Obsah (7)

§ 313§ 334§ 158§ 160§ 325§ 128§ 127

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Urmas Reinola, liikmed Gaida Kivinurm ja Mare Merimaa Otsuse tegemise aeg ja koht 6.veebruar 2007.a, Tallinn Tsiv

§ 313lõike 1 alusel mõjuvad põhjused.

Ruumid jäid hageja tõttu kostja kasutusse kuni hagejale üleandmiseni - 6. oktoober 2003.a. Kostja ei nõustu leppetrahvi 100.000 krooni suuruses tasuma, kuna lepingut ei lõpetatud lepinguliste kohustuste mittetäitmise tõttu. Nõue on vastuolus

§ 334lõikega 4.

3 Hageja tõlgendab suvaliselt leppetrahvi kahju hüvitamise nõudena. Renditasu ettemaksust jätkus peale lepingu ülesütlemist renditasu ja kommunaalmaksete katmiseks. Ettemaks oligi selleks ette nähtud. Kostja kohustatud isikuna tagas nõude täitmise ettemaksuga, kusjuures see kattis kõik maksed kuni 6. oktoobrini 2003.a.

§ 334

lõike 4 alusel puudub leppetrahvi nõudeks alus, sest hageja ei andnud ruume kostja käsutusse õigeaegselt, millega nurjas kostja äriplaani ja põhjustas lepingu erakorralise ülesütlemise. Esimese astme kohtu otsus 27. oktoobri 2006.a otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi osaliselt, mõistes OÜ-lt K välja 123.432,59 krooni AS-i M kasuks ja rahuldas vastuhagi, mõistes AS-ilt M välja 253.287 krooni OÜ K kasuks.

RS § 2 kohaselt kohaldatakse asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002.a, asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui

RS-st ei tulene teisiti.

RS § 12 lõike 1 alusel kohaldatakse enne

1. juulit 2002.a sõlmitud kestvuslepingutele alates
2. juulist 2002.a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Nii rendilepingu kui kokkuleppe näol on tegemist kestvuslepingutega, kuna mõlemad reguleerivad vara (ruumid ja mööbel) üürimist, mistõttu kohaldamisele kuuluvad võlaõigusseaduse üürilepingut reguleerivad sätted. Lepingu punkti 3.9 alusel nõuab hageja kahjuhüvitist 100.000 krooni suuruses, mida hageja poolt on varem nimetatud leppetrahviks.

§ 158

lõike 1 järgi on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Sama paragrahvi lõike 3 järgi kohaldatakse

3.jaos sätestatut juhtudel, kui lepingupooled on eelnevalt kokku leppinud hüvitatava kahju summas, mida peab maksma oma kohustust rikkunud lepingupool. Sellest tulenevalt tuleb nimetatud nõude puhul kohaldada

leppetrahvi reguleerivaid sätteid sõltumata sellest, kas hageja nimetab nõuet leppetrahviks või kahjuhüvitiseks.

§ 160alusel ei saa leppetrahvi nõuda kohustuse rikkumise vabandatavuse korral.

Leppetrahvi eesmärgiks on kompenseerida kohustuse rikkumisega tekitatud kahju kokkulepitud suuruses ning sõltumata tegeliku kahju suurusest. Leppetrahvi maksmise kohustuse saabumise tingimuseks on lepingu rikkumine võlgniku poolt. Leppetrahvi eesmärk on tagada lepinguliste kohustuste täitmine ja võimalike lepingurikkumiste vältimine tulevikus. Pooled leppisid kokku leppetrahvi maksmises lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral. Kooskõlas kostja

1. juuni 2003.a teatega soovis kostja rendilepingu lõpetamist alates
2. augustist 2003.a. Hageja
3. juuli 2003.a vastuse kohaselt nõustus hageja lepingu lõpetamisega alates
4. oktoobrist 2003.a, viitab vastuses leppetrahvile 100.000 krooni suuruses ja kompensatsiooni maksmise kohustusele 50% suuruses mööbli maksumusest, so 170.000 krooni. Kostja teade vastab

§ 325

sätestatud tingimustele.

