2-05-15818/2

Tsiviilasi nr.2-05-15818/21 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Harju Maakohus kohtunik Aase Sammelselg otsuse aeg ja koht 22.juuni 2006 Kentmanni kohtumaja tsiviilasi RR’i hagi KÜ vastu ühistu liikmete üldkoosoleku otsuse tühistamises, valduse rikkumise kõrvaldamises ja edasise rikkumise ärahoidmises hageja RR kostja KÜ volitatud esindaja, vandeadvokaat AK asjaolud Harju Maakohtu Tallinna Kinnistusjaoskonna korteriomandite kinnistusregistri andmetel kuulub hagejale asuvas elamus korteriomand asuva elamu korteriomandi omanikud mittetulundusühingute registrisse . on moodustanud KÜ , mis on kantud on korteriühistu juhatus otsustanud kutsuda kokku ühistu üldkoosoleku. Juhatuse protokollilise otsuse kohaselt määrati koosoleku päevakorda

1. maja remondi ja selle finantseerimise variandi arutamine;
2. raamatupidajale lisatasu maksmise otsustamine arvelduste taastamise eest;
3. K.K asemele uue juhatuse liikme valimine;
4. majandusküsimused (muruniiduki ostmise vajadus, piiride paigaldamine). Korteriühistu üldkoosolekul on otsuseid vastu võetud päevakorra punktides 2-
5. hageja nõue Hageja esitas kohtule hagi ühistu liikmete otsuste kehtetuks tunnistamises. Hageja põhjendab nõuet asjaoluga, et 1) üldkoosoleku kokku kutsumise teates ei olnud märgitud, kes koosoleku kokku kutsus; 2) koosoleku teates ei olnud märgitud, et arutatakse hageja võlgnevust ja hageja 2 korterist keskkütte välja lülitamist. Koosolek ei tohtinud neis küsimustes otsuseid vastu võtta; 3) kuna koosoleku kokku kutsumise korda oli rikutud, siis ei tohtinud koosolek ühtegi otsust vastu võtta; 4) kostja ei ole hoolimata hageja nõudmisest edastanud talle koosoleku protokolli; 5) kostja on hageja õigusi rikkudes lülitanud tema korterist välja keskkütte; 6) kostja ei ole hageja võlgnevuse tuvastamise vaidluses hageja kasuks tehtud kohtuotsust ühistu liikmetele teatavaks teinud; otsuse varjamine ühistu liikmete eest on hinnatav pettusena; 7) kostja on oma ebaseadusliku tegevusega põhjustanud hageja korteris tulekahju. täiendas hageja nõuet ning palus kohustada kostjat lõpetada hageja valduse rikkumine ja hoiduma edasiselt hageja valduse rikkumisest. Hageja põhjendab nõuet asjaoluga, et kostja on 1) ebaseaduslikult lõpetanud tema korteri veega varustamise ning osaliselt kõrvaldanud hageja korteri keskküttesüsteemist; 2) korteriomandi vee ja küttega varustamise lõpetamine on hinnatav valduse rikkumisena; 3) korteriühistu on teinud hageja suhtes ebaseadusliku otsuse, mis ei ole kooskõlas kostja tegevuse eesmärgiga ning on hageja suhtes hinnatav karistusena. kostja seisukoht Kostja hagi ei tunnista. Kostja väidab, et ühistu koosolek on kokku kutsutud ja läbi viidud õiguspäraselt. Koosoleku kutsus kokku ühistu juhatus; koosolekul ei otsustatud hageja korteriomandiga seonduvat; koosolekul jäädi väljakuulutatud päevakorra raamidesse; otsuse hageja korterist keskkütte väljalülitamiseks tegi ühistu koosolekul, mitte koosolekul. Kostja väidab, et hageja korter eraldati osaliselt keskküttesüsteemist ja selle veega varustamine lõpetati põhjusel, et hageja ei tasunud temale osutatud kommunaalteenuste eest. Teised ühistu liikmed ei pea kandma kulusid hageja tarbimise eest. Kostjal puudub võimalus kommunaalteenuste osutamise taastamiseks, kuivõrd hageja ei võimalda oma korterisse sissepääsu; sissepääs on vajalik kütesüsteemi töökorda seadmiseks. kohtu tuvastatud asjaolud ja õiguslik hinnang Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 5 järgi tekivad tsiviilõigused ja -kohustused tehingutest, seaduses sätestatud sündmustest ja muudest õigustoimingutest, millega seadus seob tsiviilõiguste ja -kohustuste tekkimise, samuti õigusvastastest tegudest. Poolte vahel on ühistu liikmelisusel põhinev õigussuhe, milles õigused ja kohustused on määratletud ühistu põhikirja ja seadusega. Korteriühistu õigusliku seisundi, tegevuse aluste ja lõpetamise erisused on sätestatud korteriühistuseaduses (KüS). Korteriühistuseaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse (MtüS) ja korteriomandiseaduse (KoS) sätteid.
