2004 false KHO:2004:13 Ranta-asemakaavassa rakennusoikeus oli osoitettu kahdelle ohjeelliselle rakennuspaikalle, jotka muodostuivat kolmesta eri kiinteistöstä. Kun kysymyksessä oleva kiinteistö kuului osaksi kummankin rakennuspaikan aluetta eikä se näin ollen muodostanut kaavan mukaista rakennuspaikkaa, edellytyksiä poikkeamisen myöntämiseen lomarakennuksen rakentamiseksi tuolle kiinteistölle ei ollut. Maankäyttö- ja rakennuslaki 172 § Kiinteistönmuodostamislaki 62 § Kort referat på svenska Asian käsittely Pohjois-Pohjanmaan ympäristökeskuksessa A on Pohjois-Pohjanmaan ympäristökeskukselle 17.8.2001 saapuneella hakemuksella hakenut lupaa saada vastoin ranta-asemakaavaa käyttää kerrosalaltaan 66 neliömetrin suuruisen kaksikerroksisen lomarakennuksen rakennuspaikkana Oulunsalon kunnan Oulunsalon kylässä sijaitsevaa pinta-alaltaan 2 300 neliömetrin suuruista Irmanrannan tilaa RN:o 18:
- Irmanrannan tila RN:o 18:56 ja tilat Rantapaketti RN:o 18:29 ja Timola RN:o 18:45 muodostavat yhdessä Oulun lääninhallituksen 17.6.1994 vahvistaman Koppanan ranta-asemakaavan loma-asuntojen korttelialueella RA korttelin 7 rakennuspaikat 3 ja
- Pohjois-Pohjanmaan ympäristökeskus on 1.2.2002 julkipanon jälkeen antamallaan päätöksellä hylännyt hakemuksen. Päätöksen perusteluina on lausuttu seuraavaa: Ranta-asemakaava on maanomistajien laatima asemakaava. Myös poikkeamispäätöksen hakija on ollut maanomistajana laatimassa nyt kysymyksessä olevaa Koppanan rantakaavaa. Ranta-asemakaavasta tulee pääsääntöisesti poiketa vain laatimalla asemakaavan muutos tai uusi ranta-asemakaava. Muut Koppanan silloisen rantakaavan laatimiseen osallistuneet kiinteistöt vastustavat poikkeamispäätöksen myöntämistä. Oulunsalon kunta vastustaa poikkeamispäätöksen myöntämistä. Hakemus ei täytä maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:ssä poikkeamiselle asetettuja edellytyksiä. Sovellettuina oikeusohjeina ympäristökeskuksen päätöksessä on mainittu muun ohella maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n 2 ja 3 momentti, 172 § ja 73 §:n 2 momentin
- virke. Asian käsittely Oulun hallinto-oikeudessa A on valituksessaan vaatinut, että ympäristökeskuksen päätös kumotaan ja lupa myönnetään poikkeamishakemuksen mukaisesti. A on myös vaatinut, että asiassa toimitetaan suullinen käsittely ja katselmus. Vaatimusten perusteluina on lausuttu muun ohella seuraavaa: A ei ole koskaan ollut laatimassa puheena olevaa kaavaa vaan pelkästään 22.2.1993 allekirjoittanut kaavan hyväksymisklausuulin. Ainoastaan rajanaapurit B ja C sekä Oulunsalon kunta ovat vastustaneet hakemuksen hyväksymistä. Irmanrannan tila RN:o 18:56 on ranta-asemakaavassa liitetty korttelin 7 tontteihin 3 ja
- Mainittujen tonttien omistajat eivät ole tahtoneet lunastaa Irmanrannan tilaa sen käyvästä arvosta eivätkä tehdä siitä käyvän arvon mukaista lunastamistarjousta. A ei ole voinut käyttää omistamaansa tilaa taloudellisesti hyväkseen. Ranta-asemakaavan tonttijako on ohjeellinen, minkä vuoksi siitä voidaan poiketa. Hakemuksen hyväksymiselle ei ole olemassa maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:ssä tarkoitettuja esteitä. Pohjois-Pohjanmaan ympäristökeskus on antanut lausunnon ja A vastaselityksen. Oulun hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään 18.12.2002 n:o 02/0541/2 hylännyt A:n vaatimukset suullisen käsittelyn ja katselmuksen toimittamisesta sekä A:n valituksen ympäristökeskuksen päätöksestä. Päätöksen perusteluina on lausuttu seuraavaa: Kun otetaan huomioon asiakirjoihin sisältyvä selvitys, suullisen käsittelyn tai katselmuksen järjestäminen ei ole asian selvittämiseksi tarpeen. Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n 1 momentin mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeuksen tässä laissa säädetyistä tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista ja muista rajoituksista. Pykälän 2 momentin 2 kohdan mukaan kunta ei kuitenkaan saa myöntää poikkeusta, kun kysymys on vähäistä suuremmasta poikkeamisesta asemakaavassa osoitetusta rakennusoikeudesta. Pykälän 3 momentin mukaan poikkeamisen 2 momentissa tarkoitetuissa tapauksissa myöntää alueellinen ympäristökeskus. Maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:n mukaan poikkeaminen ei saa: 1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; 2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; eikä 3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeusta ei saa myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Maankäyttö- ja rakennuslain 214 §:n 1 momentin mukaan rantakaava on voimassa tämän lain mukaisena asemakaavana, johon sovelletaan tämän lain 10 luvussa tarkoitettua ranta-asemakaavaa koskevia säännöksiä. Hakemuksessa tarkoitettu pinta-alaltaan 2 300 neliömetrin suuruinen Irmanrannan tila RN:o 18:56 sijaitsee Oulunsalon kunnan Oulunsalon kylässä alueella, jolla on voimassa Oulun lääninhallituksen 17.6.1994 vahvistama Koppanan ranta-asemakaava. Mainitussa kaavassa Irmanrannan tila sijaitsee loma-asuntojen korttelialueella (RA) korttelissa 7 ja se on liitetty osaksi tontteja 3 ja
- Kaavamääräysten mukaan loma-asunnon rakennuspaikalle saa rakentaa enintään yhden loma- asunnon ja erillisen saunan sekä aittarakennuksen. Rakennusten kerrosala saa olla enintään 100 neliömetriä. Edellä mainitussa kaavassa on osoitettu alueelle sallittu rakennusoikeus ja sen jakautuminen maanomistajien kesken. Irmanrannan tilalle ei ole osoitettu rakennusoikeutta, vaan tonteille 3 ja 4 kuuluva rakennusoikeus on osoitettu Irmanrannan tilan naapuritiloille RN:ot 18:29 ja 18:
- Poikkeuksen myöntäminen kaavassa osoitetusta rakennusoikeudesta aiheuttaisi haittaa kaavan toteuttamiselle. Oikeudellisia edellytyksiä poikkeamisen myöntämiselle ei siten ole ollut, ja ympäristökeskuksen on tullut hylätä hakemus. Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa A on valituksessaan vaatinut, että Oulun hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja asia palautetaan hallinto-oikeuteen suullisen käsittelyn ja katselmuksen toimittamista varten. A on uudistanut kaiken asiassa aikaisemmin vaaditun ja lausutun. Vaatimusten tueksi on muun ohella esitetty, että ranta-asemakaavan tonttijako on ohjeellinen. Poikkeaminen ei aiheuta haittaa ranta-asemakaavan toteuttamiselle eikä alueen muun käytön järjestämiselle. Käytännössä ranta-asemakaava on jo toteutunut. Irmanrannan tila on jäänyt ranta-asemakaavan mukaiseksi rakennustonttimaaksi ja itsenäiseksi kiinteistöksi siitä huolimatta, että se on ranta-asemakaavassa liitetty tontteihin 3 ja
- Näiden tonttien omistajat eivät ole panneet vireille Irmanrannan tilan lunastusvaatimusta, eivätkä ole käyttäneet heille ranta-asemakaavassa Irmanrannan tilan osalta järjestettyä oikeudetonta ylimääräistä rakennusoikeutta. Oulun hallinto-oikeuden ja Pohjois-Pohjanmaan ympäristökeskuksen päätöksissä poikkeamishakemus on hylätty ottamatta lainkaan huomioon tosiseikkoja. Koska tosiseikat on jätetty ympäristökeskuksen ja hallinto-oikeuden ratkaisuissa ottamatta huomioon, hallinto-oikeudessa toimitettavassa suullisessa käsittelyssä ja Irmanrannan tilalla toimitettavassa katselmuksessa täytyy saada esittää näyttö tosiseikoista. Pohjois-Pohjanmaan ympäristökeskus on antanut lausunnon, jossa on todettu muun ohella, että Irmanrannan tila RN:o 18:56 on ranta-asemakaavassa osoitettu rakennustonttimaaksi. Tila ei ole asemakaavan mukainen rakennuspaikka, jolle olisi osoitettu ohjeellisesti rakennusalaa. Yhdessä tilojen Rantapaketti RN:o 18:29 (18:21) ja Timola RN:o 18:45 kanssa Irmanranta muodostaa Koppanan ranta-asemakaavan korttelin 7 mukaiset rakennuspaikat 3 ja 4, joilla on yhteensä rakennusoikeutta 200 kerrosneliömetriä. Kunkin tilan osuus yhteisestä 200 kerrosneliömetrin rakennusoikeudesta on enintään kolmannes. Irmanrannan tilaa ei ole liitetty rakennuspaikkoihin 3 ja 4, koska tilaa ei ole lunastettu ja kysymyksessä olevia rakennuspaikkoja ei ole koskaan muodostettu. Irmanrannan tilalle ei ole voitu rakentaa, koska tilaan kuuluva rakennusoikeus on ohjeellisena rakennusalana siirretty ranta-asemakaavan mukaisille rakennuspaikoille 3 ja
