Obsah (4)

§ 14§ 1043§ 1045§ 139

Tsiviilasi 2-03-796 (2/23111515/03) KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Otsuse avalikult teatavaks tegemise kuupäev ja 05.05.2006 Tallinn, Kentmanni kohtumaja koht tsiviilkantselei K

§ 14

lg 1 sätestab: “Lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud peavad mõistlikult arvestama üksteise 3 huvide ja õigustega. Kui isikud esitavad üksteisele lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus andmeid, peavad need olema tõesed.” Sama paragrahvi lg 3 sätestab: “Kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis läbirääkimistest ei tulene neile õiguslikke tagajärgi. Isik ei või pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada.”

§ 1043

sätestab: “Teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele.”

§ 1045

lg 1 p 7 tulenevalt on kahju tekitamine õigusvastane, siis kui kahju tekitati seadusest tulenevat kohustust rikkuva käitumisega. Nõue

1. Hageja palub kahju hüvitamiseks välja mõista ja palus välja mõista kahju hüvitamiseks 1063429,12 krooni ja kohtukulud jätta kostja kanda.
2. Kohtuistungil märkis hageja esindaja, et oma nõudes tugineb hageja

§ 14lg 3.

Tõendid

1. Tunnistaja HK ütlused, laenulepingud, maksekorraldused raha kandmise kohta T. L ’i kontole, AB kontole, pretensioonid kostjale, konto väljavõte, notariaalselt tõestatava lepingu projekt, kostja toimunud nõukogu protokolli koopia, kostja kiri hagejale päringu kohta ehitatavate objektide kohta, hageja vastus kostjale, pretensioon, hageja volikiri OÜ-le , registrikaardi väljavõte. KOSTJA VASTUVÄITED
2. Kostja vaidles hagile vastu ja palub hagi jätta rahuldamata ning kohtukulud hageja kanda.
3. Ei ole õige, et pooled olid kooskõlastanud lepingu projekti tehingu sõlmimiseks .
4. .a. arutas kostja nõukogu Paldiski mnt 100 hoonestusõiguse müügi küsimust. Hageja väidetav pakkumine oli nõukogus arutusel, kuna sellise pakkumise kohta omas suulist informatsiooni üks kostja nõukogu liikmetest. Nõukogu koosoleku ajaks ei olnud hageja kostja juhatajale pakkumist esitanud ega ole seda teinud ka hiljem. Nõukogus arutas hageja väidetavat pakkumist üldises plaanis. Nõukogu otsusega anti kostja juhatajale volitused müügilepingu sõlmimiseks hagejaga, kuid see otsus sai omada tähendust vaid äriühingu siseselt. Hageja ei saanud sellele otsusele toetuda ning arusaamatu on, kuidas hageja sai üldse teada nimetatud nõukogu otsusest, kuna kostja juhataja hagejat sellest ei teavitanud.
5. Pärast kostja nõukogu otsuse vastuvõtmist ei järgnenud tegelikult mingisuguseid läbirääkimisi kostja juhataja ning hageja esindaja. Kostja seadusliku esindajaga (juhatajaga) ei ole hageja esindajad kunagi silmast-silma kohtunud enne . a. Muudel isikutel aga volitusi hagejaga hoonestusõiguse mõttelise osa müügi suhtes läbirääkimisi pidada ei olnud. Alusetu on hageja väide, et kostjaga on müügilepingu tingimuste üle läbirääkimisi peetud.
6. Hagiavaldusele lisatud konkreetset lepinguprojekti, mis pidi minema allakirjutamisele, nägi kostja esmakordselt . a hommikul. Nimetatud lepingu projekti ning selle konkreetseid tingimusi ei olnud kostja juhataja ega nõukogu arutanud ega heaks kiitnud. Seega ei saa ole õige, et lepingu allakirjutamiseks esitatud variant oli poolte vahel kooskõlastatud.
7. Kõik kaasomanikud, kes oleks pidanud olema . a sõlmitava lepingu osalisteks (AS , AS , AS, AS ), ei olnud samuti lepingu sõlmimiseks kohale tulnud. Eeltoodust saab järeldada, et isegi kui kostja oleks olnud nõus lepingut sõlmimata, oleks hoolimata kostja valmisolekust leping sellisel kujul sõlmimata jäänud. Lisaks ei olnud kõik kaasomanikud lepingu tingimustega nõus, 4 millele viitas kostja oma . a kirjas hagejale. Kuigi hageja oli ette valmistanud lepingu projekti, mille kohaselt pidid lepingu osalisteks olema ka kõik kaasomanikud, ei olnud hageja kaasomanikega konkreetseid lepingu tingimusi kooskõlastanud.
8. Kostja ei olnud teadlik sellest, kas müügilepingu projekti järgne rahasumma on kantud deposiiti, st kas hageja on täitnud müügilepingu sõlmimise eeldused, samuti polnud teada, kas selline eeldus oli üldse vastuvõetav. Müügilepingu väidetavalt kooskõlastatud projekti punktist 4.
9. ja kostja nõukogu . a otsusest nähtub, et kogu müügisumma (9 809 000 krooni) tuli hoiustada AS pangaarvel. AS saadud informatsiooni kohaselt nimetatud summat AS arvel hoiustatud ei olnud. Hagiavalduses kohaselt kanti rahasumma notari deposiitarvele. Nimetatud tähendab, et kas lepingu projekt ei olnud tegelikult allkirjastamiseks vajaliku tasemeni kooskõlastatud ja teiseks et kostja ei saanud olla veendunud, et hageja on lepingu sõlmimisele eelnevad kohustused täitnud ja ostusumma deponeerinud.
10. Kostja ei olnud teadlik laenulepingutest, mida hageja müügilepingu finantseerimiseks sõlmis. Notariaalse müügilepingu projektist võib järeldada, et hageja plaanis sõlmida või oli sõlminud laenulepingu ning ülejäänud lepingusumma pidi olema omafinantseering. Muude laenulepingute sõlmimisest hageja poolt ei olnud ega saanudki kostja teadlik olla.
11. Peale . a ei olnud hageja ise aktiivne, et läbirääkimisi pidada. Hageja ei määranud uut aega lepingu sõlmimiseks ega teinud ka muid katseid saada kokkuleppele lepingu olulistes tingimustes. Hageja teavitas vaid võimalusest esitada kahjunõue kooskõlas . a kirjaga.
12. Kostja jaoks oli võimaliku sõlmitava lepingu oluliseks tingimuseks see, milliseid ehitisi, millises mahus ja millise valmimistähtajaga soovib võimalik ostja müüdavale hoonestusõigusele ehitada (vt