6. Hageja on seaduses ettenähtud ajal, korteriühistu liikmena, vaidlustanud korteriühistu üldkoosoleku otsuse. Hageja väidab, et ühistu üldkoosoleku kokku kutsumine ja koosoleku läbiviimine ei ole toimunud õiguspäraselt. Kostja vaidleb hagile vastu. Korteriühistuseaduse § 13 lg. 3 järgi on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul 3 otsuse teadasaamise päevast arvates. Kohus leiab, et hageja nõue üldkoosoleku otsuse tühistamiseks ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Mittetulundusühingute seaduse § 20 lg. 1 järgi kutsub üldkoosoleku kokku ühistu juhatus. Ühistu juhatus on otsustanud kutsuda üldkoosolek kokku ; sama otsusega on määratletud üldkoosoleku päevakord. Seega on vaidlusaluse üldkoosoleku kokku kutsunud juhatus. Hageja väide selles, et sellekohane info koosoleku kokku kutsumise teates puudub, on küll õige, kuid sellest ei saa järeldada, et juhatus koosolekut kokku ei kutsunud. MtüS § 21 lg. 4 järgi võib üldkoosolek vastu võtta otsuseid, kui selle kokku kutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid; üldkoosolek on pädev vastu võtma otsuseid küsimustes, mis on üldkoosoleku kokkukutsumisel teatavaks tehtud, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisti. Juhatuse otsusega (tl. 55), üldkoosoleku kokkukutsumise teatega (tl. 56) ja üldkoosoleku protokollilise otsusega (tl. 57-58) on tõendatud, et koosoleku päevakorras oli muu hulgas maja remondi ja selle finantseerimiseks erinevate variantide arutamine (p.1). Koosoleku teates on päevakorra punkti laiendatud ning pakutud lahendusteks erinevaid variante, s.h. hageja maksekohustuse täitmisega seonduv. Üldkoosoleku protokolli kohaselt arutas koosolek remondiga seonduvat, kuid otsustust selles punktis tehtud ei ole. Hageja kinnitas kohtus, et talle oli koosoleku toimumise aeg teada; hageja võinuks koosolekust osa võtta ning esitada enda seisukoht arutataval teemal. Kohus leiab, et õige ei ole hageja väide selles, et üldkoosolekul on vastu võetud otsuseid küsimustes, mida teates päevakorrana ei kajastatud. Koosoleku teate päevakorras oli neli punkti, millest esimeses toimus üksnes arutelu. Üldkoosolekul arutatu ei too kaasa õigusmuudatust ega oma seetõttu iseseisvalt (ilma otsust tegemata) õiguslikku tähendust. Koosolekul ühe või teise korteriomandiga seonduva arutelu toimumine ei ole õigusvastane; sellise arutelu läbiviimine ei ole aluseks teiste koosolekul vastuvõetud otsuste tühistamisele. Kohus jätab tähelepanuta hageja väited koosoleku protokolli väidetava hilinemisega saamise kohta, hageja korteris tulekahju põhjustamise kohta, samuti poolte vahelistes vaidlustes tehtud kohtuotsuste ühistu liikmetele teatavaks tegemise kohta, kuivõrd need asjaolud ei oma üldkoosoleku otsuse vaidlustamisel õiguslikku tähendust.
