lk 1 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Pärnu Maakohus Kohtunik Külli Mõlder Otsuse avalikult teatavaks 05. mail 2006 Kuressaare tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number 2-04-1813 Hagi ese AS Kures

§ 271

ja

RakS § 12 lg. 1 alusel taotleb hageja kostjalt rendilepingu järgse tasu väljamõistmist summas 49 324 krooni. Hageja taotleb ka kohtukulude väljamõistmist kostjalt. KOSTJA VASTUVÄITED Kostja oma kirjalikus vastuses /t.l. 21/ hagi ei tunnista. Kostja väitel sõlmisid pooled

2. 2000.a. rendilepingu sanatooriumikompleksis „Meri“ ruumide rentimiseks tähtajaga
4. 2010.a.
6. 2002 sõlmiti rendileping apteegi müügipunkti (25,5 m 2 ) ja hambaravi kabinet 2 (19 m ) rentimiseks hageja ettepanekul samaväärsetel tingimustel ja tähtajalisena kuni
8. 2010.aastani.
10. 2002.a. teatas hageja kirjalikult soovist lõpetada ühepoolselt poolte vahel sõlmitud rendileping alates
12. 2002.a.
14. 2002 teatas kostja, et on nõus kokkuleppel hagejaga lõpetama rendilepingu osaliselt, kui talle makstakse hüvitist 200 000.- krooni seoses lepingu erakorralise ülesütlemisega.
16. 2002 sõlmisid pooled kokkuleppe, et kostja vabastab apteegiruumid ning loobub edasisest kasutamisest hageja kasuks ja kostjale tasutav hüvitis summas 200 000.- krooni tasutakse hageja poolt tasaarveldusena hambaravi ruumide renditasu ja kõrvalkulude arvelt.
18. 2004 teatas hageja, et vaatamata poolte vahelisele kokkuleppele hüvitise tasaarveldamine renditasu ja kõrvalkulude arvelt kogumis on vastuvõetamatu ja tasaarveldama ollakse nõus ainult kõrvalkulude osas.
20. 2004 teatas hageja vastuseks kostja
22. 2004 esitatud hüvitise nõudele, et keeldub hüvitist maksmast, väites, et selleks puudub alus.
24. 2004 tegi kostja hagejale ettepaneku kompromisslepingu sõlmimiseks rendilepingust tõusetunud vaidluse lahendamiseks kohtuväliselt.
26. 2004 lükkas hageja selle tagasi ja esitab keeldumise aluseks olnud seisukohad.
28. 2004 esitas kostja vastuse hageja
30. 2004.a. avaldusele, tegi teistkordse ettepaneku kompromisslepingu sõlmimiseks ja esitas vastuväited teise poole seisukohtadele.

§ 13lg.

3 sätestab, et kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool on nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. lk 3 Kostja sai aru, et poolte vahel sõlmitud kokkulepe osalise rendilepingu lõpetamise kohta on pooltele siduv- kostja täitis oma kohustuse ruumide vabastamise osas ja hageja kinnitas oma tahet lepingut muuta ruumide rendi eest renditasu ja kõrvalkulude arvete mitteesitamisega ca 2 aasta jooksul. Nii kostja kui hageja tegevus on oma olemuselt vastav ka TsÜS § 68 lõikes 3 sätestatule kaudse tahteavalduse kohta, milline võimaldab käsitleda tahteavaldusena tegu, millest võis järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. Kostja möönab, et kirjalikult vaidlusalust kokkulepet ei sõlmitud, kuid selleks puudus ka sisuline vajadus, sest seadus ei sätesta kohustuslikke vorminõudeid rendilepingule ja antud vaidluses tuleks erisättena kohaldada

§ 13lg.

