Obsah (5)

§ 95§ 110§ 80§ 82§ 111

2-05-1281 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis kohtunik Indrek Parrest Otsuse tegemise aeg ja koht 7. juuli 2006.a, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja Tsiviilasja number 2-05-

RS) §-le 6 kaitstakse omandit alates .a asjaõigusseaduse sätete kohaselt, sõltumata rikkumise ajast. Asjaõigusseaduse (

) § 81 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. 5. Eeltoodust tulenevalt leiab hageja, et kostja on hoone pahauskne omandaja

§ 95lg 2 mõttes.

Kuna kostja on hoone valduse saanud tühise tehingu alusel, ei ole kostja vaidlusalust hoonet omandanud ka igamise teel (

§ 110

). Hageja palub kohtul tunnustada EV omandiõigust hoonele ning see kostja valdusest hageja valdusesse välja nõuda. KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE Kostja oma kirjalikus vastuses ja selle täienduses hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja tugineb alljärgnevatele vastuväidetele.

1. Esiteks leiab kostja, et hageja poolt esitatud nõue on aegunud. VV korraldusega nr kohustati K üle võtma endise kasutuses olnud elamud (sealhulgas hoone). Vähemalt nimetatud kuupäevast oli hageja seega teadlik oma võimalikust õiguste rikkumisest. Seega algas hagi aegumistähtaja kulg hiljemalt .a. .a kuni .a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (edaspidi TsÜS) § 113 lg 1 kohaselt oli hagi korras õiguste kaitse üldine aegumistähtaeg 10 aastat. Hageja on hagiavalduse kohtusse esitanud aga .a.
2. Teiseks väidab kostja, et isegi kui nõuet aegunuks mitte lugeda, ei ole kostja hoone omandamisel seaduse nõudeid rikkunud. Kostja ei ole hoone omandamisel rikkunud mitte ühtegi seadust. TsK § 51 lg 1 reguleerimisala laiendamine kõigile normatiivaktidele on kostja hinnangul vastuolus nii TsK kui ka (kuni kehtinud) TsÜS-i mõttega. Samuti saab TsK § 51 ja TsÜS § 66 lg 2 koosmõjus tehingut tühiseks lugeda vaid siis, kui see on seadusega oluliselt vastuolus. Seega ei ole tehing alati tühine isegi juhul, kui see on vastuolus seadusega, rääkimata vastuolust mõne muu normatiivaktiga. Kostja märgib lisaks, et igal juhul on hageja viited Ü .a otsusele ja Ü .a otsusele käesolevas asjas asjakohatud. Nimetatud otsused ei oma hoone võõrandamise suhtes mingisugust õiguslikku mõju.
3. Lisaks eeltoodule leiab kostja, et isegi kui eeldada, et AS omandas 8 hoone seaduse nõudeid rikkudes ja hageja nõue oleks aegumata, on kostja hoone õiguspärane omanik, kuivõrd on omandanud selle heauskselt vastavalt

§ 95lg-le 1.

Asjaõigusseaduses kehtiva avalikkuse põhimõtte kohaselt eeldatakse, et vallasasja valdaja on ka selle omanik. Vallasasja heauskseks omandamiseks tuleb täita järgmised eeldused: sõlmida asjaõiguskokkulepe ja saada asjale otsene valdus. Nimetatud eeldused on kostja hoone puhul täitnud. Kostja ei teadnud ega pidanudki teadma, et AS-il hoone suhtes väidetavalt käsutusõigus puudus. Kogu tehinguga seotud asjaajamise korraldas kostja eest AS , mis oli selles majandustegevuse valdkonnas spetsialiseerunud äriühing. Seetõttu puudus kostjal vähimgi põhjus kahtluseks, et tegu võis olla 3 seadusega vastuolus oleva tehinguga. Ka poolt .a ja .a väljastatud teatistest nähtub, et hoone omanikuks oli AS ning nimetatud varal keelde ega areste ei lasu. 13. .a kohtule saabunud kostja vastuse täienduse kohaselt oleks kostja omand õiguspärane ka seetõttu, et ta on omandanud selle igamisega. Kostja on seejuures viidanud

RS § 13 lg-le 1, mille alusel ei loeta kuni maa kinnistusraamatusse kandmiseni õiguslikul alusel püstitatud ehitist maa oluliseks osaks, vaid vallasasjaks. Pooltel puudub vaidlus selle üle, et Sõle 48 hoone on vallasomand. Hagi esitamise hetkeks oli kostja hoonet katkematult vallanud umbkaudu 11,5 aastat. Sellest tulenevalt on kostja hoone omandanud igamisega vastavalt

§ 110lg-s 1 sätestatule.

