3-06-2272/4

TARTU HALDUSKOHUS Tartu kohtumaja KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 3-06-2272 Otsuse kuupäev 15.jaanuar 2007 Kohtunik Maare Aloe Kohtuasi OÜ XXX kaebus Tartu Linnavalitsuse 15.08.2006 korralduse nr 1245 peale Istungil osalenud isikud Kirjalik menetlus Resolutsioon 1.Rahuldada OÜ XXX kaebus. 2.Tühistada Tartu Linnavalitsuse 15.08.2006 korraldus nr 1245. 3.Teha Tartu Linnavalitsusele ettekirjutus vaadata OÜ XXX 19.05.2006 detailplaneeringu koostamise algatamise ettepanek uuesti läbi. 4.Välja mõista Tartu Linnavalitsuselt OÜ XXX kasuks riigilõiv summas 80.- (kaheksakümmend krooni). Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest arvates. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK OÜ-le XXX kuulub Tartu linnas Kalda tee 35 asuv kinnistu (registriosa nr 164403, pindala 1581 m2, sihtotstarve ärimaa). 24.03.2006 esitas OÜ XXX detailplaneeringu koostamise algatamise ettepaneku Kalda tee 35 krundi ehitusõiguse määramiseks, soovides hoonestada krunti ühe viiekorruselise kortermajaärihoonega. 04.04.2006 teatas Tartu Linnavalitsus kirjaga nr 9-1.3/DP-06-038 OÜ-le XXX, et soovitud tingimustel ei ole võimalik detailplaneeringu koostamist algatada. Kirjas selgitati, et linna üldplaneeringu kohaselt on Kalda tee 35 krundile võimalik rajada kuni kolmekorruselist ainult ärifunktsioonidele orienteeritud hoonestust. Ühtlasi paluti teatada, kas OÜ XXX soovib nimetatud tingimustel detailplaneeringu koostamist algatada. 19.05.2006 tegi OÜ XXX Tartu Linnavalitsusele uuesti detailplaneeringu koostamise algatamise ettepaneku, soovides ehitada Kalda tee 35 krundile viiekorruselise ärihoone, lisaks oli ettepanekus märgitud vajadusel arhitektuurivõistluse korraldamine. 14.06.2006 teatas Tartu Linnavalitsus kirjaga nr 9-1.3/DP-06-060, et Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on Kalda tee 35 krunti võimalik hoonestada kolmekorruselise äriotstarbelise hoonega. 28.06.2006 palus OÜ XXX teavitada, kas linnavalitsus keeldub arhitektuurivõistluse korraldamisest üldplaneeringuga määratud maksimaalse korruselisuse muutmiseks Kalda tee 35 krundil. Keeldumise korral palus OÜ XXX ära näidata vastav materiaalõiguslik alus. 06.07.2006 teatas Tartu Linnavalitsus vastuseks, et arhitektuurivõistluse korraldamise võimaluse ja tingimuste üle otsustatakse piirkonna arengut vaadates iga krundi puhul eraldi. Kuna antud koht on olemasoleva ja planeeritud hoonestuse näol välja kujunemas madala äri- ja kaubandushoonete alana ning viidates veelkordselt suurimale sobilikule korruselisusele (kolm korrust), siis ei näe linnavalitsus antud krundil ette võimalust korruselisuse suurendamiseks, ja seda isegi mitte läbi arhitektuurivõistluse. 07.08.2006 teatas OÜ XXX, et linnavalitsuse seisukoht on ebaõige – tegemist on planeerimisalase otsustusega, millise tegemisse tuleb planeerimismenetluse abil kaasata avalikkus ja huvitatud isikud. 15.08.2006 Tartu Linnavalitsuse korraldusega nr 1245 otsustati loobuda Kalda tee 35 krundi detailplaneeringu koostamisest. 11.09.2006 esitas OÜ XXX Tartu Linnavalitsusele vaide. 