13. . a kostja kiri hagejale). Hageja teadis tulenevalt . a kirjast , et kostja peab vajalikuks konkreetsete lepingutingimuste kooskõlatamist nõukoguga, kuid ei vastanud kostja küsimustele müüdavale hoonestusõigusele plaanitavate ehitiste osas. Hageja teatas, et “kogu kavandatud tegevus on idee tasandil, mida saab avalikustada (ärisaladus) ning asuda praktikasse rakendama peale müügilepingu sõlmimist tekkivate õiguste alusel.” (vt hageja . a kiri). Sama seisukoha oli hageja esindaja varasemalt avaldanud ka kostja nõukogu liikmele. Selline variant, et hageja avaldab kostjale oma plaanid ehitusõiguse kohta alles peale seda, kui müügileping on sõlmitud, ei saanud kostjale olla vastuvõetav. Viimast kinnitab asjaolu, et kostja nõukogu koosolekul
14. juulil
15. a seati müügilepingu tingimuseks maksimaalselt kolmekorruseliste ehitiste püstitamine.
16. Kostjale olid oma pakkumised teinud ka OÜ (vt kostja nõukogu . a protokoll) ning AS. Nii olid hageja väidetava pakkumise kõrval kostjal olemas ka teised konkureerivad pakkumised, mis olid märgatavalt konkreetsemad. K pakkumises on toodud ära, mida ning millise tähtajaga soovib K müüdavale hoonestusõigusele ehitada. Hageja oli teadlik sellest, et kostjale on esitatud ka konkureerivad pakkumised teiste isikute poolt. Eeltoodust tulenevalt oli kostjal olemas põhimõtteline soov temale kuuluvat hoonestusõiguse mõttelist osa müüa, mida kinnitavad läbirääkimised teiste isikutega kui ka konkureerivad pakkumised. Kuna hageja oma pakkumist täpsustada ei soovinud, ei pidanud kostja võimalikuks hagejaga lepingut sellistel ebamäärastel tingimustel sõlmida. Hageja oli oma . a kirjas sisuliselt keeldunud lepingu sõlmimisest sellistel tingimustel – hageja kavatses lähtuda sellest, et tal on õigus omandatavale maa-alale püstitada kuni viis 16-korruselist hoonet. Kostja arvates oleks hageja oma sellisest plaanist lähtudes ära kulutanud ära kogu kaasomandis oleva krundi ehitusõiguse ning teised kaasomanikud ei oleks saanud enam midagi ehitada. Niisugune tingimus ei olnud vastuvõetav teistele kaasomanikele. Lisaks ei avaldanud hageja oma täpseid plaane enne müügilepingu sõlmimist, millega sisuliselt keeldus kostja arvates kaasomandisse jääva hoonestusõiguse kasutuskokkuleppe sõlmimisest kostja jaoks olulistel tingimustel. 5
17. Kostja müüs hoonestusõiguse mõttelise osa . a K sama hinnaga (9 809 000 krooni), kuna K oli aktsepteerinud kostja poolt seatud tingimusi. Kostja ja Kaubanduskeskuse vahelise müügilepinguga sõlmiti kaasomandis oleva hoonestusõiguse kasutamise korra kokkulepe, mille kohaselt võis K tema ainukasutusse jäävale maa-alale püstitada viis kuni kolmekorruselist hoonet. Seetõttu käitus kostja igati mõistlikult ning põhjendatult, kui ta ei sõlminud müügilepingut hagejaga ning pidas läbirääkimisi ja sõlmis müügilepingu Kaubanduskeskusega, kes nõustus kostja poolt esitatud tingimustega. 31.Hoonestusõiguse müümine K oli mõistlik, õigustatud. K kui kaasomanikul oli ostueesõigus. Isegi kui hagejaga oleks müügileping sõlmitud, oleks Kaubanduskeskus olnud hoonestusõiguse mõttelise osa müümisele hagejale, sest ta oli avaldanud soovi hoonestusõiguse mõttelist osa ise omandada. Kostja käitus hea usu põhimõttest lähtudes jättes hagejaga juba algselt lepingu sõlmimata, kuna ostueesõiguse teostamise tagajärjel oleks hageja hoonestusõigusest nagunii ilma jäänud. Lepingueelsetest läbirääkimistest tekkiv vastutus
18. Lepingueelsetest läbirääkimistest tekkivat vastutust saab kohaldada vaid siis, kui poolte vahel tõepoolest läbirääkimised eksisteerisid. Kostja on seisukohal, et kuna sisuliselt ei ole kostja juhataja ja hageja esindaja vahel läbirääkimisi olnud, ei pea kostja ka vastutama hagejale väidetavalt tekkinud kahju eest. Hageja ei ole näidanud ning esitanud tõendeid selle kohta, et hagejal on kahju tekkinud ja et kahju tekkimine on põhjustatud kostja käitumisest, ei ole näidanud seda, et hageja esindaja ning kostja juhataja vahel toimusid läbirääkimised ja kostja käitumine nendel väidetavatel läbirääkimistel oli õigusvastane. Kostja leiab, et isegi kui nimetatud asjaolud leiavad tõendamist, ei ole kostja kahju tekkimises süüdi. Isegi kui kostja on süüdi kahju tekkimises, tuleb kahju hüvitamise eesmärki ning hageja osa kahju tekkimises arvestades kahjuhüvitist vähendada. Hagejale ei ole kahju tekitatud sellises ulatuses ning puudub põhjuslik seos
19. Hagiavaldusele lisatud dokumentidest ei nähtu, et hageja oleks tasunud lepingutasu 68 663 krooni ulatuses, intresse OÜ-le 3506,85 krooni ulatuses ning intresse äriühingule 1 025 152,92 krooni ulatuses. Samuti pole intresside tasumine vaadeldav kahjuna, kuna hageja sai oma käsutusse rahasumma ning intress on tasu selle raha kasutamise eest.
20. Isegi kui kohus leiab, et hagejale on kahju tekkinud, puudub hageja käitumise ja kahju tekkimise vahel põhjuslik seos.
21. Hageja väidab, et kahju on talle tekitatud lepingu sõlmimata jätmisega. Kostja poolne lepingu sõlmimisest keeldumine . a ei saanud aga kahju tekkimist põhjustada, sest kui kostja keeldumine teona kõrvaldada. oleks kahju ikkagi tekkinud, sest lepingu sõlmimisega ei olnud nõus ka teised kaasomanikud.
22. Kogu põhjuslike seoste ahela vallandas hageja enda tegevus – kuigi hageja oli määranud lepingu sõlmimise . a, ei olnud ta selleks ajaks kostja esindajatega läbirääkimisi pidanud ega vajalikke tingimusi lepingu tulevaste pooltega kooskõlastanud. Samuti sõlmis ta ise ebamõistlike tingimustega finantseerimislepingud enne ostu-müügi lepingu sõlmimist ning ei teavitanud sellest kostjat.
23. Põhjuslik seos puudub ka seetõttu, et isegi kui kostja oleks hagejaga müügilepingu sõlminud, oleks Kaubanduskeskus kui kaasomanik teostanud ostueesõigust. Seetõttu oleks hageja ikkagi hoonestusõigusest ilma jäänud ning olnud sisuliselt samas olukorras, mis tekkis lepingu sõlmimata jätmise tagajärjel. 6 Kostja tegu ei ole õigusvastane
24. Kostja on seisukohal, et ta ei ole rikkunud

