← Eesti

3-07-43/9

Obsah (5)§ 26§ 1§ 9§ 23§ 18

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lauri Madise, Ivo Pilving ja Silvia Truman Määruse tegemise aeg ja koht 21. märts 2007, Tallinn Haldusasja number 3-07-43 Haldusasi M.K ja M.S k

§ 26

lg 2 kohaselt on planeeringu kehtestamise otsuse vaidlustamiseks õigus igal isikul, kes leiab, et see otsus on vastuolus seaduse või muu õigusaktiga. Selline laialdane kaebeõigus on kooskõlas

§ 1

lg-tes 2 ja 3 sätestatud planeerimise eesmärgiga, mis peab tagama säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamise läbi erinevate spetsialistide koostöö. Selle interdistsiplinaarse ülesande täitmiseks tuleb planeeringu koostamisel arvestada paljude kultuuriliste, sotsiaalsete, loodus- ja majanduskeskkonna aspektidega, koguda nende valdkondade kohta haldusmenetluses sh planeerimismenetluses olulise tähtsusega teavet. Juhul, kui kohalik omavalitsus planeeringu kehtestamisel õigusnormide, õiguse üldpõhimõtete ja oluliste asjaoludega ei arvesta, on tegemist diskretsiooniveaga. 2) Vabariigi Valitsuse 06.02.2006 määrusega nr 32 kehtestatud „Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitseala põhimääruse“ kohaselt on muinsuskaitseala eesmärgiks ajalooliselt väljakujunenud linnehitusliku koosluse ja muinsuskaitseala kujundavate ehitiste, plaanistruktuuri, kultuurkihi, maastikuelementide, miljöölise eripära ning muinsuskaitsealalt avanevate kaug- ja sisevaadete säilitamine. Eesmärk hõlmab ka ajalooliselt väljakujunenud erinevate linnaehituslike struktuuride, tänavatevõrgu, stiililise ja ajastulise mitmekesisuse, hoonestuse üldise ja kohaliku mastaabi, perspektiivvaadete ja muu muinsuskaitseala eri piirkondadele iseloomuliku järgimise ehitiste püstitamisel ja laiendamisel. Määruse § 10 kohaselt lähtutakse villade alal ehitiste püstitamise loa andmisel vajadusest vältida olemasoleva ajaloolise hoonestusega võrreldes ebaproportsionaalselt suuri ehitusmahte, kusjuures hoonestuse kõrgus ei tohi reeglina ületada 11 m maapinnast. Piirkonna uushoonestuse põhimõtteid on käsitletud L. V 2005 valminud töös, mille kohaselt ei tohiks uus hoone eristuda ümbritsevatest hoonetest silmatorkavalt ei mastaapide ega materjalikasutuse poolest, vältida tuleks liiga suurte hoonemassiivide teket, suured korterelamud ei ole antud piirkonnas iseloomulikud ja alati tuleks eelistada kahte väiksemat hoonet ühele suurele. Hoonele etteantava maksimaalse ehitusaluse pinna määramisel lähtutakse naaberhoonestuse vastavatest parameetritest, mitte kvartalis või koguni naaberkvartalis paiknevast kõige suuremast hoonest. Krundi täisehitusprotsendist lähtumine ei pruugi alati anda soovitud tulemust, eriti kui krunte liidetakse, lahutatakse või on tegemist piirkonnaga, kus kruntide suurus erineb üksteisest kordades. 3) Esimese esialgse õiguskaitse määruse tegemisel ei olnud kaebajad esitanud piisavalt materjali tuvastamaks, kas kavandatav elamu on ebaloomulikult suur antud piirkonna jaoks, rikub miljööväärtust või on vastuolus piirkonnas ajalooliselt väljakujunenud ehitusprintsiipidega. Hiljem lisatud dokumentide alusel saab piirkonna kohta sedastada järgmist. Planeeringuala asub x, x ja x tänavatega piiratud kvartalis villade piirkonnas, mis omakorda on üks kolmest Pärnu muinsuskaitseala ajalooliselt kujunenud paikkonnast. Kuigi kogu villade ala tervikuna on ebaühtlase tasemega (st kõrvuti on nii väärtuslikke hooneid kui miljöölisest aspektist ebaolulisi või koguni keskkonda lõhkuvaid ehitisi, on tegemist siiski küllalt harmoonilise ja ühtlase hoonestusega, mis pärineb valdavas osas veel Esimese Maailmasõja ajast ning hoonetel on ühiseid tunnuseid: kõrgus 1-1,5 korrust (väljaehitatud katusekorrusega), viilkatused, hoonete sarnane materjalikasutus (puidust rõhtlaudis), asetus vastu tänavat krundi piiril, pikema küljega vastu tänavat, hoonealune pind reeglina 100-150 m2 (erandiks x 18 hoonealuse pinnaga 233 m2, kuid see hoone koosneb kahest tiivast, mis on mahuliselt ja arhitektuuriliselt liigendatud, moodustades ansambli x 20 elamuga ja on varase kuurordi perioodi hoonestuse atraktiivseks 2

