Hageja on esitanud kostja vastu nõude tasuda üür ruumide kasutamise eest ajavahemikul .a. kuni .a., kostja aga nimetatud ajavahemikul ruume kasutanud ei ole. Kuna ruumides puudus küte, elekter ja vesi, ei olnud kostjal võimalik teostada ühtegi parendust. Kostja ei ole ka hagejalt mingisugust hüvitist nõudnud. Kostja on seisukohal, et sõltumata sellest, millise lepingu lõpetamise viisi ta valis, on alusetu nõuda tasu ajavahemiku eest, mil asja kasutamine oli võimatu just üürileandjast tingitud põhjustel. Lisaks on lepingu ülesütlemine põhjendatud ka seetõttu, et formaalselt oli asi kostjale üle antud ning see tuli tagastada. Hageja oli teadlik, et ruumides puudus elekter, vesi ja küte. Eeltoodud puudused olid fikseeritud hageja ja kostja poolt üürilepingu alusel .a. koostatud ja allkirjastatud ruumide üleandmis-vastuvõtmise aktis ning puuduste kõrvaldamine oli hageja lepingujärgne kohustus. Lisaks leiab kostja, et asjaolu, kas üürnik üürileandjat asja kasutamise takistusest teavitas või mitte, ei ole hagi lahendamise seisukohast ka määravat tähtsust. Üürileandja on võtnud endale kohustuse varustada üürnikku vastavate kommunikatsioonidega. Lepingu lisast nähtub, et remont, mida kostja pidi tegema, seisnes akende ja aknalaudade vahetuses. Põhikonstruktsioonide ja kommunikatsioonide korrasoleku tagamise kohustus oli hagejal. Kohtu põhjendused TsMS § 4 lg 2 kohaselt hagimenetluses määravad pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuse esitamise, § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Seega, hagiasjas pool ise määrab, millised asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Vaidlust ei ole selle üle, et pooled sõlmisid äriruumi üürilepingu nr Vaidlus puudub ka selles osas, et vara on üle antud .a. vara vastuvõtmis-üleandmise aktiga (t lk 15) üürnikule. Poolte vahel käib vaidlus selle üle, kas hageja üürileandjana oleks pidanud esmalt teostama hoone kandvate konstruktsioonide ja katuse, keskkütte- ja veevarustussüsteemi remondi ja kindlustama üürileantud ruumide varustatuse elektri, vee ja küttega (lepingu p 4.1.) või oleks kostja pidanud enne tegema ruumide pisiremondi (lepingu p 3.1.4., 3.1.13) e kumb pool pidanuks esmalt remonttöödega alustama. Kostja esitas .a. hagejale avalduse lepingu ülesütlemiseks, milles kinnitab, et mingeid parendusi teinud ei ole. Kuna kostja parendusi teinud ei ole ega pole ka teinud ettepanekut üürimaksete arvestuse peatamiseks või muutmiseks, leiab hageja, et kostjal on hagiavalduse koostamise ajaks tasumata arved alates .a. kuni .a. kasutamise eest summas 137773,48 krooni. Kostja on hageja sellisele väitele vastu vaielnud. Vastavalt üürilepingu punktile 4.1.1 kohustus üürileandja kindlustama üürilepingu objektiks olevates äriruumides elektrienergia, kütte ja külma vee olemasolu. Lisaks eeltoodud kohustustele pidi hageja teostama hoone konstruktsioonide ja katuse, keskkütte- ja veevarustussüsteemi remonti, sh hoidma omal kulul nõutavas tehnilises ja tuleohutusseisundis keskkütte-, veevarustuse- ja kanalisatsioonisüsteemid majas, kus üüritud ruumid asuvad. Äriruumi kasutamise eelduseks oli seega hageja poolse üürilepingu punktis 4.1.1 sätestatud kohustuse täitmine. Kostja on seisukohal, et hageja on rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi. Hageja poolse kohustuse täitmise olulisus seisneb selles, et üüritasu nõue sai hagejal tekkida üksnes siis, kui kostja oleks saanud üüritud ruume reaalselt ka kasutada vastavalt lepingulisele sihtotstarbele bürooruumina. Kuna ruumides puudus küte, elekter ja vesi, ei olnud kostjal võimalik teostada ühtegi parendust. Ka tunnistaja Kalju Niidusaar kinnitab seda, et hoone oli elektrita, puudus peakilp, elektriarvesti. Elektri vajadust nõudis hoone valve ja hoone elementaarne parendustööde algus. Hoone olukord oli selline, et ilma elektrita nendes ruumides midagi teha ei 2 saanud. Samuti on tunnistaja ütlustega leidnud kinnitamist asjaolu, et AS töötajat hr S on teavitatud sellest, et hoones puudub elekter, küte ja vesi. Viimane on igakordselt kostja esindajale lubanud, et kommunikatsioonid taastatakse peatselt.
kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma.
kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). AS ja AS . vahel on sõlmitud äriruumi üürileping nr punkt 2.3 kohaselt hakatakse üüriarvestust pidama peale üüritud ruumides remonttööde lõppemist, s.o .a. Seega oli üüriarvestuse pidamise eelduseks remonttööde lõppemine. Antud juhul ei ole kumbki pool remonttöid teostanud. Seega tuleb asuda seisukohale, et .a. puudus asi
tähenduses, mille kasutamise eest tulnuks üürnikul maksta tasu.
lg 1 kohaselt üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Asja materjalidest nähtus, et üürnikul ei olnud võimalust kasutada üüritud ruume, sest hageja ei olnud täitnud oma lepingulisi kohustusi vastavalt poolte vahel sõlmitud üürilepingu punktidele 4.1.1 ja 4.1.2. Seega puudus kostjal võimalus kasutada üürilevõetud ruume sihtotstarbeliselt, st bürooruumidena.
lg 1 kohaselt mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise põhjus peab olema mõjuv objektiivses mõttes. Kui üürnik ja üürileandja on äriruumi sihtotstarbes ja üürimise eesmärgis kokku leppinud, tuleb asuda seisukohale, et üürileandjal on kohustus hoida üüritud ruume asjakohasel sihtotstarbel kasutamist võimaldavas seisundis kogu üürilepingu kehtivuse ajal. Pooled olid kokkuleppinud, et üürnik kasutab ruume bürooruumidena. Bürooruumidena kasutamine eeldab muu hulgas seda, et ruumides on olemas nii elekter, vesi kui ka küte. Antud juhul tuleb lugeda mõjuvaks põhjuseks seda, et ruumides vastavad kommunikatsioonid puudusid. Kostja poolne kohustus oli ruumides teostada parendusi, kuid arvestades asjaolu, et remondi tegemiseks on vajalik ka vesi ja elekter, seega oli üürileandja kohustus tagada esmalt omapoolsete lepingu p 4.1. kokkulepitud kohustuste täitmine.
lg 1 kohaselt kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. Arvestades asjaolu, et üürileandjal oli kohustus kindlustada üüripind elektrienergia, kütte ja külma veega, kuid ta seda ei teinud, siis ei pea üürnik üürileandjale andma tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. Seda enam, et üürilepingus oli kirjas, et üüripinna kommunikatsioonidega varustamine oli üürileandja kohustus. Samuti tuleb arvestada asjaoluga, et ruumid olid üüritud kasutamiseks büroopinnana (lepingu p 3.1.3.) Ei saa eeldada, et äriühing ootab mitmeid kuid, et alustada üüritud ruumides tegevust.
lg 1 kohaselt üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Üürilepingu punkt 3.1.1.3 kohaselt kohustus üürnik andma ruumid koos tema poolt omal kulul üürileandja loal tehtud ümberehituste ja parendustega lepingu lõppemise või erakorralise ülesütlemise päeval üle samas seisukorras, milles ta need sai, arvestades normaalset kulumist, üürileandjale. Asja materjalidest selgub, et üürnik ei ole parendusi teinud. Üüritud ruumide hagejale tagastamise kohta koostati .a. akt ning üüritud ruumid on tagastatud üürileandjale samas seisukorras, milles need saadi. Eeltoodut arvesse võttes, asub kohus seisukohale, et hagejal puudub õiguslik alus nõuda kostjalt üüri aja eest, mil tegelikult üüritud ruume ei kasutatud hagejast tulenevatel põhjustel. Menetluskulu Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul 3 menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. TsMS § 60 lg 1 kohaselt kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud, lg 3 kohaselt, kui pool ei ole esitanud enne kohtuvaidlusi kohtule kohtukulude nimekirja ja kuludokumente, ei ole tal õigust kulude hüvitamist nõuda TsMS § 61 lg 1 kohaselt poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest. Kuna kostja ei ole esitanud kohtule taotlusi menetluskulude välja mõistmiseks, jäävad menetluskulud poolte endi kanda. Kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid selle kohta, et on teinud kulutusi õigusabile. Kostja esindaja küll on lubanud kohtuistungil täpsustada menetluskulude summat, kuid ei ole seda teinud. Seega jäävad kostja menetluskulud tema enda kanda. Ene Tsefels Kohtunik 4
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.