KOHTUOTSUS

TI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis

istuja Oliver Kask, liikmed Viive Ligi ja Lauri Madise Otsuse tegemise aeg ja koht

1. oktoober 2006, Tallinn Haldusasja number 3-04-50 Haldusasi M.T kaebus Tallinna Kesklinna Valitsuse elamu mõttelise osa erastamistoimingute tegemisest keeldumise õigusvastaseks tunnistamiseks ja kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse §-s 6 sätestatud korras erastamiseks kohustamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu
2. detsembri
3. a otsus haldusasjas nr 3-1209/2004 Menetluse alus ringkonnakohtus M.T apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev
4. oktoober 2006 Menetlusosalised ja nende esindajad Kaebuse esitaja M.T (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja Alo Pormeister Vastustaja Tallinna Kesklinna Valitsus, esindaja Kaialiisa Koolberg RESOLUTSIOON
5. Rahuldada M.T apellatsioonkaebus osaliselt.
6. Tühistada Tallinna Halduskohtu
7. detsembri
8. a otsus haldusasjas nr 3-1209/2004 ja teha selles asjas uus otsus.
9. Tunnistada õigusvastaseks Tallinna Kesklinna Valitsuse keeldumine x , Tallinn, elamu Tallinna linnale kuuluva 540/1670 mõttelise osa erastamistoimingute mitteläbiviimine.
10. Muus osas jätta kaebus rahuldamata. EDASIKAEBAMISE KORD Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest
11. oktoobril
12. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
13. E. L erastas Tallinnas asuva x korteri 619/1670 mõttelist osa 16.10.
14. M.T ostis korteri 511/1670 mõttelist osa 23.05.2002 notariaalse ostu-müügilepingu alusel enne korteriomandi seadmist E. M, kes oli mõttelise osa omandanud erastamise teel. 16.02.2004 kanti Tallinnas asuv x korteriomand nr xxxxxx kinnistusraamatusse kolme isiku kaasomandina mõttelistes osades järgmiselt: 540/1670 mo kuulub Tallinna linnale, 3-04-50 511/1670 mo kuulub M.Tie ja 619/1670 mo kuulub E. L. Tallinna linnale kuuluvat mõttelist osa korterist valdab 31.08.2001 sõlmitud üürilepingu alusel J. S. M. T esitas 09.02.2004 Tallinna Kesklinna Valitsusele avalduse x kaasomandis oleva korteri nr 1 Tallinna linnale kuuluva 540/1670 mõttelise osa erastamiseks. Tallinna Kesklinna Valitsus avaldust ei rahuldanud põhjendusega, et avaldaja tõlgendas kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadust (EMOES) ja sellest tulenevalt Riigikohtu 05.06.2003 otsust haldusasjas nr 3-3-1-45-03 vääralt. Samuti vastati, et kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse objektiks ei ole mitte üürilepingu alusel kasutatavad eluruumid, vaid elamust Tallinna linnale kuuluvad mõttelised osad. 08.03.2004 esitas M. T täiendava avalduse erastamiseks. Tallinna Kesklinna Valitsus keeldus avaldust rahuldamast.
15. M. T kaebuses halduskohtule paluti tunnistada õigusvastaseks Tallinna Kesklinna Valitsuse keeldumine Tallinnas x Tallinna linnale kuuluva 540/1670 mõttelise osa erastamisest ja kohustada elamu mõttelist osa erastama EMOES §-s 6 sätestatud korras.
16. Tallinna Halduskohtu 21.12.2005 otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Kohtuotsust põhjendati järgmiselt: a) Kaebuse esitaja ei ole eluruumi ainuke kaasomanik. Tallinna linnale kuuluvat mõttelist osa kasutab üürnik J. S Tallinna Kesklinna Valitsusega 31.08.2001 sõlmitud üürilepingu alusel. Korter nr 1 on üks reaalosa tervest elamust ja see on mõtteliste osadena kaebuse esitaja, E. L ja Tallinna linna omandis. Riigikohtu 05.06.2003 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-4503 märgitakse, et eluruumide erastamise seaduse (

