Obsah (4)

§ 136§ 76§ 100§ 127

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaire Pikamäe, Viive Ligi ja Lauri Madise Otsuse tegemise aeg ja koht 04. oktoober 2006, Tallinn Haldusasja number 3-05-117

§ 136

järgi tuleb kahju hüvitada üldjuhul ühekordselt makstava rahasummana, kusjuures võlasuhe lõpeb ainult kohase täitmisega. Kaebajate nõudel ja teadmisel tasus vastustaja V. P 812 876 krooni ja R. T 615 213 krooni ja seda teadmisel, et vaidlusalusteks summadeks jäävad vaid 30% ulatuses maha arvestatud parendused.

§ 76

lõike 3 järgi loetakse kohustus kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Pärnu Linnavalitsuse poolt kaebajatele mittevaidlusaluse summa tasumist võib lugeda kokkuleppeliselt tasutud kohustuse täitmiseks. Kohtuvaidlus pidi jätkuma vaid 30% üle. Olukorda, kus esitatud nõue ei ole täielikult täidetud, ei loeta mittetäitmiseks, vaid mittenõuetekohaseks täitmiseks (

§ 100ja 101).

Seega on halduskohus ebaõigesti lähtunud ajahetkest, millest tuleb kahju hüvitamise nõude puhul lähtuda. Tulenevalt RVastS § 11 on Pärnu Linnavalitsusel õigus oma kohustus täita ka muul viisil kui rahalise kohustusena ja seda eelkõige, kui rahalise kohustuse täitmine on kulukam kui toimingu sooritamine samaväärse elamispinna leidmise näol. Kui Pärnu Linnavalitsus oleks teadnud, et kohtus ei ole vaidlusaluseks summaks väljamaksmata jäänud 30%, oleks ta kaalunud kaebajatele samaväärsete eluruumide leidmist. Halduskohus on lähtunud parenduste mahaarvamisel sellest, kui palju on parendused korterite turuväärtust tõstnud, mitte aga sellest, kui palju on kaebajad raha säästnud. Kohus ei ole otsuses põhjendanud, miks ei ole maha arvatud säästetud summasid ja lähtutud on vaid turuväärtuse tõusmisest 3%. 7. V. P ja R. T vastuses palutakse jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning mõista vastustajalt kaebajate kasuks välja apellatsiooniastme kohtukulud. Tahtliku tegevusetusega nõude kohtuvälisel lahendamisel ja soovimatusega sõlmida kompromissi ei saa haldusorgan tekitada situatsiooni, kus haldusorgan hüvitab kahju summades, mille arvestuse aluseks on võetud enam kui aastavanune kinnisvaraturu seis ning mille eest ei ole võimalik kannatanutele luua varalist olukorda, milles nad oleksid siis, kui nende õigusi ei oleks rikutud. Nii RVastS § 8 lg 1 kui ka

§ 127

lg 1 kohaselt tuli kohtul lähtuda eluruumide turuväärtusest kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Riigikohus (lahendid 3-3-1-33-02; 3-2-1-168-05) on asunud seisukohale, et ka vaidluse jätkumisel teise astme kohtus ei ole välistatud uue asjaolu – muutused kinnisvaraturul – arvestamine. Vastustaja peaks lähtuma mõistlikkuse ja otstarbekuse põhimõttest ning mitte jätkama perspektiivitut vaidlust. Vastustaja viide

§ 136lõikele 1 on asjassepuutuv ning halduskohus on sellega ka arvestanud.

