KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Aili Maasik Otsuse tegemise aeg ja koht 11. aprill 2006 Tallinn Haldusasja number 3-05-295 Haldusasi R.K.i kaebus Tallinna Linnaval

§ 2lg-t 2 ja § 11.

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium jättis 27. oktoobri 2004 otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus ei nõustunud apellandi seisukohaga, et vaidlusalused ruumid olid erastatud korteriomanikele nende eluruumile vastava mõttelise osa koosseisus ja seega oli ruumide omand erastamisel juba üle läinud ning ruumide tunnistamine mitteeluruumideks ei olnud enam võimalik. R.K. esitas Tallinna Ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada halduskohtu ja ringkonnakohtu otsused ning teha asjas uus otsus, millega kaebus rahuldada. R.K. leidis, et ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti

§ 2lg 2 ja § 11.

Kohtud ei ole tuvastanud, kas pärast elamus korterite erastamist sai Tallinna linn elamu kaasomanikuks või mitte. Korterite ostu-müügilepingute sõlmimise ajal lähtuti sel ajal kehtinud õigusaktidest. Tallinna linn ei avaldanud soovi jätta osa elamust kohaliku omavalitsuse omandisse ja ostumüügilepingutega said elamu kaasomanikeks 63 korteriomanikku, kelle omanduses on korterid reaalosadena ja elamu muust osast kokku 100% (kümnendmurdude kasutamise tõttu oli osade summa 99,98%).

§ 11

ei ole asjas kohaldatav, sest selles nimetatud dokumentatsioon vaidlusaluse elamu osas ei puudunud (ehitusprojekt, inventariseerimise plaan, ekspluatatsiooni andmise akt jt). Omandiõiguse rikkumise tõttu ei ole lubatav

§ 11

tagasiulatuv kohaldamine.

§ 11on kohaldatav üksnes ruumidele, mis ei ole eelnevalt erastatud EES alusel.

Ruumide mittesihipärane kasutamine, sealhulgas rendilepingute alusel, ei muuda nende ruumide õiguslikku seisundit ja ei olnud takistuseks nende ruumide erastamisel korteriomanike korteritele vastava elamu muu osa koosseisus. Tähtsust ei oma asjaolu, et rendilepinguid ei olnud korteriühistule üle antud. Riigikohtu halduskolleegiumi

1. aprilli 2005 kohtuotsusega nr 3-3-1-9-05 rahuldati R.K.i kassatsioonkaebus, tühistati Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi
2. oktoobri 2004 otsus haldusasjas nr 2-3/60/04 ja Tallinna Halduskohtu
3. detsembri 2002 otsus haldusasjas nr 3-701/2002 ning saadeti asi uueks läbivaatamiseks Tallinna Halduskohtule. Riigikohtu halduskolleegium leidis, et käesoleva asja lahendamiseks on vajalik selgitada, kas kõnealuses elamus paiknevad ning ehitusprojekti kohaselt abiruumideks ette nähtud ruumid erastati korteriomanikele nende eluruumile vastava muu osa koosseisus või mitte ning kas nende ruumide suhtes on kohaldatav

§ 11

. Riigikohtu halduskolleegium leidis: „ Vaidlust ei ole selle üle, et nimetatud ruumid olid ehitusprojekti kohaselt abiruumid, kuid neid ei kasutatud elamu teenindamiseks ega olnud need elanike ühises kasutuses, vaid ruume on alates 1993. aastast rendilepingute alusel kasutanud kolmandad isikud. 29. novembril 2000 jõustunud

§ 11

kohaselt juhul, kui mitteeluruumid on ehitatud enne PES jõustumist ja nende kohta puuduvad

§ 2

lg-s 2 ettenähtud dokumendid, on erastamise kohustatud subjektil õigus ühe aasta jooksul arvates elamureformiga seonduvate seaduste muutmise seaduse jõustumisest (s.o sama seaduse jõustumisest, millega

-t täiendati §-ga 11), kanda nimetatud ruumid mitteeluruumidena hooneregistrisse valla- või 2 linnavalitsuse otsuse alusel.

§ 2

lg 2 kohaselt loetakse mitteeluruumideks elamutes paiknevaid ruume, mis on vastavalt ehitusprojektile, kasutusloale või valla- või linnavalitsuse loale ette nähtud alatiselt kasutamiseks mitteeluruumina.

