2-05-291 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL ÄRAKIRI Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis kohtunik Indrek Parrest Otsuse tegemise aeg ja koht 12. juuli 2006.a, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja Tsiviilasja numb

§ 6

lg 1, § 7 lg 1, § 65 lg-d 1 ja 4, palub hageja enda kasuks kostjatelt AP ja T P solidaarselt välja mõista 500 000 krooni.

1. Eelmenetluse käigus esitas hageja täiendavalt viivisenõude ja taotluse viivisenõude kindlaksmääramiseks kohtulahendis, paludes mõista kostjatelt välja 500 000 krooni põhivõlana ning määrata kohtulahendis kindlaks viivisemäär 125 krooni päevas ja seega mõista kostjatelt hageja kasuks täiendavalt välja 60 124 krooni viivistena perioodi eest ning edaspidi 125 krooni iga viivitatud päeva eest kuni võlgnevuse tasumiseni (vt toimik, lk 162-163). KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE JA VASTUHAGI SISU 3 Kostjad hagi ei tunnista ning on väljamõistmiseks. (postitamise kuupäev) esitanud vastuhagi 124 364 krooni
2. Vastuhagist nähtuvalt kostjad möönavad, et sõlmitud broneerimislepinguga leppisid T N ja TP kokku kinnisasja müügilepingu sõlmimise ettevalmistamises. Kinnistu müügihinnaks oli broneerimislepingu punkti 1.5 järgi 6750000 krooni. Ostuhind kuulus tasumisele kolmes osas: 150 000 krooni broneerimislepingu sõlmimisel, 6 100 000 krooni notariaalse müügilepingu sõlmimisel ning 500 000 krooni kinnistul asuvale elamule väljastatud kasutusloa üleandmisel TP. Ka kinnistu müügilepingus leppisid pooled kinnistu müügihinnaks kokku 6 750 000 krooni. Kinnistu müügilepingus sätestatud lepingu eseme müügihind oli seega sama, mis varasemalt sõlmitud broneerimislepingus, mistõttu on kostjate hinnangul ainetud põhihagi esitatud väited ostuhinna vähendamise kohta 8 500 000 kroonilt 6 750 000 kroonini. Kui kostjatel kinnistu ostjatena oli tekkinud kahtlus, et ehitusloa saamine kinnisasja oluliseks osaks olevale ehitisele seaduslikul teel võib osutuda raskendatuks või koguni võimatuks ehitise juures hiljem avastatud varjatud puuduste tõttu, otsustasid kostjad tellida ehitise ülevaatuse tekkinud kahtluste ümberlükkamiseks või kinnitamiseks. Ehitise ülevaatuse eesmärgiks oli kontrollida, kas müügilepingu esemele teostatud tööd vastavad esitatud ehitusprojektile, ehitustööde kvaliteedi hindamine ja vastavus ehitusnormidele ning ehitusliku valmidusastme hindamine. Ülevaatusel kontrolliti katusekonstruktsioone, vundamenti, drenaaži ja kanalisatsiooni. Ülevaatuse toimumise aeg oli vastuhagis väidetu põhjal teatavaks tehtud ka hagejale TN, kes vaatamata sellele ehitise ülevaatusele ei ilmunud. Vastuhagis on välja toodud järgmised puudused, mis ülalnimetatud ülevaatuse käigus avastati:

) sätestatud müügigarantiile. Kuna ehitamine ilmselgelt ei olnud toimunud ehitusprojektile vastavalt ning kasutusloa saamiseks tuli ehitus kooskõlla viia ehitusprojekti ja hea ehitustavaga, otsustasid kostjad tellida vastavad tööd kolmandalt isikult ning alandada ostuhinda summas, mis kulub kasutusloa saamiseks vajalike kulutuste tegemiseks. 4 Vajalike kulutuste suuruse hindamisel asja viimiseks tingimustele vastavaks võtsid kostjad aluseks vastava ala spetsialistide erinevad pakkumised (OÜ , OÜ, OÜ T ). esitasid kostjad hagejale ostuhinna alandamise avalduse summas 624 364 krooni, millest 500 000 krooni tasaarvestati kinnistu müügilepingu punktis 3.4 nimetatud summaga. Sellest tulenevalt tekkis hagejal kui kinnistu müüjal võlgnevus kostjate (ostjate) ees summas 124 364 krooni.

1. Kostjad on vastuhagis esitanud järgmised õiguslikud põhjendused. EhS § 12 lg 1 kohaselt peab ehitamine toimuma vastavalt ehitusprojektile. Käesolevas asjas on nii ehitise ostjate esindaja TP, ehitusjärelevalve esindaja T.J , ehitise endise ehitaja esindaja I.L kui ka ehitise praeguse ehitaja esindaja K.A tuvastanud kinnistu müügilepingu esemel vastuhagis loetletud olulised puudused. ES §-s 3 lg 1 sisaldub nõue, et ehitis peab olema ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele, varale või keskkonnale. Head ehitustava üldpõhimõtted on kirja pannud Ehitusreeglite nõukogu oma seisukohas Hea ehitustava (üldtunnustatud tehnikareeglid) (Ehitusreeglite nõukogu protokoll , avaldatud E E kartoteegis, kaardil number ). Ehitusreeglite nõukogu seisukoha punkt 1 kohaselt tuleb ehitised kavandada, püstitada, muuta ja korras hoida nii, et nende tarbeomadused säiliksid kogu kavandatud eluea jooksul. Kui ei ole teisiti kokku lepitud, loeb nõukogu püsiehitise kavandatud elueaks vähemalt 50 aastat ning ehitise elementide (ehitisosade, tarindite, toodete) kavandatud elueaks loeb nõukogu, sealhulgas ehitiste mis tahes alused, kande- ja piirdetarindid, välistorustikud (v.a soojustrassid), sisetorustikud, küttekehad, loomulik ventilatsioon, korstnad, mastid, tornid – 50 aastat. Käesoleval juhul on kostjate hinnangul tõendatud, et ehitise elementide tarbeomadused ei olnud ülevaatuse akti koostamise hetkeks säilinud või ei ole neid olnud algusest peale. Ehitis ei vasta seetõttu ehitistele kehtestatud nõuetele (EhS § 3 lg 1), mis omakorda on takistuseks EhS § 34 lg 1 p 1 kohaselt kasutusloa väljastamisele. Seega on kostjate arvates ainetu põhihagis esitatud väide, et ükski puudus ei ole justkui kasutusloa väljastamisest keeldumise aluseks vastavalt EhS §-le 34 lg
2. Kostjad möönavad, et vaatasid ehitise vastuvõtmisel ehitise üle ning puudusi ei avastatud, mistõttu tehti ka sellekohane märge üleandmise-vastuvõtmise protokollile. Vastuhagis nimetatud puudused ja vaegtööd ei ole aga tavasituatsioonis erialaste teadmisteta inimesele ehitise ülevaatusel tuvastatavad. Samuti ei pidanud kostjad põhjendatuks ulatusliku ekspertiisi tegemist enne müügitehingut, kui müüja ise oli valmis taotlema kasutusloa ning tegemist oli suhteliselt uue ehitisega. Ilmseid puudusi müügiobjektiks olnud elamul ei paistnud, varjatud puudused ilmnesid mõne aja pärast koos spetsialistide ülevaatusega. Põhjendamata on põhihagis esitatud väide, et nii ostjat kui müüjat esindas tehingus AS , kelle spetsialistidele tuginedes võinuks ja pidanuks ostjad saama piisavalt teavet lepinguobjekti kohta. Seisukoht, et tehingu sõlmimise vahendaja, kes esindas ühtlasi ka müüjat, pidanuks olema võimeline juhtima ostjate tähelepanu võimalikele puudustele asjas ning näitama üles sellekohast huvi, on põhjendamata ja paljasõnaline.