§ 14

lg-s 1 ja lg-s 3 sätestatud kohustusi, kuna läbirääkimisi ei ole kostjaga sisuliselt peetudki.

1. Hageja on tuginenud põhiliselt kostja nõukogu . a otsusele. Samas asjaolu, et kostja nõukogu andis kostja juhatajale nõusoleku müüa hoonestusõiguse mõtteline osa hagejale, ei tekitanud hagejale mitte mingisuguseid õigusi. Äriühingu nõukogu otsus omab tähtsust vaid äriühingu sisesuhetes, kolmandate isikute ees saab siduvaks olla vaid juhatuse tegevus, kuna just juhatus on äriühingu esindusorgan. Nimetatud nõukogu otsust ei saa vaadata kui kostja tegevust hagejaga läbirääkimistel. Seega ei olnud hagejal mingisugust alust olla veendunud, et temaga leping igal juhul sõlmitakse. Kuna hageja pole isegi kunagi teinud kostjale juhatajale pakkumist ning hageja esindaja ja kostja juhataja pole kunagi lepingu tingimuste üle arutanud, ei ole alust rääkida ka kostja tegevuse õigusvastasusest.
2. Isegi kui vaadelda lepingu projekti edastamist kostjale läbirääkimistena, mida kostja arvates siiski teha ei saa, ei ole kostja mingisuguseid seadusest tulenevaid kohustusi rikkunud.
3. Kostja ei ole

§ 14

lg-st 1 tulenevalt kohustust rikkunud, kuna ta on mõistlikult arvestanud kõigi nende hagejate huvidega, mis talle on teada olnud. 42. Hageja poolt sõlmitud laenulepingutest tuleneva võimaliku kahjuga ei saanud kostja arvestada, kuna kostja ei teadnud selliste laenulepingute sõlmimisest. Samuti ei saanud

§ 14lg 1 alusel kostjale tekkida kohustust iga hinna eest leping .

a sõlmida, arvestamata seda, et kostjale esitati allakirjutamiseks mõeldud lepingu projekt alles sama päeva hommikul.

