2-06-13315/5

2-06-13315 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Gerty Pau Otsuse tegemise aeg ja koht

1. veebruar
2. a Tallinn Tsiviilasja number 2-06-13315 Tsiviilasi xxx hagi xxx vastu kahju hüvitamiseks Menetlusosalised ja nende Hageja xxx (registrikood xxx, asukoht xxx Seaduslik esindaja Aleksandr Kolodi • Volitatud esindaja Juri Kononov • Kostja xxx (isikukood xxx, elukoht xxx) • esindaja vandeadvokaadi abi Tanel Tikan
3. jaanuar
4. a esindajad Kohtuistungi toimumise aeg • • RESOLUTSIOON
5. Jätta hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud xxx kanda. Edasikaebamise kord Harju Maakohtu otsuse peale on poolel õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus tuleb esitada 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED xxx esitas xxx vastu hagi, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista kahju hüvitamiseks 383 785 krooni. Kohtuistungil hageja loobus nõudest osaliselt ja palus kostjalt välja mõista 191 897 krooni. Hagiavalduse ja hageja seletuste kohaselt ostis hageja 05.11.2003.a müügilepingu alusel kostjalt koos xxx ja xxx xxx kinnistu xxx Ostjad on müüjale tasunud lepingu eseme ostuhinna 1 000 000 krooni. Pärast kinnistu ostmist pöördus hageja vallavalitsusse taotlusega algatada xxx üksuse 1 detailplaneering. Jõelähtme vallavalitsus teatas 11.03.2004.a, et detailplaneeringu algatamine on peatatud. Hagejale edastati ka muinsuskaitseameti kiri, mille kohaselt xxx maaüksusel asuvad kultuuriministri 27.07.1998.a määrusega nr 20 arheoloogiamälestuseks tunnistatud muistsed põllud. Nimetatud põllud on riigi kaitse all. 02.03.2004.a toimunud arheoloogiamälestiste ekspertnõukogu koosolek otsustas xxx kinnistul viia läbi päästekaevamised tellija finantseerimisel. Hageja oli sunnitud sõlmima teadus- ja arendustöö tellimuslepingu Tartu Ülikooliga, hageja tasus ülikoolile lepingu alusel 383 795 krooni. Nimetatud tööde teostamine andis hagejale võimaluse ostetud kinnistut kasutada. Kostja rikkus müügilepingu sõlmimisel lepingu p 2.2.1 ega teatanud hagejale, et müügilepingu ese on tunnistatud kultuurimälestiseks ning kinnistu kasutamine on võimatu. Kuna tegemist on avaliku teabega, pidi kostja seda teadma. Kostja pidi kitsendustest teadma ka seetõttu, et sellest teadsid naabrid. Hagejal endal ei olnud piirangute välja uurimise kohustust. Asi ei vastanud võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 217 lg 2 p 3 alusel lepingu tingimustele. Kostja tegevusega on hagejale tekitatud kahju 383 785 krooni, kuid kostja ei ole nõus kahju hüvitama. Kohtuistungil loobus hageja nõudest osaliselt ja palus kostjalt välja mõista 191 897 krooni. Hageja leidis, et muinsuskaitseamet on osaliselt süüdi hagejal kahju tekkimises. KOSTJA VASTUVÄITED xxx vaidles hagile vastu. Kostja vastuväidete kohaselt ei ole kostja müügilepingust tulenevat kohustust rikkunud. Kostja selgitas, et sai
6. a tagasi talumaa, mis oli olnud kunagi tema vanaisa kartulipõld. Kostja ei ole arheolooge põllul näinud. Enne
7. a oli maa valla oma. Muinsuskaitseinspektsioon oleks pidanud kostjat teavitama mälestiseks tunnistamisest ühe kuu jooksul. Kostjale ei ole vastavat teatist esitatud ning kostja piirangutest ka ei teadnud. Kaitsekohustuse teatise esitamata jätmine nähtub ka muinsuskaitseameti 03.07.2006.a vastusest ning lepingu sõlmimisel ei teavitanud notar pooli kinnistu suhtes kehtinud piirangutest. Seega kostja ei teadnud ega pidanudki teadma, et Suurekivi I maaüksus on tunnistatud mälestiseks. Kostjalt ei saanud eeldada, et ta asuks uurima erinevatest võimalikest õigusaktidest tulenevaid piiranguid. Ka vallavalitsusest ei ole kostjale teatatud, et maa on seotud muinsuskaitsega. Majandus- ja kutsetegevuse raames tegutsevale ostjale on kehtestatud täiendavad kohustused. Hageja kui kinnisvaraarenduse- ja haldusega tegelev äriühing pidi oma majandus- ja kutsetegevusest tulenevalt olema keskmisest hoolsam ning kandis koormust kinnistuga seotud võimalike piirangute väljauurimiseks. Hageja kinnitas lepingu p 2.4.2, et on tutvunud lepingu eseme ja selle oluliste osade seisundiga ning nõustub ostma kinnistu seisundis, millises lepingu ese on lepingu allkirjastamise päeval. Kostja võõrandas hagejale lepingutingimustele vastava asja ega ole lepingut rikkunud. Hagejal puudus väidetava kahju põhjustanud tee rajamiseks ehitusluba, tegemist oli ebaseadusliku ehitustegevusega. Seega põhjustas väidetava kahju tekkimise hageja ise. Kui hageja ei oleks ebaseaduslikke ehitustöid teostanud, puudunuks vajadus ehitustegevuse tagajärgede kõrvaldamiseks ning hagejal ei oleks kahju tekkinud. Hagi rahuldamisel kuulub kahju hüvitis vähendamisele VÕS § 140 lg 1 alusel vähendamisele, sest kahju tekkimise on põhjustanud hageja. KOHTU SEISUKOHAD Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Poolte vahel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle: 2
8. Kultuuriministri 27.07.1998.a määrusega nr 20 tunnistati arheoloogiamälestiseks Harju maakonnas xxx asuvad muistsed põllud.