- Pohjois-Pohjanmaan ympäristökeskuksen ja kunnasta saatujen tietojen mukaan tilalla Rantapaketti on rakennettua kerrosalaa 23,7 neliömetriä ja Oulunsalon kunnanhallituksen 18.6.2001 tekemällä poikkeamispäätöksellä rakennusoikeutta on 13 kerrosneliömetriä. Tilalla Timola on vuosina 1972 ja 1983 rakennettua kerrosalaa yhteensä 113 kerrosneliömetriä, joka ylittää tilalle kuuluvan rakennusoikeuden 67 kerrosneliömetriä. Valittajan hakema poikkeaminen aiheuttaa haittaa ranta-asemakaavan toteuttamiselle ja alueen muun käytön järjestämiselle. A on antanut vastaselityksen. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Kysymyksessä olevan poikkeamista rakentamisessa koskevan asian ratkaisu perustuu tietoihin sen ranta-asemakaavan sisällöstä, josta poiketen rakennushanke halutaan toteuttaa, ja tietoihin rakennushankkeesta. Koska nämä tiedot ovat saatavissa asiakirjoista, suullisen käsittelyn tai katselmuksen järjestäminen tosiseikkojen selvittämiseksi ei ole ollut tarpeen. Koska suullisen käsittelyn toimittaminen hallinto-oikeudessa on näin ollen ollut ilmeisen tarpeetonta ja koska katselmuksen järjestäminen ei ole ollut tarpeen, hallinto-oikeus on, ottaen huomioon hallintolainkäyttölain 38 §:n 1 momentin ja 41 §:n, voinut ratkaista asian toimittamatta suullista käsittelyä tai katselmusta. Irmanrannan tila RN:o 18:56 kuuluu Oulun lääninhallituksen 17.6.1994 vahvistaman Oulunsalon Koppanan ranta-asemakaavana voimassa olevan rantakaavan kortteliin 7, joka on osoitettu loma-asuntojen korttelialueeksi (RA). Korttelialuetta koskevan kaavamääräyksen mukaan loma-asunnon rakennuspaikalle saa rakentaa enintään yhden loma-asunnon ja erillisen saunan sekä aittarakennuksen. Rakennusten kerrosala saa olla yhteensä enintään 100 neliömetriä. Korttelin 7 ohjeelliset rakennuspaikat 3 ja 4 muodostuvat Irmanrannan tilasta RN:o 18:56 sekä tiloista Rantapaketti RN:o 18:29 ja Timola RN:o 18:
- Irmanrannan tila sijaitsee tilojen Rantapaketti ja Timola välissä. Kaavakartassa on Irmanrannan tilan halki kulkemaan merkitty ohjeellinen rakennuspaikkojen välinen raja. Yksikään kolmesta edellä mainitusta kiinteistöstä ei muodosta yksinään ranta-asemakaavaan soveltuvaa rakennuspaikkaa. Kaavassa on osoitettu rakennusoikeus rakennuspaikoille 3 ja
- Kysymyksessä olevaan ranta-asemakaavaan soveltuvan rakennuspaikan muodostamiseksi on rakennuspaikan osan omistajalla kiinteistönmuodostamislain 62 §:n 1 momentin nojalla oikeus lunastaa toiselle kuuluvaa rakennuspaikkaan sisältyvää aluetta. Pykälän 2 momentin mukaan milloin useat tahtovat lunastaa toiselle kuuluvaa asemakaavaan soveltuvan rakennuspaikan aluetta, on etuoikeus sillä, jonka osalla rakennuksineen ja laitteineen on suurin arvo. Jos osat ovat samanarvoiset, lunastusoikeus on sillä, joka ensiksi on vaatinut lunastamista. Kun ranta-asemakaavassa rakennusoikeus on osoitettu rakennuspaikkakohtaisesti ja kun Irmanrannan tila ei muodosta ranta-asemakaavan mukaista rakennuspaikkaa, poikkeamisen myöntäminen aiheuttaisi maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua haittaa kaavan toteuttamiselle. Oikeudellisia edellytyksiä poikkeamisen myöntämiseen lomarakennuksen rakentamiseksi Irmanrannan tilalle RN:o 18:56 ei näin ollen ole ollut. Edellä mainituilla perusteilla ja ottaen huomioon hallinto-oikeuden päätöksessä mainitut maankäyttö- ja rakennuslain säännökset ei ole syytä muuttaa hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta, joka siis jää pysyväksi. Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Esa Aalto, Kari Kuusiniemi, Niilo Jääskinen, Irma Telivuo ja Jukka Mattila. Asian esittelijä Minna Pulkkinen.