1. Kostja käitumise hindamisel tuleb lähtuda sellest, et sisuliselt ei ole kostja juhataja läbirääkimisi siiski pidanud. Kostja ei ole pahauskselt käitunud.
2. Ei ole õige, et kostja pidas läbirääkimisi lepingu sõlmimise tahteta on väär (vt punktis 1.
3. toodud asjaolud). Lepingu sõlmimise tahe ei tähenda seda, et lepingut ollakse valmis sõlmima ükskõik millistel tingimustel ja ükskõik kellega. Siia alla ei kuulu olukord, kus isik soovib sõlmida lepingu konkreetsetel tingimustel ning nendes tingimustes kokkuleppe mittesaavutamisel lepingutut ei sõlmita.
4. Kostjapoolne lepingu sõlmimisest keeldumine . a ei olnud pahauskne ning selline käitumine oli antud olukorda arvestades mõistlik ja põhjendatud. Esiteks, kuna hageja esitas lepingu projekti alles hommikul, ei olnud kostjal võimalik lepingu tingimusi nõukoguga kooskõlastada. Teiseks ei saanud kostja eeldada, et hageja on täitnud lepingu sõlmimise eeltingimused, kuna müügisumma ei olnud hoiustatud pangaarvel.
5. Ka asjaolu, et lepingut ei sõlmitud hagejaga hiljem, ei näita kostja pahausksust. Esiteks ei näidanud hageja üles mingisugust initsiatiivi läbirääkimisi pidada. Teiseks on hageja ise süüdi selles, et ta ei soovinud avaldada kostja jaoks olulist informatsiooni müüdava hoonestusõigusele plaanitavate ehitiste osas, millega hageja sisuliselt keeldus aktsepteerimast kostja jaoks olulisi tingimusi. Kostja käitus mõistlikult, sõlmides müügilepingu hageja asemel isikuga, kes aktsepteeris kostja jaoks olulisi tingimusi.
6. Kostja ei ole rikkunud oma kohustusi, kuna tegelikult läbirääkimisi ei peetudki. Isegi kui leida, et mingisugused läbirääkimised toimusid, ei ole kostja käitunud pahauskselt. Asjaolusid arvestades (sealhulgas hageja enda käitumist) on kostja käitumine olnud mõistlik ja põhjendatud. 7 Kostja ei ole kahju tekitamises süüdi
7. Kostja ei ole kahju tekitamises süüdi. Kostja käitumises ei ole tahtlust hagejale kahju tekitada, kuna kostja eesmärgiks oli lõppkokkuvõttes hoonestusõiguse müügilepingu sõlmimine. Eelpooltoodud põhjendustest, miks kostja lepingut ei sõlminud ning miks väidetavad läbirääkimised ei jätkunud, ei saa järeldada, et kostja oleks tegutsenud tahtlusega hagejale kahju tekitada. Kostja käitumises puudub ka hooletus, raske hooletust, kuna kostja tegevus oli asjaolusid silmas pidades mõistlik ja põhjendatud ning ta arvestas ka mõistlikult hageja huvidega. Seega rakendas kostja käibes vajalikku hoolt. Hageja osa kahju tekkimises
8. Juhul, kui kohus leiab, et kostja on hagejale kahju tekitamises süüdi, tuleb kahjuhüvitist

§ 139ja § 140 alusel vähendada.

1. Hageja on ka ise vastutav kahju tekkimise eest, kuna tema vastava käitumise tõttu jäi leping sõlmimata: esitas lepingu alles allkirjastamiseks määratud päeva hommikul; ei andnud kostjale informatsiooni hoonestusõigusele ehitatavate objektide kohta. Teiseks on kahju suures osas põhjustatud just seetõttu, et hageja sõlmis kahjulike tingimustega laenulepingud. Hageja võttis nii suure majandusliku riski veel enne, kui lepingu tingimused olid poolte vahel kooskõlastatud. Kuna läbirääkimisi ei olnud poolte esindajate vahel sisuliselt peetud, ei saanud hageja eeldada, et leping temaga kindlasti sõlmitakse ning seetõttu ei saa kostja vastutada selliste ebamõistlikult suurte riskide võtmise eest. Kolmandaks ei teatanud hageja selliste laenulepingute sõlmimisest kostjale, mistõttu kostja ei saanud sellise kahju tekkimisega ka arvestada. Arvestades hageja käitumist oleks kahjuhüvitise nõudmine kostjalt sellises ulatuses ebaõiglane ning mõistlikult vastuvõetamatu. Kostja vastuvõetamatu on see, kui kostja peaks vastutama hageja poolt võetud ebamõistlikult suurtest riskidest tuleneva kahju eest.
2. OÜ ja AS vahel sõlmitud laenuleping ei seostu väidetavate läbirääkimistega kostja ja hageja vahel hoonestusõiguse mõttelise osa võõrandamiseks. Hagi asjaolude kohaselt oli hoonestusõiguse omandamise tehingu finantseerimisega on seotud vaid kaks laenulepingut – OÜ- ja sõlmitud laenulepingud. AS-ga sõlmitud ebamõistlike tingimuste laenuleping vormistati kostja arvates selleks et kunstlikult konstrueerida väidetav kahjunõue kostja vastu. Lisaks on hageja ning laenu andjad OÜ ning AS on omavahel seotud isikud. AS on AS-i omanik, AS on omakorda AS-i omanik. AS-i nõukogu liige on HK, kes hageja väidete kohaselt on volikirja alusel esindanud OÜ-d väidetavatel läbirääkimistel kostjaga. AS-i nõukogu liikmeks on olnud HS, sama isik on olnud ka OÜ nõukogu liikmeks. Seega esineb seos AS ja OÜ vahel. Samuti esineb erinevate isikute (PP, ES) kaudu seos ka OÜ ja AS Tõendid
3. Tunnistaja M. T ütlused, nõukogu protokollid enampakkumise kuulutus „Ä ”, pakkumine AS kiri AS kiri OÜ egistrikaardi andmete väljatrükk, AS , AS, OÜ , OÜ registrikaardi väljatrükk, väljavõte ekspressnetist, kostja nõukogu esimehe kiri liikmetele koosolekust , H. T kirjad ja kostja nõukogu esimehele. KOHTU PÕHJENDUSED Läbirääkimiste pidamisest
4. Hageja lähtub oma hagis eelkõige sellest, et kostja on ülalmärgitud hoonestusõiguse mõttelise osas müügiks pidanud tahteta hagejaga läbirääkimisi, mis on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja lähtub sellest, et temaga ei ole sellel teemal läbirääkimisi peetud ning märgitud kokkusaamist hageja esindaja H. K ning kostja seadusliku esindaja M. T vahel notar T. L ’i büroos ning sellele eelnenud meilivahetus, mille käigus saadeti M. T lepingu projekt, ei ole hinnatav läbirääkimistena (läbirääkimiste pidamisena) mahuka lepingu, mis võib puudutada kaasomanikke, sõlmimiseks ja isegi kui oleks, ei ole need toimunud tahteta, sest kostjal oli soov 8 hoonestusõiguse mõtteline osa müüa, mida ta ka tegi, seega on kostja käitunud heauskselt. 54.

