MÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Oliver Kask, Ivo Pilving ja Viive Ligi Määruse tegemise aeg ja koht 14. märts 2007, Tallinn Haldusasja number 3-07-102 Haldusasi V.S, M.S, H.M, V.P,
§ 9
lg 2 punkti 2 kohaselt on detailplaneeringu eesmärgiks krundi ehitusõiguse määramine, millega sama paragrahvi lõike 4 kohaselt määratakse kindlaks järgmised küsimused: krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed, hoonete suurim lubatud arv krundil, hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala, hoonete suurim lubatud kõrgus. Detailplaneeringu eesmärkide hulgas on muuhulgas veel vajaduse korral ehitiste olulisemate arhitektuurinõuete seadmine (
§ 9
lg 2 p 12) ja ettepanekute tegemine maa-alade või üksikobjektide kaitse alla võtmiseks (
§ 9lg 2 p 10). Konkreetse ehitustegevusega seonduvat reguleerib aga ehitusluba, mis Eh
S § 22 lõike 1 kohaselt annab õiguse püstitada ehitusloale märgitud maaüksusele ehitis ja ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi, laiendada ehitusloale märgitud ehitist või selle osa, rekonstrueerida ehitusloale märgitud ehitist või selle osa või lammutada ehitusloale märgitud ehitist või selle osa. Detailplaneeringu kehtestamise otsus ja ehitusluba on erineva eesmärgi ja reguleerimisesemega haldusaktid. Seega ei saa ehitusloa andmise menetlust samastada planeerimismenetlusega ning võimaliku planeeringus esitatud nõuet rikkuva ehitusloa väljastamist planeeringu muutmise otsusega. Planeeringuga vastuolus oleva ehitusloa väljastamine ei muuda detailplaneeringu kehtivust, mis väljendub muuhulgas ka selles, et vastuolu detailplaneeringuga mõjutab jätkuvalt selle ehitusloa õiguspärasust. Kuna planeeringuga vastuolus oleva ehitusloa väljastamine ei mõjuta planeeringu kehtivust, ei anna
§ 20lg 1 isikule alust sellise ehitusloa 3
(6)3-07-102 vaidlustamiseks. Vastupidine tõlgendus viiks sisuliselt järelduseni, et ehitusloa tühistamist võivad halduskohtus taotleda kõik, kes leiavad, et see on vastuolus kehtiva planeeringuga. Selline järeldus lahkneks aga oluliselt HKMS §-s 7 väljendatud halduskohtumenetluse põhimõttest, mille kohaselt isiku subjektiivsete õiguste rikkumisest sõltumatu kaebeõigus saab olla üksnes seaduses otse ette nähtud erand. Ringkonnakohus möönab, et juhul, kui väljastatakse detailplaneeringus kindlaks määratud ehitusõiguse tingimusi rikkuv ehitusluba, võib olla raskendatud praktikas
§ 1
lõikes 2 väljendatud eesmärgi realiseerumine, milleks on tagada, et ruumilise planeerimise ja ehitamise tingimused arvestaksid võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huve. See tuleneb aga asjaolust, et planeeringu kehtestamise otsuste suhtes ettenähtud erandlikku igaühe kaebeõigust ei ole seadusandja laiendanud ehituslubade vaidlustamisele. Samas pole igaühe halduskohtulik kaebeõigus ainus vahend avalikkuse huvi realiseerimiseks ehituslubade andmisel.
- Eeltoodust tulenevalt pole võimalik aktsepteerida kaebaja väidet, et tema kaebeõigus ehitusloa vaidlustamiseks tuleneb planeerimisseadusest. Riigikohus on ehitusloa vaidlustamise asjas nr 3-3-1-3-06 02.03.2006 tehtud määruses leidnud samuti, et kaebaja väide detailplaneeringu nõuete rikkumisest ehitise rekonstrueerimisel ei saa olla kaebuse rahuldamise aluseks, kui sellega ei kaasne subjektiivsete õiguste rikkumist.
- Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et kaebajal ei ole kaebeõigust kui konventsiooni artikli 2 punktis 5 näidatud valitsusvälisel organisatsioonil, sest käesoleval juhul ei ole vaidlustatud otsust, tegevust või tegevusetust, mida on kirjeldatud konventsiooni artikli 9 punktis
- Eeltoodust tulenevalt on ilmne, et ehitusluba saaks vaidlustada isik, kelle puhul esineb subjektiivsete õiguste rikkumise võimalus.