MENETLUSE KÄIK

1. Kohtuistungil jäi hageja kirjalikus hagiavalduses esitatud väidete ja nõuete juurde ning palus hagi rahuldada. Kostja vaidles hagile vastu, paludes jätta selle rahuldamata. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
2. Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele.
3. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et
4. müüsid .a sõlmitud lepinguga hoone AS-ile hinnaga 5000000 rubla ning .a sõlmitud lepinguga müüs AS sama hoone edasi kostjale hinnaga 900000 krooni. Samuti ei ole kostja vaidlustanud asjaolu, et kõnealune hoone on kostja valduses.
5. Pooltel on vaidlus küsimuses, kas kostja on ülalnimetatud tehingute ( .a leping ja .a leping) alusel saanud hoone omanikuks või kuulub ehitis jätkuvalt EV.
6. .a jõustunud

RS § 6 lg 1 kohaselt kaitstakse omandit alates asjaõigusseaduse sätete kohaselt, sõltumata rikkumise ajast.

§ 80

lg-test 1 ja 2 tulenevalt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse.

§ 82

lg 1 kohaselt peab omanik vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja. Kostja ei ole käesolevas vaidluses esitanud vastuväidet, et tal oleks õigus asuvat hoonet vallata muul õiguslikul alusel kui omandiõigus. 19. Kohus peab otstarbekaks analüüsida kõigepealt kostja poolt esitanud aegumise vastuväidet. Nõude aegumise korral ei kuuluks hagi rahuldamisele ning kostja ülejäänud vastuväidete käsitlemiseks puuduks otsene õiguslik vajadus. Menetlusosaliste väidete ja asjas olemasolevate tõendite põhjal leiab kohus, et hageja nõue ei ole aegunud. Kostja on oma vastuväidetes tuginenud hagi aegumise õigusliku alusena a kuni .a kehtinud TsÜS § 113 lg-le 1, mille kohaselt on hagi korras õiguste kaitse üldine aegumistähtaeg kümme aastat. .a jõustunud võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (edaspidi VÕSRS) § 9 lg 1 näeb ette, et tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses aegumise kohta sätestatut kohaldatakse ka enne .a tekkinud aegumata nõuetele. Aegumise algusele, peatumisele ja katkemisele kohaldatakse enne .a kehtinud seadust, kui aegumine on alanud, peatunud või katkenud enne .a. Alates .a kehtiva TsÜS § 155 lg 1 sätestab, et omandiõigusest tuleneva väljaandmisnõude aegumistähtaeg on 30 aastat nõude sissenõutavaks muutmisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Eelnimetatud 30-aastane tähtaeg hagi esitamise hetkeks möödunud ei olnud. Seega vajab alljärgnevalt käsitlemist veel küsimus, kas hageja nõue oli aegunud seisuga .a. Kohus peab siinkohal vajalikuks esmalt märkida, et hageja väidetav õiguste rikkumine toimus nii enne kostja 4 poolt viidatud TsÜS-i jõustumist ( .a) kui enne

RS-i jõustumist ( .a). Hageja väidetava nõude tekkimise ajal kehtinud TsK § 81 nägi hagi korras õiguste kaitseks ette 3-aastase üldise tähtja, sama õigusakti §-st 86 tulenevalt algas hagi aegumise tähtaja kulgemine päevast, mil isik sai teada või oleks pidanud teada saama oma õiguse rikkumisest. Ajavahemikul kuni aasta oli hagi aegumise tähtaegadega seonduv reguleeritud

RS paragrahvides 3 ja 4. Vastavalt

RS § 3 lg-le 2 tuli hagi aegumisele kohaldada TsK sätteid, kui seadusest ei tulene teisiti.

RS § 6 lg 2 nägi ette, et omandi kaitseks hagi esitamise tähtaeg on 10 aastat, kui asjaõigusseadusest või selle rakendmaise seadusest ei tulene teisiti. Kohtu hinnangul tuleb osundatud tähtaega vaadelda aegumistähtajana.

