2-06-8742/9

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Malle Seppik, liikmed Margo Klaar ja Urmas Reinola Otsusese tegemise aeg ja koht

1. detsember
2. a., Tallinn Tsiviilasja number 2-06-8742 Tsiviilasi E.T hagi M.L vastu tähtajalise üürilepingu erakorraliseks ülesütlemise põhjendatuse tuvastamiseks ja korteri tagastamiseks Vaidlustatud kohtulahend Pärnu Maakohtu
3. septembri
4. a. otsus Menetlusosalised ja nende esindajad Apellant M.L (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x); Vastustaja E.T (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x) Pärnu linn (Pärnu Linnavalitsuse kaudu), esindaja K. P Menetluse liik Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON:
5. Jätta Pärnu Maakohtu
6. septembri
7. a. otsus E.T poolt M.L vastu esitatud hagi rahuldamise osas sisuliselt muutmata, sõnastades otsuse resolutsiooni esimese lause järgmiselt: „Tuvastada, et M.Lga x asuvale eluruumile sõlmitud tähtajaline üürileping on kehtivalt üles öeldud.“ Ülejäänud osas jätta otsus muutmata.
8. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
9. Otsuse peale võivad apellatsioonimenetluse apellant ja vastustaja kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
10. aprillil
11. a. esitas E.T hagi Pärnu Maakohtusse M.L vastu tähtajalise üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ja eluruumi vabastama kohustamiseks.
12. mail 2
13. a. esitatud hagi täpsustuses tugines hageja üürilepingu erakorralisele ülesütlemisele ja palus hagejale omandiõiguse alusel kuuluva korteri kostja ebaseaduslikust valdusest välja nõuda, samuti sisse nõuda kostjalt 1991, 40 krooni tasumata kommunaalteenuste, maamaksu ja kindlustuse hüvitiseks. Hageja omandis on x asuv korter. Kostja kasutas korterit tähtaegse üürilepingu alusel alates
14. maist
15. a. Üürilepingu tähtaeg lõppes
16. mail
17. a. Enne üürilepingu tähtaja lõppemist –
18. novembril
19. a. – tegi hageja kostjale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, mis oli tingitud kostja poolt üürilepingu tingimuste olulisest rikkumisest. Üürileandja kirjaliku nõusolekuta andis kostja eluruumi allüürile M. P. Allüürnik pidas korteris koera, kes ründas ka majaelanikke. Korteris korraldati joominguid, häirides majaelanike rahu. Majaelanikud kutsusid selle tõttu kohale politsei asja lahendama. Kostja jättis ka vastavalt üürilepingus nõutule maksmata aasta kindlustusmakse summas 955 krooni ja aasta maamaksu summas 101 krooni. Samuti jättis kostja maksmata tarbitud elektrienergia eest ja seisuga
20. november
21. a. oli võlgnevus 1410 krooni, mistõttu Eesti Energia lülitas korteris elektrivoolu välja. Kostja on elektrivõla küll tasunud, kuid korter on tänaseni elektrita, sest tasumata on taasühendamise tasu 1980 krooni. Kommunaalteenuste tasu võlgnevus ajavahemiku eest
22. a. jaanuarist kuni novembrini on kostjal 926, 40 krooni. Kostja on eluruumist lahkunud ja elab tegelikult Pärnu–Jaagupis või Põlvas poja juures, kuid pole korterit hagejale üle andnud ja korterist oma asju ära viinud. Tähtajaline üürileping lõppes
23. mail
24. a. ja hageja ei soovi kostjaga üürilepingut pikendada. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu. Kuhugi mujale elama asuda ega oma asju korterist ära viia pole tal võimalik. Kostja on pöördunud Pärnu Linnavalitsuse poole palvega eluruumi eraldamiseks, kuid praeguseni ei ole Linnavalitsus talle eluruumi andnud. Kostja on sundüürnik, kellele kohaliku omavalitsuse organ on kohustatud korteri andma. Pärnu linna seisukoht Kostja elas x korteris, mis tagastati endisele omanikule. Kuna kostja vabatahtlikult lahkus tagastatud eluruumist ja sõlmis uue üürilepingu x asuva eluruumi suhtes omal vabal tahtel, siis ei ole kostja enam sundüürnik ja temale saab anda eluruumi üldises järjekorras. Esimese astme kohtu otsus
