Obsah (6)

§ 42§ 291§ 206§ 186§ 113§ 208

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Malle Seppik, liikmed Kai Kullerkupp ja Urmas Reinola Otsuse tegemise aeg ja koht 8. november

) § 291 lõige 1, mille kohaselt lähevad üürileandja õigused ja kohustused omandajale üle kinnisasja võõrandamise korral, seega asja omandaja omanikuks saamise hetkest. Kostja kohustus oli tasuda Tallinna Kesklinna Valitsusele renti kuni kinnistusraamatusse kandmiseni

1. jaanuaril
2. a. Kostjalt tuleb välja mõista rendivõlg nimetatud ajavahemiku eest summas 73.698, 55 krooni ja arvestatud viivis summas 59.007, 45 krooni. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lõikele 1 on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Hagi on kohtule esitatud
3. novembril
4. a., mistõttu aegumistähtaeg nõuete osas perioodi eest
5. septembrist kuni
6. novembrini
7. a. on möödunud. Poolte vahel sõlmitud rendilepingu punkti
9. 6 kohaselt lõppes leping renditud vara väljaostmisel. Pooled ei ole kokku leppinud, et leping lõpeb omandiõiguse üleminekul kostjale. Vara ostuhinna tasumisest alates puuduvad kostjal igasugused rendilepingust tulenevad kohustused hageja ees. Tallinna Kesklinna Valitsus on annulleerinud kostjale septembri
10. a. eest esitatud arve. Selgituseks on märgitud, et rendipind on erastatud. Arve on esitatud kostjale
11. septembril
12. a. 9 päeva eest, kuna võõrandamisleping sõlmiti
13. septembril
14. a. Hageja poolt nõutav viivis 0, 2% iga tasumisega viivitatud päeva eest on ebamõistlikult suur. Pooltevaheline rendileping on käsitletav tüüplepinguna, seega on ka kokkulepitud viivisenõue käsitletav tüüptingimusena ning kuna tüüptingimustes kokku lepitud viivisemäär on ebamõistlikult suur, siis on viiviskokkulepe tühine

§ 42lõike 1 alusel. Esimese astme kohtu otsus 29. mai 2006. a. otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata. Ts

MS § 230 lõike 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Poolte vahel oli

1. augustil
2. a. sõlmitud mitteeluruumi rendileping Tallinnas x asuvate ruumide kasutamiseks ja
3. septembril
4. a. võõrandas hageja nimetatud ruumid kostjale. Nimetatud lepingu p.
6. 6 kohaselt leppisid pooled kokku,et rendileping lõpeb muu hulgas ka renditud vara väljaostmisel või erastamisel rentniku poolt Tallinna õigusaktidega sätestatud korras. Korteriomandi müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingute sõlmimise kohta on
7. septembril
8. a. Tallinna notar A.M teinud notari ametitoimingute raamatus kande (registri number xxxx), mille kohaselt Tallinna linn müüs ja AS * ostis x asuva korteriomandi, mille reaalosaks on mitteeluruum üldpinnaga 257, 6 m2.

§ 291

lõige 1 sätestab, et kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust 3 tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Seega on pooltevaheline rendileping lõppenud seoses renditud vara müümisega kostjale. Seoses rendilepingu lõppemisega

1. septembril
2. a. lõppesid ka sellest tulenevad õigused ja kohustused mõlema poole jaoks. Seega puuduvad kostjal omandatud ruumide osas kohustused hageja ees ja hageja nõudel puudub alus. Apellatsioonkaebus Apellant palub tühistada Harju Maakohtu otsuse ning hagi rahuldada. Maakohtu otsus on ebaõige ja põhineb õigusnormi rikkumisel tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 631 tähenduses. Ebaõige on kohtu seisukoht, et