RS § 6 lg 2 tunnistati kehtetuks jõustunud VÕSRS §-ga 30. Eeldades, et hageja sai või vähemalt pidi oma õiguste rikkumisest teada saama hiljemalt .a, ei olnud hageja nõue

RS § 6 lg-st 2 tulenevalt aegunud. Nõue ei oleks aegunud ka juhul, kui arvestada kõnealuse 10-aastase tähtaja kulgemise algust

RS jõustumisest .a.

1. Hageja omandiõiguse olemasolu tuvastamiseks analüüsib kohus alljärgnevalt nr 84 ja ja AS vahel .a sõlmitud lepingu (vt toimik, lk 10-11, tõlge lk 60-61) ning AS ja kostja vahel sõlmitud
2. septembril 1993.a lepingu (vt toimik, lk 12) võimalikku kehtetust. Vastavalt eelnimetatud lepingute sõlmimise ajal kehtinud TsK § 51 lg-le 1 olid seaduse nõuetele mittevastavad tehingud kehtetud. Sama paragrahvi teine lõige nägi ette, et kehtetu tehingu korral on kumbki pool kohustatud tagastama teisele poolele kogu tehingu järgi saadu, natuuras saadu tagastamise võimatuse korral aga hüvitama selle väärtuse rahas, kui seadusega ei ole sätestatud muid tehingu kehtetuse tagajärgi.
3. Kohus asub seisukohale, et .a
4. ning AS vahel sõlmitud ostu-müügileping on vastuolus hagiavalduses osundatud õigusaktidega. Ü .a otsusega riiklikust staatusest kinnitati, et iigi olemasolu de jure ja EV territoorium oli kõnesoleva hetkeni ( .a). Sama otsusega tunnistati selle kehtestamise momendist alates ning kuulutati välja üleminekuperiood EV taastamiseks. .a võttis Ü vastu otsuse korraldamise esmajärgulistest abinõudest". Otsuse vastuvõtmise eesmärgiks tuleb lugeda vajadust tagada EV taastamise protsessis riikliku omandi säilimine riigi omandina ning kindlustada riikliku omandi privatiseerimise toimumine seadusandja ja . Kõnealuse otsuse
5. punkt peatas ajutiselt, kuni omandi EV normatiivaktide vastuvõtmiseni riigi omanduses olevate ettevõtete ja muude organisatsioonide põhikirjafondi varaga kõik tehingud, mis põhjustavad selle vara omandivormi muutumise. Selline tehingute peatamine tähendas keeldu nii 84 kui ostjale AS ostu- , millega muudeti riigi omanduses oleva vara omandivormi. Seejuures on oluline lisada, et VV .a määruse nr " EV territooriumil paiknevate liidulise alluvusega riiklike ettevõtete, asutuste ja organisatsioonide erastamise kohta" punktis 1 juhiti ettevõtete, asutuste ja organisatsioonide juhtide tähelepanu sellele, et on peatatud kõik tehingud riigi omanduses olevate ettevõtete põhikirjafondi varaga, mis põhjustavad selle vara omandivormi muutmise. Otsuse käesolevas lõigus esitatud seisukohtadele on korduvalt oma lahendites jõudnud ka Riigikohtu tsiviilkolleegium (vt nt: .a otsus tsiviilasjas nr ning . .a otsus tsiviilasjas nr ). Samuti konstateeris sarnaste tehingute õigusvastasust ja keelatust juba EV tsiviilasjade kohtukolleegium (määrus tsiviilasjas nr .a). Kohus peab vajalikuks veel lisada, et Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelvalve kolleegiumi . a otsuses nr on leitud, et rahvusvahelisest õigusest ja EV kontinuiteedist tulenevalt olid ja on endise valduses ja kasutuses olnud kinnisvara-maa, hooned ja rajatised riigi omand ning ning tema struktuuriüksused ei olnud EV territooriumil paiknevate maa-alade, ehitiste ja objektidega tehtavate tehingute legaalseks subjektiks.
6. Võttes aluseks ülalosundatud Ü .a otsuse ja Ü .a otsuse ning nendele õigusaktide sisule varasemas kohtupraktikas antud tõlgendused, tuleb vaidlusalust .a sõlmitud ostu-müügilepingut 5 lugeda TsK § 51 lg 1 tähenduses seaduse nõuetele mittevastavaks ning seega kehtetuks (s.t seadusest tulenevalt tühiseks).
