KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lilianne Aasma, Ivo Pilving ja Viive Ligi Määruse tegemise aeg ja koht
- november 2006, Tallinn Haldusasja number Vaidlustatud kohtulahend 3-06-2025 OÜ * kaebus Rae Vallavalitsuse 02.10.2006 korralduse nr 1426 tühistamiseks ja Rae Vallavalitsuse kohustamiseks tunnistama X kinnistu võõrandamiseks korraldatud kirjaliku enampakkumise parimaks pakkumiseks OÜ * pakkumine Tallinna Halduskohtu 16.10.2006 määruse p 7 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik AS S ja Rae Vallavalitsuse määruskaebused Haldusasi RESOLUTSIOON
- Tühistada Tallinna Halduskohtu
- oktoobri 2006 määruse punkt 7 ja jätta OÜ * esialgse õiguskaitse kohaldamise taotlus rahuldamata.
- Rahuldada AS S ja Rae Vallavalitsuse määruskaebused. EDASIKAEBAMISE KORD Ringkonnakohtu määruse peale võib edasi kaevata Riigikohtusse 15 päeva jooksul arvates määruse kättesaamisest. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK OÜ * palus halduskohtule esitatud kaebuses tühistada Rae Vallavalitsuse 02.10.2006 korraldus nr 1426 „x kinnistu koosseisus oleva X maatüki võõrandamiseks korraldatud avaliku enampakkumise tulemuste hindamine“ ja kohustada Rae Vallavalitsust tunnistama X kinnistu (katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx, registriosa nr xxxxxxx) võõrandamiseks korraldatud kirjaliku enampakkumise parimaks pakkumiseks OÜ * (registrikood xxxxxxxx) pakkumine summas 113 miljonit krooni, ilma uut enampakkumist korraldamata. Esialgse õiguskaitse taotluses paluti peatada Rae Vallavalitsuse 02.10.2006 korralduse nr 1426 kehtivus ning keelata vallavalitsusel X kinnistu võõrandamiseks korraldatud enampakkumise nurjunuks kuulutamine, uue enampakkumise korraldamine ja X kinnistu võõrandamine enampakkumist korraldamata. Kaebaja põhjendas taotlust asjaoluga, et AS S tunnistati enampakkumise võitjaks õigusvastaselt. Kaevatava korralduse kehtima jäämine kohtumenetluse ajal tähendaks, et vastustajal oleks võimalik sõlmida AS-ga S X kinnistu müügileping või kuulutada müügilepingu mittesõlmimisel ühe kuu jooksul välja uus enampakkumine. Mõlemal juhul jääb kaebaja ilma võimalusest omandada X kinnistu. Kuna kaebaja taotleb kohtult enda tunnistamist X kinnistu võõrandamiseks läbiviidud enampakkumise võitjaks, ei ole kaebaja kasuks tehtud 3-06-2025 kohtuotsust juhul, kui kaevatava korralduse kehtivust ei peatata, võimalik täita. Samuti on välistatud kohtuotsuse täitmine, kui vastustaja peaks otsustama X kinnistu võõrandamiseks korraldatud enampakkumise nurjunuks kuulutada, uue enampakkumise korraldada või võõrandada X kinnistu ilma enampakkumist korraldamata. Esialgse õiguskaitse kohaldamine ei riiva kolmanda isiku AS S õigusi. Kui kaebus rahuldatakse, on tuvastatud AS S enampakkumise võitjaks tunnistava korralduse õigusvastasus. Õigusvastasest korraldusest ei saa AS-le S tuleneda mingeid õigusi. Samuti ei saa kolmanda isiku õigused rikutud juhul, kui kaebus jäetakse rahuldamata. Ühekuuline periood, mille jooksul peab AS S vastustajaga müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmima, peatub esialgse õiguskaitse kohaldamise ajaks ning hakkab uuesti kulgema pärast esialgse õiguskaitse kohaldamise abinõude äralangemist. Kaebaja arvates ei