9. 05.11.2003.a sõlmitud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepinguga müüs xxx kinnistu xxx xxx, xxx ja xxx-le (tl 7-13).
10. Hageja esitas xxx vallavalitsusele taotluse detailplaneeringu algatamiseks. Vallavalitsus teatas 11.03.2004.a kirjaga hagejale, et detailplaneeringu algatamine on peatatud (tl 15).
11. Muinsuskaitsemeti 19.02.2004.a vastuse kohaselt on 1992-1993.a toimunud arheoloogilise eelplaneeringu kohaselt Suurekivi I puhul tegemist väga väärtusliku arheoloogiamälestisega. Taotlus detailplaneeringu koostamiseks suunati arheoloogiamälestiste nõukogusse (tl 14).
12. Arheoloogiamälestiste ekspertnõukogu otsustas 02.03.2004.a viia läbi päästekaevamised tellija finantseerimisel (tl 16-17).
13. Hageja sõlmis Tartu Ülikooliga 23.03.2004.a teadus- ja arendustöö tellimuslepingu päästekaevamiste läbiviimiseks (tl 18-22). Hageja on maksnud ülikoolile lepingu alusel kokku 383 785 krooni (tl 23-24).
14. Muinsuskaitseameti 21.06.2004 teatise kohaselt ei ole näidatud alal kitsendusi ehitus- ja mullatöödeks (tl 25-26).
15. Hageja esitas kostjale 01.06.2004.a pretensiooni 300 000 kr kahju hüvitamiseks (tl 27). Hageja leidis, et kostja peab talle ülikoolile tasutud summa hüvitama, kuna kostja ei teatanud hagejale, et müügilepingu ese on tunnistatud kultuurimälestiseks. Seega peab kohus esmalt analüüsima, kas kostja rikkus oma müügilepingujärgseid kohustusi ning andis üle lepingule mittevastava asja. VÕS § 217 lg 2 p 3 kohaselt ei vasta asi lepingutingimustele, kui asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. Kostja ei avaldanud hagejale enne lepingu sõlmimist, et põllud on tunnistatud arheoloogiamälestiseks. Poolte vahel sõlmitud müügilepingu p 2.2.4 kinnitas kostja, et lepingu esemel ei lasu muid looduskaitse ega muinsuskaitsega seotud piiranguid, samuti ei ole temale teada olevalt lepingu esemel keskkonnareostust. VÕS § 217 lg 2 p 3 kohaldamisel on oluline, kas müüja teadis või pidi teadma, et põllud on tunnistatud arheoloogiamälestiseks. Kultuuriministri 27.07.1998.a määrus nr 20 on sõnastatud järgnevalt: Tunnistada arheoloogiamälestiseks Harju maakonnas (järjekorranumber, nimetus, omavalitsusüksus, asukoht, endine number): 254 Muistsed põllud xxx Kohus leiab, et ainuüksi määruses olevast viitest xxx ei ole võimalik välja lugeda, et arheoloogiamälestiseks tunnistatud põllud asuvad kostjale kuulunud kinnistul. Määruses puudub täpsem viide kinnistule. Määruse vastuvõtmise ajal kehtinud muinsuskaitseseaduse (kehtinud 16.04.1994 kuni 01.04.2002, edaspidi MuKS) § 12 lg 4 kohaselt kehtestab mälestiseks tunnistamise ja mälestiseks olemise lõpetamise korra Vabariigi Valitsus. Sama seaduse § 14 kohaselt tähistatakse mälestisi kaitsetahvli, mälestustahvli, mälestuskivi või muu tähisega. Mälestiste tähistamist kaitsetahvliga korraldab Muinsuskaitseinspektsioon. Vabariigi Valitsus kinnitas 28.07.1994 määrusega nr 272 (kehtinud 13.08.1994 kuni 20.09.2002) kultuurimälestiseks tunnistamise ja kultuurimälestiseks olemise lõpetamise korra. Nimetatud korra p 6 kohaselt teavitab muinsuskaitseinspektsioon asja mälestiseks tunnistamisest asja omanikku (valdajat), asja asukoha järgse kohaliku omavalitsuse täitevorganit ja ettepaneku tegijat, kinnismälestise