§ 216

lg 1 kohaselt peab asi vastama lepingu tingimustele.

§ 217

lg 2 p 1 sätestab et asi ei vasta lepingu tingimustele muu hulgas juhul, kui asi ei sobi teatud otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Kinnisasja olulise osana võõrandatud ehitist soovisid kostjad kasutada elamuna, milleks see oli ette nähtud. 5 Ehitise kasutamise eelduseks on kasutusluba tulenevalt EhS § 32 lg-st 1, mis sätestab, et ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Käesoleval juhul on aga puudused ehitisel sellised, mis välistavad nii kasutusloa väljastamise (kuna ehitis ei vasta heale ehitustavale) kui ehitise otstarbekohase tavapärase kvaliteediga kasutamise.

1. Vastuhagis on veel märgitud, et ostuhinna alandamise avalduse ja vastuhagi esitamise aluseks ei ole asjaolu, et müüja on jätnud lepingus sätestatud kasutusloa taotlemata. Ostuhinna alandamise aluseks oli asjaolu, et müügilepingus kokkulepitud ostuhinna vastu pidi ostja saama muu hulgas täiesti valmis elamu. Täiendav tähtaeg kasutusloa taotlemiseks ei olnud müügilepingu järgi vajalik selleks, et seal veel täiendavaid töid teha, vaid müüjale tema kohustuste täitmiseks antav lisaaeg vajalike dokumentide kogumiseks ja kasutusloa taotlemiseks ehk tegemist oli üksnes protseduuriliste ülesannete täitmisega müüja poolt, mida ta ei olnud võimeline tegema müügilepingu sõlmimise hetkeks. Kuna puudused ilmnesid selle aja jooksul, kui osa ostuhinnast oli veel tasumata, oli ostuhinna alandamine ostja poolt kõige mõistlikum samm konkreetse juhtumi asjaolusid arvesse võttes. MENETLUSE KÄIK
2. Kohus arutas asja kokku kolmel kohtuistungil, mis toimusid . Kohus kuulas asjas tunnistajatena üle M.N , A.U, T.J , I. L ja A.K, samuti andsid vande alla seletusi hageja T N ja kostja TP.
3. Kostjad vähendasid pöördel). kohtuistungil vastuhagi nõuet 124272 kroonini (vt toimik, lk 169
4. Hageja jäi kohtuistungitel kirjalikus hagiavalduses esitatud väidete ja nõuete juurde ning palus hagi rahuldada. Kostjad vaidlesid hagile vastu, paludes jätta selle rahuldamata ja rahuldada vastuhagi. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
5. Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata ning rahuldada vastuhagi.
6. Pooltel puudub vaidlus selles, et sõlmiti TN ja TP vahel broneerimisleping asja müügilepingu sõlmimise ettevalmistamiseks (vt toimik, lk 11-13). sõlmisid hageja T N ühelt poolt ja kostjad TP ja AP teiselt poolt notariaalse kinnistu, asukohaga , müügilepingu (vt toimik, lk 14-27). Viimatinimetatud lepingu punkti 3.1 kohaselt kinnistu ostuhinnaks 6 750 000 krooni. Seejuures leppisid pooled lepingu punktis 3.4 kokku, et ostuhinnast 500 000 krooni kostja tasuma hagejale peale kohaliku omavalitsuse poolt lepingu esemeks olevale elamule kasutusloa väljastamist. Lepingu punktis 3.5 leppisid pooled kokku, et hageja (müüja) kohustub tegema omalt poolt kõik vajalikud toimingud, et tagada lepingu esemeks oleva kinnistu oluliseks osaks olevale elamule kasutusloa väljastamine hiljemalt ühe aasta jooksul arvates kinnistu müügilepingu sõlmimisest. Lepingu punktides 1.8.1 ja 1.8.2 andsid kostjad kinnistu ostjatena kinnitused, mille kohaselt

§-d 6 ja 7). Seoses kostjate vastuhagis esitatava nõudega on pooltel erimeelsus küsimuses, kas esinesid sisulised eeldused hinnaalandamise avalduse tegemiseks (

§ 112

), mis omakorda eeldab müüdud kinnistu lepingutingimustele vastavuse kontrolli (

§ 217

). Samuti on hageja vastuhagi osas väitnud, et hinnaalandamisavaldus ei ole koostatud ega esitatud seaduses ettenähtud korras. 14. Kostjad on oma vastuhagis tuginenud nende endi poolt tehtud ostuhinna alandamise avaldusele summas 624 364 krooni. Tulenevalt