eksisteeri antud juhul ka avalikku huvi, mis kaaluks üles tema huvi. Esialgse õiguskaitse kohaldamine ei võta vastustajalt ära võimalust ega õigust saada enampakkumise teel müüdud vara eest müügihinda. Hinna saamise hetk lükkub vastustaja jaoks lihtsalt edasi. Tallinna Halduskohtu 16.10.2006 määruse p-ga 7 peatati Rae Vallavalitsuse 02.10.2006 korralduse kehtivus ning Rae Vallavalitsusel keelati X kinnistu võõrandamiseks korraldatud enampakkumise nurjunuks kuulutamine, uue enampakkumise korraldamine ja X kinnistu võõrandamine enampakkumist korraldamata kuni kohtuotsuse jõustumiseni käesolevas asjas. Määruse kohaselt on kaebaja toonud välja oma õiguste riive, mistõttu ei saa kaebust pidada ilmselt perspektiivituks. Kuna kaebaja huviks on, et kaebaja tunnistataks enampakkumise võitjaks, siis esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel muutuks kaebust rahuldava kohtuotsuse täitmine võimatuks, sest vastustajal oleks võimalik sõlmida AS-ga S müügileping või kui müügilepingut pole ühe kuu jooksul sõlmitud, kuulutada välja uus enampakkumine, või võõrandada X kinnistu enampakkumist korraldamata või kuulutada pakkumine nurjunuks. Kohus ei täheldanud, et käesolevas asjas esineks sellist avalikku huvi ja kolmanda isiku õiguste piiramist, mis kaaluks üle kaebaja potentsiaalselt rikutavad õigused. AS S ja Rae Vallavalitsus esitasid 27.10.2006 Tallinna Halduskohtu 16.10.2006 määruse p 7 peale määruskaebused. AS S ja Rae Vallavalitsus toetavad teineteise määruskaebusi vastastikku ning OÜ * vaidleb mõlemale vastu. Tallinna Halduskohtu 07.11.2006 määrusega jäeti määruskaebused rahuldamata ja edastati lahendamiseks ringkonnakohtule. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES AS S määruskaebuses paluti tühistada esialgse õiguskaitse kohaldamise määrus. Määruskaebuse põhjendused: 1) Kaebus on ilmselgelt perspektiivitu seetõttu, et kaebaja tõlgendab vääralt kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse sätteid ja laiendab selles sätestatud kinnisasja omandamise piiranguid ka kinnisasja võõrandamiseks korraldatud enampakkumise korraldamiseks ja vastavalt enampakkumisel osalemiseks. Pärast pakkumise parimaks tunnistamist esitas AS S maavanemale taotluse X maatüki omandamiseks loa saamiseks. Seega puudusid alused AS S pakkumismenetluses kvalifitseerimata jätmiseks, kuna AS S saab X maatüki omandada pärast vastava maavanema loa saamist ja X maatüki omandamine AS S poolt ei ole välistatud. 2) Kohus ei järginud esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamisel HKMS § 122 lg 2 sätestatud nõuet, mille kohaselt esialgse õiguskaitse määruse tegemisel tuleb arvestada avalikku huvi ja 2
(4)3-06-2025 kolmanda isiku seisukohti. Põhjendatud ei ole vastustaja ja kolmanda isiku arvamuse küsimata jätmine enne esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamist. 3) AS S on huvitatud enampakkumise aluseks olnud Rae Vallavalitsuse korralduses sätestatud X maatüki detailplaneeringu võimalikult kiirest läbiviimisest. Juhul, kui pakkumise alusel osutub X maatüki omandamine võimalikuks enam kui aasta möödumisel, võib kinnisvaraturg olla olulisel määral muutunud ja AS S võib pakkumises sätestatud hinnaga X maatüki omandamisel kanda olulist kahju. 