) ja kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse sätted ei anna selgesõnalist vastust küsimusele, millist seadust tuleb kohaldada olukorras, kus eluruumide erastamise kohustatud subjekti ja füüsilise isiku kaasomand on tekkinud mitte elamule tervikuna, vaid konkreetsele eluruumile ja et eluruumide erastamise seaduse sätted ei anna selgesõnalisi juhiseid, kuidas toimub erastamata jäänud eluruumi mõttelise osa hilisem erastamine. Käesolevas asjas ei saa lähtuda Riigikohtu otsusest nr 3-3-1-45-03, kuna viidatud vaidluses ei osalenud peale erastamise kohustatud subjekti ja ühe kaasomaniku teisi isikuid ning seetõttu ei rikkunud nimetatud lahend kellegi teise subjektiivseid õigusi. b) Tallinna Linnavalitsuse 01.08.2001 korralduse nr 3238-k punktist 2 nähtub, et linn andis J. S x kaheksatoalisest korterist üürile kolm tuba põhjusel, et ta oli omandireformi õigustatud subjektile tagastatud eluruumi üürnik. Vastavalt

§ 22

lg 61 sai avaldusi üürilepingu alusel kasutatavate eluruumide erastamiseks esitada kuni 2001. aasta juunini. Samas ei nähtu ei kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadusest ega ka eluruumide erastamise seadusest, et omandireformi õigustatud subjektile tagastatud eluruumi üürnikule mõne teise vabanenud eluruumi üürile andmisel oleks pandud kohustus esitada avaldus eluruumi ostmiseks ja sätestatud tähtaeg avalduse esitamiseks. Kuna linnale kuuluva eluruumi mõttelist osa kasutab ostueesõigust omav üürnik J. S, kes on 10.09.2001 väljendanud linnale oma tahet osta kõnealune eluruum, siis ei kuulu kohaldamisele EMOES § 6 ehk korteri erastamine kaasomanikele. x Tallinna linnale kuuluva mõttelise osa erastamine kahele kaasomanikule vastavalt Riigikohtu viidatud lahendile tekitaks uut ülekohut üürniku J. S suhtes ega täidaks eluruumide erastamise seaduse

märki. Õigushüve saada üürilepingu alusel kasutatava eluruumi omanikuks on realiseerunud E. M suhtes, kellelt kaebuse esitaja omandas vastava mõttelise osa. Kuna eluruum ei ole asustamata, siis puudub kaebuse esitajal õigustatud huvi, mille täitmist oleks ta õigustatud nõudma. Kord juba erastatud korteri juurde õigusaktid täiendavat erastamist ette ei näe. Kaebuse esitaja omandis on lisaks veel Tallinnas kaks korteriomandit. Kolmanda korteriomandi laiendamine üürniku J. S huvide arvelt ei ole õiglane ega kooskõlas eluruumide erastamise seaduse ega ka kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse põhimõtetega. 2

§ 4p 1 alusel.

Eluruumi ostmise

õigust omas ainult üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnik juhul, kui ta esitas avalduse eluruumi erastamiseks kuni 01.06.2001 (

§ 22lg 61).

J. S sõlmis üürilepingu 31.08.2001 ega ole enne 01.06.2001 esitanud avaldust eluruumi erastamiseks. b) Kaasomanike õigused omanikena erastada linnale kuuluv mõtteline osa korteriomandist kaaluvad üles üürniku huvi. Eluruumi ostmise õigus on isikutel juhul, kui puuduvad erastamise õigustatud subjektid.

§ 217

lg 3 on samuti kohaldatav ainult juhul, kui eluruum on asustamata ja puuduvad erastamise õigustatud subjektid kaasomanike näol. Kaasomanikel on õigus erastada mõtteline osa EMOES § 6 sätestatud korras. Vaidlusaluse korteriomandi mõtteline osa ei ole määratud mitte erastatavaks. c) x korterit ei ole võimalik jagada reaalosadeks kolme kaasomaniku vahel.

§ 3

lg 11 ja EMOES § 2 lg 2 kohaselt erastatakse kaasomandis olevas elamus asuv eluruum kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse alusel, kui kaasomanikud ei ole saavutanud kokkulepet elamu reaalosade kindlaksmääramiseks. Ka Riigikohtu 05.06.2003 otsuse nr 3-3-1-45-03 järgi puuduvad õiguslikud alused elamu mitteerastamiseks. Eluruumide erastamise läbiviimist tuleb vaadelda erastamise kohustatud subjekti seadusliku kohustusena, mitte valikuvõimalusena. Eluruumide erastamisega viivitamine või erastamise mitteläbiviimine rikub eluruumide erastamise õigustatud subjektide seadusest tulenevaid õigusi saada eluruumide omanikuks (Riigikohtu halduskolleegiumi lahendid nr 3-3-1-13-03, 3-3-1-53-02, 3-3-1-3-96 ja 3-2-1-3496). 5. Tallinna Kesklinna Valitsuse vastuses palutakse jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