§ 112

lg-st 2 on hinna alandamise näol tegemist lepingupoole õigusega ühepoolse avalduse alusel lepingulisest suhtest tulenevaid õigusi ja kohustusi ümber kujundada. Kui eeldada kostjate nimetatud tahteavalduse kehtivust, tuleks vaidlusaluse kinnistu ostuhinnaks 6 750 000 krooni asemel lugeda 6 125 636 krooni ning hagejal puuduks õiguslik alus nõuda kostjatelt 500 000 krooni tasumist. Seega kui kohus tuvastab, et kostjad olid õigustatud kõnealuse õiguskaitsevahendi kasutamiseks, välistaks see igal juhul põhihagi rahuldamise. Kohtu hinnangul ei ole seejuures õiguslikult korrektne tugineda tasaarvestuse instituudile (

§ 197) nagu kostjad seda ilmselt teinud on.

Kohtu käsitluse kohaselt ei oleks hageja nõue mitte lõppenud (

186 p 6), vaid (ostuhinna alandamise õiguse olemasolu korral) nõuet tuleks lugeda 624 272 krooni ulatuses mittetekkinuks.

1. Kohus leiab, et ka esitatud vastuhagi arvestamata põhihagi rahuldamisele ei kuulu. Iseenesest on õige hageja käsitlus, mille kohaselt kinnistu müügilepingu punkt 3.4 sisaldab edasilükkavat tingimust TsÜS § 102 lg 2 tähenduses – kostjad kohustusid tasuma ostuhinnast 500000 krooni pärast kinnistul asuvale elamule kasutusloa väljastamist. Lepingu punktis 3.5 kohaselt kohustus hageja tegema kõik vajalikud toimingud, et kasutusluba antaks ühe aasta jooksul lepingu sõlmimisest. Seega ostuhinna viimase osamakse tasumise kohustus sõltus kinnistul asuvale elamule kasutusloa väljastamisest. Samas ei esine kohtu arvates käesoleval juhul TsÜS § 104 lg 1 rakendamise eeldusi, mille kohaselt loetakse tingimus saabunuks ka juhul, kui selle saabumist takistas hea usu põhimõtte vastaselt pool, kellele tingimuse saabumine ei ole kasulik. Hageja hinnangul on hea usu vastase takistamisena käsitletav kostja TP poolt TSAPA-sse saadetud avaldus, milles ta palus mitte väljastada kinnistul asuvale ehitisele kasutusluba, tuues põhjuseks erinevaid puudusi elamus. Samuti on kostja TP hageja väitel keeldunud kinnistu omanikuna osalemast ehitise vastuvõtmisel.
2. Kohus leiab, et esiteks on käesoleval juhul ebaõige väita, et tingimuse saabumine ei olnud kostjatele kasulik. Õiguslikust seisukohast saab ehitise sihtotstarbeline kasutamine võimalikuks alles pärast kasutusloa väljastamist. EhS § 32 lg-s 1 sätestatust tulenevalt on kasutusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Seega ei ole kohtu 7 hinnangul kasutusloa näol tegemist pelga õigusliku formaalsusega, mille suhtes kinnistu ostjatel eelduslikult huvi puudub. Kohus peab vajalikuks märkida, et TSAPA näol on tegemist haldusorganiga, mis pidi kasutusloa väljastamisel järgima haldusmenetluse seaduse §-st 6 tulenevat uurimispõhimõtet ning selgitama omal algatusel välja menetletavas asjas olulise tähendusega asjaolud ja vajaduse korral koguma selleks tõendeid oma algatusel. Seega ei saanuks ainuüksi TP avaldus põhimõtteliselt olla aluseks kasutusloa väljastamisest keeldumisele. Küll oli kostjal TP kinnistu uue omanikuna õiguslik võimalus kasutusloa väljastamise menetlust mõjutada. Vajalike kooskõlastuste ja nõusolekute andmisest keeldumist ei ole kostja TP ka eitanud (vt toimik, lk 213). Samuti on tunnistaja A.U kinnitanud, et TP keeldus kasutusloa taotlusele allkirja andmast, leides, et maja juures on vaja veel üht-teist teha (vt toimik, lk 181).
3. Vastavalt TsÜS §-le 139 tuleb heausksuse olemasolu eeldada (kui seadus seob õiguslikud tagajärjed heausksusega). Seega, isegi kui nõustuda hageja väitega, et tingimuse saabumine ei olnud kostjatele kasulik, vajaks hageja poolt tõendamist ka kostjate käitumise pahausksus kasutusloa väljastamise takistamisel. TsÜS § 138 lg-st 2 tulenevalt ei ole lubatud õiguste teostamine viisil, mille eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Kohtu hinnangul võis kostjate (eelkõige TP) kui kinnistu omanike õiguste teostamine kasutusloa väljastamisel hagejale kahju tekitada (ostuhinna tasumise nõude sissenõutavaks muutumise hetk lükkus edasi), aga sellest ei saa veel teha järeldust, et kostjad seadsid hagejale kahju tekitamise enda õiguste teostamisel eesmärgiks. Hageja väited kostjate hea usu põhimõtte vastase käitumise kohta ei ole kohtu hinnangul millegagi tõendatud. Tulenevalt eeltoodust ei saa kostjate käitumist edasilükkava tingimus saabumise takistamisel lugeda vastuolus olevaks hea usu põhimõttega (TsÜS § 138).
4. Samuti leiab kohus, et ka ainuüksi tõik, et kostjad väideavalt ei nõudnud võimalike puuduste kõrvaldamist otse müüjalt, vaid pöördusid avaldusega tagaselja TSAPA poole ei võimalda teha järeldusi hea usu põhimõtte rikkumise kohta võlasuhtes (

§ 6lg 1).

Hageja väited kostjate käitumise vastuolu kohta mõistlikkuse põhimõttega (

§ 7) on äärmiselt üldsõnalised, mistõttu kohus ei pea võimalikuks nendele vastata.