(10)3-07-43 esindajaks). Linnaehituslikke erandeid on kvartalis kaks. X asub kahekorruseline postmodernistlik elamu aastast 1993, mis oma arhitektuurikeelelt ja asetuselt on küll võõrkeha, kuid mille maht siiski võimaldab hoonel kvartali üldmuljet lõhkumata sinna sulanduda. x 10 asub 1974 valminud viiekordne endine parteikomitee hoone (“x keskus“), mis domineerib mahuliselt kogu kvartali üle. Planeeringuala ja kvartali, kus planeeringuala asub, lähiümbruse tänavaruumi kohta ilmneb, et X vahetus ümbruses domineerivad 1,5-2-korruselised puitelamud, mille ehitusalune pind jääb reeglina 100-200 m2 vahele. Planeeringuala vastas Roosi tn 3 paiknev puidust osaliselt 2,5 korruseline ja 415 m2 ehitusaluse pinnaga kliinikuhoone sulandub tänu arhitektuurilisele lahendusele ja materjalikasutusele piirkonda valutult ning kuna kliiniku ehitusalusest pinnast ca 1/3 moodustab hoone tagaküljel olev ühekorruseline abihoone, mis tänavaruumi aktiivselt ei mõjuta, siis võib selle hoone puhul arhitektuurse keskkonna mõttes tegelikult rääkida 270-290 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga hoonest. x t 6, 8 ja 10 asuvad suurema ehitusaluse pinnaga hooned (294 m2, 268 m2 ja 287 m2) on „linnavilla“ tüüpi või sellele mahuliselt sarnased. 4) Eeltoodud teave viitab sellele, et linnavolikogu on vaidlustatud otsust vastu võttes tegutsenud ebapiisava info tingimustes, kaalumata kõiki olulisi asjaolusid ning eirates Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitseala põhimäärusega kehtestatud norme. Muinsuskaitseala põhimääruse § 6 lg-t 1 ignoreerides ei järgi kehtestatud planeering, mis lubab ajaloolisele tervikkrundile mitteomaselt ja alale ebaloomulikult kahe sarnase ja ühesuuruse elamu ehitamist, muinsuskaitseala miljöölist eripära, sh hoonestuse mastaape, linnaehituslikku struktuuri ja muu piirkonnale iseloomuliku säilitamise eesmärki. Volikogu ei ole arvestanud, et hooned on lubatud kokku ehitada, misjärel nende ehitusalune pind moodustab 480 m2 ja ületab selgelt kvartali muude hoonete vastavad näitajad. Kuigi ehitise lubatud mahtude arvutamisel ei peeta mõistlikuks lähtuda kvartalis, veel enam naaberkvartalis, paiknevatest kõige suurematest hoonetest, ületaks kaksikelamu ehitusaluse pinna antud kvartalis vaid piirkonna dominant, endine EKP rajoonikomitee hoone. Volikogu otsuses ei ole põhjendatud, miks otsustati eeltoodud põhimõtteid, mis kajastusid ka M. S ja M. K vastuväidetes detailplaneeringule, eirata, ega kaalutud teistsuguseid, muinsuskaitseala põhimäärusega enam kooskõlas olevaid lahendusi, nagu nt kruntidele eraldi hoonete püstitamine, kusjuures krundi sügavuses paiknev hoone oleks madalam ja väiksem tänavapoolsest. Planeeringus on kruntide jagamise meetodit kasutatud eesmärgiga tõsta lubatud täisehitusprotsenti ja hävitada ajaloolist miljööd. Need volikogu diskretsioonivead võivad tuleneda ebapiisavast informatsiooni kogumisest, kuivõrd ekspertiiside ja analüüside tellimise asemel juhinduti ainult planeeringu seletuskirja andmetest, mis ühekülgselt ja eksitavalt keskenduvad kinnistute pindaladele ja täisehitusprotsentidele. Vaidlustatud otsusest ja volikogu poolt kohtule antud seletusest nähtuvalt on küllaldaseks peetud Muinsuskaitseameti kooskõlastust, mis on aga vaid üks menetlustoiming planeeringu koostamise pikas protsessis. Otsusest ei nähtu, et volikogu oleks muinsuskaitsenorme ja muinsuskaitseala põhimäärusega kaitstavaid väärtusi kordagi kaalunud. Eeltoodust lähtuvalt ei ole kaebus ilmselgelt põhjendamatu. 5) Esialgse õiguskaitse järgi on vajadus, kuna planeeringuala täisehitamise korral muutuks kaebajatele positiivse kohtuotsuse täitmine raskendatuks, kui mitte võimatuks. 6) Esialgse õiguskaitse kasuks räägib ülekaalukas avalik huvi tagada muinsuskaitseala põhimääruse rakendamine, samuti naabruses elava M. K huvi kõrge väärtusega elukeskkonna säilitamise suhtes. Kolmanda isiku OÜ * huvide puhul tuleb arvestada, et kuna detailplaneeringud on kohtus vaidlustatavad, peab arendaja arvestama vaidlustamisega kaasnevate vältimatute viivitustega, mistõttu tema viited ehitushindade tõusu tõttu kaasnevatele kahjudele ei ole määrava tähtsusega. Kolmanda isiku seisukohtades eriti rõhutatud asjaolu, et ka 3
(10)3-07-43 M. K kaasomandis oleva naaberkinnistu x 1 jagamisel 17.10.2005 kehtestatud planeeringu alusel võidakse sinna ehitada 470 m2 ehitusaluse pinnaga hoone, ei tähenda, et sobimatu tuleks võtta eeskujuks ja väärtkeskkonna rikkumist jätkata. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 4. Pärnu Linnavolikogu määruskaebuses palutakse halduskohtu määrus tühistada ja teha uus määrus, millega jätta M. K esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Määruskaebuse põhjendused on järgmised. 