puhul ka riiklikku maakatastrit. Asja omanikule (valdajale) väljastatakse kaitsekohustuse teatis ühe kuu jooksul pärast asja mälestiseks tunnistamist. Mart Liipa kanti kinnistusraamatusse xxx omanikuna sisse 13.03.1996.a (tl 42). Seega oleks muinsuskaitseinspektsioon pidanud MuKS § 14 ning VV 28.07.1994.a määruse nr 272 kohaselt teavitama kostjat, et temale kuuluvad põllud on tunnistatud mälestiseks, väljastama kostjale hiljemalt 27.08.1998.a kaitsekohustuse teatise ning tähistama põllud mälestisele viitava tähisega. 3 Samasugused kohustused tulenevad muinsuskaitseinspektsioonile ka kehtivast MuKS §-st 14 ja Vabariigi Valitsuse 10.09.2002.a määruse nr 286 §-st
16. Muinsuskaitseamet on 03.07.2006.a vastanud kostja teabenõudele, et omanikele on kaitsekohustuse teatised alles väljastamisel ning maaüksuse omanikule ei ole kaitsekohustuse teatist jõutud koostada. Info on kättesaadav kultuurimälestiste riiklikust registrist http://register.muinas.ee (tl 37). Seega on tõendatud, et kostja arheoloogiamälestiseks tunnistamisest ei teadnud. Muinsuskaitseinspektsioon pole täitnud oma seadusjärgseid kohustusi ning kostjale mälestiseks võtmisest ei teatatud. Muinsuskaitseameti 19.02.2004.a vastusest nähtuvalt toimusid kaevamised 1992-1993.a. Kuna kostja omandas kinnistu 1996.a, ei olnud tal võimalik teada ka toimunud kaevamistest. Kohus leiab, et antud olukorras kostja ei pidanudki teadma mälestiseks tunnistamisest. Muinsuskaitseinspektsioonile on seadusega pandud omaniku teavitamise kohustus ning kinnistu omanikul peab olema võimalik arvestada, et inspektsioon oma kohustusi ka täidab. Kinnistu omanikul peab olema võimalik tugineda teadmisele, et kui talle pole mälestiseks tunnistamisest teatatud, ei ole tema maal maa kasutamist piiravaid mälestisi. Asjaolu, et nimetatud info on kättesaadav kultuurimälestiste riikliku registri abil internetist, ei ole teavitamiseks ning kostja vastutuse loomiseks piisav. Kostja ei pidanud ka mälestiseks tunnistamise määrusest endast aru saama, et mõeldud on just tema kinnistul asuvaid põlde. Hageja viide, et kostja pidi mälestiseks tunnistamisest teadma, kuna sellest teadsid naabrid, ei ole õige. Kostjale ei saa omistada tema naabrite teadmist. Eeltoodu alusel asub kohus seisukohale, et kostja ei teadnud ega pidanud lepingu sõlmimisel teadma, et kinnistu kasutamist takistavad õigusakti sätted. Hageja ei ole väitnud, et ta oleks avaldanud kostjale kinnistu kasutamise otstarbe ning kostja pidi kontrollima, kas kinnistu selleks otstarbeks sobib. Samuti ei nähtu poolte vahel sõlmitud müügilepingust, et kinnistul oleks pidanud olema mingid kindlad omadused. Kuna hageja ei ole tõendanud, et ostetud kinnistu ei vasta lepingutingimustele, ei analüüsi kohus järgnevaid kostja vastutuse eelduseid. Hagejal ei ole alust nõuda kostjalt kahju hüvitamist, hagi tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb jätta TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kostja võib nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist asja lahendanud esimese astme kohtult 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimeses astme kohtule, avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ja kulusid tõendavad dokumendid. Gerty Pau Kohtunik 4