§ 2

lg 3 näeb ette, et mitteeluruumiks ei ole elamu teenindamiseks, elanike ühiseks või individuaalseks kasutamiseks ettenähtud abiruumid, mida erastatakse vastavalt eluruumide erastamise seadusele. Kui abiruumid on antud kolmanda isiku valdusesse lepingu alusel, lähevad pärast antud elamus korteriühistu moodustamist või elamu haldamise üleandmist korteriomanikele lepingujärgsed õigused ja kohustused eluruumide erastamise kohustatud subjektilt üle korteriühistule või korteriomanikele. EES § 3 lg 1 kehtiva redaktsiooni kohaselt on erastamise objektiks elamu või korter koos sellele vastava muu osaga ehitisest või ehitusjärgus olev elamu või korter, mis on riigi või riigi äriühingu omandis või kohaliku omavalitsusüksuse või aktsiaseltsi, kelle kõik aktsiad kuuluvad kohalikule omavalitsusüksusele, või osaühingu, kelle ainuke osa kuulub kohalikule omavalitsusüksusele, omandis. EES § 3 lg 2 näeb ette, et korterile või mitteeluruumile vastava elamu muu osa suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse selle korteri või mitteeluruumi üldpinna osakaalust kogu hoone korterite ja mitteeluruumide üldpinnas. Nimetatud osa määratletakse mõttelise osana. EES § 3 lg 3 kohaselt loetakse abiruumideks elamus või elamuga ühisel krundil paiknevates hoonetes asuvaid ruume, mis ehitusprojekti kohaselt on ette nähtud elamu teenindamiseks või elanike ühiseks või individuaalseks kasutamiseks. EES § 22 lg 11 sätestab, et kui õigusaktidest tulenevalt ei ole korterile või mitteeluruumile vastava elamu muu osa kindlaksmääramisel lähtutud korteri või mitteeluruumi üldpinna osakaalust kogu hoone korterite ja mitteeluruumide üldpinnas või kui eluruumide erastamisel määratud mõtteliste osade summa erineb ühest, on kohustatud subjektil kohustus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras ühepoolselt lihtkirjalikult tekkinud viga parandada. Mõttelise osa suurus väljendatakse hariliku murruna. Vabariigi Valitsuse

1. juuli
2. a määrusega nr 198 kinnitatud „Eluruumide erastamise korra“ (EEK) p 7 kehtiva redaktsiooni kohaselt erastatakse elamu või korter koos sellele vastava muu osaga ehitisest. Elamus korterile vastava muu osa suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse selle korteri üldpinna osakaalust kogu hoone korterite ja mitteeluruumide üldpinnas. Nimetatud osa määratakse mõttelise osana ja väljendatakse hariliku murruna. Korteri üldpinna hulka loetakse toa (tubade) ja abiruumi(de) põrandapindade summa, kaasa arvatud sisseehitatud seinakappide, külmade panipaikade ja verandade põrandapind. Elamus korterile vastava muu osa koosseisu arvatakse ka selle keldris, pööningul ja mujal paiknevad abiruumid, mis ehitusprojekti kohaselt on ette nähtud elamu teenindamiseks või elanike ühiseks kasutamiseks. EEK p 71 näeb ette, et kui eluruumide erastamise käigus kindlaksmääratud mõtteliste osade suurus ei ole eluruumi ostu-müügilepingus väljendatud hariliku murruna, teisendab kohustatud subjekt erastamise ostu-müügilepingus protsendina või kümnendmurruna kindlaksmääratud mõttelise osa suuruse harilikuks murruks. EEK p 72 sätestab muuhulgas, et korterile või mitteeluruumile vastava mõttelise osa suuruse ümberarvestuse tegemisel arvestatakse mitteeluruumidena ainult neid ruume, mis on vastavalt ehitus(ümberehitus)projektile, kasutusloale või Elamuseaduse § 3 lg 2 kohaselt valla- või linnavalitsuse loal ette nähtud alaliselt kasutamiseks mitteeluruumina või mille kohta on vastu võetud valla- või linnavalitsuse otsus vastavalt