4) AS S on X maatüki võõrandamiseks korraldatud enampakkumise raames tasunud Rae Vallavalitsusele tagatisraha 3 000 000 krooni. Sellise summa nn külmutamine kuni kohtuotsuse jõustumiseni piirab olulisel määral AS S õigusi. 5) Rae Vallavolikogu 29.08.2006 otsuse nr 157 seletuskirja kohaselt on X maa- tüki müügist saadud tulu kavandatud kasutada 2006 planeeritud investeeringute teostamiseks (Jüri Gümnaasium). Korralduse kehtivuse peatamine ja X maatüki võõrandamise keelamine kuni kohtuotsuse jõustumiseni peatab kõigi investeeringute tegemise x maatüki müügist saadud tulu arvelt, mis on ilmselgelt vastuolus avaliku huviga. Rae Vallavalitsuse määruskaebuses paluti tühistada esialgse õiguskaitse määrus. Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse kohaselt ei ole nõutav, et maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja müügiks, mille kõlvikulises koosseisus on 10 ha või rohkem põllumajandusmaad, võõrandamiseks korraldataval enampakkumisel võivad osaleda ainult isikud, kes viimase kolme aasta jooksul tegelenud põllumajandussaaduste tootmisega. Sellest tulenevalt on kaebus perspektiivitu. Ainetu on kaebaja põhjendus AS S taotlusõiguse puudumise kohta. Antud juhul tunnistas vald parimaks pakkumiseks AS S pakkumise. Kuna AS S ei olnud eelnevalt põllumajandustootmisega tegelenud, esitas ta pärast enampakkumise tulemuste avaldamist maavanemale taotluse vastava loa saamiseks. Rae Vallavalitsuse jaoks on äärmiselt oluline X kinnisasja kiire ja võimalikult kõrge hinnaga võõrandamine. Antud juhul kaaluvad avalikud huvid ilmselgelt üle kaebaja huvid. Vallal jääb kuni kohtumenetluse lõpuni saamata ca 200 miljonit krooni. Selle tõttu kannatavad Rae valla elanikud. X maatüki müügist saadud raha on kavandatud Jüri koolihoone remondi lõpetamiseks, kahe lasteaia ehitamiseks ja ühe lasteaia laiendamiseks. OÜ * soovib oma kaebeõigusi pahauskselt kasutades saada kõnealuse kinnistu endale ca 100 miljonit krooni alla selle turuhinna (AS S pakkumine). AS S ja Rae Vallavalitsus toetavad teineteise määruskaebusi vastastikku. OÜ * vastuses paluti jätta määruskaebused rahuldamata ja määruse p 7 muutmata. Kinnisasja omandamise kitsendamise seadusest tulenevate kinnisasja omandamise piirangutega tuleb arvestada ka sellise kinnisasja võõrandamiseks korraldataval enampakkumisel osalemisõigust omavate isikute ringi määramisel. AS S pakkumist parimaks valides pidi Rae Vallavalitsus teadma, et võitjaks valitud isikul puudub kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse kohaselt õigus X kinnistu omandamiseks. Selleks, et kvalifitseerida isikut põllumajandusmaa müügiks korraldatud enampakkumisel pakkujana, peab isikul tema pakkujana kvalifitseerimise hetkel olema kas kolmeaastane põllumajandussaaduste tootmise kogemus või maavanema luba põllumajandusmaa omandamiseks. AS S ei esitanud maavanema vastavat luba koos pakkumisega, seega ei oma sellise loa andmise ja saamise võimalus tagantjärgi enampakkumise läbiviimise seisukohalt enam tähendust. Vallavalitsusel puudus AS S X kinnistu võõrandamiseks korraldatud enampakkumise võitjaks valimiseks igasugune õiguslik alus. Esialgse õiguskaitse kohaldamine ei ole vastuolus avalike huvidega. Miski ei takista Rae Vallavalitsusel saamast X kinnistu ostuhinda kohe. Kaebaja on jätkuvalt nõus tasuma Rae Vallavalitsusele enampakkumisel pakutud 113 010 000 krooni X kinnistu ostuhinnana kohe, kui vallavalitsus tunnistab oma 02.10.2006 korralduse kehtetuks ja määrab 3