1) Kohus on tuginenud vaid L. V arvamusele, leides, et Muinsuskaitseamet ei ole oma kooskõlastust andnud õiguspäraselt ja volikogu on eiranud muinsuskaitseala põhimäärusega kehtestatud norme. Muinsuskaitseameti poolt antud kooskõlastus pole ühe spetsialisti seisukoht, vaid 11-liikmelise kooskõlastamise komisjoni otsus. Antud juhul on volikogu ameti poolt antud kooskõlastust usaldanud ning küllaldaseks pidanud. L. V on oma arvamuses lähtunud vaid M. K esindaja suunavatest küsimustest, samuti polnud L. V teada asjaolu, et ka x 1 kinnistu jagati ning sinna plaanitakse korterelamut ehitada. Määruses pole mainitud Muinsuskaitseameti poolt 05.02.2007 kohtule esitatud seisukohta, kus on välja toodud, et planeeritava piirkonna näol on tegemist väga ebaühtlase mahu ja hoonestusstruktuuriga alaga ning seetõttu ei näinud ka Muinsuskaitseamet takistusi kruntide jagamisele. Jagatavate kruntide suurus ning täisehitatuse protsent vastab naaberkinnistute samadele näitajatele. Planeeritavad hooned ei ole oma mastaapidelt tunduvalt suuremad kui ümbritsevad hooned. L. V on oma kirjas OÜ * juhatuse esimehele avaldanud seisukohta, et kui paigutada kummalegi krundile eraldi hoone, oleks olukord korrektne. Hoonetealune pind jääb L. V selles kirjas toodud soovitusliku maksimumpinna piiresse. Põhjendamatud on L. V samas kirjas toodud kriteeriumid hoonete maksimumkõrguse osas (max 10 m), katuse tüübi (viilkatus) ja materjalikasutuse osas fassaadil (puit). Nii volikogu kui muinsuskaitseameti seisukoht on, et materjalikasutus on ümbritsevatel hoonetel erinev – on nii krohvi kui puitlaudist. Hoonete tegelik paiknemine krundil määratakse ehitusprojektiga, planeeringus näidatakse vaid hoonestusala. Samuti ei ole katuse tüüp planeeringu küsimus, vaid see lahendatakse ehitusprojektiga. Pärnu Linnavalitsuse linnaarhitekt on selgitanud volikogule, et hoonete sobivuse määramine juba väljakujunenud keskkonda on tunnetuslik küsimus, millele ei ole võimalik anda ühest vastust ja kujundada objektiivset lähenemist, eriti keeruline on see küsimus piirkonnas, kus paikneb X kinnistu, kuhu on kerkinud väga eriilmeline ja eri aegadest pärit hoonestus; planeeringu raames rajatav hoonemaht on võimalik projekteerida nii, et tegemist oleks olemasolevasse keskkonda arhitektuurselt sobiva majaga; vaadeldes ümbritsevat hoonestust ja selle paiknemist, võib öelda, et tänu oma asendile ei hakka hoone maht domineerima, sest hoone hakkab paiknema osaliselt olemasoleva hoonestuse taga, on liigendatud ning asub risti x tänavaga. 2) Kohus ei saanud tugineda M. K huvile väärtusliku elukeskkonna säilitamise suhtes. Juba M. K omandis oleva x 1 kinnistu detailplaneeringu kehtestamisega ei oleks tagatud kõrge väärtusega keskkonna säilitamine. 3) Planeeringuga on kaitstud nii avalik kui erahuvi, samuti muinsuskaitselised eritingimused selles piirkonnas. Kohtumääruses toodud kohtu seisukohad ei saa olla kohalikule omavalitsusele siduvad põhjusel, et planeerimisseadusest tulenevalt teostab planeerimisalast tegevust linnas ja vallas vaid kohalik omavalitsus, kuulates ära vastava riigiasutuse, ning tagades huvitatud isikute huvide arvessevõtmise ja tasakaalustamise. 4
(10)3-07-43 5. OÜ * määruskaebuses palutakse halduskohtu määrus tühistada ja teha uus määrus, millega jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Määruskaebuse esitaja leiab, et esialgse õiguskaitse kohaldamiseks ei ole piisavat alust. 1) 11.01.2007 määruses leidis kohus, et esialgse õiguskaitse rakendamisel tuleb arvestada ka kolmandate isikute ning avalikke huve ning neile kahju tekitamine planeeringu elluviimise keelamise teel on lubamatu olukorras, kus kaebusel puudub eduperspektiiv. Selles määruses on toodud näiteks ka M. K tegevus, kes on samuti jaganud oma planeeringuala vahetus naabruses x 1 oleva krundi kaheks ning planeerib sinna 11 m kõrguse korterelamu püstitamist. Viidates M. K huvile kõrge väärtusega elukeskkonna säilitamise suhtes, on kohus ilmselt pidanud silmas privaatsuse vähenemist planeeringu realiseerimisel, kuid privaatsus väheneb M. K kaasomandis oleval krundil sellele kehtestatud planeeringuga. OÜ * ei ole vaidlustanud naaberkinnistu planeeringut ja aktsepteerib linnavolikogu otsust tihendada kesklinna rajooni suurte kruntide tükeldamisega ja uute elamispindade lisandumisega antud kvartalisse. OÜ * ei eelda, et x 1 krundile püstitatakse sobimatu hoone, nagu ei saa eeldada ka sobimatu hoone püstitamist x krundile. Küll aga soovib OÜ * võrdset kohtlemist naaberkinnistutel. 2) Linnavolikogu on oma otsuse põhjendamisel olnud ehk liiga üldsõnaline, kuid menetluse käigus on asjast huvitatud isikud ja avalikkus saanud piisavalt informatsiooni ja põhjendusi planeeringu seaduslikkuse ja sobivuse kohta. Kaebajad kui vastuväidete esitajad pole soovinudki sisulist arutelu, sest linnavalitsuses toimunud arutelult lahkusid nad siis, kui said teada, et nende seisukohti ei ole arvestatud, ja maavalitsuses toimunud arutelule nad ei ilmunud. 