Kohtu hinnangul saaks kostjatele käesoleval juhul ülalkirjeldatud asjaolude pinnal teatud määral ette heita koostöökohustuse rikkumist (

§ 23lg 2), kuid see ei anna iseseisvalt alust hageja nõude rahuldamiseks.

1. Kostjate vastuhagi tugineb ostuhinna alandamise avaldusele . Kohus peab vajalikuks käsitleda esmalt küsimust hinnaalandamise avalduse materiaalsete eelduste täidetusest ning vaadelda seejärel küsimust, kas avaldus on tehtud seaduses sätestatud vorminõudeid järgides.
2. Ostuhinna alandamine (hinna alandamine) on üks võlaõigusseaduses sätestatud võlausaldaja õiguskaitsevahenditest (

§ 112

).

§ 112

lg 1 esimene lause sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Tulenevalt sama paragrahvi teisest lõikest toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kui lepingus osaleb ühel või teisel lepingupoolel mitu isikut, võib hinda alandada üksnes kõigi ühel lepingupoolel olevate isikute poolt ja kõigi suhtes ühiselt. Õiguskaitsevahendi kasutamise õiguse tekkimise eelduseks on kohustuse rikkumine võlgniku poolt (

§ 100, § 101 ja § 218 lg 1).

Lisaks näeb võlaõigusseaduse müügilepingu regulatsioon ette täiendavaid piiranguid kõnealuse õiguskaitsevahendi rakendamiseks.

§ 224

kohaselt ei või ostja ostuhinda alandada, kui müüja parandas või asendas asja lepingutingimustele vastava asjaga; kui ostja keeldus õigustamatult vastu võtmast müüja ettepanekut asja parandamise või asendamise kohta; samuti ei saa ostja hinda alandada enampakkumisel müüdud kasutatud asja ostmisel. 8

1. Lähtudes kostjate poolt vastuhagis väidetust seisneb hageja (müüja) poolne kohustuse rikkumine lepingutingimustele mittevastava asja üleandmises. Hageja väidete kohaselt vastas müüdud kinnisasi lepingutingimustele, samuti on hageja eitanud oma vastutust võimalike puuduste eest väites, et need oleksid piisava hoolsuse ülesnäitamisel olnud enne kinnistu müügilepingu sõlmimist toimunud asja ülevaatuste käigus kostjatele märgatavad.
2. Vastamaks küsimusele kinnistu müügilepingu kohasest täitmisest on vajalik tuvastada, millistele tingimustele müüdud asi (kinnistu asukohaga ) vastama pidi. Kooskõlas

§ 77

lgga 1 peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepinguga seonduvalt reguleerib asja vastavust lepingutingimustele

§ 217

lg 1, mille järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas.

§ 217

lg 2 p 1 kohaselt ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Müüdud asi ei vasta

§ 217

lg 2 p 2 järgi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. 23. Poolte vahel sõlmitud kinnistu müügileping kinnistul asuva ehitise ja selle oluliste osade kvaliteedi ega omaduste osas mingeid asjassepuutuvaid kokkuleppeid ei sisalda, v.a asjaolu, et ehitisel ei olnud lepingu sõlmimise ajaks väljastatud kasutusluba (lepingu p 3.4 ja 3.5). Samuti nähtub kinnistu müügilepingust punktist 1.7.4, et riiklikus ehitisregistris on kinnistul asuvate ehitiste kohta märkus, esitamata on dokumentatsioon elamu ümberehitamise kohta ja majandushoone seaduslikust tõendav dokumentatsioon, kuid osundatud lepingupunkt ei oma käesoleva vaidluse lahendamise seisukohast tähtsust. Poolte tahe ei selgu ka lepingu ettevalmistamise käigus (28.09.2004.a) sõlmitud broneerimislepingust. Seega peab kohus lepingutingimustele vastavuse hindamisel põhjendatuks lähtuda ülalmainitud

§ 217lg 2 p-s 2 sätestatud kriteeriumidest.

Pooled ei vaidle selle üle, et hageja müüs ja kostjad soovisid omandada aastaringseks elamiseks kõlblikku ehitist. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et ehitise juures olid lõpetamata teatud hulk ehitustöid, kuid milliste loetelu kirjalikult ei fikseeritud (vt toimik, lk 210). Kostja poolt väidetu kohaselt olid lõpetamata tööd järgmised: basseiniruum oli lõpetamata, paigaldamata olid vihmaveerennid, trepi käsipuud ja hallipiire, samuti ventilatsiooniagregaat. Need tööd nõustus kostja TP ise lõpetama. Seetõttu leppisid pooled kokku ka algse müügihinna, 8 500 000 krooni, alandamises (vt toimik, lk 212, 213). Nimetatud asjaolusid kinnitavad üldjoontes ka tunnistajate M.N ja A.U ütlused (vt toimik, lk 172 ja lk 181). Samas ei ole kostjate poolt tehtud ostuhinna alandamise avalduse aluseks loetletud lõpetamata tööd, vaid juba lõpetatud tööde (n.ö kaetud tööde) ümbertegemise vajadus, s.h ehitise kooskõlla viimiseks projektiga (vt toimik, lk 212). 24. Kohus leiab, et lähtuvalt

§ 77

lg-st 1 tuleb lepingus kokkuleppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Vastavalt

