Obsah (5)

§ 51§ 65§ 118§ 121§ 119

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-05-23901 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Otsuse tegemise aeg ja koht 30. november 2006. a, Tallinn Kohtukoosseis Ülle Jänes, Gaida Kivinurm, Mart Re

) § 65 lg 1 ja 2 alusel muuta kinnistu registriosa nr xxxxxxx kannet, eraldades sellest katastriüksuse xxxxx:xxx:xxxx, millel paiknevad Tallinnas x ehitised, pindalaga 2880m2 ja kanda see eraldi katastriüksusena kinnistusraamatusse, mille omanikuks on hageja. AS H keeldus kande parandamiseks nõusolekut andmast, mistõttu soovis hageja saada tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel seda asendavat kohtuotsust (07.09.2005 teatas kostja, et ei anna hagejale nõusolekut kinnistusraamatu kande muutmiseks).

1. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt kuulub kostjale kinnistu (ärimaa) Tallinnas x, pindalaga 5667m2 (registriosa nr xxxxxxx). Registriosa on 21.08.1999 avatud katastriüksusele xxxxx:xxx:xxxx, asukohaga x, pindalaga 2880m
2. 13.11.2000 avalduse alusel on sellega liidetud osa kinnistust nr xxxxx ja moodustatud uus katastriüksus xxxxx:xxx:xxxx, asukohaga x, pindalaga 5667m
3. Muudatus on kinnistusraamatusse kantud 11.01.
5. Hagiavalduse kohaselt hoonestas Projekteerimise Instituut (PI) * aastatel 1979-1986 x maaala ja oli hoonete algseks omanikuks ja valdajaks. * õigusjärglaseks on hageja, kellele tuli seoses * reorganiseerimisega õigusjärgluse korras x asuvate hoonete omand ja valdus üle. Kostjal ei olnud ostueesõigust x asuva maatüki omandamiseks, kuna ta ei omanud sellel olevaid ehitisi vallasasjana. Ehitiste väidetav omandamine kostja poolt 05.10.1994 AS-ilt E ei olnud õiguspärane. Kostja kandmisega maatüki omanikuna kinnistusraamatusse rikuti hageja õigusi ja tekitati TsÜS § 53 lg 2 vastane olukord, kus kinnisasi ja selle olulised osad on eri isikute omandis.
6. 17.04.2006 täpsustas hageja oma nõuet, paludes kanda teda kinnistusraamatusse kinnistu registriosa nr xxxxxxx kaasomanikuna 50,8% mõttelises osas. Kinnistusraamatu kanne omaniku kohta on ebaõige ja rikub hageja õigusi. Hagejale kuuluvate hoonete alune osa moodustab kogu kinnistust 50,8%. Hageja möönab, et ei ole omandanud maad Tallinnas x, kuna tal puudus kostja süül võimalus kasutada maa erastamise õigust. Kostja vastuväited
7. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata. Hagejal puudub õigus nõuda kinnistusraamatu kande parandamist. Ainuüksi deklareerimine * õigusjärglasena ei tõenda omandiõigust vaidlusalusele varale. Hageja ei ole esitanud omandiõigust tõendavaid dokumente ega hagi omandi tunnustamiseks. Kohtud ei ole kunagi tuvastanud, et hageja on x ehitiste omanik. Kostja omandas x asuvad hooned 05.10.1994 ostu-müügilepinguga AS-ilt E. Nimetatud lepingu kehtetuks tunnistamise hagi jättis kohus rahuldamata. Kostja omandas ehitiste aluse maa Eesti Vabariigilt, haldusakte ja erastamislepingut vaidlustatud ei ole. Maakohtu otsus ja põhjendused
8. Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata. Kohtuotsuse kohaselt ei ole hagi põhjendatud.

§ 51kohaselt peetakse kinnistusraamatut kinnisasjade ja nendega seotud asjaõiguste kohta. Ts

ÜS § 50 lg 1 järgi on kinnisasi maapinna piiritletud osa (maatükk).