24.10.2006 jättis Tartu Linnavalitsus oma korraldusega nr 1580 OÜ XXX vaide rahuldamata. KAEBUSE PÕHJENDUSED JA TAOTLUS OÜ XXX esitas kohtule kaebuse Tartu Linnavalitsuse 15.08.2006 korralduse nr 1245 tühistamiseks ja ettekirjutuse tegemiseks asja uuesti otsustamiseks. Ühtlasi palub kaebuse esitaja välja mõista Tartu Linnavalitsuselt menetluskulud. Kaebaja leiab, et vaidlustatud korraldus on õigusvastane ja rikub kaebuse esitaja õigusi ning piirab tema vabadusi. Kaebuse esitaja on seisukohal, et Tartu linna üldplaneeringu seletuskirja punkt 4 kohaselt võib üldplaneeringuga määratud korruselisust muuta juhul, kui vastavale alale korraldatakse arhitektuurivõistlus (kohustusliku maketi nõudega) ja välja pakutud ruumilised kvaliteedid on veenvad, ala hoonestustihedus ei ole liiga suur ning lahenduse roheluse, parkimise ja hoonete ehitusalused pindalade suhted on proportsionaalsed. Kaebuse esitaja leiab, et antud juhul on tegemist planeerimisalase otsusega, mille tegemisse tuleb planeerimisseaduse kohaselt kaasata avalikkus ja huvitatud isikud. Kaebuse esitaja leiab, et linnavalitsus ei ole kaalunud, kas Tartu linna üldplaneering kõnealuse piirkonna maksimaalse korruselisuse osas vastab tänastele majanduslike, sotsiaalsete jt arengute 2 suundumistele ja vajadustele. Samuti ei ole linnavalitsus arvestanud olulist asjaolu, et antud piirkonnas ei ole veel välja kujunenud ühtset linna ehituslikku miljööd. Kaebaja lisab, et linnavalitsus on ka tegelikult möönnud, et piirkonnas, mis hõlmab ka Kalda tee 35 krunti, ei ole veel ühtset linnaehituslikku miljööd välja kujunenud, edasine areng vajab selgitamist ning see ei pea toimuma kitsalt üldplaneeringus ettenähtu kohaselt, vaid arvestades piirkonna tegelikke suundumusi ja arenguid, mida kinnitab asjaolu, et just kohtumenetluse ajal on linnavalitsus otsustanud kõnealuse piirkonna edasise ruumilise arengu selgitamiseks alustada linnaehituslikku analüüsi. VASTUSTAJA VASTUVÄITED Vastustaja Tartu Linnavalitsuse esindaja palub oma kirjalikus seletuses jätta kaebus rahuldamata. Vastustaja on seisukohal, et kõige sobilikum suurim korruselisus Kalda tee 35 krundil olevat kolm, kuna Tartu linna üldplaneering näeb antud piirkonnas ette kuni kolmekorruselise ärihoonestuse ning üldplaneeringu koostamise käigus on toimunud piirkonna analüüs, mille põhjal on otsustatud alale sobiva korruselisuse üle. Linnakodanikel oli planeerimisprotsessi käigus võimalus avaldada arvamust piirkonna hoonestuse korruselisuse kohta, kuid planeerimisprotsessi käigus ei olevat tehtud ettepanekut muuta pakutud korruselisust Kalda tee 35 krundil. Vastustaja väidab, et Kalda tee 35 krundi naaberkruntidel kehtib Tartu Linnavolikogu 28.03.2002 otsusega nr 531 kehtestatud Kalda tee 43 ja 51 kruntide detailplaneering, mis näeb antud alal ette kuni kahekorruselise hoonestuse. Vastustaja on seisukohal, et krundi koormuse tõstmine ei ole võimalik ka seetõttu, et tulenevalt krundi suurusest ja paiknemisest muutuvat problemaatiliseks krundi teenindamiseks vajaliku parkimise lahendamine ning ei ole olevat täidetud üldplaneeringu nõue hoonestuse, roheluse ja parkimise proportsionaalsuse osas. KOHTU PÕHJENDUSED JA OTSUS Kohus, tutvunud asja kõigi materjalidega, on seisukohal, et kaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Asja materjalidest nähtuvalt esitas OÜ XXX, kellele kuulub Kalda tee 35 asuv kinnistu, Tartu Linnavalitsusele 19.05.2006 detailplaneeringu koostamise algatamise ettepaneku Kalda tee 35 krundi ehitusõiguse määramiseks. Taotlevate