1. jaanuarist 2003.a kehtiva EhS § 3 lg 1 kohaselt peab ehitis olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele või varale või keskkonnale. Osundatud paragrahvi teisest lõikest tulenevalt ei või ehitisele mõjuvad koormused ja muud mõjud põhjustada ehitise või selle osa varisemist ning ehitise või selle aluspinnase vastuvõetamatult suuri deformatsioone. Ehitis ei või ohustada selle kasutajate ega teiste inimeste elu, tervist või vara ega keskkonda (EhS § 3 lg 4). Seejuures kehtivad EhS § 3 lõigetes 2–7 sätestatud nõuded kogu ehitise kasutusaja jooksul (EhS § 3 lg 8). Tulenevalt EhS § 12 lg-st 1 peab ehitamine toimuma vastavalt ehitusprojektile, välja arvatud väikeehitise ehitamise korral ehitusseaduses ettenähtud juhtudel. Kooskõlas EhS § 18 lg-ga 1 tuleb ehitusprojekti alla mõista ehitise või selle osa ehitamiseks ja kasutamiseks vajalike dokumentide kogumit, mis koosneb tehnilistest joonistest, seletuskirjast, hooldusjuhendist ja 9 muudest asjakohastest dokumentidest. Ehitusprojekt peab seejuures olema koostatud selliselt, et selle järgi ehitatav ehitis vastaks EhS §-s 3 sätestatud nõuetele (EhS § 18 lg 2). Tulenevalt EhS §-st 30 on ehitusprojekti kohase ehitamise tagamine omaniku määratava omanikujärelevalve teostaja ülesanne. Hea ehitustavana käsitletavad ehitamise üldpõhimõtted on Eestis kirjalikult fikseeritud EN seisukohas HE (üldtunnustatud tehnikareeglid), EN protokoll , avaldatud Eesti Ehitusteave kartoteegis, (edaspidi EN seisukoht). EN seisukoha punkti 1 kohaselt tuleb ehitised kavandada, püstitada, muuta ja korras hoida nii, et nende tarbeomadused säiliksid kogu kavandatud eluea jooksul. Punktist 2 nähtuvalt loeb nõukogu teistsuguste kokkulepete puudumisel püsiehitise kavandatud elueaks vähemalt 50 aastat. Sealhulgas loeb nõukogu ehitiste mis tahes aluste, kande- ja piirdetarindite, välistorustike (v.a soojustrassid), sisetorustike, küttekehade, loomuliku ventilatsiooni, korstende, mastide, tornide elueaks 50 aastat (punkt 2.1). Kooskõlas EN seisukoha punktiga 4 loeb nõukogu ehitisi, mis rahulavad punktide 1,2,3 nõudeid, ehitatuks hea ehitustava (üldtunnustatud ehitusreeglite) järgi.
2. Kohtu hinnangul saab lugeda tõendatuks, et käesoleval juhu ei vastanud müüdud kinnistu oluliseks osaks olev elamu (kui ehitis) EhS § 3 lg-s 1 sätestatud nõuetele. Ehitis ei vasta olulises osas projektdokumentatsioonile ning ei ole ehitatud vastavalt Heale Ehitustavale. Seega ei saa ehitist ega müüdud kinnisasja tervikuna lugeda lepingutingimustele vastavaks

§ 217lg 2 p 2 mõttes.

Sellised järeldused teeb kohus eelkõige ehituse ülevaatuse akti ja ülevaatuse protokolli (vt toimik, lk 45-46, hageja eksemplar lk 166-167) ning tunnistajate T.J , A.K ja I.L ütluste põhjal. Samuti omab siinjuures kaudset tõenduslikku jõudu OÜ poolt teostatud üksikelamu ehitusprojekt (vt toimik, lk 106-139). Eelnimetatud ühtse dokumendina vormistatud protokollist ja aktist nähtub, katusekonstruktsioon ei ole ehitatud vastavalt ehitusprojektile. Katusekonstruktsioonis sisalduv aluskate on paigaldatud ilma täiendava õhuvaheta otse tuuletõkke peale, mistõttu aluskatte alumine pool ei ole tuulutatud ja sinna kogunev veeaur ladestub aluskatte ja tuuletõkke vahele juba veena. Tuuletõke ja aluskate on märgunud, samuti on märgunud sarikad ning neile on tekkinud kohatine hallitus. Hoonest mitte väljapääsev veeaur on juba tekitanud nähtavad kahjustused ka siseviimistlusele. Samuti ei ole järgitud projektis toodut katuse soojustamisel, ette nähtud 200 mm villakihi asemel on paigaldatud 150 mm (vt toimik, lk 45). Samast dokumentaalsest tõendist nähtub, et ehitise projektikohane hüdroisolatsioon on tegemata, vundamendi tegelik rajamissügavus ei vasta projektile lisatud joonistel toodule ning vundamendi tagasitäide ei ole tehtud projektikohase hoolikalt tihendatud jämeliiv pinnasega (vt toimik, lk 45-56). Pinnavee drenaažiga seonduvalt on kõnealuses akt-protokollis fikseeritud, et drenaažitoru on paigaldatud väiksema läbimõõduga kui on projektis ette nähtud ning ka toru kaugus vundamendist ei vasta projektile. Drenaažitoru all, peal ega kõrval ei ole dreenivat pinnast, s.t liiva ega killustikku, selle asemel on segamini pööratud mulla- ja savisegune pinnas, torustik on ummistunud. Drenaaž ei ole paigaldatud ehituse hea tava kohaselt, kuna ei ole tagatud drenaaži pikaealisus. Samuti on aktis märgitud, et puudub kanalisatsiooni kontrollkaev ja teostusjoonis. Kokkuvõttes on aktis leitud, et ehitis ei vasta projektdokumentatsioonile, kirjeldatud konstruktsioonid ja lahendused ei ole teostatud kvaliteetselt ja ei vasta ehitusnormidele ega heale ehitustavale (vt toimik, lk 46). Ehitise ülevaatust protokollinud ja ülalkirjeldatud akti koostanud tunnistaja T.J on aktis kirjeldatud asjaolusid ja järeldusotsustusi ka sisuliselt vande all kinnitanud (vt toimik, lk 176179). Samuti ilmneb nimetaud tunnistaja ütlustest, et hüdroisolatsiooni puudumine vundamendil ning vundamendi ebapiisav sügavus võib lõpptulemusena viia kandeseinte nihkumiseni või kahjustumiseni. Sama tagajärg võib saabuda mittetoimiva drenaaži puhul (vt toimik, lk 178). Tunnistaja T.J ütluste hindamisel peab kohus oluliseks asjaolu, et tegemist on litsentseeritud ehituseksperdiga (vt toimik, lk 74-75). 10 Ka tunnistaja A.K antud ütlustest nähtuvalt puudus ehitise vundamendil toimiv drenaaž. Drenaažitoru ei jõudnud liitumispunkti, ka drenaaž ise oli suhteliselt kõrgel maapinna lähedal. Drenaažitorustiku ümber ei olnud paigaldatud dreenivat pinnast, vaid ehituspraht, muld ja liiv. Samuti on tunnistaja kinnitanud, et vundamendi hüdroisolatsioon ning soojustus puudus kogu vundamendi ulatuses (vt toimik, lk 202 ja 203). Tunnistaja I.L ütluste kohaselt ei olnud drenaaž lõpuni ehitatud, mistõttu see ei töötanud. Puudu olid veesüsteemid ning kogumis- ja vihmaveekaevud (vt toimik, lk 217). Samas on tunnistaja I.L väitnud, et elamu katus oli ehitatud projektikohaselt, kuid ütlustest ilmneb ka see, et ehitusplatsil olnud joonisel märgitu ei kattunud ilmselt kohtutoimikus oleva ehitusprojekti sisuga (vt toimik, lk 217 ja 218). Tunnistaja A.U poolt antud ütluste kohaselt ei takistanuks võimalikud ehitusprojektist kõrvalkaldumised elamu ehitamisel sellele kasutusloa väljastamist. Samas ei osanud tunnistaja täpsustada, millel tema selline järeldus põhineb (vt toimik, lk 181-182).