1. a)M. T omandas eluruumi mõttelise osa pärast eluruumide erastamise seaduses sätestatud erastamistoimingute lõpuleviimise tähtaegasid tsiviilkäibe korras. Apellandi subjektiivsed õigused ei ole rikutud, kuivõrd apellant ei ole eluruumide erastamise õigustatud subjekt ja temale ei laiene seadusest tulenev õigus saada eluruumi omanikuks. Erastamine vaidlusaluses korteris on õigustatud subjektide suhtes läbi viidud, kaebusi ei ole kohtule esitatud.
2. b)Tallinna linn soovis müüa vaidlusalust elamispinda J. S (Tallinna Linnavolikogu 07.03.2002 otsus nr 111 p 1.5).

§ 9

kohaselt erastati eluruume ka avalikul enampakkumisel, mistõttu ei olnud vajalik vaidlusaluse korteri linnale kuuluva mõttelise osa kandmine erastamisele mittekuuluvate eluruumide nimekirja. Alates 01.08.2004 ei ole

§ 9

lg-s 1 nimetatud eluruumid erastamise objektiks ja neid võib võõrandada volikogu poolt kehtestatud korras (

§ 22lg 12).

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 6. Halduskohus leidis õigesti, et käesoleva asja lahendamisel on määrava tähtsusega välja selgitada, kas kaasomandis oleva korteri, mille mõtteline osa kuulub erastamise kohustatud subjektile, erastamine toimub

või EMOES alusel. Halduskohus viitas õigesti ka Riigikohtu otsusele nr 3-3-1-45-03, milles tõdeti, et EMOES ega

sätted ei anna sellele küsimusele otsest vastust. 3

§ 3

lg 10 alusel ning linnale kuuluva mõttelise osa erastamiseks ei ole avaldanud soovi mitu võrdset ostueesõigusega isikut. Õige on apellandi seisukoht, et erastamata mõttelise osa üürnikul J. S ei ole ostueesõigust mõttelise osa erastamiseks

§ 5

lg 1 alusel koosmõjus

§ 22

lõigetega 5 ja 61, sest ta ei esitanud avaldust eluruumi erastamiseks enne 01.06.2001, nagu nõuab

§ 22lg 61.

Viidatud juhul leidis Riigikohus, et

§ 9

lg 1 ei ole sellises situatsioonis kohaldatav tulenevalt sätte sõnastusest ja

märgist ning seetõttu tuleb kohaldada analoogiat seaduses esineva lünga täitmiseks valikul, millise normi alusel kaasomaniku avaldust teise mõttelise osa erastamiseks tuleb lahendada. Ringkonnakohus leiab, et ka käesolevas asjas tuleb juhinduda sellisest

§ 9

lg 1 tõlgendusest, sest asjaolu, kas linna omandis olev mõtteline osa eluruumist on asustamata või seda kasutav üürnik ei ole tähtaegselt erastamise avaldust esitanud, on võrdse tähtsusega

§ 9

lg 1 kohaldamisel ning asjaolu, kas erastatud mõttelised osad eluruumist on ühe või mitme isiku kaasomandis, ei oma tähtsust. Kuna

§ 9

lg 1 ei ole otseselt kohaldatav, ei ole kohaldatav ka

§ 22lg 12, mille kohaselt § 9 lõikes 1 nimetatud eluruumid ei ole 2004.

a

1. augustist erastamise objektiks ning nimetatud eluruumidele ei kohaldata eluruumide erastamise seadusest tulenevaid erisusi ning neid võivad kohalikud omavalitsused võõrandada volikogu kehtestatud korras.
2. Riigikohtu viidatud lahendis asuti seisukohale, et valikul, millist seadust analoogia korras kohaldada, tuleb kaaluda nii kõikide asjast huvitatud isikute huve kui tagajärgede otstarbekust, mis järgneksid ühe või teise regulatsiooni kohaldamisele. Käesoleva asja tehiolud on erinevad Riigikohtu lahendis nimetatutest kahe asjaolu osas: ka linnale kuuluva mõttelise osa erastamisel apellandile jääb eluruum kaasomandisse ning linna omandis olev mõtteline osa on juba üürilepinguga hõlmatud.
3. Kui kohaldada praegusel juhul eluruumide erastamise seadust, siis tulenevalt