uute ehitiste arvu ja hoone korruselisuse kohta on ettepanekus märgitud üks hoone, 5 korrust ning vajadusel arhitektuurivõistluse korraldamine (tl 9-11). Seega sisaldus kaebaja ettepanekus taotlus detailplaneeringu koostamise algatamises ja arhitektuurivõistluse korraldamises. Planeerimisseaduse (PlanS) § 2 p 3 kohaselt on üldplaneering planeeringu liik, mille eesmärk on valla või linna territooriumi arengu põhisuundade ja tingimuste määramine, aluste ettevalmistamine detailplaneerimise kohustusega aladel ja juhtudel detailplaneeringute koostamiseks ning detailplaneeringu kohustuseta aladel maakasutus- ja ehitustingimuste seadmiseks. 3 Planeeringuliigid moodustavad hierarhia, kus suurema täpsusastmega planeering peab olema kooskõlas sama territooriumi kohta koostatud üldisema planeeringuga, sest nii on võimalik tagada ruumilise arengu järjepidevus. Kehtestatud üldplaneering on aluseks detailplaneeringute koostamisele ning maakorraldusele ja projekteerimistingimuste väljaandmisele aladel, kus detailplaneeringu koostamine pole kohustuslik. Tartu Linnavolikogu 06.10.2005 määrusega nr 125 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringu seletuskirja punkti 4 kohaselt võib üldplaneeringuga määratud maksimaalset korruselisust muuta juhul, kui vastavale alale korraldatakse arhitektuurivõistlus (kohustusliku maketi nõudega) ja välja pakutud ruumilised kvaliteedid on veenvad, ala hoonestustihedus ei ole liiga suur ning lahenduse roheluse, parkimise ja hoonete ehitusalused pindade suhted on proportsionaalsed. Üldplaneeringus antud hoonete korruselisuse muutmiseks on pärast arhitektuurivõistluse tulemuste selgumist nõutav üldplaneeringu muutmise ettepanekut sisaldava detailplaneeringu koostamine. Kohus on seisukohal, et kuigi Tartu linna üldplaneering näeb piirkonnas, kuhu kuulub Kalda tee 35 krunt, ette kuni kolmekorruselisuse ärihoonestuse, ei ole Tartu linna üldplaneeringuga määratud maksimaalne korruselisus lõplik (olenemata, kas üldplaneeringu menetlemisel tehti muid ettepanekuid või mitte), vaid Tartu linna üldplaneeringu seletuskirja punkt 4 annab võimaluse üldplaneeringuga määratud maksimaalse korruselisuse muutmiseks ning näeb selleks ette arhitektuurivõistluse korraldamise, tulemuste hindamise sisulised kriteeriumid ja üldplaneeringu muutmise ettepanekut sisaldava detailplaneeringu koostamise. Õige on kaebuse esitaja seisukoht, et Tartu Linnavalitsus ei saa omal äranägemisel otsustada, kas üldplaneeringuga määratud maksimaalset korruselisust on võimalik muuta, vaid seda peab otsustama planeerimismenetluse raames, tagades ka avalikkuse osavõtu otsustusprotsessist. PlanS § 9 lg 7 kohaselt võib detailplaneering põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu muutmise ettepanekuid, seega annab planeerimisseadus võimaluse menetleda (algatada, koostada, vastu võtta ja kehtestada) kehtestatud üldplaneeringu muutmise ettepanekut sisaldavat detailplaneeringut. Õige on kaebuse esitaja seisukoht, et linnavalitsus ei ole kaalunud, kas Tartu linna üldplaneering kõnealuse piirkonna maksimaalse korruselisuse osas vastab tänastele majanduslike, sotsiaalsete jt arengute suundumistele ja vajadustele, samuti ei ole linnavalitsus kaalunud, kas nendele vastab OÜ XXX poolt ettepandu. Antud juhul ei nähtu vaidlustatud