3) Kohus on muutnud oma seisukohta peale ekspertarvamuse saamist L. V. Samas on planeeringule andnud heakskiidu erinevate kooskõlastuste käigus 13 spetsialisti, samuti Muinsuskaitseameti 11 ametnikku. L. V magistritöö, millel põhineb tema arvamus, on tehtud kaks aastat tagasi, kuid selle aja jooksul on kvartalis ja lähipiirkonnas toimunud olulisi muudatusi - lammutatud maja x 1 ja x 22 ning algatatud detailplaneering x 10 lammutamiseks ja ümberehitamiseks büroo-kortermajaks ja kunstisaaliks. Markantseim näide muutusest on x 1 krundil, kuhu samuti ehitatakse kortermaja. x 1 planeering teostati just täiendava ehitusõiguse saamiseks. Planeeringuala ja kvartali lähiümbruses oleva hoonestuse osas on esile tõstetud küll ehitusaluste pindade allajäämist planeeringualas kavandatule, kuid jäetud tähelepanuta vastavate kruntide suurused, mis on piirkonna täisehitatuse seisukohast oluline detail. Sellest ilmneb, et x on piirkonna suurim kuid sugugi mitte suurima täisehitusprotsendiga krunt, seega on ka kruntide poolitamine igati põhjendatud. L. V on määruskaebuse esitajale saadetud elektronkirjas tunnistanud, et ei teadnud x 1 detailplaneeringust ning tema käsutuses ei olnud X detailplaneeringu joonist ega seletuskirja, oma arvamuse esitas ta kaebajate antud infole ja kahe aasta tagusele magistritööle tuginedes. Pigem võib L. V arvamust planeeringu suhtes pidada nüüd toetavaks, kuigi ta endiselt soovitab jagamisel tekkivatele uutele kinnistutele eraldiseisvaid maju. 4) Muinsuskaitseameti vastusest Tallinna Halduskohtu päringule ei saa kuidagi järeldada, et X planeering oleks linnaehituslikke struktuure rikkuv ja miljööväärtust hävitav. Selles on märgitud, et otsustamisel arvestati muinsuskaitseala põhimääruses sätestatud eesmärkide ja L. V poolt koostatud piirkonna uushoonestuse põhimõtetega. Ehitusmahtude osas võib märkida, et täisehitusprotsendi alla lähevad ka terrassid, rõdud jne, mis kõik annavad ehitisele õhulisust. 5) Tallinna Ringkonnakohtu otsuses haldusasjas nr 3-04-333 leiti, et X eelmine planeering ei vasta Pärnu linna üldplaneeringule, kuna täisehitusprotsent oli üldplaneeringus lubatust suurem. Linnavolikogu kaks koosseisu, linnavalitsus, Muinsuskaitseamet ja kõik instantsid, kes kooskõlastavad planeeringuid, on andnud oma heakskiidu kahele X planeeringule. See on tugev 5
(10)3-07-43 argument, et ehitada krundile maja, mis täidab teda kuni 30 % ulatuses. Järjekordse planeeringu peatamise korral on määruskaebuse esitaja seisukohal, et põhjendamatute kooskõlastustega on talle tekitatud materiaalset ja moraalset kahju.
  1. M. K vastuses määruskaebustele palutakse need jätta rahuldamata. Halduskohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning tugineb ekspert L. V põhjalikul analüüsil, kes on kinnistu jagamist suurema krundi täisehitusprotsendi saavutamiseks üheselt tauninud. Kaebuse esitajate hinnangul tingib planeeringu seadusevastasuse juba ainuüksi kinnistu jagamise vastuolu seadusega. Kaebusel on edulootusi ka seetõttu, et planeeringumenetluses ei kogunud linnavolikogu piisavalt andmeid ning ei ole põhjendanud planeeringuotsust muinsuskaitseala põhimääruse valguses. Kohalik omavalitsus ei ole kunagi pidanud vajalikuks küsida nõu L. V, kes on parim spetsialist selle kvartali ehitusõiguse kujundamisel nõu andma. Ei määruskaebuse esitajate ega nende viidatud Muinsuskaitseameti esindaja 05.02.2007 kirjas pole põhjendust, miks on õige lubada kaks eraldi planeeritud korterelamut omavahel kokku ehitada krundi piiril ja kuidas sellega tegelikult tekkiva ühe elamu ehitusmaht sellesse kohta sobib. Vaidluse põhisisu seisneb selles, et arendaja on järjekindlalt kinni hoidnud plaanist rajada X krundile suur terviklik korterelamu; elamu suurus ja paiknemine on käesoleva planeeringulahenduse järgi sama nagu ringkonnakohtu poolt tühistatud eelmise linnavolikogu otsusega kehtestatud X planeeringus. Ka maavanem on planeeringu heakskiitmisel teinud siiski ettepaneku kaaluda X krundile planeeritud hoonestuse sobivust, millest ilmneb, et maavanem ei olnud nõus kavandatud lahendusega, kuid ei näinud alust jätta planeering heaks kiitmata. Isegi kui esialgset õiguskaitset ei kohaldataks, poleks arendaja tõenäoliselt huvitatud ehitamisest enne selguse saamist. Samas peaks praktika olema selline, et arendaja selgitab enne krundi ostmist välja, mida kohalik omavalitsus sinna ehitada lubab.
  2. Pärnu maavanema seisukohas määruskaebuste kohta märgitakse, et maavanemal puuduvad täiendused halduskohtule varem antud seisukohtadele Pärnu Maavalitsuse 09.02.2007 kirjas nr 1.3-3/
  3. Sellest kirjast (t I lk 204) aga ei loe ringkonnakohus välja seisukohta esialgse õiguskaitse kohaldamise suhtes. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  4. HKMS § 121 lg 2 alusel võib halduskohus kaebuse esitaja põhjendatud taotluse alusel või omal algatusel teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebuse esitaja õiguste esialgse kaitse kohta, kui vastasel juhul oleks kohtuotsuse täitmine raskendatud või osutuks see võimatuks. Vaidlust pole selles, et detailplaneeringu alusel ehituslubade väljastamisel ning nende alusel ehitustegevuse läbiviimisel kohtumenetluse ajal võib tekkida olukord, kus detailplaneeringu tühistamiseks esitatud kaebust rahuldava kohtuotsuse täitmine on raskendatud või võimatu. Seega puuduks kohtuotsuse täitmise raskendatuse või võimatuse oht ja alus esialgse õiguskaitse kohaldamiseks käesolevas asjas üksnes juhul, kui kaebused oleksid perspektiivitud.
  5. Vaidlust pole ka selles, et kaebuse esitajatel on kaebeõigus käesoleva planeeringu kehtestamise otsuse vaidlustamiseks tulenevalt