1. Hageja TN on väitnud, et teda kui müüjat ega tema esindajaid väidetavalt toimunud ülevaatuse juurde ei kutsutud ning hageja hinnangul on küsitav, kas ülevaatus kui selline üldse aset leidis. Ülevaatuse aktis on osavõtjatena märgitud kostja TP(uus omanik), tunnistajad T.J (ehitusjärelevalve), M.N (endine omanik) ja I.L (endine ehitaja) ning lisaks K.A (uus ehitaja). Kostjate poolt kohtule esitatud aktile on alla kirjutanud kõik nimetatud isikud, v.a M.Nirgi (vt toimik, lk 45-46). TP alla antud seletuste kohaselt teavitas hageja TN kostjat, et katusel ilmnenud niiskuskahjustuse küsimusega hageja ei tegele ning et sellega tegeleb M.N (vt toimik, lk 209). Kõnealust väitele ei ole hageja vastu vaielnud ning kostja sõnu kinnitavad sisuliselt ka M.N ütlused (vt toimik, lk 173). Tunnistaja T.J kinnituse kohaselt viibisid ülevaatuse juures kokku 5 inimest, s.h tunnistaja ise, TP, M.N ning I.L . Üht isikut ei oskaks tunnistaja tuvastada (vt toimik, lk 176). Ütlustest nähtuvalt koostas T.J kõnealuse ülevaatuse akt-protokolli objektil märkusi tehes eskiisi kujul ning vormistas selle hiljem kontoris. Tunnistaja allkirjastas lõplikult vormistatud protokolli ning andis selle üle TP (vt toimik, lk 178). Tunnistaja T.J ütlusi kinnitavad ka TP poolt vande alla antud seletused (vt toimik, lk 211). Tunnistajad M.N ja I.L on seevastu väitnud, et nemad ülevaatusel vahetult ei osalenud või vähemalt ei saanud aru, et oleksid viibinud asuvas elamus komisjoni koosseisus (vt toimik, lk 174 ja lk 219). Samas möönis tunnistaja I.L , et ta on akt-protokollile alla kirjutanud (vt toimik, lk 218). Seega on asjas kogutud tõendid teostatud ehitise ülevaatuse toimumise asjaolude kohta osaliselt vasturääkivad. Arvestades aga ka tunnistajate ütluste põhjal tuvastatut, ei sea hageja esindaja M.N võimalik mitteosalemine toimunud ehitise ülevaatusel selle aktis ja protokollis fikseeritud tulemusi ega järeldusotsustuste usaldusväärsust siiski kahtluse alla.
2. Eeltoodu põhjal loeb kohus tuvastatuks, et kinnisasja olulise osana müüdud elamut ei saa lugeda lepingutingimustele vastavaks, kuna sellel esinesid vähemalt järgmised olulised puudused. Katusekonstruktsioon ei vastanud projektile, katuse soojustuse kiht oli mitte 200 mm, nagu projektis ettenähtud, vaid 150 mm, puudus täielikult vundamendi hüdroisolatsioon, vundamendi tegelik rajamissügavus ei vastanud projektile, vundamendiääre tagasitäide ei olnud tehtud projekti kohaselt dreeniva materjaliga, samuti ei vasta kanalisatsioon ja drenaaž projektdokumentatsioonile, paigaldatud drenaažitoru on projektis ettenähtust väiksema läbimõõduga, drenaažitoru kaugus vundamendist ei vasta projektile, drenaaž ei olnud paigaldatud hea ehitustava kohaselt.
3. Järgnevalt analüüsib kohus küsimust hageja vastutusest kinnisasja ülalkäsitletud lepingutingimustele mittevastavuste eest.

§ 218

lg 1 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Hageja ei ole väitnud, et vaidlusaluseid lepingutingimustele mittevastavusi hageja poolt kinnisasja kostjatele üleandmisel ei eksisteerinud ning et need on tekkinud pärast nimetatud kuupäeva. Hageja on 11 oma vastuväidetes tuginenud kinnistu müügilepingu punktile 1.8.2, mille kohaselt on ostjad üle vaadanud eseme koosseisu kuuluva ehitise ning neile müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ehitise seisukorrast. Samuti on kostja TP asja üleandmis-vastuvõtu aktis kinnitanud , et ta ei oma asja seisukorra suhtes müüjale mingisuguseid pretensioone.