korraldusest, et linnavalitsus oleks järginud diskretsiooni piire, eesmärki ning proportsionaalsuse, võrdse kohtlemise ja muid õiguse üldtunnustatud põhimõtteid. Linnavalitsus ei ole diskretsiooni teostades arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ega kaalunud neid ratsionaalselt. Kuigi vaideotsuses on linnavalitsus viidanud, et arvestas kaalutlusõiguse teostamisel olulisi asjaolusid ning kaalus põhjendatud huve, kuid samas ei nähtu, milliseid asjaolusid ja huve on väidetavalt arvestatud ja kaalutud, samuti ei nähtu ratsionaalseid põhjendusi. Vaidlustatud korralduse motiivid ei veena, et vastustaja on ratsionaalselt kaalunud arhitektuurivõistluse korraldamist ja Kalda tee 35 krundile ühe 3-korruselise hoone asemel ühe 5-korruselise hoone rajamist. 4 Kohus asub seisukohale, et 15.08.2006 Tartu Linnavalitsuse korraldus nr 1245, millega loobuti Kalda tee 35 krundi detailplaneeringu koostamise algatamisest, oli tehtud ennatlikult, ilma analüüsita, kas just kolm korrust on Kalda tee 35 krundile sobivaim. Linnavalitsus ei ole arvestanud olulist asjaolu, et antud piirkonnas ei ole veel välja kujunenud ühtset linnaehituslikku miljööd, olemasoleva ja planeeritud hoonestuse näol ei ole kõnealune piirkond välja kujunemas madalate hoonete alana, vastupidi – samas piirkonnas paiknevad kuni 8-korruselised hooned ning linnavalitsus on pidanud võimalikuks lubada samasse piirkonda veelgi 8-korruselisi hooneid püstitada. Seda kinnitab ka linnavalitsuse poolt tulnud teave, et linnavalitsus osaleb rahvusvahelises arhitektuurivõistluses, mis korraldatakse Kalda tee ja Ihaste tee vahelise segahoonestusala kohta. Vaidlustatud korralduse ennatlikkusest kõneleb seegi asjaolu, et linnavalitsus ei ole teinud enne keelduva otsuse vastuvõtmist analüüsi, et just kolm korrust on Kalda tee 35 krundile sobivaim, vaid on alles kohtumenetluse ajal teinud linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonnale ülesandeks analüüsida Kalda tee äärse ärimaafunktsiooniga alale kõrgemate hoonete sobivust ja esitada vastav analüüs linnavalitsuse istungile, eesmärgiga saada kindlust ja otsustada kogu sellele alale detailplaneeringu algatamine, mille eesmärgiks on võimaldada kõrgemat hoonestust kui 3 korrust. Seega on linnavalitsus ka ise möönnud, et piirkonnas, mis hõlmab ka Kalda tee 35 krunti, ei ole veel ühtset linnaehituslikku miljööd välja kujunenud, edasine areng vajab selgitamist ning see ei pea toimuma kitsalt üldplaneeringuga ettenähtu kohaselt, vaid arvestades piirkonna tegelikke suundumusi ja arenguid, seetõttu on just kõnealuse piirkonna edasise ruumilise arengu selgitamiseks otsustatud alustada linnaehituslikku analüüsi. Arvestades eeltoodut kohus tühistab Tartu Linnavalitsuse 15.08.2006 korralduse nr 1245 ja teeb Tartu Linnavalitsusele ettekirjutuse vaadata OÜ XXX 19.05.2006 detailplaneeringu koostamise algatamise ettepanek uuesti läbi. HKMS § 92 lg 1 alusel kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebaja on esitanud taotluse välja mõista vastustajalt menetluskulud (riigilõiv) summas 80 krooni. Kuna kohus kaebuse rahuldab, siis taotlus menetluskulude väljamõistmiseks on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kohus mõistab Tartu Linnavalitsuselt OÜ XXX kasuks välja menetluskulu 80 krooni. Maare Aloe kohtunik 5