25. septembri
26. a. otsusega lõpetas Pärnu Maakohus erakorraliselt tähtajalise üürilepingu M.Lga x asuvale eluruumile, nõudis korteriomandi kostja valdusest välja ning otsustas, et väljakolimisest keeldumise korral tuleb kostja kogu varaga vaidlusalusest eluruumist välja tõsta. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 1056 krooni maamaksu ja kindlustusmaksu ning 1250 krooni kohtukulu. Kostjalt mõistis kohus riigituludesse 60, 30 krooni postikulu. Otsuse kohaselt omandas hageja vaidlusaluse eluruumi ostu-müügilepingu alusel. Kostja oli endise omaniku F. K sõlminud tähtajalise üürilepingu kuni neli aastat. Vastavalt üürilepingu punktile
27. 4 elab üürnik eluruumis üksinda. Kostja võttis üürileandja nõusolekuta korterisse elama allüürnikuna M. P. Lähtuvalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 288 lõikest 1 ja kostjaga sõlmitud üürilepingu punktist
29. 1, ei ole kostjal kui eluruumi üürnikul õigust kolmandate isikute kasutusse anda korterit üürileandja kirjaliku nõusolekuta. Sellist luba ei ole kostjale antud. M. P kasutas korterit ebaseaduslikult ja pealegi pidas korteris koera, kes reostas maja õue ja ründas majaelanikke. Seetõttu kutsuti korduvalt elanike poolt kohale politsei asja lahendama. Korterit kasutanud kolmas isik pidas korteris kärarikkaid joominguid, mistõttu majaelanikud olid häiritud. Vastavalt üürilepingu punktile
30. 3 on kostja kohustatud lisaks üürile katma üürileandja maamaksukulud ulatuses, mis vastab üürniku maakasutusele, ja lepinguobjekti kindlustuse kulud vastavalt kindlustuslepingule. Vastavalt kindlustuspoliisile nr. 920643 pidi 3 kostja tasuma kindlustusmaksu aastas 955 krooni ja vastavalt maksuteatele tuli maamaksu tasuda aastas 101 krooni, kokku summas 1056 krooni, mis on kostjal käesoleva ajani tasumata. Vastavalt VÕS §-le 292 ja üürilepingu punktile
31. 3 lasub kostjal kui eluruumi üürnikul kohustus tasuda veevarustuse ja kanalisatsiooni teenuste ja tarbitud elektrienergia eest. Seisuga
32. november
33. a. oli kostjal tarbitud elektrienergia eest võlg üle kaheksa kuu summas 1410 krooni, mille kostja on nüüdseks tasunud, kuid tasumata on kostja süül elektri väljalülitamisest tingitud taasühendamise tasu 1980 krooni. Kostjal oli ajavahemikul
34. a. jaanuarist kuni novembrini tasumata kommunaalteenuste eest 926, 40 krooni. Kostja kinnitas, et kommunaalteenuste eest on võlgnevus likvideeritud. Vastavalt üürilepingu punktile
35. 6 peab üürnik võimaldama üürileandjal või tema esindajal eelneval kokkuleppel üürnikuga kontrollida lepingu objekti sihipärast kasutamist, samuti ka teiste lepingujärgsete kohustuste täitmist. Hageja leppis kostjaga kokku, et
36. aprillil
37. a. kell
38. 00 saab hageja kostja juuresolekul koos ehitusfirma esindajaga kontrollida korteri seisukorda. Kostja kohale ei ilmunud. Hageja sai korterisse
39. novembril
40. a., kui selgus, et korteris elab M. P tütar võõraste isikutega ning korter vajab hädasti sanitaarremonti, mida kostja on kohustatud vastavalt üürilepingu punktile
41. 4 tegema. Kostja oma kohustust täitnud ei ole. Seega rikkus kostja üürilepingu nimetatud punkte ja hageja oli õigustatud esitama
42. novembril
43. a. kostjale eluruumi üürilepingu ülesütlemise avaldust. Kostja kinnitas, et on avalduse kätte saanud ega olnud hagi esitamiseni oma võlga tasunud. Kostja leidis, et võlgnevuse peab tasuma M. P, kuna kostja sel ajal korteris ei elanud. See kostja arvamus on vale, kuna leping hagejaga oli sõlmitud kostjal. VÕS § 329 kohaselt on kostjal õigus ülesütlemist vaidlustada, kuid seda ei ole ta teinud. Kohtumenetluse ajal