§ 218

lg-st 4 tulenevalt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimusele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Kinnistu müügilepingu punktis 1.8.1 antud kinnitus ei puuduta kohtu hinnangul käesoleva vaidluse eset. Kostjate (ostjate) poolt kinnistu müügilepingu punktis 1.8.2 antud kinnitust tuleb kohtu hinnangul vaadelda hageja (müüja) poolt lepingu punktis 1.7.5 antud kinnitusega, mille kohaselt ei ole lepingu esemel mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjatele teatanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kohus on seisukohal, et vaidlusaluste puuduste näol oli tegemist varjatud puudustega, mille märkamist kostjate poolt teostatud ülevaatuste käigus olnuks ebamõistlik eeldada. Katusekonstruktsiooni soojustuse mittevastavus ehitusprojektile ja ka heale ehitustavale, vundamendi sügavuse mittevastavus ehitusprojektile ja vundamendi hüdroisolatsiooni puudumine ning toimiva pinnaveedrenaaži puudumine, samuti drenaaži ja kanalisatsiooni mittevastavus projektdokumentatsioonile on sellised puudused, mis suure tõenäosusega jäävad lepingueseme visuaalsel vaatlusel märkamata. Arvestades, et tegu oli kinnisasjaga ning ka kinnisasja ostuhinda tuleks ühelt poolt kostjatelt eeldada suhteliselt põhjalikku tutvumist lepinguobjekti seisukorra ja omadustega, teiselt poolt aga ei pea ostja eeldama, et müüja annab talle üle lepingutingimusele mittevastava asja ning ostjale ei saa üldjuhul panna õiguslikku kohustust rakendada erakorralisi meetmeid asja lepingutingimustele mittevastavuse tuvastamiseks (nt asjatundja palkamine). Viimatinimetatud seisukoht väljendub muu hulgas ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsuses . Ka kostja poolt üleandmis-vastuvõtu aktis antud kinnitusest saab järeldada ainult seda, et akti allkirjastamise ajaks mittevastavused veel ilmnenud ei olnud. Kohtu arvates tuleb eeldada, et müüja kui lepingueseme omanik on selle olukorrast ja võimalikest puudustest paremini informeeritud kui potentsiaalsed ostjad. Asjas puuduvad tõendid selle kohta, et hageja oleks kostjatele ühestki kõnesolevast varjatud puudusest vastavalt kinnistu müügilepingu punktile 1.7.5 teatanud. Kostja TP vande all antud seletuste kohaselt oli neil M.N ehitise ülevaatamisel juttu tuuletõkkeplaadil nähtavatest niiskuskahjustustest, kuid M.N väitel oli kahjustuse põhjuseks katuse vahele tuisanud lumi (vt toimik, lk 212). Teisalt pole otseseid tõendeid ka selle kohta, et hageja ise nendest puudustest reaalselt teadlik oli, kuid võimalike varjatud puuduste olemasolu riski ei pea kohtu hinnangul ülalesitatud kaalutlustel kandma ostjad, vaid müüja. 29. Võlaõigusseaduse § 220 lg-te 1 ja 3 järgi on müüja vastutuse täiendavaks eelduseks ka ostja poolt müüjale puudustest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudustest teada sai või pidi teada saama. Kostjad ei ole tõendanud, et nad hagejat avastatud konkreetsetest puudustest selgesõnaliselt informeerisid, kuigi nii TP seletuste kui M.N ja I.L ütlustest nähtuvalt puuduste kõrvaldamisest kostjal hageja esindajatega juttu oli (vt toimik, lk 213-214, lk 173 ja lk 218-219). Samas on kohtu arvates käesoleval juhul täidetud ka

§ 221

lg 1 p 2 rakendamise eeldused, mille kohaselt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda, sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Kohtu hinnangul pidi hageja vaidlusalustest puudustest teadlik olema. Hagejale saab vastavalt TsÜS § 133 lg-le 2 omistada M.Nteadmised, kuna kinnistule ostjate leidmisel ning kinnistu müügilepingu ettevalmistamisel kasutas hageja olulisel määral M.N abi. Sisuliselt võib väita, et kinnistu müügiga tegeleski määravas osas M.N. M.Nenda ütluste kohaselt leidis tema kinnistu 12 müügi vahendaja ning sõlmis vastava vahenduslepingu (AS-iga ), tutvustas vahetult ehitist kostjatele ning viibis ka kinnistu müügilepingu sõlmimisel notaris (vt toimik, lk 172). Seejuures omab kohtu hinnangul tähtsust asjaolu, et M.N ise elas asuvas elamus kevadest kuni oktoobrini, samuti see, et M.N osales aktiivselt elamu ehitamise protsessis. M.N ütluste kohaselt oli ta põhimõtteliselt projektijuht, kuna peatöövõtjat ei olnud (vt toimik, lk 172, lk 173). Ka hageja enda seletused kinnitavad osaliselt tunnistajana üle kuulatud M.N väiteid. Lisaks teostas hageja enda väidete kohaselt ka ise elamu ehitamisel aeg-ajalt järelevalvet (vt toimik, lk 207). Seega tuleb eeldada eelkõige M.N teadlikkust hinna alandamise avalduse ja vastuhagi aluseks olevatest lepinguesemel ilmnenud puudustest ning kohtu arvates on käesoleval juhul mõislik ja põhjendatud nende teadmiste omistamine ka hagejale. 30. Kohtu leiab, et käesoleval juhul ei esine

§-st 224 tulenevaid ostuhinna alandamise piiranguid. Hageja ei ole väitnud, et tema kui müüja oleks lepingutingimustele mitteavastavuse kõrvaldanud (asja parandanud) või et kostjad oleksid keeldunud vastu võtmast hageja ettepanekut asja parandamise kohta. Hageja on kohtumenetluses jätkuvalt leidnud, et tema müüdud kinnisasjal ilmnenud võimalike puuduste eest ei vastuta (vt toimik, lk 207). 31. Seega esinesid kostjatel kohtu hinnangul sisulised eeldused ostuhinna alandamise avalduse tegemiseks. Kohtu arvates vastab vaidlusalune kostjate avaldus ka sisu ja vormi nõuetele.

§ 112

lg 2 kohaselt toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Vastavalt sama paragrahvi kolmandale lõikele võib hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt võlaõigusseaduse § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes 1 sätestatule. Hageja ei ole eitanud avalduse kättesaamist, mis on tahteavalduse kehtivuse üheks eelduseks vastavalt TsÜS § 69 lg-le 1. 32. Kohus ei nõustu hageja väitega, et ostuhinna alandamise avaldus oleks pidanud olema notariaalselt tõestatud, kuna teises vormis teostatud lepingumuudatus ei ole kooskõlas

§ 13lg-ga 2 seadusest tuleneva vorminõude puhul lubatud (vt toimik, lk 232).