§ 313

lõike 1 alusel võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

§ 313

lõike 2 järgi on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige

§des 314–319 nimetatud asjaoludel. Ülesütlemist hageja ei vaidlustanud. Kooskõlas

§ 334

lõikega 4 on tühine kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist. Kostja leiab, et nimetatud sättega on leppetrahvi nõue vastuolus. Puuduvad eeldused leppetrahvi väljamõistmiseks kuna kostja ei ole rendilepinguga võetud kohustusi rikkunud. Lepingu ennetähtaegne erakorraline ülesütlemine ei ole lepingukohustuste rikkumisena käsitletav. Leppetrahvi nõue tuleb seega jätta rahuldamata. 4 Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Apellant palub tühistada Harju Maakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata AS-i M kahju hüvitamise nõue summas 100.000 krooni. Maakohus on vääralt jõudnud seisukohale, et 14. detsembril 2001.a sõlmitud rendilepingu p. 3.9 kohaselt on 100.000 krooni näol tegemist leppetrahvi, mitte kahjuhüvitisega ja jätnud selle summa apellandi kasuks välja mõistmata.

§ 334

lõike 4 kohaselt on tühine kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist. Poolte vahel sõlmitud lepingus on seda ekslikult nimetatud ka leppetrahviks, kuid vale tähistus ei mõjuta tegelikult kokkulepitu juriidilist sisu. TsÜS § 75 lõike 1 kohaselt tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Ka kuni

1. juunini 2002.a kehtinud TsÜS § 64 lõige 1 sätestas, et tehingu tõlgendamisel lähtutakse tehingu teinud isikute tegelikust tahtest, kui tehingu sisust ei tulene teisiti. Poolte tahte väljaselgitamisel tuleb arvestada ka poolte käitumist enne lepingu sõlmimist ja pärast seda. Apellant on menetluse käigus korduvalt rõhutanud, et Narva mnt 50/Vilmsi 2 ruumid ehitati välja järgides eesmärgina hoone sisustamist apteegiks. Juhul, kui
2. detsembri 2001.a rendilepingut ei oleks sõlmitud ning apteegi ruume ei oleks hoonesse planeeritud, oleks hoone otstarve kujunenud teiseks. Seega oli nii apellandile kui vastustajale selge, et pooltevahelise lepingu mistahes põhjusel ennetähtaegne lõpetamine ei tooks apellandile oma investeeringust loodetud kasu. Sellest tulenevalt leppisid pooled kokku leppetrahvi 100.000 krooni maksmise kohustuses, eesmärgiga asetada apellant olukorda, mis oleks võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei esineks, so kui vastustaja ei lõpetaks kõnealust lepingut ennetähtaegselt. Kõnealune 100.000 krooni oli kokku lepitud arvestusega, et just sellise summa eest saaks apellant viia ruumid kolmandatele isikutele väljaüürimist võimaldavasse korda. Seega kinnitab poolte käitumine enne lepingu sõlmimist, samuti lepingu sõlmimise asjaolud tervikuna, et lepingu punktis 3.9 lepiti kokku kahjuhüvitis mitte leppetrahv. Maakohus on märkinud, et apellant lepingu ülesütlemist ei vaidlustanud. Vastustaja oli juba lepingu üles öelnud ja soovis lepingut erakorraliselt lõpetada ning apellant ei näinud põhjust selle takistamiseks. Vaidlusaluse lepingu punkt 3.9 teine lause reguleerib lepingu lõpetamist ühe poole soovil ennetähtaegselt. Apellant soovis sellisel juhul realiseerida oma õigust kahjuhüvitise saamiseks.

§ 158

lõige 3 sätestab, et nimetatud jaos sätestatud kohaldatakse muuhulgas vastavalt juhtudel, kui lepingupooled on eelnevalt kokku leppinud hüvitatava kahju summas, mida peab maksma oma kohustust rikkunud lepingupool. Järelikult on seadusandja ette näinud antud juhul poolte vahel kokkulepitud võimaluse näha ette kahju hüvitamise määr juba lepingus, kuid see ei saa tähendada automaatselt ka

§ 334

lõike 4 kohaldamist.

§ 158

lõikest 3 tuleneb, et nimetusega leppetrahv võib tähistada ka kahju hüvitamise summasid, kui lepingupooled on eelnevalt kokku leppinud hüvitatava kahju suuruses. Lepingu sõlmimise hetkel kehtinud TsK § 191 lõike 1 kohaselt loeti leppetrahviks (trahviks, viiviseks) seaduse või lepinguga kindlaksmääratud rahasumma, mille võlgnik on kohustatud tasuma kreeditorile kohustise mittetäitmise või mittenõuetekohase täitmise, eriti täitmisega viivitamise korral. Seega on leppetrahvi oluliseks tunnuseks see, et kuulub kohustatud poole poolt välja maksmisele lepingu rikkumise korral. Kõnealusel juhul ei olnud lepingu rikkumise korral lepingu punktis 3.9 vastavat sanktsiooni ette nähtud. Nõutav 100.000 krooni ei vasta ei TsK ega