- Tallinna Ringkonnakohtu 23.05.2006 määruses haldusasjas nr 3-06-310 leidis kohus, et küllaldaseks aluseks, väitmaks ehitusloaga oma õiguste rikkumist või vabaduste piiramist, ei saa olla ka pelgalt asjaolu, et kaebaja elab ehitusala lähiümbruses, kui kaebaja ei osuta õiguslikule alusele, millest tuleneb tema õigus nõuda ehitamise keelamist (määruse p 12). Tallinna Ringkonnakohtu 13.11.2006 määruses haldusasjas nr 3-06-310 leiti, et isiku subjektiivne õigus, mille kaitseks on tal õigus ehitusloa vaidlustamiseks kohtusse pöörduda, võib välja kasvada ka planeeringust, kui see on avaliku huvi kõrval mõeldud kaitsma ka selle isiku huve (p 14). Nimetatud seisukohad on kohaldatavad ka käesoleva asja lahendamisel.
- Määruskaebuse esitaja põhjendab oma huvi liikluskoormuse suurenemise, parkimistingimuste halvenemise ning võimalike üleujutuste korral ohu suurenemisega kaebuste esitajate varale ning lähiümbruses suureneva rahvarohkusega, eriti suvel. Halduskohus leidis, et kuna kaebuse esitaja ei viita muul viisil tema seotusele ehitusloaga hõlmatud maa-alaga kui see, et kaebuse esitaja elab y, ning kuna nimetatud kinnistu ja ehitusloaga hõlmatud maa-ala vahele jääb mitu tänavat ja maaüksust, siis ei saa kaebuse esitaja õigusi ehitusloa võimalik õigusvastasus rikkuda. Ringkonnakohtu arvates ei saa kaebust pidada veel ilmselt perspektiivituks. y ja X vahele jääb kaks tänavat ja park. Planeeringuga ette nähtud lahendus, samuti Vabariigi Valitsuse 06.02.2006 määrusega nr 32 kehtestatud „Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitseala põhimääruse“ § 10 lg 5 p 2 nõue, võivad anda läheduses elavale isikule subjektiivse õiguse nõuda planeeringuga kehtestatud ehituskavast mitte kõrvale kaldumist. Planeeringus ja muinsuskaitseala põhimääruses ettenähtud miljöö säilitamine on nii avalikes kui ka piirkonna elanike isiklikes huvides. 4
(6)3-07-102 Määruskaebuse esitaja väited, et ehitusloaga ettenähtud ehitustegevuse tulemusel võib kaasneda kaebuse esitaja kinnistu üleujutamine või üleujutuse korral mootorsõidukite ja jäätmete kandumine tema kinnistule, on piisavalt põhistamata. Määruskaebuse esitaja ei ole näidanud, et selline oht on suurem võrreldes olukorraga, kus ehitusluba oleks antud detailplaneeringu ja viidatud Vabariigi Valitsuse määrusega kooskõlas. Küll aga on ringkonnakohtu arvates usutavad määruskaebuse esitaja väited, et suureneda võib liikluskoormus ning oluliselt muutuda kinnistu omandamise ajal eksisteerinud miljöö, sh detailplaneeringu ja Vabariigi Valitsuse määrusega lubatud tingimustega võrreldes. Detailplaneeringuga lubati ehitusloaga hõlmatud krundile halduskohtu määrusest nähtuvalt püstitada ühe ehitise maksimaalselt 3 korrusega. Ehitusloaga on lubatud püstitada kinnistule apartementhotell korruste arvuga 3 kuni 5, kasutusotstarbega valdavalt lühiajalise majutuse hoone, osaliselt ka spordihoone. Vabariigi Valitsuse osundatud määruse kohaselt ei või uusehitise püstitamisel Rannapargi K tänavast itta jäävale alale ehitiste maht ja kõrgus ületada Rannahotelli hoonet, seega peaks olema lubatud ehitis maksimaalselt 17707 m3 suurune. Ehitusluba näeb apartementhotelli mahuks ette 38410,5 m
- Ringkonnakohus peab usutavaks, et väiksema korruste arvu ja mahuga ehitiste kasutamise intensiivsus võib olla kas mõnel perioodil või tervikuna väiksem ning detailplaneeringuga ette nähtud spordirajatiste asemel majutushoone püstitamisel muutub planeeringus ettenähtud lahendustega võrreldes liikluse intensiivsus. Spordirajatise püstitamisel lähiümbruses elavate isikute võimalused sellist ehitist kasutada on suuremad võrreldes olukorraga, kus spordirajatisena kasutatakse püstitatavat ehitist vaid väheses osas ning valdavalt on tegemist majutushoonega.