§ 14

lg 1 sätestab, et lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud peavad mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. Kui isikud esitavad üksteisele lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus andmeid, peavad need olema tõesed. Sama paragrahvi lg 3 sätestab, et kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis läbirääkimistest ei tulene neile õiguslikke tagajärgi. Isik ei või pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada. Eeltoodust tulenevalt käsitleb kohus kõigepealt küsimust, kas poolte vahel peeti läbirääkimisi, kuivõrd lepingueelsetest läbirääkimistest tekkiv vastutus saab tekkida teatud juhul vaid siis, kui neid läbirääkimisi üldse peeti ning seejärel, kas neid peeti tahteta nö pahauskselt selleks, et tegelikult lepingut mitte sõlmida.

1. Vaidlust ei ole selles, et OÜ ja AS omavahel vaidlusaluse hoonestusõiguse mõttelise osa müügilepingut ei sõlminud ning selle hoonestusõiguse mõttelise osa müüs AS
2. a. hinnaga 9 809 000 krooni AS-le kui kaasomanikule. Tegemist oli sama hinnaga, millega soovis mainitud mõttelist osa osta OÜ .
3. Hageja poolt kohtule esitatud AS toimunud nõukogu koosoleku protokollist (lk 47-49) nähtub, et koosolekul võeti teadmiseks, et hoonestusõiguse mõttelise osa võõrandamise enampakkumine alghinnaga 850kr/m2 nurjus (p 1) ning otsustati anda kostja juhatusele nõusolek selle hoonestusõiguse võõrandamiseks ostu korras OÜ-le hinnaga 850kr/m2 tingimusel, et müügisumma peab olema laekunud enne müügilepingu sõlmimist AB arvele ning volitada juhatajat M. T sõlmima vastav müügileping OÜ-ga (p 2). Märgitud koosolekul osales M. T , kes teatas koosolekul, et OÜ võttis samal päeval temaga ühendust ja et esindaja H T kinnitas, et jääb oma varasema pakkumise juurde, st 800kr/m
5. Hageja esitas kohtule kostja juhataja M. T allkirjaga kirja .a., mille kohaselt teatab kostja OÜ –le , et kostja aktsionärid ei ole tehingu suhtes ühel meelel, neil on erinev ettekujutus tehingu tingimustest ning et neid sooviti arutada toimunud nõukogu koosolekul. Kirja kohaselt tuli märgitud küsimus päevakorda lisada, aga kõiki liikmeid ei olnud kohal, mistõttu ei saanud ka seda küsimust arutada. Samas kirjas märkis juhataja, et ei pea võimalikuks nõukogu poolt küsimust läbi arutamata tehingut alla kirjutada kostja nimel. Asjaolu, et kostja nõukogu ei olnud kindel oma arvamuses, milliste tingimustega peaks ja saaks hoonestusõigust üldse ära müüa, kinnitas M T oma ütlustega ka kohtuistungil. Sama asjaolu kinnitavad ka kostja poolt kohtule esitatud kostja nõukogu liikme H T kirjad ja nõukogu esimehele Ü. T , milles sedastatakse, et teadaolevalt peab toimuma . notari juures tehing hoonestusõiguse müügiks aga praktika kohaselt tuleb lepingu projekt esitada nõukogule eelnevaks läbivaatamiseks, mistõttu nõuab mainitud küsimuse päevakorda võtmist ning ühtlasi ka AS pakkumise ja lepingu projekti arutelu päevakorda panemist toimuval koosolekul.
6. Ülalmärgitud kostja kirjas hagejale on kostja selgitanud, et kaasomanikud ei ole nõus lepingut alla kirjutama, mistõttu on vaja teada need tingimused, mis kaasomanikele ei ole vastuvõetavad, samas võidakse esitada tingimusi, mis ei ole vastuvõetavad kostjale, mis võib tingida olukorra, et lepingut ei saa sõlmida kostja. Lisaks märgib kostja kirjas, et kuivõrd kõiki kaasomanikke ei tulnud lepingut sõlmima, siis ei ole võimalik lepingut sõlmida ning et kostja annab oma seisukoha tehingu sõlmimise võimalikkuse kohta kohe pärast seda, kui on selgitatud välja kaasomanike seisukohad, tingimused ja kui tehingu tingimusi on arutanud kostja nõukogu. Asjaolu, et lepingus pidid olema osalised ka teised kaasomanikud, kinnitab hageja poolt kohtule esitatud lepingu projekt, milles on teiste kaasomanike nimed ära toodud (AS AS jt). Märgitud lepingu projekti sai M. T oma ütluste kohaselt meili teel eelmise päeva õhtul enne kui tuli 9 minna notari juurde ning et vaid mõni päev varem teatati AB-st , et tuleb minna notari juurde. Tunnistaja M. T ütluste kohaselt oli . enampakkumine nurjunud ning tema jaoks oli ootamatu pärast enampakkumise nurjumist AB vahendusel saabunud OÜ pakkumine hoonestusõiguse ostu- müügist.