§ 291

lõike 1 alusel lähevad üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle korteriomandi müügilepingu sõlmimise hetkel. Osundatud sätte alusel on üürilepingu ja sellest tulenevate õiguste ning kohustuste üleminek seotud kinnisasja omaniku vahetumisega, s. o. kinnisasja omandamisega. Müügilepingu sõlmimise ajal

1. septembril
2. a. kehtinud asjaõigusseaduse (AÕS) § 120 lõike 1 kohaselt kinnisomandi ülekandmiseks, samuti kinnisasja koormamiseks asjaõigusega on vajalik võõrandaja ja omandaja kokkulepe ülekandmise ja koormamise kohta (asjaõigusleping) ning sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Järelikult,

§ 291

lõike 1 kohaselt lõpeb senise üürileandja ja üürniku vaheline üürisuhe ning üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused lähevad üle võõrandaja ning omandaja vahelise asjaõiguslepingu ja kande tegemisega kinnistusraamatusse, aga mitte ostu-müügilepingu sõlmimisega, nagu ekslikult leidis maakohus.

§ 291

lõikes 1 nimetatud kinnisasja võõrandamisena tuleb mõista asja omandiõigusliku staatuse muutumist. Kinnisasja puhul on selliseks juriidiliseks faktiks kinnistamine. Lepingu sõlmimisel

1. septembril
2. a. ei saanud rentnik (vastustaja) korteriomandi omanikuks, sest korteriomand kinnistati tema nimele
3. jaanuaril
4. a. Kuni selle ajani oli kinnisasja omanik apellant ja vastustaja oli kohustatud maksma hagejale asja kasutamise eest lepingus ettenähtud üüri. Kuni uue omaniku kinnistusraamatusse kandmiseni jätkas apellant omandiõiguse teostamist, tasudes Pärnu mnt. 48a kaasomanikuna mitteeluruumide eest haldus-, hooldus- ja remondikulud. Rendilepingu p.
6. 6 kohaselt lõpeb leping renditud vara väljaostmisel või erastamisel rentniku poolt. Kestuslepingu lõppemise sellel alusel nägi ette lepingu sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse (RenS) § 17 lg.
7. Rendilepingu objektiks oleva vara väljaostmisel on tegemist olukorraga, kus rentnik saab tema kasutusse antud asja omanikuks. Õiguslikus mõttes on tegemist sel juhul rendi- kui võlasuhte õigustatud ja kohustatud isiku kokkulangemisega ühes isikus (rendilepingu sõlmimise ajal kehtinud TsK § 237 ja lepingu lõppemise ning käesoleval ajal kehtiva

§ 206

järgi), mille tagajärjel võlasuhe üldjuhul lõpeb (

§ 186p. 3).

Võlasuhte kokkulangemisega on teatavasti tegemist siis, kui õigussuhtes võlausaldaja ja võlgniku õiguspositsioonid langevad kokku ühes ja samas isikus, mis rentniku korral on võimalik ainult asja omandamisega. Seetõttu lõppes rendileping poolte vahel

1. jaanuaril
2. a., mitte aga kinnisasja müügilepingu sõlmimise hetkel. Kuivõrd rendilepingust tulenev võlasuhe kehtis kuni
3. jaanuarini
4. a., siis oli vastustaja kohustatud tasuma äriruumide kasutamise eest üüri summas 73.698, 55 krooni.

§ 113

lõige 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivisintressi, arvestades kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Seega on vastustaja kohustatud tasuma viivist summas 59.007, 45 krooni. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Pooled leppisid kokku rendilepingu punktis

