MÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lilianne Aasma, Viive Ligi ja Ivo Pilving Määruse tegemise aeg ja koht
- veebruar 2007, Tallinn Haldusasja number Vaidlustatud kohtulahend 3-06-2025 OÜ K kaebus Rae Vallavalitsuse 02.10.2006 korralduse nr 1426 tühistamiseks ja Rae Vallavalitsuse kohustamiseks tunnistama X kinnistu võõrandamiseks korraldatud kirjaliku enampakkumise parimaks pakkumiseks OÜ K pakkumine Tallinna Halduskohtu 11.12.2006 määrus Menetluse alus AS S ja Rae Vallavalitsuse määruskaebused Haldusasi RESOLUTSIOON
- Tühistada Tallinna Halduskohtu
- detsembri 2006 määrus ja jätta OÜ K esialgse õiguskaitse kohaldamise taotlus rahuldamata.
- Rahuldada AS S ja Rae Vallavalitsuse määruskaebused. EDASIKAEBAMISE KORD HKMS § 122 lg 5 alusel ei saa määruse peale edasi kaevata. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
- OÜ K palus halduskohtule esitatud kaebuses tühistada Rae Vallavalitsuse 02.10.2006 korraldus nr 1426 „X kinnistu koosseisus oleva X maatüki võõrandamiseks korraldatud avaliku enampakkumise tulemuste hindamine“ ja kohustada Rae Vallavalitsust tunnistama X kinnistu (katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx, registriosa nr xxxxxxx) võõrandamiseks korraldatud kirjaliku enampakkumise parimaks pakkumiseks OÜ K pakkumine summas 113 miljonit krooni, ilma uut enampakkumist korraldamata.
- Tallinna Halduskohtu 16.10.2006 määrusega rahuldati OÜ K esialgse õiguskaitse taotlus, peatati Rae Vallavalitsuse 02.10.2006 korralduse nr 1426 kehtivus ning Rae Vallavalitsusel keelati X kinnistu võõrandamiseks korraldatud enampakkumise nurjunuks kuulutamine, uue enampakkumise korraldamine ja X kinnistu võõrandamine enampakkumist korraldamata, kuni kohtuotsuse jõustumiseni käesolevas asjas.
- Tallinna Ringkonnakohtu 30.11.2006 määrusega tühistati Tallinna Halduskohtu esialgse õiguskaitse kohaldamise määrus põhjendusel, et kaebus on ilmselgelt perspektiivitu. 3-06-2025
- Harju maavanema 08.12.2006 korraldusega nr 2321-k keelduti loa andmisest AS-le S X kinnistu omandamiseks, kuna kinnisasja omandamise kitsendamise seadusega on sätestatud avalikust huvist tulenevad kitsendused põllumajandusmaad sisaldavate maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasjade omandamisel ning AS-l S puudub vajalik ühe-aastane põllumajandussaaduste tootmise- või metsa majandamise kogemus.
- 08.12.2006 esitas OÜ K halduskohtule uue esialgse õiguskaitse kohaldamise taotluse. Taotluse kohaselt on maavanema 08.12.2006 keelduv otsus oluline uus asjaolu, mis puudutab esialgset õiguskaitset ja kaebuse perspektiivikust. Pärast maavanema keeldumist AS-le S X kinnistu omandamiseks loa andmisest on OÜ K õiguste efektiivne kaitse tagatud vaid esialgse õiguskaitse kohaldamise korral.
- Tallinna Halduskohtu 11.12.2006 määrusega peatati Rae Vallavalitsuse 02.10.2006 korralduse nr 1426 kehtivus ning Rae Vallavalitsusel keelati X kinnistu võõrandamiseks korraldatud enampakkumise nurjunuks kuulutamine, uue enampakkumise korraldamine ja X kinnistu võõrandamine enampakkumist korraldamata, kuni kohtuotsuse tegemiseni käesolevas asjas. Kohus leidis, et ilmnenud uute asjaolude valguses ei ole OÜ K kaebus perspektiivitu. Harju maavanem keeldus 08.12.2006 korraldusega AS-le S loa andmisest. Vastustaja ja kolmas isik on Rae valla poolt 31.08.2006 korraldusega nr 1183 seatud tingimusi mõistnud selliselt, et kinnisasja omandamiseks on eelduslikult vajalik maavanema luba. Kuna OÜ K taotleb kohtult enda tunnistamist X kinnistu võõrandamiseks läbiviidud enampakkumise võitjaks, ei ole tema kasuks tehtud kohtuotsust võimalik täita juhul, kui Rae Vallavalitsuse 02.10.2006 korralduse nr 1426 kehtivus jäetakse esialgse õiguskaitse korras peatamata. Üksnes korralduse kehtivuse peatamine ei kaitse OÜ K õigusi juhul, kui vastustaja otsustab X kinnistu võõrandamiseks korraldatud enampakkumise nurjunuks kuulutada, uue enampakkumise korraldada või võõrandada X kinnistu ilma enampakkumist korraldamata. Esialgse õiguskaitse kohaldamine ei lähe vastuollu avaliku huvi ega kolmanda isiku õigustega. Esialgse õiguskaitse kohaldamine ei saa kahjustada AS S õigusi, kuna neil ei ole hetkel võimalik saada X kinnistu omanikuks sõltumata esialgsest õiguskaitsest.