§ 22

lõikest 12 jääks püsima olukord, kus üürnik ei saa erastada tema kasutuses olevat mõttelist osa eluruumist, selle võõrandamisel munitsipaalvara võõrandamiseks ettenähtud korras oleks tulenevalt AÕS § 73 lõikest 2 apellandil ja E. L ostueesõigus ning püsima jääks ebaefektiivsem omandivorm – kaasomand. Ostueesõiguse teostamata jätmisel võiks enampakkumisel saada mõttelise osa omanikuks keegi kolmas. 10. Kui kohaldada analoogia korras kaasomandis oleva eluruumi mõttelise osa erastamise seadust, siis oleks võimalik linnale kuuluva mõttelise osa erastamine korterist praegusele üürnikule EMOES § 5 alusel või sellekohase avalduse puudumisel senistele kaasomanikele, sh apellandile taotluste esitamise korral. Püsima jääks kaasomand, üürnikul oleks võimalus saada eluruumi mõttelise osa omanikuks ning üürniku avaldusest loobumise korral väheneks kaasomanike arv, kuigi kaasomand jääks ka sellisel juhul püsima. Halduskohus tuvastas, et üürnik J. S on esitanud avalduse mõttelise osa erastamiseks (avaldused tl 33 ja 34). Kuna tõenditest ei nähtu, et vastustaja oleks esitanud EMOES § 5 lg 2 nimetatud teadet, seda kinnitab ka vastustaja seisukoht, et EMOES ei ole käesoleval juhul üldse kohaldatav, siis tuleb ringkonnakohtul asuda seisukohale, et J. S avaldus on esitatud tähtaegselt. Ringkonnakohus ei nõustu apellandiga, et EMOES § 4 lg 1 punktis 1 on silmas peetud selliseid

§ 4

punktis 1 sätestatud tingimustele vastavaid üürnikke, kes vastavad ka

§ 5

lg 1 p 1 või

§ 22lg 61 tingimustele.

See seadus ei sea tingimusi ei üürisuhte ega kaasomandi tekkimise ajale ostueesõiguse andmisel ning tähtajad avalduste esitamiseks EMOES alusel eluruumi mõttelise osa erastamiseks on kehtestatud üksnes sõltuvana erastamise kohustatud subjekti poolt teate esitamisest. Ringkonnakohtu arvates ei too üürilepingu sõlmimise tähtaja puudumine ostueesõigusega isiku 4

märk võib olla ka hiljem üürilepingu sõlminud isikutele võimaluse andmine nende poolt üüritud eluruumide omandamiseks ja selle kaudu tagada eluruumide parem hooldamine ja säilimine. Asjaolu, et Tallinna Linnavalitsuse 19.08.2002 kirjaga J. S (tl 56) on tema avaldus jäetud rahuldamata, ei tähenda, et J. S ei saa pärast EMOES § 5 lg 2 nimetatud teate esitamist esitada uut erastamise avaldust.

1. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et kaasomand tekkis korterile mõtteliste osade erastamisega
2. aastal. EMOES § 2 lõikes 5 sätestatud tähtaeg eluruumi reaalosadeks jaotamiseks on möödunud.
3. Ringkonnakohus leiab, et EMOES sätete alusel eluruumi mõttelise osa erastamisel oleks isikute huvisid paremini arvestav tagajärg. Üürnikul tekiks õigus kasutatava eluruumi erastamiseks, sellekohase soovi puudumisel väheneks kaasomanike arv. Eluruumi erastamise seaduse kohaldamisel on võimalik, et kaasomanike arv ei vähene ning üürnik eluruumi omanikuks ei saa. Seetõttu tuleb käesoleval juhul analoogia korras kohaldada kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadust.
4. Kuna vastustaja keeldumine erastamistoimingute läbiviimisest tugines eluruumide erastamise seadusele, tuleb nimetatud keeldumine tunnistada õigusvastaseks. Ringkonnakohus ei rahulda aga taotlust kohustada vastustajat erastama vaidlusalune korteriomandi mõtteline osa EMOES §-s 6 sätestatud korras, sest nimetatud sätte kohaldamise eeldus on EMOES §-s 5 sätestatud avalduste puudumine. J. S õigus nimetatud avaldust esitada ei ole aga lõppenud. Halduskohtu otsus tuleb tühistada ja kaebus tuleb osaliselt rahuldada. Lauri Madise Viive Ligi Oliver Kask 5