§-le

1. EEK p 75 kohaselt mõttelise osa ümberarvestusega ei kaasne täiendavaid juurde- ja tagasimakseid. EEK p 76 näeb ette, et korteri reaalosale vastava mõttelise osa suuruse erinemisel ostu-müügilepingus, inventariseerimise plaanil ja riikliku ehitisregistri dokumendis 3 lähtutakse tehingute ja toimingute tegemisel kohustatud subjekti poolt kehtivas korras vormistatud ümberhindamisaktis toodud korteri reaalosale vastava mõttelise osa suurusest.“ Riigikohtu halduskolleegium on otsuses Ehitajate tee 113 elamu kohta välja toonud järgnevad andmed:
2. juunil 1984 koostatud elamu ekspluatatsiooni võtmise akti (halduskohtu tl 18-19) kohaselt on elamu kasulik pind 4189,45 m2 ja korterite üldpind 3985,08 m2, millest elamispind 2608,7 m
3. Tallinna Hooneregistri
4. aprilli
5. a tõendi (halduskohtu tl 10-17) järgi on ehitise netopind 5290 m2 ja registrisse kantud eluruumide pind 3957,2 m
6. Seejuures on tõendi üksikute kirjete summa kohaselt korterite üldpind 4119 m2 ja eluruumide pind 3957,2 m
7. Korterite reaalosadele vastavate mõtteliste osade summa moodustab tõendi kohaselt 99,99%, lisaks on ümardamisest tingitud vea parandamiseks Tallinna Linnavalitsuse
8. novembri
9. a korraldusega nr 2834-k Haabersti Linnaosa Valitsuse haldusse jäetud 0,02%. Sama hooneregistri toimiku alusel koostatud Haabersti Linnaosa Valitsuse
10. oktoobri
11. a eluruumide ümberhindamise akti (halduskohtu tl 88-89) järgi on elamu kõigi korterite ja mitteeluruumide üldpind 4169,7 m2, sealhulgas eluruumide üldpind 3957,2 m2 ja mitteeluruumide üldpind 212,5 m
12. Halduskolleegium on leidnud, et toimiku materjalide pinnalt ei ole võimalik üheselt tuvastada, millisest tervikust lähtuvalt arvutati eluruumide erastamise ajal iga korteri reaalosale vastava muu osa suurus. See tähendab, et tuvastatud ei ole asjaolu, kas rendilepingute alusel kasutatud vaidlusalused ruumid võeti eluruumide erastamisel arvesse või mitte.
13. oktoobri
14. a eluruumide ümberhindamise aktis on ümberhindamise ühe põhjusena toodud välja küll asjaolu, et eluruumide hindamisel ei olnud arvestatud mitteeluruumide pinda, kuid arusaamatuks jääb, mida sellisel juhul väljendavad Tallinna Hooneregistri
15. aprilli
16. a tõendil märgitud korterite üldpinna suurused. Halduskolleegium leidis, et kuna korterile vastava muu osa suurus oli väljendatud protsendina, siis on otsustava tähtsusega selgitada, milline elamu üldpinna suurus selle väljaarvutamisel aluseks võeti. Alles sellisel juhul on võimalik hinnata, kas vaidlusalused rendipinnad on korteriomanikele nende korterile vastava muu osa koosseisus juba erastatud või mitte. Kolleegium asus seisukohale, et juhul, kui vaidlusalused rendipinnad arvestati eluruumide erastamise ajal korterite reaalosale vastava muu osa hulka ja erastati korteriomanikele, siis ei ole ka

§ 11

alusel võimalik hiljem korteriomanike omandi suurust vähendada, sest sellega oleks rikutud Põhiseaduse § 32 lg-st 1 tulenevat igaühe õigust omandi puutumatusele ja võrdsele kaitsele. KAEBAJA SEISUKOHT Vaidlust ei ole selle üle, et Tallinna Hooneregistri 2.aprilli 2001 tõendiga esitatud andmed vastavad ostu-müügilepingute andmetele ja korterite reaalosadele vastavate mõtteliste osade summa moodustab tõendi kohaselt 99,99%. Lepingute andmed registreeriti Tallinna Hooneregistris. Lepingu kohaselt müüja müüs ja ostja ostis korteri koos sellele vastava muu osaga elamust. Lepingus ei ole sõnakestki müüja soovist müüa elamu ostjatele ilma abiruumideta, jätta osa abiruumisid enda omandusse ja arvata välja lepingus viidatud muust osast. Sellist soovi, eeldusel et see oleks olnud seaduslik, oleks pidanud lepingus väga selgelt väljendama. Tegelikult puudus ka eeldus, kuna sellel ajal kehtiv eluruumide erastamise seadus sellist võimalust ette ei näinud. Kuna mitteeluruumid (

mõttes) puudusid, siis lepingus määrati mõtteline osa vastava korteri üldpinna ja korterite üldpinna suhtena, vastasel juhul oleks pidanud lepingus olema mõtteline osa määratud vastava korteri ja korterite ja mitteeluruumide üldpinna suhtena. 4 Kõigi lepingute jõustumisel 1995.aastaks oli vastustaja müünud kogu elamu korteriomanikele, kaasa arvatud mõtteliste osade koosseisus vaidlustatud abiruumid. VASTUSTAJA SEISUKOHT Kuni 20.07.1995 kehtinud EES § 3 lg 2 sätestas: “elamust korterile vastava muu osa suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse selle korteri üldpinna osast kogu hoone korterite üldpinnas.”

e §-ga 9, mis jõustus 21.07.1995, tehti eluruumide erastamise seadusesse muudatus ja § 3 lg 2 sõnastati järgmiselt: „

§ 11

tegelikuks eesmärgiks oli anda erastamise kohustatud subjektile õigus kanda ühe aasta jooksul hooneregistrisse vaid need de facto mitteeluruumid, mis olid korterile vastava mõttelise osa protsendi väljaarvutamisel mitteeluruumina arvesse võetud, osutub

§ 11objektiivselt täidetamatuks ja mõttetuks.