Hageja poolt viidatud säte ei ole käesoleval juhul kohaldatav, kuna hinna alandamise avaldus (

§ 112

) ei ole vaadeldav lepingu muutmisena poolte kokkuleppel

§ 13lg 1 tähenduses.

Hinna alandamine on üks võlausaldaja õiguskaitsevahenditest, mille kehtivus printsiibis ei sõltu teise lepingupoole tahtest, vaid formaalselt üksnes vastava tahteavalduse kättesaamisest (TsÜS § 69 lg 1). Vastuseks kostja taotlusele jätta kõnealune hageja väide tähelepanuta TsMS § 402 lg-s 2 sätestatu rikkumise tõttu märgib kohus, et iseenesest ei ole hageja tõepoolest seda väidet asja sisulisel arutamisel esitanud, kuid samas on tegu olemuslikult õigusliku väitega ning vastavalt TsMS § 436 lg-le 7 ja § 438 lg-le 1 otsustab kohus õiguse kohaldamise üle iseseisvalt. 33. Põhimõtteliselt võib nõustuda hageja vastuväitega, et kuna

§ 112

lg 1 kohaselt saab tasumisele kuuluvat hinda alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse, puudub kostjatel võimalus hinnaalandamise teel aritmeetiliselt arvestada kinnistu ostuhinnast maha nende poolt väidetavalt tehtud kulutused, vaid võrrelda tuleb puudusteta kinnistu väärtust puudustega kinnistu väärtusesse. Asjakohane on ka hageja viide Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

1. novembri 2005.a otsusele nr 3-2-1-131-
2. Samas peab kohus vajalikuks siinkohal osundada TsMS § 5 lg-tes 1 ja 2 sätestatule, mille kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Kostjad on nii ostuhinna alandamise avalduses kui vastuhagis võtnud kohase täitmise väärtusena aluseks kinnisasja müügihinna (6 750 000 krooni) ning väitnud, et puuduste kõrvaldamisele kulunud summa võrra vähenes ka asja väärtus (vt toimik, lk 198). Iseenesest tuleb nõustuda väitega, et asja müügihind võib erineda asja harilikust 13 väärtusest (turuhinnast). Kuid kui hageja leidis, et kinnistu müügihind selle hariliku väärtusega käesoleval juhul ei kattu, tulnuks hagejal kohtu hinnangul seda asjaolu tõendada, mida aga hageja teha ei ole soovinud (vt toimik, lk 198). 34.

§ 112

lg-s 1 sätestatu võimaldab ka kohtul otsustada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste suuruse üle. Arvestades kinnistul asuval elamul ilmnenud puuduste ulatust, nende kõrvaldamiseks vajalike eeldatavate kulutuste suurust ja kostjate poolt tehtud kulutuste proportsionaalset suhet kinnistu müügihinda (ligikaudu 10%), samuti seda, et kohtule ei ole esitatud muid tõendeid kohase ja mittekohase täitmise väärtuste hindamiseks, peab kohus kostjate käsitlust väärtuste vahest mõistlikuks ja põhjendatuks. Hageja ei ole omalt poolt välja toonud konkreetseid asjaolusid, mida kohus peaks väärtuste suhte hindamisel täiendavalt arvestama. 35. Tulenevalt eeltoodust leiab kohus, et kostjad olid õigustatud kinnistu ostuhinda alandama ning nende avaldus on tehtud seaduses sätestatud korras. Seega ei saa kostjaid ka lugeda viivitanuks rahalise kohustuse täitmisega vastavalt kinnistu müügilepingu punktile 3.6 ja

§ 113lg-le 1 ning hageja poolt esitatud viivisenõue rahuldamisele ei kuulu.

Kooskõlas

§ 189

lg-ga 1 on ostjatel õigus nõuda müüjalt enammaksud ostuhinna tagastamist 124 272 krooni ulatuses.

1. Kooskõlas
2. jaanuaril 2006.a jõustunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-ga 3 kohaldatakse enne selle seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele kuni
3. detsembrini 2005.a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni
4. detsembrini 2005.a kehtinud TsMS § 60 lg 1 sätestas, et kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Õigusabikulude väljamõistmisel tuleb arvestada sama seaduse § 61 lg 1 p-s 1 nimetatud piirmääraga. Käesolevas asjas on kostjad palunud hagejalt välja mõista menetluskulud (kohtukulud), mis koosnevad hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivust sumas 8000 krooni (vt toimik, lk 51) ning õigusabikuludest kogusummas 21 476 krooni, s.h käibemaks 18% (vt toimik, lk 191-195). Seejuures arvestab kohus, et arvel nr 25 0193 ja selle lisas (vt toimik, lk 191,192) kajastatud kulud on ainult osaliselt seotud käesoleva kohtuasjaga. Arve lisas on osutatud õigusabiteenusena muu hulgas loetletud kaebuse koostamine kohtutäituri tegevuse peale (1,5 tundi). Kõnealust kulu ei loe kohus seotuks käesoleva kohtuasjaga. Muus osas on kostjate kulud õigusabile asja mahtu ja keerukust arvestades kohtu hinnangul vajalikud ning põhjendatud. Võttes aluseks põhihagi rahuldamata jäänud osa, s.o 560 124 krooni, ning vastuhagi rahuldamist 124 272 krooni ulatuses, ei ületa hageja õigusabikulud kuni
5. detsembrini 2005.a kehtinud TsMS § 61 lg 1 p-s 1 sätestatud piirmäära. Seega mõistab kohus hagejalt kostjate kasuks menetluskuluna välja hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivu sumas 8 000 krooni ning õigusabikulud 21 476 krooni ulatuses. Hageja menetluskulud, mis koosnevad hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivust summas 26 000 krooni ja õigusabikuludest kogusummas 29 500 krooni (vt toimik, lk 9 ja lk 190), jätab kohus hageja enda kanda. Hagejalt kuulub kuni
6. detsembrini 2005.a kehtinud TsMS § 52 p-st 5 ja § 54 lg-st 4 juhindudes asja läbivaatamiskuluna riigituludesse väljamõistmisele postikulu 146,70 krooni. Indrek Parrest /allkiri/ kohtunik 14 Ärakiri õige. Kohtunik 15