaalse tehingu toimumise ajaga. Maaklerileping kaotas kehtivuse alles pärast notariaalse müügilepingu sõlmimist. Kui kostja ei soovinud enam lepingut täita, oleks ta pidanud selle üles ütlema. Kuivõrd kostja seda ei teinud, oli maaklerileping 03.02.2004 tehingu tegemise ajal kehtiv. Hageja on lepingust tulenevad kohustused täitnud, leides korterile ostja P. T näol. Kostja ei ole hagejale lepingu kehtivuse ajal pretensioone esitanud. Põranda rekonstrueerimistööde korraldamine ei ole maakleriteenuse osutamine. Kuna pooltel selles osas vaidlus puudus, ületas kohus seda küsimust käsitledes hagi piire. Kostja rikkus pooltevahelist lepingut, astudes läbirääkimistesse P. T, kes oli hageja poolt leitud ostja. Kostja ei teatanud hagejale 03.02.2004 tehingu sõlmimisest, jättes sellega hageja ilma maakleritasust, milleks tal oli õigus. Kostja müüs korteri maakleritasu võrra odavamalt, mis viitab sellele, et ta ei soovinudki tasuda maakleritasu ja see oli tema ja P. T ühine pahatahtlik plaan. Hageja 2 tõendas, et praktikas on keskmiseks maakleritasuks 5% müügihinnast. Kuna hageja leidis korterile ostja, kellega kostja sõlmis korteri müügilepingu, on hagejal õigus maakleritasule (

§ 658

lg 1) ja õigus nõuda maakleritasu maksmise kohustuse täitmist (

§ 108

). Samadel asjaoludel on hagejal õigus nõuda kahju hüvitamist (

§ 115

, 127), sest maakleritasu maksmata jätmisega on talle tekitatud kahju maakleritasu ulatuses. Kohus jättis tuvastamata, et hagejal on kostja vastu kolm alternatiivnõuet. 03.02.2004 tehingust teada saades esitas hageja kostjale maakleritasu arve 50 000 krooni, millele ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Kostja ei ole leppetrahvi suurust vaidlustanud, mistõttu puudub alus ka selle vähendamiseks. Kohus ei ole põhjendanud, millele tuginedes ta järeldas, et hageja pole mõistliku aja jooksul leppetrahvi nõuet esitanud. Lepingu p-s 7.3 on silmas peetud leppetrahvi nõudmist vastavalt seadusele. Apellatsioonkaebuse vastus

1. Kostja leidis, et puudub alus apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ning see tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
2. Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosaliste seletused ja tutvunud esitatud materjaliga, leidis, et kohtuotsus on lõppjärelduses õige ja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Kostja on apellatsioonkaebuses korranud põhiliselt esimese astme kohtule esitatud väiteid, millele maakohus on juba piisava põhjalikkusega vastanud. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.
3. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et pooled sõlmisid 11.09.2003 maaklerilepingu

§ 658

lg 1 tähenduses, mille järgi kohustus hageja vahendama kostjale kuuluva korteri asukohaga Tallinnas, x ja selle juurde lahutamatult kuuluva väljaehitatud osa müüki. Lepingu p 2.1.5 ja 2.1.7 järgi ei olnud kostjal õigust tegeleda lepingu kehtivuse ajal iseseisvalt lepingu eseme müügiga. Lepingu p-s 2.1.4 lepiti kokku, et notariaalne ostu-müügitehing toimub hiljemalt 31.12.2003 ja lepingu p-s 4.1, et leping kehtib notariaalse müügilepingu sõlmimiseni. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et kostja sõlmis 03.02.2004 P. T korteri müügilepingu ja pandilepingu. Vaidlus on pooltel selle üle, kas sellel ajal maaklerileping kehtis ja kas kostja rikkus müügilepingu sõlmimisega maaklerilepingu p-des 2.1.5 ja 2.1.7 sätestatud kohustust, millega kaasneb kohustus maksta hagejale lepingu p-s 7.3 kokku lepitud leppetrahvi 50 000 krooni. Selle küsimuse lahendamiseks pidi kohus tegema kõigepealt kindlaks maaklerilepingu lõppemise aja. 9.