§ 26lg-st 1.

Seega sõltub hinnang kaebuse perspektiivikusele eeskätt sellest, kas käesolevas menetlusstaadiumis on alust kahelda vaidlustatud otsuse õiguspärasuses. Kontrollimaks, kas kaalutlusõiguse alusel antav haldusakt on kaalutlusvigadeta, tuleb selgitada, kas kaalutlusõigust teostati HMS § 4 lg 2 nõuetele vastavalt, st kooskõlas volituse piiride, 6

(10)3-07-43 kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. Halduse kaalutlus- ehk diskretsiooniotsuste kohtulik kontroll seisneb selle hindamises, kas kaalutlusotsuse tegemisel ei esinenud menetlus- ja vormivigu, mis võisid mõjutada sisulist otsustamist, kas diskretsiooniotsus on kooskõlas õigusnormide ja õiguse üldpõhimõtetega, kas otsus tugineb seaduslikule alusele, kas pole väljutud diskretsiooni piiridest või tehtud muud sisulist diskretsiooniviga. Menetlusvea tuvastamisel võib kohus jätta diskretsiooniotsuse tühistamata juhul, kui on välistatud selle vea mõju otsuse sisule. 10.

§ 9

lg 2 p-de 1-3 ja lg 4 p 3 kohaselt otsustatakse detailplaneeringu kehtestamisel kaalutluse alusel muuhulgas planeeritava maa-ala kruntideks jaotamine, krundi ehitusõiguse, sealhulgas hoonete suurima lubatud ehitusaluse pindala, määramine ja krundi hoonestusala (krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid) piiritlemine. Pärnu Linnavolikogu 20.09.2001 määrusega nr 26 kehtestatud Pärnu linna üldplaneeringu punktis 2.1.1 on toodud väikeelamute krundi soovituslik suurus minimaalselt 600 m2 ja maksimaalselt 1 500 m2 ning määratud väikeelamute ehitusalune pind sõltuvalt krundi suurusest järgmiselt: „alla 600 m2 krunt – 40-45 %, 600-900 m2 krunt – 30 %; 900-1200 m2 krunt – 25 %, üle 1 200 m2 krunt – 20%.“ 28.02.2006 otsuses haldusasjas nr 3-04-333 (p 16) asus ringkonnakohus seisukohale, et üldplaneeringu selles punktis on ette nähtud soovituslikuna üksnes krundi minimaalne ja maksimaalne suurus, ehitusalune pind on määratud aga kindla suurusena sõltuvalt krundi suurusest. Seetõttu oli ringkonnakohtu hinnangul detailplaneering, mis lubas X kinnistul hoonealuse pinna suuruseks kuni 450 m2, üldplaneeringuga vastuolus. Käesolevas asjas vaidlustatud detailplaneering lubab ühele jagamise tulemusel moodustatavatest kinnistutest, pindalaga 779 m2, ehitada kuni 234 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga kahekorruselise 11 m kõrguse elamu ja teisele, pindalaga 819 m2, ehitada kuni 246 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga samuti kahekorruselise ja 11 m kõrguse elamu. Elamud on lubatud ehitada otsaseintega vastu jagamise tulemusel tekkivate kruntide vahelist piiri selliselt, et nende seinad puutuvad kokku nõnda, et tekib terviklik liigendamata hoonemaht. Seega tekiks selle detailplaneeringuga määratud ehitusõiguse realiseerimisel ehitusliku keskkonna ja linnapildi mõttes planeeringualal täpselt samasugune olukord kui siis, kui lubataks ala kruntideks jagamata ehitada sellele 480 m2 ehitusaluse pinnaga hoone, mis oleks linna üldplaneeringu p-ga 2.1.1. otseses vastuolus, kuna ületaks maatüki lubatud täisehituse määra. Linna üldplaneeringu viidatud sättes väikeelamumaa suhtes kehtestatud piirangu eesmärgiks on tagada, et selle maa-ala hoonestus ehitiste paiknemise tiheduse ja suuruse osas ei ületaks sellise sihtotstarbega maale iseloomulikke näitajaid. Kui tegemist on ajalooliselt väljakujunenud ja muinsuskaitsealal asuva hoonestusega, teenib vastav norm ka muinsuskaitselisi eesmärke. Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitseala põhimääruse § 6 lg 2 kohaselt on kaitse-eesmärkideks, millest juhindutakse muinsuskaitsealal, ajalooliselt väljakujunenud erinevate hoonestusstruktuuride säilitamine ning ajalooliselt väljakujunenud erinevate linnaehituslike struktuuride, tänavatevõrgu, stiililise ja ajastulise mitmekesisuse, hoonestuse üldise ja kohaliku mastaabi, perspektiivvaadete ja muu muinsuskaitseala eri piirkondadele iseloomuliku järgimine ehitiste püstitamisel. Nende eesmärkidega tuleb arvestada ka maa-alal asuvate kinnistute jagamisel ja kruntide ehitusõiguse määramisel detailplaneeringuga. Seetõttu ei saa kinnistute jagamine olla viidatud eesmärkidest tulenevatest nõuetest kõrvalehiilimise vahendiks. Käesoleval juhul tuleb arvestada ka seda, et kinnistute jagamist ei tinginud mingi maakorralduslik või muu kinnistu kui terviku sihtotstarbega kooskõlas oleval viisil majandamise kaalutlus (nt vajadus ebaefektiivse kaasomandi lõpetamiseks). Kinnistu jagamine kruntideks kavandati selliselt, et üks moodustatav 7