7. Hinnates M. T ütlusi enampakkumise nurjumise ja OÜ pakkumise kohta koos kostja nõukogu otsustega, millega anti M. T nõusolek hoonestusõiguse müügiks hinnaga 850kr/m2 OÜ-le ning volitused lepingu sõlmimiseks, leiab kohus, et sisuliselt oli M. T teadlik sellest, et OÜ ilt oli tulnud pakkumine ostuks hoolimata sellest, et vahetult enne volituste andmist lepingu sõlmimiseks oli nõukogu samas võtnud teadmiseks, et enampakkumine nurjus. Seega sai M. T volitused hakata tehingut sõlmima, mis aga ei tähenda iseenesest seda, et ka läbirääkimised selle lepingu sõlmimiseks selle nõukogu otsusega kas algasid või lõppesid. Tunnistaja ütluste kohaselt tegeles selle OÜ pakkumisega AB ehkki M. T kui juhataja ei olnud AB-ga sõlminud muud õigusabilepingut peale enampakkumise korraldamise kokkuleppe ning tema kui juhataja ei olnud andnud kellelegi volitusi pidada hoonestusõiguse müügiga seotud läbirääkimisi. Samas ei olnud kohtu arvates kostja nõukogul veel enne selge, millistel tingimustel tehing sõlmitakse, mida kinnitavad H. T kirjad ning tunnistaja M. T ütlused.
8. Hageja tunnistaja H. Karupoja ütluste kohaselt on oli tema OÜ-lt saanud volitused pidada läbirääkimisi kostjaga hoonestusõiguse ostuks-müügiks ning et just i käest sai ta teada, et kostja nõukogu olid andnud positiivse otsuse müügiks ning et kostja on nõus müügitingimustega. Veel ütles H. K et ta pidas läbirääkimisi M. T ning et M. T teatas, et ostusoovi kinnituseks tuleb notari deposiiti tasuda teatatud rahasumma. Samas ei kinnitanud M. T seda, et ta oleks H. Karupojaga läbirääkimisi pidanud, vaid et nägi H. K esimest korda alles notari juures. Kuivõrd tunnistajate ütlused on omavaheliste kohtumiste ja läbirääkimiste osas vastuolulised, siis ei ole tunnistajate ütlustega nendes esineva ja märgitud vastuolu tõttu leidnud tõendamist asjaolu, et HK kui OÜ i lepinguline esindaja oleks läbi rääkinud kõik hoonestusõiguse ostumüügitingimused, sj kaasomanikke puudutavad huvid ja tingimused just kostja seadusliku esindaja juhatuse liikme M. T . Nimetatut kinnitab veel asjaolu, et H. K sai tema ütluste kohaselt kostja võimalikust nõustumisest lepingut sõlmida teada tegelikult hoopis hagejalt (prot. ), mitte kostjalt ja samas ei ole tunnistaja M. T oma ütluste kohaselt .a. nõukogu otsust äriühingust välja kellelegi andnud. H. K ütluste kohaselt aitas lepingut, mille allakirjutamine pidi toimuma, koostada AB advokaat I. J veel kinnitas H. K , et tema pidas läbirääkimisi ka Ü. T ja I. J . Asjaolu, et teiste kaasomanikega lepingu tingumusi ei arutatud läbi ega peetud üldse läbirääkimisi, kinnitavad ka AS kiri ja AS kiri (lk 178, 179).
9. Nendest mõlema tunnistaja ütlustest järeldub, et kostja nõukogu otsuse sai hageja muudelt isikutelt kui kostja juhatuselt, millega võis hageja saada teada ka võimalikest algsetest müügitingimustest nagu hind, raha AB deposiitarvele tasumine ja et lepingu sõlmimiseks on volitus M. T ning et nõukogu on andnud põhimõttelise nõusoleku. Kohus leiab, et sellisel viisil informatsiooni saamine ei ole kohtu arvates hinnatav pooltevahelise läbirääkimise pidamisena. Veelgi enam, nõukogu liikme H. T kiri nõukogu esimehele ja kinnitab asjaolu, et kõigil nõgukogu liikmetel ei olnud teada väidetavalt ettevalmistatud lepingu tingimused, neid ei olnud eelnevalt nõukogus läbi arutatud. Hageja ei eitanud, et ta suhtles kostja nõukogu liikmetega, seda kinnitas ka H. K , küll aga ei ole võimalik nõukogu liikmetega suhtlemist samastada juhatusega suhtlemisega ja lugeda seda läbirääkimiste pidamiseks.
10. Õige on kostja väide, et juhatus on aktsiaseltsi juhtimisorgan, kes esindab seltsi kooskõlas ÄS § 306 lg 1 ja § 307 lg 1 ja TsÜS § 31 lg 1 ning õige ei ole hageja väide, et nõukogu liikmetega suhtlemist saab samastada seltsi esindusega TsÜS § 31 lg 5 järgi, mille kohaselt loetakse juriidilise isiku organi tegevus juriidilise isiku tegevuseks. Nimelt on ÄS § 306 lg 1 ja § 307 lg 1 sätestatud, et juhatus, mitte nõukogu, on aktsiaseltsi esindav organ ning vastavalt TsÜS § 31 lg 3 ei või juriidilise isiku organile antud pädevust üle anda muule organile või isikule. 10 TsÜS § 31 lg 5 tulenevalt loetakse organi tegevus juriidilise isiku tegevuseks, ent nimetatu ei tähenda nõukogu kui organi pädevusevälist käitumist automaatselt seltsi esindusõiguse teostamiseks. Seega ei saanud tekkida kostjal mingeid õigusi ja kohustusi hageja esindaja suhetest nõukogu liikmetega. Veelgi enam - kostja nõukogu otsuse järgi oli lepingu sõlmimise volitused juhatajal, mitte kolmandatel isikutel, milline informatsioon oleks pidanud hagejal olema teada arvestades asjaolu, et suheldi nõukoguga. Seda, et M. T kui kostja juhatuse liige suhtles kostja nõukogu liikmetega hoonestusõiguse müügiga seotud küsimustes, on iseenesest väljapoole tavapärast majandtegevust tehtava tehingu puhul kohane ja seaduslik ning et hoonestusõiguse mõttelise osa müük väljus kostja tavapärase majandustegevuse raamest, siis selles vaidlust ei olnud.