Selliseid rendipindasid, mis polnud arvel rendipinnana, kuid võeti muu osa protsendi väljaarvutamisel rendipinnana arvesse, olla ei saanud, sest vastavad ruumid ei olnud hooneregistris mitteeluruumina arvel. Selline olukord võinuks esineda vaid kohustatud subjekti juhusliku vea või teadva seaduserikkumise korral. Vastustaja on seisukohal, et käesolevas asjas tehtav lahend ei saa üldse sõltuda sellest, milline elamu üldpinna suurus võeti aluseks “mõttelise osa” väljaarvutamisel, sest seadusest tulenevana ei saanudki vaidlusalust pinda ühelgi juhul arvesse võtta. Järelikult taandub kaebuse rahuldamine või mitterahuldamine seaduse tõlgendamise, s.o. puhtõiguslikule küsimusele. Kaebuse rahuldamine on võimalik vaid juhul kui tõlgendada 29.11.2000 jõustunud

§ 11

selliselt, et linnavalitsusel puudus õigus otsustada nende mitteeluruumide hooneregistrisse kandmine, mis olid ümber ehitatud enne PES jõustumist, kuid mille kohta puudusid

§ 2lg-s 2 ettenähtud dokumendid.

Kuna eelnevalt esitatud käsitlus oleks seaduse grammatilise tõlgendusega otseses vastuolus, peab kohus sellisel juhul jätma

§-i 11 kohaldamata. 5 KOHTU PÕHJENDUSED Vastavalt HKMS §-le 74 on Riigikohtu lahendi seisukohad kohaldamisel asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud. seaduse tõlgendamisel ja Riigikohtu halduskolleegium leidis käesolevas haldusasjas, et kuna korterile vastava muu osa suurus oli väljendatud protsendina, siis on otsustava tähtsusega selgitada, milline elamu üldpinna suurus selle väljaarvutamisel aluseks võeti. Kohtule esitatud Ehitajate tee nr.113 elamus asuvate korterite 1994-1995 erastamise ostu-müügilepingutest (II kd. lk.12-93) nähtuvalt on erastatud 64 korterit, igaüks koos sellele vastava muu osaga elamust, mis moodustab teatud protsendi elamu korterite üldpinnast. Seega on lähtutud igale korterile vastava elamu muu osa suuruse kindlaksmääramisel konkreetse korteri üldpinna osakaalust kogu hoone korterite üldpinnas. Nimetatud erastamise ostu-müügilepingutes on igale korterile vastava muu osa protsent elamu korterite üldpinnast sama, mis on märgitud ka Tallinna Hooneregistri

1. aprilli 2001 tõendil ja mis moodustab 99,99% elamu korterite üldpinnast. Kaebaja on kohtule esitanud Ehitajate tee 113 korteri nr. 44 10.05.1994 hindamise akti (II kd.lk.14), millest nähtuvalt on elamu eluruumide üldpind 4129,0 m
2. Kohus tegi arvutamise teel kindlaks, et Ehitajate tee nr.113 elamu korterite 1994-
3. aastatel sõlmitud erastamise ostu-müügilepingutes on kõigi korterite osas korterile vastava elamu muu osa protsent arvutatud elamu korterite üldpinnast 4129,0 m
4. Tallinna Hooneregistri
5. aprilli 2001 tõendist nähtuvalt moodustab see 99,99% elamu korterite üldpinnast. Vastustaja on kohtule esitatud kirjalikus seletuses kaebuse kohta kinnitanud, et mitte ühegi Ehitajate tee 113 elamu korteri erastamisel ei ole kõnealuseid rendipindasid korterile vastava mõttelise osa arvutamisel arvesse võetud. Vastustaja esindaja kinnistas ka kohtuistungil, et vaidlusalused rendipinnad on korteriomanikele 1994-
6. aastatel erastatud ning et üürnikele erastati kogu maja 100%. Mitteeluruumide arvesse võtmist ei toimunud. Arvestades eeltoodut ja Riigikohtu halduskolleegiumi seisukohta käesolevas haldusasjas, siis kuna vaidlusalused rendipinnad on arvestatud eluruumide erastamise ajal korterite reaalosale vastava muu osa hulka ja erastati korteriomanikele, siis ei ole

§ 11

alusel võimalik hiljem korteriomanike omandi suurust vähendada, sest sellega oleks rikutud Põhiseaduse § 32 lg-st 1 tulenevat igaühe õigust omandi puutumatusele ja võrdsele kaitsele. Seega ei ole

§ 11vaidlusaluste ruumide suhtes kohaldatav.

Eeltoodust tulenevalt kuulub kaebus rahuldamisele. Aili Maasik Kohtunik 6