järgi sisuliselt leppetrahvile, on selge, et tegemist on vaieldamatult kahju hüvitise kokkuleppega. 5 Vastustaja seisukoht Vastustaja ei pea apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb sellele vastu ja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Apellant on meelevaldselt asunud tõlgendama leppetrahvi kahju hüvitamise kohustusena. Leppetrahvi maksmine nii seaduse kohaselt kui lepingu punkti 3.9 esimesest lausest tulenevalt eeldab poole süülist käitumist, lepinguliste kohustuste mittetäitmist või mittekohast täitmist. Maakohus leidis, et lepingu erakorraline ülesütlemine oli põhjendatud ja apellant ei ole lepingu ülesütlemist vaidlustanud. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Tulenevalt TsMS § 651 lõikest 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. AS M vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles nõue 100 000 krooni leppetrahvi saamiseks jäeti rahuldamata. Poolte vahel on vaidlus 14.12.2001.a sõlmitud rendilepingu p. 3.9. 2.lauses sätestatud termini „leppetrahv“ tõlgendamises. Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud esitatud materjaliga, leiab, et kohtuotsus ei ole vaidlustatud osas seaduslik ega põhjendatud ja tuleb tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu. Apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Maakohus leidis, et 100 000 krooni näol on tegemist leppetrahvi mitte kahjuhüvitisega ja jättis nõude rahuldamata, kuivõrd

§ 334

lõike 4 kohaselt on tühine kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu käsitlusega ja leiab, et 100 000 krooni tasumises olid pooled kokku leppinud ning märgitud rahasumma tasumine on seotud lepingu ennetähtaegse lõpetamisega ja suunatud üheselt teisele poolele kahju hüvitamisele. Pooled sõlmisid tähtaegse rendilepingu ja mõlemal poolel oli õigus eeldada, et lepinguline suhe kehtib vähemalt 5 aastat. Seetõttu leppisid pooled kokku, et lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral kohustub lõpetada sooviv pool teisele poolele maksma leppetrahvi 100 000 krooni. Ringkonnakohus nõustub apellandiga selles, et maakohus ei ole arvestanud poolte tegelikku tahet vaidlusaluse lepingu p 3.

1. sisustamisel. Asjaolu väljaselgitamiseks, kas poolte tahe rendilepingu p. 3.
2. sisustamisel oli suunatud kahju hüvitisele või leppetrahvis kokku leppimisele, tuleb lepingupunkti tõlgendada. TsÜS § 75 lg 1 kohaselt tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 64 lg 1 sätestas, et tehingu tõlgendamisel lähtutakse tehingu teinud isikute tegelikust tahtest, kui tehingu sisust ei tulene teisiti. Ka Riigikohus on 15.detsembri 2003.a lahendis nr 3-2-1-97-99 rõhutanud, et „TsÜS § 64 kohasel tuleb tehingu tõlgendamisel lähtuda eelkõige poolte tegelikust tahtest. Poolte tahe tuleb välja selgitada lähtudes kõigist kohtu ette toodud asjaoludest. Poolte tahte väljaselgitamisel tuleb arvestada ka poolte käitumist enne lepingu sõlmimist ja pärast seda“. Vastustaja ei ole kohtumenetluses vaidlustanud renditud ruumide renoveerimiseks spetsiaalselt apteegi jaoks apellandi poolt tehtud kulutusi eeldusel, et rentnikuna tasub ta lepingu kehtivuse ajal kokkulepitud renti. Juhul, kui pooltevaheline leping lõpeb ennetähtaegselt, ei saa apellant kasumit taotleva äriühinguna oma investeeringust loodetud kasu. Samas peab apellant ruumi väljaüürimisel teisel eesmärgil kui apteegiruumina, tegema täiendavaid kulutusi.

§ 128

lõikest 2 tulenevalt on saamata jäänud tulu üheks varalise kahju liigiks ning kuulub igal juhul hüvitamisele. Eelneva põhjal nõustub ringkonnakohus apellandi seisukohaga, et pooled leppisid lepingu p.-s 3.