§ 76sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele.

Kohustuse rikkumine on

§ 100järgi võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine.

Õiguskaitsevahendid kohustuse rikkumise korral on sätestatud

§-s 101.

§ 158

lg 1 järgi on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma.

3.jaos sätestatut kohaldatakse juhtudel, kui lepingupooled on eelnevalt kokku leppinud hüvitatava kahju summas, mida peab maksma oma kohustust rikkunud lepingupool (

§ 158lg 3).

1. Ringkonnakohtu hinnangul tuvastas maakohus õigesti, et maaklerileping lõppes 31.12.
2. Lepingu lõppemise aja tuvastamisel tõlgendas maakohus õigesti lepingu p 2.1.4 ja p 4.1 nende koosmõjus. Iseenesest on õige hageja väide, et lepingu lõppemise aeg seostati p-s 4.1 3 notariaalse müügilepingu sõlmimise ajaga. Samas jätab hageja ebaõigesti tähelepanuta, et lepingu p-s 2.1.4 lepiti kokku, et notariaalne ostu-müügitehing toimub hiljemalt 31.12.
3. Seega pidi hiljemalt sellel kuupäeval ostu-müügitehing maakleri vahendusel sõlmitama ja leping vastavalt p 4.1 sõnastusele lõppema. Nõustuda ei saa hageja väitega, nagu olnuks lepingu p-s 2.1.4 märgitud üksnes prognoositav notariaalse tehingu tegemise aeg, mis ei olnud poolte jaoks õiguslikult siduv. Lepingu p 2.1.4 sõnastus „hiljemalt 31.12.2003” hageja soovitud järeldust teha ei võimalda. Kuna leping lõppes 31.12.2003, on ebaõige ka hageja väide, et kostja oleks pidanud pärast nimetatud tähtaega lepingu üles ütlema, kui ta lepingu edasist täitmist ei soovinud. Õige on maakohtu järeldus, et pärast maaklerilepingu lõppemist kostja poolt korteri müümine maakleri teenuseid kasutamata ei ole käsitatav lepingu rikkumisena ning leppetrahvi nõue on alusetu.
4. Maakohus jättis hagi rahuldamata muu hulgas põhjusel, et hageja ei järginud

§ 159

lg-s 2 sätestatud nõuet (ei teatanud viivitamatult pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele, et ta leppetrahvi nõuab). Õige on apellatsioonkaebuse väide, et kohus ei ole oma sellekohast järeldust põhjendanud. Kuna hagejal leppetrahvi nõudeõiguse puudumine välistab juba hagi rahuldamise, ei oma ringkonnakohtu hinnangul asja lahendamisel enam tähtsust, millal ja mil viisil hageja kostjat leppetrahvi nõudest teavitas. Kohtuotsuse puudulik põhjendamine selles osas ei muuda seetõttu otsust lõppjärelduses ebaõigeks.

1. Õige on apellatsioonkaebuse väide, et kohus ületas hagi piire, asudes hindama lepingu p-s 2.1.2 kokkulepitu (põranda rekonstrueerimistööde korraldamine ja töö tasustamine) täitmist. Kuna hageja leppetrahvi nõude aluseks oli üksnes asjaolu, et kostja on väidetavalt rikkunud lepingu p-des 2.1.5 ja 2.1.7 sätestatud kohustust mitte tegeleda iseseisvalt korteri müügiga lepingu kehtivuse ajal, ei pidanud kohus otsuses analüüsima muude lepingupunktide täitmist, millel ei ole käesoleva vaidlusega puutumust. See eksimus ei muuda aga kohtuotsust lõppjärelduses ebaõigeks.
2. Ebaõige on apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks hageja esitanud kostja vastu kolm alternatiivnõuet, mida kohus otsuses ei käsitanud. Hagiavaldusest ja selle täiendusest alternatiivnõuete esitamist ei nähtu. Kuna hageja ei ole kohtule esitanud maakleritasu ja kahju hüvitamise nõudeid, ei saanud kohus nende kohta ka otsust teha. Selles osas kohus menetlusnorme ei rikkunud (TsMS § 439). Ü. Jänes T. Kollom A. Tänav 4