Vastustaja seisukoht, et ta on kahju osaliselt ühekordse maksena hüvitanud, mistõttu tuleb lugeda kohustus kohaselt täidetuks, on ekslik ja meelevaldne. Vastustaja viited

§ 76

lg 3, § 100 ja § 101 lg 1 ei ole asjakohased, kuna tegemist ei ole võlasuhtega, kus võlausaldaja võib juhul, kui võlgnik on oma kohustust rikkunud, nõuda muu hulgas ka kohustuse täitmist. 5 3-05-1174 RVastS § 11 lõigete 2 ja 3 kohaselt saaks tagajärgede kõrvaldamisena vaadelda vaid olukorda, kus vastustajal oleks olnud võimalik endine olukord taastada ja kaebajatele eluruumid erastada. Pealegi on vastustaja alles apellatsioonimenetluses esitanud väite selle kohta, et kahju oleks saanud hüvitada ka samaväärsete elamispindade leidmisega. Varem ei ole kaebajatele sellist ettepanekut tehtud. Halduskohus on õigesti leidnud, et hoonele tehtud parendused üks-üheselt turuväärtust ei mõjuta. Vastustaja pole varasemas kohtumenetluses väitnud, et hüvitamisele kuuluvast summast oleks tulnud maha arvata kaebajate poolt säästetud summad, mida kolmas isik on kulutanud. Pole esitatud ka ühtegi tõendit, millest nähtuks, kui suured olid kolmanda isiku kulutused hoone renoveerimisel. Vastustaja varasematest seisukohtadest tuleneb, et ka nemad on eelkõige lähtunud siiski turuväärtuse tõusust. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

1. Apellatsioonimenetluses käib vaidlus jätkuvalt selle üle, kas kaebajatel oli õigus kahjuhüvitise suurust tõsta pärast seda, kui vastustaja oli hüvitanud V. P 812 876 krooni ja R. T 615 213 krooni (I). Samuti ei nõustu apellant halduskohtu seisukohaga, et kahjusummast tuleb maha arvestada parendustega kaasnenud korterite turuväärtuse kasv, mitte aga kaebajate poolt säästetud summad (so parenduste tegelik maksumus) (II). I
2. Ringkonnakohus ei nõustu apellandi käsitlusega, mille kohaselt tuleb kohustus lugeda kohaselt täidetuks kaebajate esialgsest nõudesummast 70% tasumisel ning hilisem nõude suurendamine ei olnud võimalik, vaid kohtus sai vaidlus käia üksnes küsimuses, kas vastustaja oli põhjendatult kahjusummast maha arvestanud parendused 30% ulatuses. Asjaolu, et kaebajad taotlesid Pärnu Linnavalitsusele 30.06.2005 esitatud taotluses 1 200 000 ja 910 000 krooni suuruse kahju hüvitamist, ei saanud piirata nende protsessuaalset õigust pärast kohtusse kaebuse esitamist nõuet suurendada. TsMS § 376 lg 5 punkti 2 kohaselt nõude suurendamist ei loeta kaebuse muutmiseks. TsMS § 147 lg 4 sätestab, et nõude suurendamise korral tuleb tasuda täiendavat riigilõivu vastavalt nõude suurendamisele ning kui täiendavat riigilõivu ei maksta, loetakse kaebus esitatuks esialgses suuruses. Kaebajad tasusid nõude suurendamisel riigilõivu. 30.06.2005 taotluses lähtusid kaebajad kahjusumma suuruse kindlaksmääramisel korterite selleaegsest turuhinnast. Vastustaja taotlust ei rahuldanud, vaid üksnes teatas oma valmisolekust kahju osaliselt hüvitada. Kaebajad pöördusid 05.12.2005 kahju hüvitamise kaebusega kohtusse. Nõude suurendamist kohtumenetluse ajal, arvestades kinnisvara hinnatõusu, ei saa pidada vastustaja eksitamiseks. Kahju osalist hüvitamist ei saa võrdsustada võlasuhte lõppemisega kohase täitmisega

§ 136tähenduses.