44. mail
45. a. lõppes kostjaga sõlmitud üürilepingu tähtaeg ja hageja üürilepingut pikendada ei soovi, kuna eluruum on üürileandjale endale tungivalt vajalik. Asjaolu, et kostja kohtumenetluse ajal tasus oma kommunaalteenuste võlgnevuse ja tarbitud elektrienergia võlgnevuse, ei ole hagi rahuldamata jätmise aluseks, kuna kostja oli üürilepingust tulenevad kohustused hagi esitamise ajaks jätnud täitmata. Eluruumi üürilepingu ülesütlemine on jõus ja tähtajalise üürilepingu tähtaeg on lõppenud. Kostjal on osaliselt rahalised kohustused kuni käesoleva ajani hageja ees täitmata ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista tasumata maamaksu ja kindlustusmakse 1056 krooni. Apellatsioonkaebus Apellatsioonkaebuses palub kostja maakohtu otsuse tühistada. Kohus ei ole piisavalt tutvunud kõigi esitatud materjalidega ning linnavalitsuse esindaja ei olnud millegagi kursis. Üksipulgi on läbi arutatud see, et apellant on endiselt sundüürnik. Üürivõlglane pole apellant kunagi olnud. Tänaseks on tasutud ka elektri tagasilülitamise eest ja kommunaalvõlg. Maamaksu ja kindlustuse eest tasumine peaks olema korteri omaniku kohustus ja kui see üürilepingus teisiti on, siis on see omaniku poolt apellandile lihtsalt „pähe määritud“, kasutades ära tema nägemise puudulikkust. Apellant soovib Pärnu Linnavalitsuselt 1-toalist korterit, mille eraldamisega ta on neli aastat viivitanud. Vastustaja seisukoht Vastustaja ei pea apellatsioonkaebust õigeks. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks, küll tuleb otsuse resolutsiooni esimest lauset täpsustada. Apellant ei ole kaebuses vaidlustanud maakohtu otsusega tuvastatud asjaolu, et ta võimaldas hageja nõusolekuta elada eluruumis kõrvalisel isikul, rikkudes seega üürilepingu punkti
48. Ka ei ole apellant vaidlustanud maakohtu otsusega tuvastatud asjaolu, et M. P, 4 kelle kasutusse kostja oli eluruumi õigustamatult andnud, pidas korteris koera, kes reostas maja õue ja ründas majaelanikke, aga samuti pidas ta korteris kärarikkaid joominguid, mistõttu majaelanikud olid häiritud; majaelanikud olid tema käitumisest tulenevalt korduvalt kohale kutsunud politsei. VÕS § 315 lg. 1 p. 3 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik annab asja õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist. Kolleegium leiab, et juba ainuüksi eespoolkirjeldatud asjaolud seoses kostja poolt eluruumi M.Pi kasutusse andmisega ja nimetatu poolt eluruumi kasutamisega andsid hagejale VÕS § 315 lg. 1 punktis 3 sätestatud aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ja muudel kostjapoolsetel lepingurikkumistel ei olegi vaidluse lahendamiseks olulist tähtsust. Üürilepingu ülesütlemisega seoses ei ole apellant kaebuses ka vastuväiteid esitanud. Vaidlusalune üürileping on sõlmitud
49. mail
50. a. ja selles suhtes on asjakohatu apellandi tuginemine oma sundüürniku seisundile. See, millised kohustused on Pärnu linnal apellandi ees või kas neid kohustusi on, ei puuduta vaidlusalust tsiviilasja. Otsusega tuvastas maakohus, et hageja on kostjaga sõlmitud üürilepingu kehtivalt üles öelnud. Seega on üürileping kostjaga lõppenud selle hageja poolt ülesütlemisest ja ebaõnnestunud on kohtuotsuse resolutsiooni esimese lause sõnastus, millega kohus otsustas üürilepingu erakorraliselt lõpetada. Otsuse resolutsiooni esimese lause sõnastust tuleb parandada, märkides, et tuvastada tuleb, et kostjaga sõlmitud tähtajaline üürileping on kehtivalt üles öeldud. Margo Klaar Urmas Reinola Malle Seppik