2. 6, et rendileping lõpeb renditud vara väljaostmisega. Lepingu punkt ei sätesta midagi võlasuhte poolte kokkulangevusest (kus üürnik ja asja omanik kattuksid) või üürilepingu üleminekust asja omandajale. Renditud vara väljaostmine tähendab renditud vara 4 eest tasumist ehk võlaõigusliku kokkuleppe sõlmimist ning asja omandamine on sellele järgneva käsutustehingu tulemus. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohus on vaidlust lahendades jõudnud õigele lõppjäreldusele ning apellatsioonkaebus ei anna alust seda muuta, küll tuleb muuta otsuse põhjendust. Vaidlust ei ole selle üle, et
3. augustil
4. a. sõlmisid pooled Tallinnas x asuvate mitteeluruumide rendilepingu, millega hageja andis ja kostja võttis nimetatud ruumid rendile.
5. juuli
6. a. lepingumuudatusega muudeti lepingutingimust mitte-eluruumide üldpinna suuruse osas (kokku rendipinna suuruseks 257, 6 m2). Rendilepingu punktis
8. 6 leppisid pooled kokku, et renditud vara väljaostmisel või erastamisel rentniku poolt Tallinna õigusaktidega sätestatud korras rendileping lõpeb.
9. augustil
10. a. avati registriosa ja kanti kinnistusraamatusse korteriomand, mille reaalosaks oli rendilepingu objektiks olev mitteeluruum.
11. septembril
12. a. sõlmisid pooled korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu lepingu eseme (korteriomandi) omandi ülekandmiseks. Sama leping sisaldas poolte avaldusi kinnistusametile korteriomandi omaniku suhtes kannete muutmiseks. Kostja kanti
13. septembri
14. a. kinnistamisavalduse alusel korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse
15. jaanuaril
16. a. Pooled ei vaidle ka selle üle, et ostuhind on hagejale tasutud lepingu sõlmimisel
17. septembril
18. a. Hageja on esitanud hagi rendilepingu alusel rendimaksete saamiseks ajavahemiku eest
19. septembrist
20. a. kuni
21. jaanuarini
22. a., seega müügilepingu sõlmimisest kuni kostja korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseni. Kostja leiab, et kuna pooltevaheline rendileping lõppes
23. septembril
24. a., siis ei ole hageja nõudel alust. Seega vaidlevad pooled selle üle, millal nendevaheline rendileping lõppes. Vaidlusalusest rendilepingust tekkis pooltel võlasuhe, mille lõppemise alused on sätestatud

§-is 186. Hageja on pooltevahelise võlasuhte lõppemise seostanud hagejale rendilepingu esemeks olnud vara suhtes omandiõiguse üleminekuga. Nõustuda tuleb, et kui rentnik saab renditud vara omanikuks (

§ 291lg.

1 ja vaidlusaluse omanikukande tegemise ajal kehtinud AÕS § 120 lg. 1), siis on tegemist võlasuhte poolte kokkulangemisega ja võlasuhe lõpeb

§ 186p. 3 alusel.

Seega ei saanud pooltevaheline võlasuhe kesta kauem, kui kostja poolt rendilepingu esemeks olnud vara omanikuks saamiseni ehk kostja selle vara suhtes omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseni. See ei tähenda aga, nagu ei oleks rendileping saanud lõppeda enne seda. Nii võib võlasuhe

§ 186p. 4 kohaselt lõppeda võlasuhte lõpetamise kokkuleppega.

Vaidluse lahendamiseks ongi oluline tuvastada, kas pooled olid kokku leppinud võlasuhte lõppemises enne kostja korteriomandi omanikuks saamist. Rendilepingu punktis