- 20.12.2006 esitas OÜ S ja 21.12.2006 Rae Vallavalitsus määruskaebuse Tallinna Halduskohtu 11.12.2006 määruse peale.
- Tallinna Halduskohtu 08.01.2007 määrusega jäeti määruskaebused rahuldamata ja edastati lahendamiseks ringkonnakohtule. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES
- AS S määruskaebuses paluti tühistada esialgse õiguskaitse kohaldamise määrus. Kaebus on jätkuvalt ilmselgelt perspektiivitu, sest kaebaja tõlgendab vääralt kinnisasja omandamise seaduse sätteid. Asjaolu, et Harju maavanem otsustas keelduda AS-le S loa andmisest X kinnistu osa omandamiseks, ei mõjuta kaebuse perspektiivikust, kuna maavanema loa andmine pärast enampakkumiste tulemuste väljaselgitamist ei ole seotud enampakkumise raames AS S kvalifitseerimisega. Kohus leidis ekslikult, et esialgse õiguskaitse kohaldamine ei saa rikkuda AS S õigusi, kuna maavanem keeldus neile X maatüki omandamiseks loa andmisest. Maavanema luba on vaid üheks võimalikuks aluseks AS S poolt X maatüki omandamiseks. AS S saaks X maatüki omandada ka juhul, kui Rae Vallavolikogu 21.11.2006 otsusega nr 185 algatatud detailplaneering näeks ette maatüki sihtotstarbe muutmise selliselt, et selle omandamiseks 2
(4)3-06-2025 poleks vaja maavanema luba. Samuti ei ole välistatud X maatüki omandamine AS S poolt kinnisasja omandamise kitsendamise sätteid järgides teatud muude asjaolude ilmnemise korral. Korralduse kehtivuse peatamine välistab aga X maatüki omandamise AS S poolt juhul, kui selle maatüki omandamine oleks kooskõlas kinnisasja omandamise kitsendamise seadusega, piirates seega otseselt AS S õigusi. Tehingu kooskõla kinnisaja omandamise kitsendamise seadusega kontrollib tehingut tegev notar. Korralduse kehtivuse peatamine rikub üksnes AS S õigusi ega aita kaasa kaebaja huvide kaitsele.
- Rae Vallavalitsuse määruskaebuses paluti tühistada esialgse õiguskaitse määrus. OÜ K kaebus põhineb ainult väitel, et kui enampakkumisel müüakse maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja, mille kõlvikulises koosseisus on 10 ha või rohkem põllumajandusmaad, võivad enampakkumisel osaleda ainult isikud, kes on viimase kolme aasta jooksul tegelenud põllumajandussaaduste tootmisega. Käesoleval juhul osales enampakkumisel AS S, kes nimetatud tingimustele ei vastanud. Ringkonnakohtu 30.11.2006 määruse kohaselt ei ole OÜ K eelnimetatud väide kooskõlas seadusega ja kaebus on ilmselgelt perspektiivitu. Maavanema poolt loa andmise või andmata jätmise fakt seda seisukohta ei mõjuta. Vaidluse all on enampakkumisel osalemise staadium, mitte see, mis juhtub pärast seda. OÜ K jaoks ei oma mingisugust tähtsust, kas AS-l S jääb maavanema otsuse tõttu X kinnistu omandamata või mitte. Enampakkumiste tingimuste kohaselt juhul, kui võitja kinnistut selleks ettenähtud tähtaja jooksul ei omanda, ei saa õigustatud isikuks teisena parima pakkumise teinud isik (OÜ K).
- AS S ja Rae Vallavalitsus toetasid vastastikku teineteise määruskaebusi.