7. Hageja nõuab korteri valduse rikkumise kõrvaldamist ning edaspidiselt sellest hoidumist. Valduse rikkumisena käsitab hageja tema korteris veevarustuse sulgemist ja keskküttesüsteemist osalist eemaldamist. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hagejale kuulub korteriomand, mille reaalosaks on asuvas elamus korter . Kostja ei vaidlusta hageja korteris veevarustuse sulgemist ja korteri küttesüsteemist osalist eraldamist, samuti asjaolu, et keskküttega on korteris varustatud üksnes üks tuba. Kostja väidab, et kommunaalteenustega varustamise piiramine on toimunud selleks tehtavate kulutuste hageja poolt hüvitamata jätmise tõttu. Kohus leiab, et hageja nõue valduse rikkumise kõrvaldamises ja rikkumise ärahoidmises on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Korteriomandiseaduse § 1 järgi on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on 4 ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Korteriomandiseaduses reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. KoS § 2 järgi on korteriomandi eseme reaalosaks piiritletud eluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Korteriomandi eseme reaalosa ei ole ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Hageja hindab kostja käitumist valduse rikkumisena. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 32 järgi on valdus tegelik võim asja üle. Otsese valdusega on hõlmatud ka asja kasutus. AÕS § 34 järgi loetakse õiguslikul alusel põhinevat valdust seaduslikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Hageja on korteriomandi omanikuna korteriomandi reaalosa õiguspärane valdaja. Korteriomandi kasutamine on sihtotstarbeline; korteriomandi reaalosa eluruumina kasutamisel eeldatakse, et see vastab eluruumidele esitatavatele nõuetele. Elamuseaduse § 7 alusel on Vabariigi Valitsus määrusega nr. 38 kinnitatud eluruumidele esitatavate nõuded, mille p. 4 järgi peab õhu temperatuur eluruumis olema optimaalne, looma inimesele hubase soojatunde ning aitama kaasa tervisliku ja nõuetekohase sisekliima tekkimisele ja püsimisele. Kaugküttevõrgust või hoone katlamajast köetavas eluruumis ei tohi siseõhu temperatuur inimeste pikemaajalisel ruumis viibimisel olla alla 18 oC, lubatav temperatuuri ülempiir tuleb määrata Eestis kasutatavate sisekliima normide alusel. Nõuete p. 9 järgi peab eluruum olema tagatud külma vee saamise võimalusega samas hoones või hoone teenindamiseks määratud maa-alal. KüS § 2 lg. 1 ja kostja põhikirja p. 2 järgi on korteriühistu tegevuse eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriomandi majandamine seisneb muu hulgas korterite varustamises soojusenergiaga ning veevarustuse- ja kanalisatsiooniga. AÕS § 40 lg. 1 järgi on valdus seadusega kaitstud omavoli vastu. Valduse rikkumiseks loetakse valdaja takistamist asja üle tegeliku võimu teostamisel; § 44 järgi on valduse rikkumise korral valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist. Kohus leiab, et korteriomandi reaalosa kommunaalteenustega varustamise piiramine viisil, et jäetakse täitmata VV määrusega nr. 38 kinnitatud nõuded, on hinnatav valduse rikkumisena, mis tuleb kõrvaldada. KÜ on korterelamu majandamisel kohustatud eelnimetatud nõudeid järgima ja eluruumides nõuete täitmise tagama; kostja tegevus hageja korteris kommunaalteenuste osutamise ja vahendamise lõpetamises ei ole õiguspärane ning tuleb lõpetada; kommunaalteenustega varustamine tuleb taastada. Kohus peab vajalikuks märkida, et poolte erimeelsused maksete tasumise ja võlgnevuse olemasolu või selle puudumise üle kuuluvad lahendamisele rahaliste nõuete esitamiseks ettenähtud korras. KÜ põhjendatud rahalised nõuded on rahuldatavad sissenõude pööramisega varale. Korteriomandiseaduse § 14 järgi võivad korteriomanikud nõuda teiste korteriomanike suhtes oma kohustusi korduvalt rikkunud korteriomanikult tema omanduses oleva korteri võõrandamist. Võõrandamisnõude võib esitada muu hulgas siis, kui korteriomanik on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. 5 Kohus peab samuti vajalikuks märkida, et korteriomandiseaduse § 11 lg. 1 järgi on korteriomanik kohustatud võimaldama korteriomandi reaalosa kasutada (selles asuvaid tehnoseadmeid üle vaadata ja korrastada) teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Seega on põhjendatud kostja seisukoht, et hageja on kohustatud taluma elektri- ja keskkütteseadmete ning vee ja kanalisatsiooniseadmete ülevaatamise ja taastamisega seotud töid oma korteris. Kohus jätab tähelepanuta hageja väited, mis on seotud kostja kuivõrd need ei oma käesolevas vaidluses õiguslikku tähendust. otsuse õiguspärasusega, kohtukulud Hageja on kviitungi nr. järgi tasunud hagi esitamise eest riigilõivu 60 krooni, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS I) § 60 lg. 1 alusel. Hageja on hagi täienduse esitamisel jätnud riigilõivu tasumata. Valduse rikkumisest hoidumise nõudes tuleb riigilõiv nõuda kostjalt riigituludesse. Arvestades eeltoodut ja juhindudes TsMS §-st 60 lg. 1; TsÜS §-st 5; KüS §-st 1, 2 lg. 1, 13 lg. 3; MtüS §-st 20 lg. 1, 21 lg. 1 ja 3; KoS §-st 1, 2, 11 lg. 1; ES §-st 7 ja AÕS §-st 32, 34, 40 lg.1 ja 44 kohus o t s u s t a s: hagi rahuldada osaliselt. Kohustada taastama veevarustus ja keskküte Jätta rahuldamata RR’i hagi KÜ üldkoosoleku asuvas korteris nr. . otsuse kehtetuks tunnistamises. Nõuda KÜ riigilõivu 60 (kuuskümmend) krooni riigituludesse. Kohtuotsusele on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Selgitada, et juhul, kui pooled ei taotle kaebuse lahendamist istungil võib ringkonnakohus apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses. /allkiri//pitser/ Aase Sammelselg kohtunik