2. 6 leppisid pooled kokku, et rendileping lõpeb (lõpetatakse) renditud vara väljaostmisel või erastamisel rentniku poolt. Vara väljaostu või erastamise mõistet leping ei sisalda. Vaidluse lahendamiseks on oluline tuvastada, mida pidasid pooled silmas vara väljaostmise või erastamise all ning millal on kostja vara välja ostnud. Rendilepingu sõlmimise ajal
3. augustil
4. a. oli rendilepingu eseme näol tegemist vallasasjaga, mille omandi üleminekuks rentnikule oleks piisanud võõrandaja poolt asja valduse omandajale üleandmisest ja võõrandaja ning omandaja kokkuleppest, et omand läheb üle omandajale (AÕS § 92 lg. 1). Seega ei olnud rendilepingu pooltel sel ajal vajadust käsitleda rendilepingu punkti
6. 6 sisu määratlemiseks olukorda, mis oleks tekkinud kinnistu müümisel seoses sellega, et kinnistu omandi üleminekuks on lisaks võõrandaja ja omandaja kokkuleppele omandi ülekandmise kohta vaja ka kinnistusraamatu kannet (AÕS sel ajal kehtinud § 120 lg. 1). Kumbki pool ei ole ka väitnud, nagu oleksid pooled selle olukorra siiski läbi rääkinud ja kokku leppinud, et korteriomandi saab lugeda väljaostetuks selle omandi kostjale üleminekust. Küll eeldab vara väljaostmine, et pooled oleksid sõlminud müügilepingu ja täitnud sellest tulenevad kohustused.

§ 208lg.

1 kohaselt kohustub müüja asja müügilepinguga andma ostjale üle omasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks 5 omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.

1. septembril
2. a. sõlmisid pooled müügilepingu, korteriomandi otsene valdus oli kostjal juba enne müügilepingu sõlmimist, samal päeval tasus kostja täielikult müügihinna, pooled sõlmisid asjaõiguslepingu korteriomandi ülekandmiseks ning esitasid kinnistamisavaldused kinnistusosakonnale. Seega olid pooled oma müügilepingust tulenevad kohustused täitnud ja kolleegium leiab, et seega oli kostja vara rendilepingu punkti
4. 6 mõttes välja ostnud. Just sel viisil on vahetult pärast müügilepingu sõlmimist rendilepingu vaidlusalust punkti tõlgendanud ka hageja, kes
5. septembril
6. a. annulleeris kostjale
7. septembril
8. a. septembrikuu eest esitatud arve ning esitas uue arve rendi maksmiseks septembrikuu 9 päeva eest (
9. –
10. septembrini 2002; tl. 33 ja 34). Kostja omandi kohta kinnistusraamatusse kande tegemise aeg ei sõltunud pooltest ja miski ei anna alust eeldada, nagu oleksid pooled soovinud rendilepingu lõppemise seada sõltuvusse kinnistusosakonna tegevusest, mitte nende endi tegudest. Et pooled seda soovisid, ei ole kostja tõendanud. Veel enam,
11. a. septembrikuu rendiarve annulleerimine annab tunnistust sellest, et müügilepingu sõlmimise ajal ja vahetult pärast seda tõlgendasid mõlemad rendilepingu pooled lepingut selliselt, et
12. septembril
13. a. on kostja lepingu eseme välja ostnud ja rendileping on seega lõppenud. Seega lõppes rendileping
14. septembril
15. a. ning hagejal ei ole alust nõuda kostjalt renti rendilepingu alusel nimetatud päevast kuni kostja kandmiseni korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse. Mis hageja poolt kantud asja kasutamisega seotud kulutusi puudutab, siis on kostja kogu pooltevahelise vaidluse vältel olnud nõus neid kulutusi hagejale hüvitama. Niisugust valmisolekut avaldas kostja ka apellatsioonikohtu istungil. Kostja on esitanud taotluse apellatsioonimenetluse õigusabikulu 9320, 34 krooni väljamõistmiseks hagejalt. Kolleegium leiab, et taotlus tuleb rahuldada osaliselt. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 kohaldatakse enne selle seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud TsMS-is sätestatut. Seni kehtinud TsMS § 61 lg. 1 p. 1 kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale. Kuna rahuldamata jäi 132.706 krooni suurune hagi, siis on vastaspoolelt väljamõistetava õigusabikulu ülempiir 6635, 30 krooni. Et maakohtu otsusega on juba hagejalt kostja kasuks välja mõistetud 3000 krooni, siis ei anna seadus alust mõista hagejalt kostja kasuks välja õigusabikulu suuremas ulatuses kui 3635, 30 krooni. Kai Kullerkupp Urmas Reinola Malle Seppik