II 6 3-05-1174

1. Ringkonnakohus leiab, et väljamõistmisele kuuluva kahjusumma suurusest tuleb maha arvata nii parendustest tingitud turuväärtuse kasv kui ka hädavajalike parenduste maksumus, mida kaebajad oleksid eluruumide omanikena pidanud tegema selleks, et korterite turuväärtust säilitada. Vastustaja on seisukohal, et parenduste kaudu tõusis korterite turuväärtus 30%, kaebajad seevastu on aktsepteerinud 3%-list turuväärtuse kasvu.
2. x elamu seisukord tuleb kõige paremini esile 25.01.2006 eksperthinnangust, kust nähtub järgmist: - katusekate on vahetatud 380 m2 ulatuses, osaliselt plekk-kate. Katusekatte kogumaksumus on hinnanguliselt 120 000 krooni, jääkväärtus hindamise ajal 102 000 krooni; - pööningule pandud PVC-raamides aknad; - trepikoda ja trepid amortiseerunud; - ahjud amortiseerunud; - välisviimistlus on amortiseerunud, osaliselt püütud remontida; - tehnosüsteemid amortiseerunud. Eksperthinnangus jõuti järeldusele, et nii elamu trepikoda kui ka korter 4 (mille kohta eksperthinnangut anti) vajab kapitaalremonti, elamu tervikuna on rahuldavas seisukorras. Eksperthinnangu koostanud riiklikult tunnustatud ekspert T. R leidis, et elamule teostatud remonttöid tuleb käsitleda hoone säilimiseks vajalike hooldus- ja remonditöödena. Tööde eesmärgiks ei olnud turuväärtuse tõstmine, vaid hoone ekspluatatsioonikõlbulikkuse tagamine. Hoone katusekatte vahetus, katuseakende paigaldus ja välisseinte värvimine moodustavad kulumeetodil arvutatud kogukuludest maksimaalselt kuni 3 %.
3. 11.11.2003 on Pärnu Linnavalitsuse poolt koostatud x elamu ülevaatuse akt, kust nähtub, et elamu I korrus on kaasaegsel tasemel rekonstrueeritud, vaheseintesse tehtud uusi avasid, lammutatud vanad ahjud, uuendatud tehnosüsteemid; elamu II korrusel asuvas korteris nr 4 on pliit ja soemüür amortiseerunud, veepaak amortiseerunud, tubades põrandad vajunud ning ahjud vajavad remonti. x elamu fassaad on remonditud, kinnistu korras.
4. Ringkonnakohus leiab, et eelnevast tuleneb, et hoone renoveerimine 2000-2001 aastal ei saanud toimuda mahus, mis oleks tõstnud kaebajate eluruumide turuväärtust 30%. Sisuliselt seisnes renoveerimine üksnes katuse vahetamises, katuseakende vahetamises ning fassaadi värvimises. Pärnu Linnavalitsuse poolt ei ole ümber lükatud 25.01.2006 eksperthinnangus toodud järeldust, et nende tööde eesmärgiks oli x hoone kasutamiskõlblikkuse tagamine, mitte aga turuväärtuse tõstmine. Asjaolu, et kogu elamu müüdi
5. aastal 3 200 000 krooni eest, ei sea kahtluse alla
6. aastal antud eksperthinnanguid korterite 3 ja 4 turuväärtuse kohta. Muuhulgas tuleb arvestada, et elamu müügilepingu sõlmimisel lasusid sellel olulised piirangud pikaajaliste üürilepingute näol. Pärnu Linnavalitsus on esitanud
7. aastal Eesti Hoiupanga ning R ja R. E vahel sõlmitud laenulepingud, mille kohaselt võeti pangast laenu kokku 38 750 DEM (ca 310 000 krooni) sihtotstarbega x elamu renoveerimiseks. Ringkonnakohus märgib, et laenulepingud ei tõenda, et laenusummat täies mahus sihtotstarbeliselt kasutati, samuti ei lükka laenulepingud ümber 2003.a. ja 2006.a. toimunud x elamu ülevaatusel tuvastatud asjaolusid. 7 3-05-1174