- OÜ K vastuses paluti jätta määruskaebused rahuldamata. Määruskaebuse esitajate väited, mille kohaselt maavanema keeldumine ei oma kaebuse lahendamise seisukohalt mitte mingit tähendust, on vastuolus nende varasema väitega, et AS-l S on võimalik omandada X kinnistu pärast maavanemalt loa saamist. Oma senise õigusliku positsiooni kardinaalne muutmine on käsitletav protsessiõiguste kuritarvitamisena ja kohtu eksitamisena, mis HKMS § 15 lg 2 kohaselt on keelatud. See, kas AS-st S võib saada X kinnistu omanik või mitte, omab tähendust kaebuse perspektiivi hindamisel ja lahendamisel. Halduskohus on ringkonnakohtu 30.11.2006 määruse valguses õigesti hinnanud Harju maavanema keeldumist ja leidnud, et ilmnenud uute asjaolude tõttu ei saa kaebust pidada perspektiivituks ning esialgse õiguskaitse kohaldamine OÜ K taotletud viisil ei lähe vastuollu kolmanda isiku õigustega. Kuna AS S võimalus saada X kinnistu omanikuks on käesolevaks hetkeks välistatud, ei saa esialgse õiguskaitse kohaldamine tema õigusi rikkuda. Rae Vallavalitsuse viide enampakkumise tingimustele ei ole asjakohane, kuna kaebus tuginebki asjaolule, et enampakkumise võitja oleks pidanud olema OÜ K, ning et vallavalitsusel on kohustus vastu võtta uus otsus, millega määratakse uus enampakkumise võitja. Uue enampakkumise võitja valimisel hakkab tema suhtes kulgema uus ühekuuline tähtaeg müügilepingu sõlmimiseks ja sellel, kas kaebust rahuldava kohtuotsusega tühistatud vallavalitsuse korraldusest kulgema hakanud ühekuuline tähtaeg on möödunud või mitte, pole enam tähtsust. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
- Kaevatava korralduse p-ga 1 tunnistati x kinnistu koosseisus oleva X maatüki võõrandamiseks korraldatud enampakkumise parimaks pakkumiseks AS S pakkumine summas 206 100 000 krooni ning p-ga 2 kohustati vallakantseleid ette valmistama dokumendid ja korraldama maatüki müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimine AS-ga S ühe kuu jooksul enampakkumise tulemuste kinnitamisest arvates. Korralduse p 3 nägi ette, et kui müügi- ja 3
(4)3-06-2025 asjaõiguslepingut ei sõlmita ostjast sõltuvatel põhjustel p-s 2 ettenähtud aja jooksul, kaotab enampakkumise võitja õiguse nõuda lepingu sõlmimist ja talle tagatisraha ei tagastata. Punktis 4 nähti ette tingimused, mida müügilepingu sõlmimisel tuleb arvestada.
- Kuigi Rae Vallavalitsuse 31.08.2006 korralduse nr 1183 praembulas, millega kehtestati X kinnistu võõrandamise tingimused kirjalikul enampakkumisel, oli viide kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse § 2 lg-le 2, ei ole selles kehtestatud tingimust, mille kohaselt peaks enampakkumisel osaleja vastama viidatud sättes toodud tingimustele või omama kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse § 2 lg-s 4 nimetatud maavanema luba juba enampakkumisel osalemiseks pakkumise tegemise ajal. Maavanema luba enampakkumisel osalemiseks ei ole ka vahetult seadusest tulenevalt nõutav, sest enampakkumisel osalemine ei ole veel kinnisasja omandamine eelnimetatud seaduse tähenduses. Pakkumise parimaks tunnistamine ei ole samuti käsitatav sama seaduse tähenduses omandamisena, milleks pakkujal peaks olema maavanema luba. Kuna enampakkumise korraldaja ei ole kehtestanud sõnaselgelt tingimust, et enampakkumisel osaleja, kes ei vasta kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse § 2 lg-s 2 toodud tingimustele, peab esitama enampakkumisel osalemiseks sama seaduse § 2 lg-s 4 märgitud maavanema loa, siis ei ole ka alust väita, et AS S pakkumine ei vastanud enampakkumise nõuetele. Arvestades eeltoodut ei saa Harju maavanema 08.12.2006 keeldumine AS-le S loa andmisest X kinnistu osa omandamiseks mõjutada nende pakkumise vastavust enampakkumise nõuetele ega OÜ K kaebuse perspektiivikust. Küll aga võib maavanema keeldumine osutuda takistuseks AS-ga S X kinnistu osa müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisel, sest vastavalt kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse § 2 lg-le 6 kontrollib notar sama paragrahvi lg-tes 2 ja 3 sätestatud nõuetele vastavust või lg-s 4 või 5 nimetatud loa olemasolu. Samas ei saa asjaolust, et enampakkumise korraldajal ei pruugi õnnestuda sõlmida enampakkumisel parima pakkumise teinud äriühinguga lepingut, teha järeldust, et parimaks tunnistatud pakkumine ei vastanud enampakkumise nõuetele. Juhul, kui parima pakkumise teinud äriühingu pakkumine vastas enampakkumise nõuetele, siis saavad lepingu võimaliku sõlmimata jäämisega kaasneda tagajärjed eelkõige parima pakkumise teinud äriühingule ja enampakkumise korraldajale, mitte aga teistele enampakkumises osalejatele.
- Kuna haldusasja materjalidest nähtus, et AS S oli esitanud Harju maavanemale kinnisasja omandamise loa taotluse ja Rae Vallavalitsus teinud maavanemale ettepaneku loa andmiseks, siis selgitas ringkonnakohus 30.11.2006 määruses kaebuse esitajale maavanema poolt loa andmise vaidlustamise võimalust, seostamata seda käesoleva vaidluse asjaoludega.
- Neil põhjendustel leiab ringkonnakohus jätkuvalt, et esialgse õiguskaitse kohaldamine ei ole põhjendatud, sest tegemist on ilmselgelt perspektiivitu kaebusega. Kuna tegemist on ilmselgelt perspektiivitu kaebusega, ei hinda ringkonnakohus määruskaebuste ülejäänud väiteid. Määruskaebused tuleb rahuldada ja tühistada esialgse õiguskaitse kohaldamise määrus. Viive Ligi Ivo Pilving Lilianne Aasma 4
(4)