11. Hinnates kostja kirja hagejale , milles selgitati lepingu sõlmimata jätmise põhjusi, sh kaasomanike huve, samuti kostja nõukogu liikme H. T ja kirja Ü. T toimuva nõukogu koosoleku päevakorra täiendamise kohta, M. T ütlusi selles, kes toimetas lepingu projektiga ning et tema sai selle projekti ise meili teel päev enne , samuti et tema ei ole andnud kellegi volitusi läbirääkimisi pidada, H. K ütlusi, et info kostja võimalikust valmisolekust lepingut sõlmida sai tema hagejalt, aga ka asjaolu, et kaasomanikud notari juurde ei tulnud ning et nendega eelnevalt läbi ei räägitud, leiab kohus, et seisuga ei olnud pooled tegelikult veel müügiga seotud ja kostja jaoks olulisi küsimusi üldse arutanud ning läbirääkimisi pidanud.
12. Hageja pretensioonist kostjale nähtub, et teiste kaasomanike nõusolek müügitehinguks ei ole vajalik, samas kinnitas H. K , et märgitud küsimus oli siiski aktuaalne ning samas oli lepingu projektis ka kaasomanikud kajastatud. .a. dateeritud kostja kirjas hageja tollasele esindajale selgitab kostja, et toimub kostja nõukogu koosolek, milles arutatakse maatüki küsimust ja sellega seonduvalt palutakse täpsustada milliseid ehitisi, millises mahus ja millise tähtajaga soovib OÜ hoonestusõiguse mõttelisele osale Paldiski mnt 100 püstida (lk 52). vastuses teatab hageja esindaja, et hageja järgib detailplaneeringut (lubatud püstitada 5 16-korruselist hoonet, lk 53) ning et on nõus tegema koostööd teiste hoonestusõiguse kaasomanikega. kirjas teatab hageja esindaja, et arvestades eelmisest kirjast möödunud 1 kuud ei ole kostja teavitanud midagi, samas näitas üles soovi, et hageja soovib lepingut sõlmida. Nimetatud kirjavahetust poolte vahel võib kohtu arvates hinnata kui teatud läbirääkimiste alustamist. Samas lepingut poolte vahel ei sõlmitud.
13. Kas selline läbirääkimine või läbirääkimiste alustamine on pahauskne, millest peaks järgnema kostja vastutus? Kostja leiab, et tea ei ole käitunud pahauskselt nö tahteta pidanud läbirääkimisi.
14. Tunnistaja M. T kinnitas seda, et hoonestusõiguse mõttelise osa müük oli võimalik lahendus kostja majandustegevuse olukorra päästmiseks ning seda, et hoonestusõigust müüa, ei olnud seatud kahtluse alla, kuid eelkõige oli küsimus vaid selles, millistel tingimustel ja kellele seda müüa, milline saab olema ostja edaspidine tegevus seoses ostetava hoonestusõiguse mõttelise osaga, millised on kaasomanike huvid ja tingimused, aga ka kuidas müüki korraldada.
15. Kostja poolt kohtule esitatud kostja nõukogu .a. protokollist nähtub, et nõukogu otsustas sellel ajal anda juhatusele nõusolek hoonestusõiguse võõrandamiseks hinnaga 800 kr/m2 ASle ning juhuks kui ebaõnnestub see müük, anda nõusolek juhatusele võõrandmiseks vähemalt hinnaga 850 kr/m
16. .a. oli avaldatud ajalehes „Ä ” märgitud hoonestusõiguse enampakkumise tingimused ja tähtaeg tegi nõukogu uue otsuse, mille sisu on analüüsitud eelpool (otsuse p. 56) 13.06.2003 tegi AS kostjale pakkumuse mainitud mõttelise osa ostuks hinnaga 850kr/m2 (lk 131) eesmärgiga kasutada maa-ala 2-korruselise kaubandushoone rajamiseks K laiendamise eesmärgil. Kostja nõukogu liige H. T tegi nõukogu esimehele ja ettepaneku täiendada toimuva nõukogu koosoleku päevakorda hoonestusõiguse müügitingimuste ning teise kaasomaniku ( AS) pakkumise arutelu kohta. kirjas selgitas kostja notari juures lepingu 11 sõlmimata jäämise asjaolusid ja põhjendusi, . tegi kostja ettepaneku hagejale täpsustada millistel tingimustel ja milliseid ehitisi ning millise aja jooksul soovib hageja hoonestusõiguse alale püstitada. toimunud kostja nõukogu koosolekul otsustati kinnitada hoonestusõiguse mõttelise osa võõrandamise tingimused: pinna suurus, müügihind, tasumise kord, valduse üleandmise kuupäev, hüpoteekidest vabastamine, ehitiste korruselisus – 3 (lk 132-133). Nimetatud otsuses ei ole märgitud konkreetselt kellele hoonestusõigus müüakse. Tunnistaja M. T ütluste kohaselt oli kostja jaoks hoonestusõiguse müümine majanduslikult äärmiselt oluline, mistõttu oli nõukogus erinevatel aegadel ka märgitud küsimus arutusel. Hinnates eelmärgitud tõendeid omavahel kooskõlas, leiab kohus, et kostjal oli soov ja tahe müüa vaidlusalust hoonestusõiguse mõttelist osa, kusjuures pakkumisi esitasid nii AS, OÜ kui K . Huvi müügi vastu näitas kostja üles nii enampakkumise korraldamisega kui ka oma kirjavahetuses hagejaga pärast . Erinevate nõukogude otsuste kaudu on näha ka müügitingimuste lõplikum kujunemine ja selle läbimõtlemiseks vajalik aeg. Nimetatu ei ole vastuolus