§ 65

lg 1 järgi omab kande muutmise või kustutamise nõudeõigust üksnes isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, näiteks ei ole tema õigust kinnistusraamatusse kantud või on kantud ebaõigesti või on kahjustatud mõne olematu koormatise või kitsenduse sissekandmise läbi. Hageja väitel ei ole tema omandiõigust kinnistu 50,8% mõttelisele osale kinnistusraamatusse kantud. Hageja taotleb kinnistusraamatus kande muutmist ja enda kandmist kinnistusraamatusse kinnistu kaasomanikuna. Kinnisomand tekib

§ 118lg 1 kohaselt kinnistamisega.

Kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna sissekandmiseks on nõutav kinnisasja omandamise eelduste olemasolu. Seega tuleb tuvastada, kas hagejale kuulub vaidlusaluse kinnisasja omandaja nõudeõigus (

§ 121

) või mitte.

§ 121

järgi annab kinnisasja omandajale õiguse nõuda kinnistusraamatusse kandmist kinnisasja omandamise tehing. Senise omaniku keeldumise korral on kinnisasja omandajal õigus esitada omaniku vastu kinnistusraamatusse kande tegemist ja kinnisomandi tunnustamist taotlev hagi. Hageja sellist nõuet esitanud ei ole. 7. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisti, ning § 238 lg 1 järgi võtab kohus vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning 2 arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust.

§-de 119 ja 120 järgi on kinnisomandi, s.h. kaasomandi tekkimise aluseks kinnisasja omandamise ja üleandmise kokkulepped. Hageja ei ole esitanud kohtule tõendeid, mis kinnitaksid maa erastamise lepingu või muude maa omandamise kokkulepete sõlmimist. Hageja kinnitas kohtus, et ei ole saanud maatüki omanikuks põhjusel, et ei saanud seda kostja tegevuse tõttu erastada. Kohus leidis, et kinnistusraamatus kande muutmise nõudes ei oma õiguslikku tähendust, millisel põhjusel (kostja tegevuse tõttu või mitte) on hagejal maa erastamise leping Eesti Vabariigiga sõlmimata jäänud. Juhul kui hageja on väidetava erastamise õiguse minetanud kellegi õigusvastase tegevuse tõttu, on tal kahju hüvitamise nõudeõigus üldistel alustel. Samuti leidis kohus, et antud vaidluses ei ole kohtul õiguslikku alust hinnata, kas ehitised vaidlusalusel maatükil kuulusid vallasasjadena käibes oleku ajal hagejale või mitte. Kinnistusraamatusse omanikuna kandmise eelduseks on omand kinnisasjale, mitte vallasasjale. Pooltel ei ole vaidlust selles, et kostja omandas Tallinnas x asuva maa Eesti Vabariigilt. Seega on kostja omand kinnisasjale (maatükile) tekkinud õiguslikul alusel. Eesti Vabariik ja kostja on sõlminud lepingu, mille alusel on kostja omanikuna kinnistusraamatusse kantud ning kinnisomand on

§ 118järgi tekkinud.

1. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 2 p 2 järgi on puudutatud isikuks asjaõiguse kustutamisel või selle sisu muutmisel eelkõige kustutatava või muudetava asjaõiguse omaja, samuti isik, kes omab asjaõigust kustutatavale või muudetavale asjaõigusele. Kohus ei pidanud õigeks seisukohta, et kinnisasja omanikuna (kaasomanikuna) sissekandmiseks on piisav vallasasjana tsiviilkäibes olnud ehitiste vastuvõtmine selleks ettenähtud riiklike komisjonide poolt ja äriühingute vahelise õigusjärgluse olemasolu. Sellist kinnisomandi tekkimise alust seadusest ei tulene. Hageja ei ole hagis tuginenud ühelegi kinnisasja omandamise alusele, poolte esiletoodud asjaoludel saab järeldada, et hagejal neist ühtegi ei esinegi. Seega ei kuulu hagejale kinnisasja omandaja nõudeõigust. Kohus jättis hindamata poolte väited, mis on seotud hageja asutamise ja juriidiliseks isikuks kujundamisega, kuivõrd need ei oma vaidluses tähendust. Õige on hageja seisukoht selles, et KRS § 341 lg 1 kohaselt on kinnistusraamatus kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Asjaõigusseaduses sätestatud juhtudel asendab puudutatud isiku nõusolekut kohtuotsus. Sellest aga ei tulene, et puudutatud isikul pole õigust nõusoleku andmisest keelduda. Kinnistusraamatu kanne on ebaõige, kui see on tehtud õigusliku aluseta või kui see alus on hiljem ära langenud või kannet on valesti muudetud või kustutatud või kui kannet tehes on seadust muul viisil rikutud. Selliseid asjaolusid vaidluses esile toodud ei ole. Eelneva põhjal leidis kohus, et kostja keeldumine kande muutmiseks nõusoleku andmisest on õiguslikult põhjendatud ning hagi rahuldamiseks puudub alus. Apellatsioonkaebuse põhjendused
2. Hageja palub apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Kohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ning rikkus menetlusõigust. Kuivõrd