1. Kostja hinnangul on hageja nõue tõendamata, hagile lisatud dokumentaalsed tõendid on puudulikud ja valikulised.
3. 2002.a. kirjas nr. 147 esitas hageja kostjale ettepaneku lõpetada rendileping apteegiruumide kasutamiseks alates
6. Kostja oma
8. 2002.a. kirjas teatab tingimusliku nõusoleku andmisest apteegiruumide osas rendilepingu lõpetamiseks, kui hüvitatakse kostja poolt apteegiteenuse osutamiseks tehtud kulutused ja osaliselt saamata jäänud tulu.
9. oktoobril 2002 kirjas nr. 407 teatas kostja hagejale, et on nõus lõpetama vaidlusaluses osas rendilepingu tingimusel, et hüvitatakse tekkinud kulutused seoses rendilepingu lõpetamisega summas 200 000.- krooni. Lepingu erakorraline lõpetamine ilma hüvitise maksmiseta kostjale oleks kostja hinnangul selgelt ebaõiglane. Hageja poolt lepingu põhjendamatu ennetähtaegse lõpetamisega on kostjal tekkinud kahju. Pooled leppisid kokku tasaarvelduse hambaravi kabineti ruumi renditasu ja kõrvalkulude arvel, mida hageja rendileandjana täitis kõrvalekaldumatult 22 kuud kuni ta ühepoolselt ja põhjendamatult keeldus kohustuse täitmisest. Läbirääkimiste käigus nõustus kostja sõlmima kokkuleppe tegeliku nõude summas ca 500 000 krooni vähendamiseks summale 200 000 krooni ja nõude tasaarvestamiseks eelnimetatud ulatuses kehtima jääva rendilepingu objekti renditasu ja kõrvalkulude arvel (hambaravi kabineti ruumid sanatooriumis Meri). Kostja on seisukohal, et hageja oma
10. novembri 2004.a. kirjas nr. 268 nõustus tingimusteta hüvitama kostjale põhjustatud kahju ja kulutused. Poolte kokkulepe sisaldas kostja poolt apteegiruumide osas loobumist ja vastusooritusena kahju/kulutuste hüvitamist hageja poolt tasaarvelduse põhimõttel kehtima jääva rendilepingu arvel. Hageja oma
12. 2002.a. kirjaga nr. 147 tegi ettepaneku apteegiruumide rendilepingu lõpetamiseks poolte kokkuleppel, mis on käsitletav tähtajalise erakorralise lepingu ülesütlemisena, milleks mõjuv põhjus puudus. Põhjendusena toodi tahe avada alates
14. 2003 apteegi müügipunkt hageja enda poolt. Hageja on ise korduvalt kinnitanud kostja võlgnevuse puudumist (saldokinnitus seisuga
16. 2002): Samuti puuduvad andmed nõuete olemasolu kohta kostja isiku suhtes hageja 2002 ja 2003.a. majandusaruannetes, sest nõuete olemasolu korral oleks kohustus neid kajastada. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda. lk 4 KOHTUOTSUSE PÕHJENDUS Kohus, kuulanud ära protsessiosaliste seletused, tunnistajate ütlused ja tutvunud asjas esitatud tõenditega, leidis, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele järgmistel põhjustel: Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 järgi enne
17. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates
18. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne
19. juulit 2002 kohaldatakse seni kehtinud seadust.

§ 271

järgi üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et:

1. jaanuaril 2002.a. sõlmitud rendilepinguga /t.l. 5/ andis hageja kostjale rendile hambaravi kabineti suurusega 19 m2 . Lepingu p. 4.
2. järgi kohustus rentnik (kostja) tasuma rendileandjale (hageja) renti ühe kuu ettemaksuna lepingu p. 5.1 sätestatud suuruses. Lepingu p. 5.
3. järgi oli rendi suuruseks 100.- krooni ruutmeeter. See tähendab, et hambaravi ruumi eest pidi kostja tasuma renti 1900.- krooni kuus. Rendisummale lisandub käibemaks. Lepingu p. 5.
4. kohaselt kohustus kostja tasuma rendileandjale kasutatud kommunaalteenuste eest. Ajavahemikus
5. oktoobrist 2002 kuni
6. juulini 2004 (22 kuud) oli kostja kohustatud tasuma renti 41 800 krooni, millele lisandub käibemaks 7524 EEK, kokku 49324 EEK. Võlgnevuse kohta on hageja esitanud kostjale arve
7. augustil 2004 nr. 452277 /t.l. 9/. Rendi mittemaksmist on kostja tunnistanud. Poolte vahel on vaidlus selle üle kas kostja oli kohustatud rendivõlgnevuse tasuma, või oli poolte vahel kokkulepe selle kohta, et renditasu tasaarvestatakse kostja nõudega hüvituse saamiseks seoses rendilepingu erakorralise ülesütlemisega kostja kasutuses olnud apteegi müügipunkti ruumile. Kostja väitel oli poolte vahel kokkulepe renditasu tasaarvlemise kohta ja seetõttu ei esitatud rentnikule ka arveid. Hageja sellise kokkuleppe olemasolu ei tunnista. Asja kohtuliku arutamise käigus ei ole sellesisulise kokkuleppe olemasolu tõendamist leidnud. Kirjaliku kokkuleppe puudumist on kostja esindajad ka ise tunnistanud. Ka ei ole tõendatud suulise kokkuleppe olemasolu. Vastupidi-hageja poolt kostjale
8. augusti 2004.a. saadetud kirjas nr. 193 /t.l. 43/ on hageja teatanud, et ei nõustu kostja ettepanekuga hüvitada talle saamata jäänud tuluna 200 000 krooni, kuid teeb tasu nõudes möönduse ja esitab arve vaid renditasu osas. Kirjale on lisatud ka arve. lk 5
9. septembri 2004.a. kirjas nr. 228 /t.l. 47/on hageja juhatuse esimees kinnitanud kokkuleppe puudumist poolte vahel kostjale saamatajäänud tulu hüvitamiseks ja kohustas kostjat tasuma rendiarve.
10. oktoobril 2004 on kostja küll teinud omapoolse ettepaneku kompromissi sõlmimiseks /t.l. 48/kuid sisulisel on tegemist rendileandja tegevuse õigusliku analüüsiga rendilepingu lõpetamisel. Ettepanek sellisel kujul ei olnud hagejale vastuvõetav.
11. novembril 2004 saadetud vastuskirjast nr. 268 /t.l. 57/ selgub, et juhatuse liikme Aare Pihelgas’ega on olnud juttu võimalikust tasaarvlemisest, kuid Aare Pihelgas on selgitanud, et tasaarvlemine on võimalik vaid kostja poolt tehtud kulutuste osas ja palus esitada kulutute arvestuse ja neid tõendavad dokumendid. Kuna kostja kulutusi ei tõendanud, ei sõlmitud ka mingit kokkulepet ja hageja kohustas kostjat rendiarve tasuma. Kohus ei saa pidada põhjendatuks kostja seisukohta, et nimetatud hageja kirja saab tõlgendada kui tingimusteta nõustumist kostjale põhjustatud kahjude ja kulutuste hüvitamisega. Hageja on oma kirjas muu hulgas märkinud-„..p. 6 AS Hanvar enam ühendust ei võtnud ja kulude dokumente ei esitanud ning andis apteegiruumi üle, seega loobus apteegiruumide rentimise osas ruumidest ilma kompensatsioonita. P. 10 Siinjuures teatan, et olete ekslikult seisukohal, et meie vahel on sõlmitud kokkulepe, mille järgi AS Kuressaare Sanatoorium ei nõua renti Teie poolt kasutatavate ruumide eest. Teie
12. aastal väljendatud soov lõpetada kogu rendileping poolte kokkuleppel ning saada selle eest 200 000 krooni ei olnud AS’le Kuressaare Sanatoorium
13. aastal ega ole ka käesoleval ajal vastuvõetav“. Ka kostja poolt taasesitatud elektroonilises kirjavahetuses /t.l.120/ on A. Pihelgas vastanud , et AS Kuressaare Sanatoorium ei olnud nõus nõuet sellises mahus rahuldama. Küll aga jäeti esialgu esitamata arved, et selgitada millises mahus kompenseerimine peaks toimuma. Arved, mille hageja esitas kostjale ajavahemikus enne võla tekkimist /t.l. 63-67/ ja mille kostja ka tasus, ei tõenda iseenesest haginõude põhjendamatust.

§ 13lg.

3 järgi kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Kostja on seisukohal, et hageja, jättes esitamata rendiarved, laskis kostjal arvata, et on nõustunud lepingutingimuste muudatusega , milleks oli igakuulise renditasu maksmise asendamine tasaarvlemisega kostja nõudega. Hageja seda ei tunnista. Tunnistaja Ülle Kuusk-Kupitsa sõnul /t.l.141/ pidi tema jälgima arvete laekumist, kuid temal oli