7. Eeldades asja heauskse omandamise võimalust, vajab siiski edasiselt analüüsimist ka AS-i ja kostja vahel .a sõlmitud ostu-müügi lepingu kehtivus. Ü .a otsusega " EV territooriumil endise halduses olevate hoonete ja muu vara EV omandiks kuulutamise kohta" tunnistati endise struktuuriüksuste halduses olevad hooned ja rajatised EV omandiks ja keelati kõik tehingud selle varaga ilma valitsuse loata. VV määruse nr punktiga 2 keelati EV ettevõtetel sooritada igasuguseid edasisi tehinguid endise formeeringutelt (sõjaväeosadelt, majandusüksustelt jne) EV territooriumil omandatud maa, hoonete ja rajatistega.
8. Käesolevas asjas vaidluse all olev .a sõlmitud ostu-müügi leping rikub VV ülalnimetatud . määruse
9. punktist tulenevat keeldu. Kohtu hinnangul on selle tehingu kehtivuse hindamisel olulise tähtsusega juba eelpool viidatud Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelvalve kolleegiumi . otsus nr , milles kolleegium kontrollis Tallinna Ringkonnakohtu taotluse alusel muu hulgas VV.a määruse nr punkti 2 vastavust Põhiseadusele § 32 lg-le
10. Põhiseaduslikkuse järelvalve kolleegium on otsuses leidnud, et VV .a määrus ei ole vastuolus Põhiseaduse § 32 lg-ga
11. Kolleegium märgib otsuses, et riigi vara valdamise, kasutamise ja käsutamise õigus ja kohustus lasub VV ning kõnesoleva määrusega kitsendati riigi omandi kasutamist. Põhiseaduse §-s 32 sätestatud omandi puutumatuse ja vabalt valdamise, kasutamise ja käsutamise põhimõtted kehtivad üksnes õiguspärasel teel omandatud vara suhtes. .a kehtinud põhiseaduslikkuse järelvalve kohtumenetluse seaduse § 23 kohaselt olid Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelvalve kolleegiumi otsused täitmiseks kohustuslikud kõigile EV kohtutele. Alates .a kehtivas põhiseaduslikkuse järelvalve kohtumenetluse seaduses analoogset sätet küll ei ole, kuid kohtu arvates ei eksisteeri käesolevas asjas aluseid põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi .a otsuses sisalduvatest seisukohtadest kõrvalekaldumiseks. Seega tuleb ka .a sõlmitud ostu-müügi lepingut lugeda TsK § 51 lg 1 tähenduses seaduse nõuetele mittevastavaks ning seega kehtetuks.
12. Tulenevalt eeltoodust on hoone omanikuks jätkuvalt EV ning kostjal puudub õiguslik alus vaidlusaluse hoone valdamiseks.
13. Vastuseks kostja vastuväidetele märgib kohus, et viiteid . .a kehtinud TsÜS § 66 lg-le 2 ei ole käesoleval juhul asjakohased, kuna vaidlusalused tehingud olid tehtud enne nimetatud õigusakti jõustumist. Vastavalt väljakujunenud kohtupraktikale (vt ülalviidatud Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsused, otsuse p 21) tuleb riikluse taastamise protsessis Ü ja Ü poolt vastuvõetud otsustega vastuolus olevaid tehinguid vaadelda seaduse nõuetele mittevastavatena TsK § 51 lg 1 mõttes ning tehingud on seega kehtetud (tühised). Samuti oli VV õigus reguleerida riigi vara valdamise, kasutamise ja käsutamisega seondavat, s.h kehtestada kitsendusi.
14. Kostja ühiselamu heauskse omandamisega seonduvaid vastuväiteid ei saa lugeda asjakohasteks, mistõttu jätab kohus tähelepanuta ka sellega seonduvad kostja poolt esitatud tõendid (vt toimik, lk 30, 31, 32, 33, 35). Heauskse omandamise instituut (