§-d 118 ja 121 on alates 01.07.2003 kehtetud, puudus õigus nimetatud sätete kohaldamiseks. Kohus jättis kohaldamata

§ 65

lg 1 ja kohaldas vääralt

§ 119ja § 120.

Hagi aluseks oli

§ 65lg 1, sest kostja ei nõustunud muutma kinnistusraamatu kannet.

Kostja nõustumise korral oleksid pooled ise juhindunud

§dest 119 ja

1. Ka ei kohaldanud kohus teisi asjakohaseid õigusnorme, näit TsK § 39,
3. Kohus leidis ebaõigesti, et puudub õiguslik alus hinnata, kas ehitised vaidlustatud maatükil kuulusid vallasasjadena käibes oleku ajal hagejale või mitte. Kohus jättis eelmenetluse käigus asjas tähtsust omavad asjaolud välja selgitamata, mis muutis kohtuistungi ebaselgeks 3 ja välistas TsMS § 399 p 1 alusel hagejal täiendavate tõendite esitamise võimaluse. Eeltoodu kinnitab nii kohtuniku ebakompetentsust (kõrgema õigusteaduse alase hariduse puudumine) kui ka tahet mitte asja lahendada. Ebaõige on asja sisuliselt lahendamata jätmisel kohtukulude 58 282 krooni väljamõistmine. Kohus ei põhjendanud hagejalt kohtukulu täies ulatuses väljamõistmist. Apellatsioonkaebuse vastus
4. Kostja leiab, et kohtuotsus on seaduslik ja põhjendatud ning puuduvad alused selle tühistamiseks. Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
5. Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud asja materjaliga, leiab, et kohtuotsus vajab muutmist kohtukulude osas. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 tühistab ringkonnakohus selles osas kaevatava kohtuotsuse ning vähendab hagejalt väljamõistetud menetluskulu suurust. Ülejäänud osas on kohtuotsuse lõppjäreldus õige ning tuleb jätta muutmata. Kohtuotsuses sisalduv viide kehtivuse kaotanud õigusnormidele on küll ebaõige, kuid ei mõjuta kohtuotsuse lõppjäreldust.
6. Kolleegium ei nõustu apellandiga, et kuna tema nõue tugines