(4)3-06-2025 enampakkumise võitjaks tegelikult parima pakkumise teinud kaebaja. Kuna parima kvalifitseeritud pakkuja poolt tehtud pakkumine summas 113 010 000 krooni tehti avalikul enampakkumisel, on Rae Vallavalitsuse väide, mille kohaselt on OÜ * pakkumine ligi 100 miljonit krooni X kinnistu turuhinnast väiksem, asjakohatu ja põhjendamata. AS S väidetavad huvid ei kaalu üles kaebaja huvi. Riigikohus on oma 21.12.2001 määruses nr 3-3-1-67-01 öelnud, et isegi juhul, kui haldusakti õigusvastasuse üle vaidlevate poolte õigused ja huvid on võrdse kaaluga, on väär asetada risk sellele poolele, kelle õigused on suunatud olemasoleva olukorra säilitamisele, ning ettevaatlikkuse arvelt luua soodustusi isikule, kelle õigused on sunnatud olukorra muutumisele pöördumatus suunas. Kohtul ei lasunud kohustust ära kuulata enne esialgse õiguskaitse abinõude rakendamist Rae Vallavalitsuse ja AS S seisukohad. Riigikohtus on korduvalt rõhutatud, et kohus ei ole kohustatud esialgse õiguskaitse menetluses küsima kõigi protsessiosaliste arvamust. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED Ringkonnakohus leiab, et esialgse õiguskaitse kohaldamine ei ole põhjendatud, sest tegemist on ilmselgelt perspektiivitu kaebusega. Rae Vallavalitsuse 31.08.2006 korraldusega nr 1183 kehtestati X kinnistu võõrandamise tingimused kirjalikul enampakkumisel. Korralduse praembulas on küll viide kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse § 2 lg-le 2, korralduses ei ole aga kehtestatud tingimust, mille kohaselt peaks enampakkumisel osaleja omama kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse § 2 lg-s 4 nimetatud maavanema luba enampakkumisel osalemiseks. Maavanema luba ei ole enampakkumisel osalemiseks vahetult seadusest tulenevalt nõutav, sest enampakkumisel osalemine ei ole veel kinnisasja omandamine eelnimetatud seaduse tähenduses. Ka pakkumise parimaks tunnistamine ei ole käsitatav sama seaduse tähenduses omandamisena, milleks pakkujal peaks olema maavanema luba. Enampakkumise korraldaja võib kehtestada tingimuse, et enampakkumisel osaleja, kes ei vasta kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse § 2 lg-s 2 toodud tingimustele, peab esitama enampakkumisel osalemiseks sama seaduse § 2 lg-s 4 märgitud maavanema loa. Antud juhul ei ole seda tehtud. Seega ei saa väita, et AS S pakkumine ei vastanud enampakkumise nõuetele. Kuna tegemist on ilmselgelt perspektiivitu kaebusega, ei hinda ringkonnakohus määruskaebuste ülejäänud väiteid. Määruskaebused tuleb rahuldada ja tühistada esialgse õiguskaitse kohaldamise määrus. Haldusasja materjalidest nähtuvalt on AS S esitanud Harju maavanemale kinnisasja omandamise loa taotluse (tl 184) ja Rae Vallavalitsus teinud maavanemale ettepaneku loa andmiseks (tl 185-187). Juhul, kui Harju maavanem otsustab anda AS-le S vaidlusaluse kinnisasja omandamise loa, on kaebuse esitajal võimalik see vaidlustada, kui ta leiab, et loa väljastamine rikub tema seadusega kaitstud õigusi. Viive Ligi Ivo Pilving Lilianne Aasma 4
(4)