§ 95

) võimaldab omandamist n.ö õigusnäilisuse alusel, s.t võimalik on omandamine (valdaja omandi eelduse põhjal) ka juhul kui valdajal tegelikult puudub asja käsutamise õigus. Samas asendab nimetatud õigusnäilisus vaid käsutaja puuduvat õigust käsutamiseks ning ei kõrvalda muid õigusvigu, mis tehingu tegemisel võivad esineda (s.h tehingu vastuolu seadusega). Seega saaks heauskne omandamine kostja poolt hüpoteetiliselt võimalik olla ainult seaduse nõuetele vastava tehingu puhul. Heauskne omandamine seaduse nõuetele mittevastavuse tõttu kehtetu tehingu alusel ei ole võimalik. Ka Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma praktikas korduvalt leidnud, et

§ 95

lg 1 ei ole kohaldatav seaduse nõutele mittevastava tehingu kehtetuse puhul (vt nt:

1. novembri 1995.a otsus .a otsus nr ). 6
2. Kohus peab veel vajalikuks lisada, et vaidlusaluste tehingute tegemise ajal kehtinud (Eesti NSV) tsiviilkoodeksi regulatsioon ei tundnud abstraktsiooniprintsiipi (nagu see on käesoleval ajal defineeritud TsÜS § 6 lg-s 4). Kohtu hinnangul ei omaks see asjaolu aga käesoleval juhul tähtsust, kuna isegi abstraktsiooniprintsiibi rakendamisel ei saaks käsutustehinguid lugeda kehtivaks. Kehtetusel seadusenõuetele mittevastavuse tõttu eksisteeriks eelduslikult nn vigade identsus.
3. Samuti ei ole kostja omandanud hoonet igamisega (

§ 110

). Esiteks välistab selle

RS § 13 lg 2 ( .a jõustunud redaktsioonis), mille kohaselt ei toimu ehitise kui vallasasja omandamine leiu ega igamisega. Samuti oleks kostja kohtu hinnangul vaadeldav pahauskse valdajaga

§ 111

lg 2 tähenduses, kuna pidi .a ostu-müügi lepingu sõlmimisel AS-iga teadma, et viimasel puudub õigus hoone võõrandamiseks ning kostja lepingu esemeks olevale asjale omandiõigust ei saa. 30. Kokkuvõtvalt leiab kohus, et a ja .a sõlmitud lepingud on kehtetud seaduse nõuetele mittevastavuse tõttu, kostja ei ole saanud hoone omanikuks ning ehitis kuulub jätkuvalt E V Seega kuulub hoone

§ 80lg 1 alusel väljanõudmisele kostja ebaseaduslikust valdusest hageja valdusesse.

1. Kooskõlas .a jõustunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-ga 3 kohaldatakse enne selle seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele kuni .a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni .a kehtinud TsMS § 60 lg 1 sätestas, et kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Õigusabikulude väljamõistmisel tuleb arvestada sama seaduse § 61 lg 1 p-s 1 nimetatud piirmääraga. Käesolevas asjas on hageja palunud kostjalt välja mõista menetluskulud (kohtukulud), mis koosnevad hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivust sumas 42000 krooni (vt toimik, lk 9) ning õigusabikuludest kogusummas 5900 krooni, s.h käibemaks 18% (vt toimik, lk 49). Arvestades asja mahtu ja keerukust on hageja kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabile kohtu arvates vajalikud ning põhjendatud. Võttes aluseks hageja poolt (vastavalt hagetava vara väärtusele) määratud hagihinna 900000 krooni, ei ületa hageja õigusabikulud kuni .a kehtinud TsMS § 61 lg 1 p-s 1 sätestatud piirmäära. Seega mõistab kohus kostjalt hageja kasuks menetluskuluna välja hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivu sumas 42000 krooni ning õigusabikulud 5900 krooni ulatuses. Kostja menetluskulud, mis toimikumaterjalidest nähtuvalt koosnevad õigusabikuludest kogusummas 23600 krooni (vt toimik, lk 50 ja lk 51), jätab kohus kostja enda kanda. Kostjalt kuulub kuni
2. detsembrini 2005.a kehtinud TsMS § 52 p-st 5 ja § 54 lg-st 4 juhindudes asja läbivaatamiskuluna riigituludesse väljamõistmisele postikulu 160,20 krooni.
3. .a Tallinna Linnakohtu määrusega kohtuasjas nr on rahuldatud hageja taotlus hagi tagamiseks enne hagi esitamist ning tehtud ehitiseregistris asuva hoone (ehitisregistri kood ) käsutamise keelumärge. Samuti on määrusega kohustatud ning Harju mitte edasi menetlema ehitise juurde maa erastamist, samuti mitte vastu võtma antud erastamisega seonduvaid otsuseid. Kohus leiab, et vastavalt TsMS § 445 lg-s 2 sätestatule on vajalik jätta kohaldatud hagi tagamise abinõud jõusse käesoleva kohtuotsuse täitmist tagavate abinõudena. Indrek Parrest 7 kohtunik 8