8. Kõike eeltoodut arvestades leiab ringkonnakohus, et halduskohus on elamu turuväärtuse kasvuga seonduvalt õigesti arvestanud väljamõistmisele kuuluvast hüvitisest maha üksnes 3%, mitte aga vastustaja poolt soovitud 30%. Kuigi puuduvad konkreetsed tõendid, mis kinnitaksid, kui suures ulatuses tehti x elamule renoveerimistöid hoone kasutuskõlblikkuse tagamiseks, on ringkonnakohus seisukohal, et tööde (katuse vahetamine, pööningu akende vahetamine ja fassaadi värvimine ja selle pragude krohvimine) teostamisega kaasnev turuväärtuse kasv ei saanud olla suurem kui 3% hoone koguväärtusest. Vastavale seisukohale on asutud ka 25.01.2006 eksperthinnangus. Kannatanutele kahju hüvitamisel tuleb tagada, et kahju hüvitamine ei tooks kaasa nende alusetut rikastumist. Seega tulebki hüvitise suuruse määramisel lähtuda turuväärtusest, mis korteritel eeldatavasti oleks, kui renoveerimistöid ei oleks tehtud (-3%). Vastava mahaarvestuse on halduskohus teinud. Ringkonnakohus leiab, et täiendavalt tuleb hüvitisest maha arvata kulutused, mida kaebajad oleksid korterite omanikena pidanud igal juhul tegema, et tagada oma eluruumide kasutuskõlblikkus. Vastavad kulutused oleks tulnud teha sõltumata sellest, kas need oleksid mõjutanud turuväärtuse kasvu või mitte. Alusetu rikastumise vältimiseks tuleb kaebajatele väljamõistmisele kuuluvast summast seega lisaks nende töödega kaasnenud eluruumi turuväärtuse kasvule maha arvata ka hädavajalike tööde maksumus. Ringkonnakohus leiab, et selliseks hädavajalikuks tööks oli katuse vahetus. Kohtule ei ole esitatud kuludokumente, kust nähtuks, kui kalliks katuse vahetus kujunes. Vastavalt 25.01.2006 eksperthinnangule võis katusetööde maksumuseks kujuneda 120 000 krooni. Arvestades x elamu netopinda (391 m2), oleks korteri 4 (netopind 76,2 m2) omanik pidanud töödest hüvitama 23 400 krooni ning korteri 3 omanik (netopind 100,7 m2) 30 960 krooni. Nimetatud summad tuleb halduskohtu poolt kaebajate kasuks välja mõistetud hüvitisest maha arvata. Fassaadi remondi kulutuste võrra ringkonnakohus hüvitist täiendavalt ei vähenda, kuna vastavad kulutused on seotud eelkõige hoone turuväärtuse tõusuga ning selles osas on mahaarvamine juba tehtud.
9. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Halduskohus mõistis V. P kasuks välja 1 226 018 krooni ja R. T kasuks 1 047 018 krooni. Nimetatud summadest tuleb täiendavalt maha arvata vastavalt 30 960 krooni ja 23 400 krooni. Hüvitise suuruseks kujuneb V. P puhul seega 1 195 058 krooni ja R. T puhul 1 023 618 krooni. Menetlusosalised taotlevad menetluskulude hüvitamist. Pärnu Linnavalitsuse menetluskulud koosnevad riigilõivust summas 68 190 krooni. V. P ja R. T taotlevad kumbki õigusabikulude hüvitamist summas 5 982,60 krooni. Arvestades, et apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele ca 2% ulatuses, tuleb vastavas osas vähendada vastustajalt kaebajate kasuks väljamõistmisele kuuluvaid menetluskulusid (sh esimese astme menetluskulusid). Esimese astme menetluskuludest peab Pärnu Linnavalitsus hüvitama V. P 76 440 krooni ja R. T 59 780 krooni. Apellatsiooniastme kuludest kuulub hüvitamisele kummalegi 5181 krooni. Väljamõistmisele kuuluvaid apellatsioonimenetluse kulusid on vähendatud ka vastustaja poolt tasutud riigilõivu osas 2% ulatuses. 8 3-05-1174 Viive Ligi Lauri Madise Kaire Pikamäe 9