§ 65

lg-le 1, ei olnud kohtul õigust muid asjaõigusseaduse sätteid kohaldada ega neid arvestada. Kui kohus leidis, et eelnimetatud normile tuginevat nõuet ei saa rahuldada, pidi ta seda põhjendama ning vajadusel viitama ka vastavatele õigusnormidele. Maakohus ei rikkunud asja läbivaatamisel menetlusnorme ega jätnud hagi lahendamata. Apellandi sellekohane hinnang ei ole õige. Hageja oli esitanud kohtule nõude, mille kohaselt on ebaõige kinnistusraamatu kandega – vaidlusaluse kinnistu ainuomanikuna on kinnistusraamatusse kantud kostja - rikutud tema asjaõigust, sest kinnistu 50,8% mõttelise osa omanikuks on tegelikult hageja. Seega pidi hageja tõendama omandiõigust sellele osale kinnistust, mille suhtes ta soovis kinnistusraamatusse kantud omanikukannet muuta. Hageja väide, et vaidlusaluse maa ostueesõigusega erastamise ajal oli tema sellel maal paiknenud ehitiste omanik ning et AS-l H ei olnud maa ostueesõigusega erastamise õigust, ei ole kooskõlas asja materjaliga. Hageja oli oma sellekohast seisukohta põhistanud asjaoluga, et ta on isiku (PI *), kes x maa-ala aastatel 1979-1986 hoonestas, õigusjärglane. Samas on hageja ise märkinud, et kostja ostis vaidlusalused hooned 05.10.1994 ostu-müügilepingu alusel AS-lt E (Vabariikliku Koondise „E“ õigusjärglane). Hageja väitel ei sõlmitud nimetatud isikute vahel asjaõiguslikku kokkulepet ega antud üle asja valdust, mistõttu omand üle ei läinud. Õige on küll viide alates 01.12.1993 kehivale seadusandlusele, mille kohaselt eristatakse võlaõiguslikku müügitehingut asjaõiguslepingust, kuid sellele tuginev hinnang 05.10.1994 lepingule on väär. Tehingu tegemise ajal valitsenud õigusruumis eristati küll tehingu võlaõiguslikku ja asjaõiguslikku sisu, kuid eraldi neid kokkuleppeid ei vormistatud. Nii sisaldas ka viidatud tehing, mis oli pealkirjastatud müügilepinguna, võlaõigusliku kokkuleppe kõrval asjaõiguslikku: kokkulepet omandiõiguse ülemineku kohta. Hageja teistsugune käsitlus ning sellele tuginev järeldus, et vaatamata 05.10.1994 tehingu kehtivusele, oli tema x paiknenud hoonete omanikuks, on vastuolus asja materjaliga (hagi nimetatud tehingu kehivuse vaidlustamiseks on jõustunud kohtuotsusega jäetud rahuldamata).

1. x asuva maaüksuse ostu-müügileping sõlmiti Eesti Vabariigi ja AS H vahel 07.05.
2. AS H kanti kinnistusraamatusse nimetatud kinnistu omanikuna esmakinnistamise teel 21.08.
3. Kinnistu x kanti kinnistusraamatusse 11.01.
4. Omandiõiguse tunnustamist kinnistul paiknevatele hoonetele ei ole hageja nõudnud. Ka ei ole hageja seaduses ettenähtud 4 korras vaidlustanud hoonete aluse maa erastamise haldusakte ja erastamislepingut. Kinnistusraamatu kande muutmise nõude esitamise teel ei ole võimalik omandiõigust tuvastada. Pealegi ei ole hageja esitanud kohtule tõendeid, mis tõendaksid tema omandiõigust hoonetele maa erastamise ajal ning millest võis tuleneda tema õigus erastada hoonete alune maa. Seetõttu oli menetlusseadustikuga kooskõlas hageja poolt 09.05.2006 esitatud tõendite (nimekiri – tl 209-210) tagastamine. Hageja õigusjärglusega seatud küsimused ei vajanud käesolevas vaidluses tuvastamist. Kohtuotsus on selles osas õige.
5. Menetluskulude osas tuleb kohtuotsust muuta. Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 kohaldatakse enne 01.01.2006 kehtiva TsMS jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt jäetakse kohtukulud selle poole kanda, kelle kahjuks otsus tehakse: kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kaevatavas kohtuotsuses ei ole kohus kohtukulude väljamõistmist põhjendanud ega märkinud, mille alusel on ta pidanud vajalikuks mõista hagejalt välja kogu kostja taotletud õigusabikulu. Ringkonnakohus selles osas kohtuotsusega ei nõustu ning vähendab hageja poolt hüvitamisele kuuluvat summat. Arvestades tsiviilasja läbivaatamiseks kulunud aega ning asja keerukust mõistab kolleegium hagejalt kostuja kasuks välja õigusabikulu 20 000 krooni. Ü.Jänes G.Kivinurm M.Reino 5