- Halduskohus on ennatlikult asunud seisukohale, et kaebuse esitaja õigusi vaidlustatud haldusaktiga ei rikuta. Nimetatud asjaolu tuleb kohtumenetluse käigus välja selgitada, hinnates planeeringuga ning Vabariigi Valitsuse osundatud määrusega ja ehitusloaga kehtestatud nõuete mõjusid kaebuse esitajale. Seetõttu on halduskohus asunud ebaõigesti seisukohale, et esialgse õiguskaitse kohaldamise välistab kaebuse ilmne perspektiivitus.
- Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel on oht, et käesoleva kaebuse rahuldamine muutuks võimatuks või oleks oluliselt raskendatud. Hoone valmisehitamisel kohtumenetluse ajal ei võimalda ainuüksi ehitusloa tühistamine kaebajal saavutada oma eesmärki. Seetõttu on kohtuotsuse täitmise tagamiseks esialgse õiguskaitse kohaldamine vajalik.
- HKMS § 122 lg 2 kohaselt tuleb esialgse õiguskaitse määruse tegemisel arvestada avalikku huvi ja kolmanda isiku õigusi. Juhul, kui esialgse õiguskaitse kohaldamiseks esineb alus HKMS § 121 lg 2 kohaselt, ei kuulu esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamisele juhul, kui sellele vastandub ülekaalukas avalik või kolmanda isiku huvi. Käesoleval juhul seisneb avalik huvi vajaduses arendada piirkonna kasutamist. Enne ehitise püstitamist on maa-ala kasutamise aktiivsus väiksem. Avalik huvi on ka seaduslikkuse tagamine ning piirkonna elanike huvide kaitse. Kolmanda isiku vastuses esialgse õiguskaitse taotlusele leidis kolmas isik, et esialgse õiguskaitse kohaldamisel kahjustatakse tema ettevõtlusvabadust ja omandiõigust. Kolmas isik on võtnud rahalisi kohustusi ja teinud kulutusi summas enam kui 10,5 miljonit krooni. Ringkonnakohus leiab, et ehitise projekteerimisele, uuringutele ja arhitektuursele konkursile tehtud kulutused ei ole asjatud, kui kaebus jääb rahuldamata. Tänava ehitamiseks ja ehitustööde finantseerimiseks sõlmitud kokkulepe (tl 69-73) on tingimuslik ega kehti kokkuleppe punktist 1.
- nähtuvalt juhul, kui vaidlusalust ehitusluba ei anta. Ringkonnakohtu arvates ei ole välistatud kokkuleppe kehtetus juhul, kui ehitusluba kohtumenetluse tulemusel 5
(6)3-07-102 tühistatakse. Ringkonnakohtu arvates ei ole avalik huvi ehitusloa koheseks täitmiseks ja kolmanda isiku huvi tema tehtud kulutustega seoses ülekaalukad võrreldes kaebuse esitaja huviga esialgse õiguskaitse kohaldamiseks ja seaduslikkuse tagamise huvi. Ringkonnakohus märgib, et ehitusloa tühistamiseks esitas kaebuse esitaja kaebuse 12.01.2007, s.o vähem kui kuu aega pärast ehitusloa andmist. Kolmas isik ei saanud seetõttu kulutuste tegemisel eeldada, et ehitusloa vaidlustamisel ehitusloa kehtivust ei peatata. Ringkonnakohus osutab, et kohtumenetluse käigus saab igal ajal esialgset õiguskaitset muuta või selle tühistada, kui menetluse ajal hinnang kaebuse eduväljavaadetele muutub või avalik või kolmanda isiku huvi muutub ülekaalukaks kaebuse esitaja huvi suhtes. 18. Eeltoodud põhjustel tühistab ringkonnakohus vaidlustatud halduskohtu määruse ja rahuldab esialgse õiguskaitse taotluse. Vaidlustatud ehitusloa kehtivus tuleb peatada. Oliver Kask Ivo Pilving Viive Ligi 6
(6)