(10)3-07-43 kinnistu jääb tänava suhtes teise kinnistu taha ja sellelt kinnistult puudub vahetu juurdepääs avalikult kasutatavale teele, nii et sellele kinnistule on võimalik tagada juurdepääs ja kinnistul asuva ehitise ühendamine tehnotrassidega üksnes tänavaäärse kinnistu koormamise abil servituutidega. Kaebuses on põhjendatult juhitud tähelepanu kinnistu jagamise vastuolule maakorraldusnõuetega, milleks maakorraldusseaduse § 5 lg 2 p-de 4 ja 7 kohaselt on muuhulgas kinnisasjale otstarbeka juurdepääsutee tagamine ning teede, liinide, muude ehitiste ja maaparandussüsteemide otstarbekas rajamine ja kasutamine. Ka OÜ * määruskaebuse väidetest ilmneb otseselt, et kinnistu jagamise ainus eesmärk oli vältida üldplaneeringus sätestatud piirangut kinnistule rajatava ehitise maksimaalsele ehitusalusele pinnale. Maatüki selline kruntideks jagamine ei anna alust üldplaneeringus maatüki ehitusõigusele sätestatud nõuetest kõrvale kalduda. Seetõttu võib detailplaneeringuga määratud ehitusõigus ehitusala asendi ja suuruse osas olla õigusvastane vastuolu tõttu linna üldplaneeringu p-ga 2.1.
  1. ja kinnistu jagamise kaalutlusotsus õigusvastane kaalutlusõiguse eesmärgist kõrvalekaldumise tõttu.
  2. 28.02.2006 otsuses haldusasjas nr 3-04-333, kus vaieldi sama kinnistu varasema detailplaneeringu üle, märkis ringkonnakohus (p 12): „Kohtupraktikas on rõhutatud, et kohalik omavalitsus peab planeerimisdiskretsiooni teostades kaitsma avalikke huve mõistlikul viisil, samas tuleb piisavalt põhjendada, miks menetlusosalise poolt esitatud argumente või tõendeid pole aktsepteeritud või piisavaks peetud. Haldusakti põhjendus peab ka kohut veenma, et haldusorgan on diskretsiooni teostades arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning et kaalumine on toimunud ratsionaalselt. Riigikohtu halduskolleegium on korduvalt rõhutanud menetlus- ja vorminõuete erilist tähtsust planeerimismenetluses, mida iseloomustab laiaulatuslik diskretsiooniruum.“ Haldusaktis põhjenduste puudumine, mis kajastaksid asja lahendamisel tähtsust omavate asjaoludega või menetlusosaliste seisukohtadega arvestamist, ei viita üksnes vormipuudusele, vaid ka eelnimetatud asjaolude ja seisukohtade tegelikule tähelepanuta jätmisele. See on aga oluline diskretsiooniviga, mis võib mõjutada planeeringu kehtestamise otsustamist. M. K ja M. S on detailplaneeringu menetluses esitanud järgmised vastuväited. Planeeringuga on rikutud Pärnu Linnavolikogu poolt 20.09.2001 kehtestatud üldplaneeringu normatiivi, mille kohaselt võib väikeelamumaal krundi suurusega 1200 m2 ja enam olla ehitusalune pind kuni 20 %, kehtestatud planeeringuga on aga krundi fiktiivse kaheks jagamisega tahetud saavutada täisehitusprotsent, mis ületab 30 %. Planeeringu tekstiosas räägitakse kahest eraldiseisvast väikeelamust, samas selgub planeeringu kaardimaterjalist, et mitmed kommunikatsioonid on toodud vaid ühe maja külge. Sellest võib järeldada, et arendaja plaanib ehitada kaks maja teineteise külge, nii, et need moodustavad ühtse terviku. Kaksteist parkimiskohta viitavad, et tegemist on kaheteistkümnekorterilise majaga, mis on antud piirkonna jaoks ebaloomulikult suur ehitusmaht. Sellise hoone ehitamine piirkonda rikuks muinsuskaitseala miljööväärtust ja läheks vastuollu ajalooliste ehitusprintsiipidega. Planeeritav ehitis varjaks päikesevalgust x 1 krundi eest, mis teisest küljest on päikese eest varjatud suure pärnaalleega. Ka Pärnu maavanem on detailplaneeringu üle