1. kokku selles, et 100 000 krooni on selline summa, mille eest saaks apellant viia ruumid kolmandatele isikutele väljaüürimist võimaldavasse olukorda ehk asetada apellant olukorda, mis oleks võimalikult lähedane 6 olukorrale, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat kostja poolset teadet rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ei oleks esitatud. Samasugune õigus nõuda leppetrahvina sõnastatud kahju hüvitamist kokkulepitud suuruses oleks lepingust tulenevalt olnud ka kostjal juhul, kui hageja oleks soovinud rendilepingut lõpetada ennetähtaegselt. Ka kostja oleks pidanud sellisel juhul uue rendipinna leidmiseks tegema kulutusi. Et pooled olid rendilepingu sõlmimisel p.3.
2. 2.lauses kokku leppinud kahjuhüvitise, mitte leppetrahvi, nagu lepingu sõnastuses, maksmise kohustuses, järeldub ka võrdlusest

§ 127

lõikega 1, mille kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu (rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist) ei oleks esinenud. Ringkonnakohus ei nõustu vastustajaga selles, et apellant on meelevaldselt tõlgendanud leppetrahvi kahju hüvitamise kohustusena ja lahutanud lepingu p 3.

1. kaheks, teineteisest sõltumatuks eraldiseisvaks osaks. Rendilepingu p. 3.
2. 2.lause sõnastusest ei tulene, et leppetrahvi 100 000 krooni tasumise kohustus kaasneb vaid juhul, kui teine lepingu pool on lepingut rikkunud. Käsitledes lepingu p. 3.
3. tervikuna, järeldub 1.lausest, et ühe poole poolt lepinguliste kohustuste mittetäitmine võib tuua kaasa lepingu erakorralise lõpetamise lepingus sätestatud alustel, kuid kirjeldatud olukorras pooled leppetrahvi maksmise kohustuses kokku leppinud ei ole. Seega vaidlusaluse rendilepingu p. 3.
4. laused reguleerivad erinevaid olukordi: 1.lause rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist lepinguliste kohustuste rikkumise korral ja 2.lause lepingu lõpetamist ühe poole soovil ennetähtaegselt. Asjaolu, et lepingu p.-s 3.
5. kirjeldatud laused reguleerivad erinevaid olukordi järeldub juba asjaolust, et neid ainuüksi grammatiliselt koos tõlgendades võiks teha järelduse, mille kohaselt teise lepingupoole rikkumise tõttu lepingut erakorraliselt üles öelda sooviv pool peaks teisele poolele maksma veel leppetrahvi. Selline tõlgendus, mille kohaselt tuleb lepingut rikkunud poolele veel raha maksta, on vastuolus terve mõistusega ja selline ei saanud poolte tahe rendilepingut sõlmides olla. Selline tõlgendus ei vastanud ka lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsK § 191 lõikes 1 ega

§ 158lõikes 1 sätestatud leppetrahvi definitsioonile.

Et pooled ei olnud lepingu rikkumise korral vastavas sanktsioonis kokku leppinud, tuleb 100 000 krooni tasumise kohustust tõlgendada lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral teisele poolele kahju hüvitamisena, milles pooled olid kokku leppinud. Poolte õigus rendilepingu tähtaegu ja tingimusi kokkuleppel muuta, tuleneb rendilepingu p.-st 4.2. ja rendilepingu lisa p.-st 2 (tl 16). Kostja kasutas planeeritud läbimüügi vähesuse tõttu enda õigust rendileping ennetähtaegselt üles öelda. Kostja ei öelnud rendilepingut ennetähtaegselt üles mitte hageja poolse rendilepingu rikkumise tõttu, vaid kasutas oma õigust rendileping ennetähtaegselt üles öelda. Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 kohaldatakse enne 01.01.2006.a kehtiva TsMS jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni 31.12.2005.a kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks otsus on tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kui hagi rahuldatakse osaliselt, mõistetakse kohtukulud hagejale välja võrdeliselt rahuldatud nõuete suurusega, kostjale aga võrdeliselt selle osaga, milles hagi rahuldamata jäeti. Hagi osalise rahuldamise korral võib kohus jätta kummagi poole kohtukulud tema enda kanda. Nimetatud paragrahvi lg 8 kohaselt jaotatakse samal alusel ka apellatsioonimenetluse kohtukulud. Õigusabi kulude teiselt poolelt väljamõistmisel arvestatakse TsMS § 61 lg 1 p-st 1 tulenevat 5% piirmäära. Sellest tulenevalt kuulub apellatsioonimenetluses hageja tasutud riigilõivust hüvitamisele 5250 krooni, 7 õigusabile tehtud kulutustest aga 5000 krooni. Seega peab kostja hüvitama hageja menetluskulud summas 10 250 krooni. U.Reinola G.Kivinurm M.Merimaa