1. aasta lõpust teadmine, et rendileping kostjaga lõpetati ja rendi arveid ei esitata enne uue kokkuleppe sõlmimist. Kuna raamatupidamises olid andmed, et rendileping lõpetati, siis sellest ka saldoteatis võlgade puudumise kohta aktsiaseltsil Hanvar /t.l.91/. Samal põhjusel ei kajastunud võlg ilmselt ka majandusaasta aruandes. Tunnistaja ütlustega on tõendatud kostja väite, et kuna rendivõlg ei kajastu hageja raamatupidamises, siis võlga ei ole, alusetus. Peale Ülle Kuusk Kupitsa lahkumist,
2. aasta lõpus, tööle asunud Anne Kumpas’e ütluste kohaselt /t.l. 142/ ei esitatud kostjale arveid renditasu saamiseks kuna käisid lk 6 läbirääkimised ja öeldi, et esialgu arveid ei esitata. A. Kumpas hakkas rendiarvete vastu huvi tundma siis, kui R. Kadaja avastas, et hambaravi kabinet on endisel AS Hanvar käsutuses. Küsimusele, kas lahendus on olemas, vastas Pihelgas eitavalt ja ütles, et kokkulepet ei ole veel saavutatud, kuid ta tegeleb sellega. Lepingute allakirjutamine oli juhatuse esimehe pädevuses, kuid lepingueelseid läbirääkimisi võis pidada ka teiste juhatuse liikmetega. Tunnistaja välistab täielikult võimaluse, et 200 000 kroonise summa tasaarvlemise kohta võidi teha suuline kokkulepe. Tunnistaja Aare Pihelgas’e ütluste kohaselt /t.l. 177/ esitas kostja peale apteegi ruumi rendilepingu lõpetamist nõude 200 000 kroonile. Selle kohta ei olnud kokkulepet, ei kirjalikku ega suulist. Summast ei olnud juttu, kuid juttu oli, et mingis osas ei võeta üüri aga millises summas tasaarvlemine toimub, sellest juttu ei olnud. Tunnistaja väitel räägiti sellest ka juhatuse koosolekul, kuid kunagi ei ole olnud juttu konkreetsest summast millega rendileandja nõustuks. Kuni kokkuleppeni otsustati rendiarveid mitte esitada. Kuna jutt on ajavahemikust alates oktoobrist 2002 (kahjunõue
4. 2002 t.l. 38), siis on hageja esitanud kohtule selle perioodi juhatuse koosolekute protokollid /t.l. 107-116/. Protokollidest ei nähtu, et juhatus oleks arutanud AS Hanvar sõlmitud rendilepingust tulenevaid küsimusi või sellega seoses olevaid kokkuleppeid. Kostja poolt esitatud AS Hanvar aktsionäride erakorralise üldkoosoleku protokoll /t.l. 41/ ei tõenda pooltevahelise kokkuleppe olemasolu. Aktsionärid on küll võtnud vastu otsuse, et kahjunõue 200000 krooni kuulub hüvitamisele tasaarvestamise teel kehtiva rendilepingu renditasu arvel. Samas puuduvad andmed selle kohta, kas kohal olnud AS Kuressaare sanatoorium esindaja Aare Pihelgas seda ka aktsepteeris. A. Pihelgas’e enda ütluste kohaselt ei olnud kokkulepet konkreetse summa tasaarvlemise kohta. Arutati küll selle võimalust, kuid lõplik otsustamine pidi toimuma peale seda kui kostja esitab nõude aluseks olevad kuludokumendid. Kuni kokkuleppe sõlmimiseni otsustati arveid mitte esitada. Eeltoodust tulenevalt ei saa kohus nõustuda kostja väitega, et lepingut muudeti suulise kokkuleppega maksete korra muutmise kohta. Selline kokkulepe ei ole tõendatud. Kuna kokkulepet ei saavutatud, ongi hageja esitanud nõude renditasu saamiseks. Kostja väide, et hageja on lepingu osalise ennetähtaegse lõpetamisega põhjustanud talle kahju, ei anna alust hageja nõude rahuldamata jätmiseks. Kostja ei ole oma nõuet tõendanud. Vastuhagi esitamisest kostja loobus. Pooled on aastate jooksul üritanud saavutada kompromissi, kuid see ei ole õnnestunud. Käesolevaks ajaks on hageja seisukohal, et kuna kostja oma nõuet ei ole põhjendanud ja ei ole esitanud kuludokumente, siis ei olda kompromissiga nõus. Nagu selgub esitatud tõenditest, ei ole kostja suutnud oma nõuet ka varasemalt põhjendada . Just seetõttu ei ole poolte vahel sündinud ka kompromissi, sest hageja pidas kostja esitatud nõuet tehtud kulutustele summas 200000 krooni/t.l.38 ja 39/ paljasõnaliseks ja põhjendamatuks. Eeltoodust tulenevalt on kohus asunud seisukohale, et poolte vahel sõlmitud rendilepingu tingimuste muutmise kokkulepe ei ole asja kohtuliku arutamise käigus tõendatud. lk 7 Puuduvad tõendid selle kohta, et pooled oleksid sõlminud kokkuleppe kostja nõude tasaarveldamiseks renditasu maksmise kohustuse arvel. Lepingu järgi on kostja kohustatud tasuma hagejale renti, mida ta alates
5. aasta oktoobrist ei teinud. Tekkinud renditasu võla summas 49 324 krooni mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja. Kohus peab vajalikuks siinjuures märkida ka asjaolu, et kõne all oleva hambaravi kabineti ruumid on jätkuvalt kostja valduses. Hageja ei ole esitanud kostjale kasutatud kommunaalteenuste arveid, sest just kommunaalteenuste tasu arvelt oli hageja tegelikult nõus kostja nõuet tasaarvlema, mis selgub ka kirjast nr. 193 /t.l. 43/. Tsiviilkohtupidamise seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni
8. aastani kehtinud tsiviilkohtupidamise seadustiku § 60 järgi mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Seoses hagi rahuldamisega mõistab kohus kostjalt hageja kasuks kohtukuludena välja riigilõivu 3500 krooni. Kohtunik: Külli Mõlder