§ 23

alusel järelevalve teostamisel teinud linnavolikogule ettepaneku enne detailplaneeringu kehtestamist veelkordselt kaaluda planeeritud hoonestuse sobivust antud asukohas (01.11.2006 kiri nr 2.1-6/2465, t I lk 25-26). Juba 11.01.2007 määruses on halduskohus leidnud, et vaidlustatud otsuse põhjendustes on piirdutud üksnes eelnenud menetluse käigust ülevaate andmisega ja puuduvad argumendid selle kohta, miks ei peetud menetluse käigus planeeringule esitatud vastuväiteid põhjendatuks. 8

(10)3-07-43 Seejuures toetab esitatud vastuväiteid ja viitab sellele, et detailplaneeringus hoonestuse osas toodud lahendus pole muinsuskaitselisest aspektist sugugi sobivaim võimalikest, Eesti Kunstiakadeemia restaureerimisteaduskonna dotsent L. V arvamus (t I lk 165-172), et kokku 480 m2 ehitusaluse pinnaga elamu on antud kontekstis selgelt liiga suur ning piirkonnale ja ajaloolisele hoonestusele oleks sobivaim kahe eri suurusega hoone eraldi paiknemine planeeringualal. Kahe väiksema hoone eelistamist ühele suurele rõhutab L. V ka
  1. a. koostatud analüüsis Pärnu muinsuskaitseala laienduse vaidlusaluse piirkonna inventeerimise ja väärtuste määratlemise kohta (väljavõtted t I lk 187-202) toodud põhimõtetes uushoonestuseks (t I lk 202). Vastupidiselt OÜ * määruskaebuse väitele ei nähtu L. V 21.02.2007 e-kirjast (t II lk 910 ja 20-21), et viimane oleks muutnud oma seisukohta vaidlustatud detailplaneeringus kavandatud hoonestuse sobivuse kohta nimetatud piirkonda.
  2. Määruskaebuste väited Muinsuskaitseameti poolt detailplaneeringu kooskõlastamise kohta ei anna samuti alust ümber vaadata halduskohtu hinnangut kaebuse perspektiivikusele. Määruskaebustes hinnatakse Muinsuskaitseameti kooskõlastuse tähendust vaidlusaluse detailplaneeringu kehtestamise seisukohast ebaõigesti. Linnavolikogu määruskaebuses on põhimõtteliselt õigesti rõhutatud, et planeerimisseadusest tulenevalt teostab planeerimisalast tegevust linnas ja vallas kohalik omavalitsus, kuulates ära vastava riigiasutuse, ning tagades huvitatud isikute huvide arvessevõtmise ja tasakaalustamise. Eeltoodud seisukohaga ei ole kooskõlas kaebuse esitajate muinsuskaitselistel argumentidel põhinevate detailplaneeringule esitatud vastuväidete arvestamata jätmine üksnes põhjendusega, et volikogu usaldab Muinsuskaitseameti poolt antud kooskõlastust ning peab seda küllaldaseks. Planeeringulahenduse kooskõlastamine Muinsuskaitseameti poolt ei tähenda tingimata seda, et amet peab lahendust muinsuskaitse seisukohalt heaks, kooskõlastamise võis tingida ka see, et ameti hinnangul ei ületanud lahendus muinsuskaitse seisukohalt talutavat piiri. Ameti 05.02.2007 kirjast halduskohtule (t I lk 186), millele viidatakse ka määruskaebustes, ilmnebki, et Muinsuskaitseamet ei pidanud planeeringulahendust sugugi soovitavaks. Kirjas märgib amet, et soovitas krundi omanikul ehitusmahtu vähendada, kuid soovitusega ei arvestatud.