§ 14

lg 1, millest tulenevalt peavad lepingueelseid läbirääkimist pidavad isikud mõistlikult arvestama üksteise huvidega ja õigustega, mis tähendab ka kohtu arvates õigust lähtuda ka lepingueelsete läbirääkimiste pidamisel /alustamisel ka enda huvide ja õigustega, sest vastasel korral osutuks lepingu sõlmine tahtega vastuolus olevaks. Eeltoodust järeldub, et kostja ei ole hagejaga tahteta alustanud läbirääkimisi pärast ning seega asjaolu, et hagejaga lepingut ei sõlmitud, ei viita kuidagi sellele nagu oleks kostja hagejaga pidanud/alustanud läbirääkimisi ilma et tal poleks tegelikult soovi olnud hagejaga lepingut sõlmida. Vastutus, kahju, süü. 68. Lepingueelsetest läbirääkimistest tekkiv vastutus on oma olemuselt deliktiline vastutus ning lepingueelsete läbirääkimistega tekitatud kahju tuleb hüvitada

-i kahju õigusvastase tekitamise sätete järgi.

§ 1043

sätestab, et teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele.

§ 1045

lg 1 p 7 tulenevalt on kahju tekitamine õigusvastane, siis kui kahju tekitati seadusest tulenevat kohustust rikkuva käitumisega. Kahju hüvitamise kohustuseks tekkimiseks peavad esinema järgmised asjaolud: 1) tegu, kahju tekkimine ning põhjuslik seos nende vahel, 2) teo õigusvastasus, 3) kostja süü. Tegu on õigusvastane ka siis kui tegu ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega, tegu on tehtud pahauskselt, õigusi kuritarvitades. 69. Kuivõrd käesolevas vaidluses ei ole leidnud tõendamist asjaolu, et kostja oleks pahauskselt so eelkõige lepingu sõlmimise tahteta pidanud hagejaga läbirääkimisi, ei järgne ka kostja vastutust hageja ees

§ 1043ja § 1045 lg 1 p 7 järgi.

Eeltoodud põhjendustel jääb hagi rahuldamata, mistõttu ei pea kohus andma hinnangut hageja väidetele kahjust (suurus, tekkimine), põhjuslikule seosele kostja käitumise ja hagejal tekkinud võimaliku kahju kohta, aga samuti ka sellekohastele kostja vastuväidetele ning ka sellele, kas võimaliku kahju suuruse hindamisel tuleks vähendada seda hageja enda võimaliku süü tõttu. Samadel põhjustel ei ole vaja anda hinnangut märgitud asjaolude ja väidete kohta esitatud tõenditele. Kohtukulud

1. Hagi on esitatud kohtule . Kooskõlas TsMS RakS § 3 järgi kohaldatakse kohtukuludele jaotamisele ja kindlaksmääramisele vaidluses enne 01.01.2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikku sätteid. Mainitud TsMS § 60 lg 1 ja § 61 lg 1 p 1 järgi jäävad kostja kohtukulud hageja kanda ning hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista õigusabikulude katteks 5% hagi rahuldamata jäetud osast. Kostja on kandud kokku õigusabikulusid 78018,30 krooni. Arvestades hagi rahuldamata jäetud osa, kuulub hagejalt kostja kasuks väljamõistmisele õigusabikuld 53171,50 krooni (5% 1063429,12 –st on 53171,456). Hagi tagamise tühistamine 12
2. Kohtu määruse alusel (Tallinna Linnakohtu määrus nr ) on kostjale kuuluvale suurusele mõttelisele osale hoonestusõigusest (T K registriosa nr praegu ) seatud kohtulik hüpoteek summas 1025152,92 krooni hageja kasuks. Kooskõlas kehtiva TsMS § 386 lg 4 tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega kui hagi jääb rahuldamata. Eeltoodu alusel tuleb Tallinna Linnakohtu määrusega eelmärgitud hagi tagamine. Kohtunik 13