KHO/2006/2

2006 false KHO:2006:2 Rauman kaupunginvaltuuston hyväksymällä asemakaavan muutoksella kaava-alueelle oli osoitettu kaksi liikerakennusten korttelialuetta, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM). Kysymyksessä ovat kaava-alueen länsiosan muodostava kortteli 242, jolla jo sijaitsee kerrosalaltaan noin 9 000 k-m²:n suuruinen liikerakennus, ja kaava-alueen itäosan muodostava kortteli

1. Hallinto-oikeus hylkäsi kaupunginvaltuuston päätöksestä tehdyt valitukset. Asemakaavassa osoitettujen vähittäiskaupan suuryksiköiden etäisyys Vanhan Rauman keskustaan on vajaat 500 metriä. Etäisyys Vanhan Rauman puutaloalueeseen on lähimmillään noin 200 metriä ja Pyhän Ristin kirkkoon runsaat 300 metriä. Vanhan Rauman alue on vanhana pohjoismaisena puukaupunkina merkitty maailman kulttuuri- ja luonnonperinnön suojelemista koskevan yleissopimuksen mukaiseen yleismaailmallisesti erityisen arvokkaita kohteita sisältävään maailmanperintöluetteloon. Vanhaa Raumaa voidaan luonnehtia kaupunkirakenteellisesti yhtenäiseksi alueeksi, johon kuuluvat hyvin säilynyt historiallinen rakennuskanta, katuverkosto sekä elävä kaupunkiyhdyskunta monipuolisine palveluineen ja liikkeineen. Vanha Rauma sisältyy kohteena ympäristöministeriön ja Museoviraston valtakunnallisesti merkittäviä kulttuurihistoriallisia ympäristöjä koskevaan inventointiin. Kortteliin 242 on muun ohella osoitettu vähittäiskaupan suuryksikön rakennusala, jonka rakennusoikeus on 15 000 k-m². Rakennusalaa koskee merkintä 2010:13 000/mo600, joka osoittaa ennen vuotta 2010 rakennusalalle rakennettavaksi sallitun kokonaisrakennusoikeuden kerrosneliömetreinä ja oheismyymälöiden rakennusoikeuden kerrosneliömetreinä. Kaavamääräyksen mukaan oheismyymäläksi ei lueta paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan tiloja. Rakennusalalle saa rakentaa yhden yli 1 000 k-m²:n suuruisen myymälän sen estämättä, mitä kaavassa on määrätty oheismyymälöiden rakennusoikeudesta. Vuodesta 2010 alkaen mainitut rakennusalalle osoitetun rakennusoikeuden käyttämisen rajoitukset poistuvat. Vähittäiskaupan suuryksikön ja/tai paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan osuuden rakennetusta kerrosalasta tulee kuitenkin olla vähintään 75 prosenttia. Kortteliin 114 on muun ohella osoitettu vähittäiskaupan suuryksikön rakennusala, jonka rakennusoikeus on 16 700 k-m². Rakennusalaa koskee, kuten korttelia 242, merkintä 2010:13 000/mo
2. Vuodesta 2010 alkaen määräyksessä tarkoitetut rakennusalalle osoitetun rakennusoikeuden käyttämisen rajoitukset poistuvat. Vähittäiskaupan suuryksikön ja/tai paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan osuuden rakennetusta kerrosalasta tulee kuitenkin olla vähintään 78 prosenttia. Lisäksi kortteliin on muun ohella osoitettu merkinnällä kl1 paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan rakennusala, jolle saa rakentaa myös toimistotiloja ja ympäristöön sopivia tuotantotiloja rakennusoikeutena 7 000 k-m². Liikerakennusten korttelialueet kuuluvat UNESCO:n maailmanperintökohteen suojavyöhykettä koskevan asemakaavamerkinnän sv3 alueeseen. Suojavyöhykettä koskevan kaavamääräyksen mukaan alueen rakennus- ja liikennesuunnitelmissa ja toiminnoissa on otettava huomioon Vanhan Rauman kulttuurihistoriallisen ja kaupunkikuvallisen erityisaseman vaaliminen. KHO lausui valitukset hyläten, että kun otetaan huomioon asemakaavamuutosalueen etäisyys Vanhasta Raumasta, se seikka, että alueiden välisellä alueella on jo runsaasti ja osin korkeitakin rakennuksia, vesikaton enimmäiskorkeusasemasta kaavassa annetut määräykset ja kaavaan liittyvät rakentamistapaohjeet, kaavan mukaisen rakentamisen kaupunkikuvalliset vaikutukset eivät ole sellaiset, että ne suhteessa Vanhaan Raumaan rakennetun ympäristön vaalimista koskevien maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentin ja 39 §:n 2 momentin säännösten osalta olisivat asemakaavan sisältövaatimusten vastaisia tai että ne merkitsisivät kulttuuriperinnön arvojen menettämistä tavalla, joka ei edistäisi valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteuttamista. KHO lausui edelleen, että asemakaava merkitsee toteutuessaan liikerakentamisen huomattavaa lisäystä Vanhan Rauman välittömässä läheisyydessä. Ilmeistä on, ettei tämä lisärakentaminen voi olla heikentämättä Vanhassa Raumassa toimivien vähittäiskaupan lukuisten liikkeiden kilpailu- ja muita toimintaedellytyksiä. Kaavan mukaisen rakennusoikeuden vaiheittainen käyttöönotto ja erikoistavarakaupan osuuden rajoittaminen eivät voi estää, vaan ainoastaan hidastaa tätä kehityssuuntaa. Kaavamuutoksesta riippumatta liiketaloudellisilla perusteilla tapahtuva kaupan rakennemuutos on Raumalla kuten muuallakin johtanut ja johtaa todennäköisesti myös tulevaisuudessa kauppapalvelujen tarjonnan keskittymiseen aikaisempaa suurempiin yksikköihin. Tällaisten yksikköjen sijoittuminen Vanhan Rauman läheisyyteen toisaalta siis heikentää Vanhan Rauman kauppaliikkeiden toimintaedellytyksiä, mutta toisaalta kaupan painopistealueen säilyminen Rauman keskustan alueella voi myös tukea Vanhan Rauman säilymistä toiminnallisena kaupunkiyhdyskuntana. Vanhan Rauman puurakennusten tiloja on aikaisempina vuosina muutettu kauppaliikkeiksi. Vanhan Rauman historiallinen rakennuskanta ja kaupunkimiljöö ovat siten muotoutuneet kulloistenkin käyttötarpeiden mukaisesti. Asemakaavoituksessa liikerakentamisen mitoituksen perusteina olleista, hallinto-oikeuden päätöksessä mainituista selvityksistä tai asiakirjoista muutoinkaan ilmenevistä seikoista ei voitu tehdä sellaista johtopäätöstä, että kaavamuutoksessa osoitetun, kaupunginvaltuuston harkitseman liikerakennusoikeuden määrän tai laadun seurauksena Vanhan Rauman säilyminen elävänä historiallisena kaupunkiyhdyskuntana palveluineen ja liikkeineen vaarantuisi. Äänestys 4-
3. Maankäyttö- ja rakennuslaki 9 §, 24 § 2 mom., 39 §, 54 § ja 210 § Maankäyttö- ja rakennusasetus 1 § 1 mom. Rakennuslaki 26 § 1 mom. Kuntalaki 90 § Kort referat på svenska