§ 1

lg 3 sätestab, et ruumiline planeerimine selle seaduse tähenduses on demokraatlik, erinevate elualade arengukavasid koordineeriv ja integreeriv, funktsionaalne, pikaajaline ruumilise arengu kavandamine, mis tasakaalustatult arvestab majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna arengu pikaajalisi suundumusi ja vajadusi. Kuna detailplaneeringu kehtestamisel on kohaliku omavalitsuse pädevuses otsustada, kui suurel määral arvestada ühe või teise majandusliku, sotsiaalse või kultuurilise avaliku huviga, on omavalitsusel juhul, kui see on vajalik optimaalse tasakaalustatud planeeringulahenduse leidmiseks, õigus ja kohustus arvestada nimetatud huviga suuremal määral kui planeeringut

§ 18alusel kooskõlastav riigiasutus minimaalselt vajalikuks peab.

Majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna arengu pikaajaliste suundumuste ja vajadustega tasakaalustatult arvestamine ei tähenda sugugi seda, et erahuvile vastanduvat avalikku huvi tuleks planeerimismenetluses kaitsta üksnes minimaalses ulatuses. 13. OÜ * määruskaebuses toodud viide võrdse kohtlemise põhimõttele ei saa asja lahendamise seisukohast märkimisväärset tähtsust omada. Iga planeerimismenetluse tulemusel sündiv kaalutlusotsus on ainulaadne ja selle kujunemine sõltub muuhulgas ka sellest, milliseid huvisid ja seisukohti konkreetse planeeringumenetluse käigus asjast huvitatud isikute poolt on esile toodud. Seetõttu ei saa välistada, et samad asjaolud 9

(10)3-07-43 ja huvid võivad erinevates planeeringumenetlustes sõltuvalt seisukohtade ja vastuväidete esitamisest või nende puudumisest pälvida erinevas ulatuses tähelepanu. Käesolevas asjas ei ole OÜ * viidatud x 1 asuva kinnistu suhtes kehtestatud detailplaneering kohtuliku kontrolli objektiks. Seda põhjendamatum on nõuda, et halduskohus pidanuks juba esialgse õiguskaitse taotluse lahendamisel põhjalikumalt hindama väiteid selle planeeringu mõjust piirkonna miljööle. Samuti tuleb märkida, et võrdse kohtlemise põhimõttele tuginedes ei saa kolmas isik nõuda, et omavalitsus jätaks ka käesoleva planeeringu menetluses kõrvale avalikud huvid, mis väidetavalt jäeti tähelepanuta eelviidatud planeeringu kehtestamisel, sest võrdse kohtlemise põhimõttele tuginedes ei saa nõuda ebaõige ja avalikke huve mittearvestava halduspraktika jätkamist.
  1. Eeltoodud põhjendustel leiab ringkonnakohus, et eksisteerib suur õiguslik tõenäosus kaebuste rahuldamiseks.
  2. Kolmas isik on märkinud (t I lk 73), et on planeeringu arhitektuurse lahenduse eest tasunud 141 600 krooni ja kannab kahju ka ehitushindade kiire kallinemisega seoses. Planeeringu algataja poolt planeeringu ja selle lisadokumentide koostamisele kulutatud summad ei tohi kaalutlusotsuse tegemisel takistada muude oluliste aspektide arvessevõtmist. Vastasel juhul oleks kahjustatud demokraatlik otsustusprotsess. Planeerimismenetluses järjest suuremaid kulutusi tehes oleks selliselt võimalik avaldada volikogule üha suuremat survet. Teised otsustamisel tähtsust omavad asjaolud omandaksid järjest väiksema kaalu (vt Riigikohtu lahend haldusasjas nr 3-3-1-54-03 p 42). Ringkonnakohus ei pea väidetele planeeringumenetluses kantud kulude kohta põhjendatuks anda ka planeeringu üle peetavas kohtumenetluses sedavõrd suurt kaalu, et need takistaksid heade eduväljavaadetega kaebuse alusel esialgse õiguskaitse kohaldamist. Planeeringu kiire elluviimise vastu puudub äratuntav avalik huvi. Seevastu viitavad käesoleva määruse põhjendused, mis käsitlevad kaebuste perspektiive, sellele, et avalik huvi

§ 1

lg-tes 2 ja 3 sätestatud eesmärkide saavutamiseks planeeritava maa-ala osas kõneleb esialgse õiguskaitse kohaldamise kasuks. Ringkonnakohus märgib ka, et esialgse õiguskaitse kohaldamine ei takista kolmandal isikul vaidlustatud planeeringu realiseerimise huvides ehitusprojekti tellimist ning linnavalitsusele ehitusloa taotluse esitamist; välistatud on üksnes ehitusloa väljastamine detailplaneeringu alusel. Samas jääb kolmanda isiku enda kanda eeltoodud toimingutega seotud kulutuste tarbetuks osutumise risk vaidlusaluse detailplaneeringu kehtestamise otsuse tühistamise korral. 16. Eeltoodud põhjendustel jäävad määruskaebused rahuldamata. Lauri Madise Silvia Truman Ivo Pilving 10

(10)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.