2008 false KHO:2008:60 Teollisuusrakennusten korttelialuetta oli laajennettu kolmen asuinkäytössä olevan kiinteistön alueelle. Asemakaava aiheutti asuinkiinteistöjen omistajille kiinteistöjen asuinkäy

§:n 2 momentin mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Pykälän 3 momentin mukaan asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää. Pykälän 4 momentin mukaan, jos asemakaava laaditaan alueelle, jolla ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa, on asemakaavaa laadittaessa soveltuvin osin otettava huomioon myös mitä yleiskaavan sisältövaatimuksista säädetään. Asemakaavan oikeusvaikutuksia koskevan maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momentin mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus). Muiden ympäristön muutostoimenpiteiden kohdalla asemakaava on otettava huomioon siten kuin jäljempänä laissa säädetään. Pykälän 2 momentin mukaan asemakaava-alueelle ei saa sijoittaa toimintoja, jotka aiheuttavat haittaa kaavassa osoitetulle muiden alueiden käytölle. Asemakaava-alueelle ei saa myöskään sijoittaa toimintoja, jotka ovat haitallisten tai häiriöitä aiheuttavien ympäristövaikutusten estämistä tai rajoittamista koskevien asemakaavamääräysten vastaisia. Yleiskaavan sisältövaatimuksia koskevan maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 2 momentin 2, 5 ja 6 kohtien mukaan yleiskaavaa laadittaessa on otettava huomioon muun ohella olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttö, mahdollisuudet turvalliseen, terveelliseen ja eri väestöryhmien kannalta tasapainoiseen elinympäristöön ja kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytykset. Lunastusoikeutta ja -velvollisuutta koskevat säännökset Maankäyttö- ja rakennuslain 94 §:ssä säädetään kunnan oikeudesta saada omistukseensa katualue, joka ei sille ennestään kuulu, 96 §:ssä kunnan oikeudesta lunastaa sen tarpeisiin osoitettuja yleisiä alueita, 97 §:ssä rakentamiskehotukseen perustuvasta lunastuksesta ja 99 §:ssä kunnalle myönnettävästä lunastusluvasta maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamiseen tai muutoin kunnan suunnitelman mukaista kehittämistä varten. Maankäyttö- ja rakennuslain 101 §:ssä säädetään lunastus- ja korvausvelvollisuudesta, jos maa on osoitettu asemakaavassa käytettäväksi muuhun tarkoitukseen kuin yksityiseen rakennustoimintaan eikä maanomistaja sen vuoksi voi kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla käyttää hyväkseen aluettaan. Tonttijakoa ja tontinosan lunastamista koskevat säännökset Maankäyttö- ja rakennuslain 78 §:ssä säädetään asemakaavaan sisällytettävästä tonttijaosta ja lain 79 §:ssä erillisestä tonttijaosta. Kiinteistönmuodostamislain 62 §:n mukaan tontin tai asemakaavaan soveltuvan rakennuspaikan muodostamiseksi tontin tai rakennuspaikan osan omistajalla on oikeus lunastaa toiselle kuuluvaa tonttiin tai rakennuspaikkaan sisältyvää aluetta. 6.

1. Kaavan sisältö valituksenalaiselta osalta Voimassa oleva asemakaava Voimassa olevassa 27.2.1995 vahvistetussa asemakaavana voimassa olevassa rakennuskaavassa osoitettu Luvian Saha Oy:n käytössä oleva teollisuusrakennusten (TT) kortteli numero 110 rajoittuu valittajien tiloihin. Tiloihin rajoittuva korttelinosa on osoitettu kaavamerkinnöin 10 metrin leveydeltä istutettavaksi alueen osaksi. Hannukaisten asuinkiinteistön ja teollisuuskorttelin väliin jää lisäksi 20 metriä leveä Röyskäntie-niminen katualue. Kaavan laajennus Valituksenalaisella päätöksellä hyväksytyllä asemakaavalla Luvian Saha Oy:n käytössä olevan teollisuusrakennusten korttelin numeroksi on muutettu 88 ja sitä on laajennettu noin 100 - 150 metriä koilliseen niin, että nykyisin 15,5 hehtaarin suuruinen kortteli laajenee 23 hehtaarin suuruiseksi. Asemakaava ei sisällä tonttijakoa. Asemakaavan laajennuksessa osa Hannukaisten omistamista tiloista RN:o 5:127 ja 5:115, osa Palomäen omistamasta tilasta RN:o 2:114 ja Suomisten omistama tila RN:o 2:113 kokonaisuudessaan on varattu teollisuusrakennusten korttelialueeksi. Lisäksi Sahankiertotie-niminen katualue läpäisee valittajien kiinteistöt. Hannukaisten, Palomäen ja Suomisten kiinteistöillä nykyisin olevat asuin- ja talousrakennukset sijaitsevat teollisuusrakennusten korttelialueeksi varatulla alueella. Kaavan laajennuksen perustelut kaavaselostuksessa Kaavan laajentamisen tarvetta perustellaan kaavaselostuksessa (s. 8) seuraavasti: "Lähtökohtana asemakaavan laatimiselle on ollut olemassa olevan teollisuus- ja yritystoiminnan kehittämisedellytysten sekä laajentamisen mahdollistaminen." ja (s. 10) "Luvian Saha Oy on laajentanut voimakkaasti toimintaansa viime vuosina. Laajentaakseen toimintaansa yritys tarvitsee lisää maa-aluetta." Kaavan laajentamista valittajien tiloille on perusteltu kaavaselostuksessa (s. 10 ja 11) seuraavasti: "Idän suunnassa on kolme omakotikiinteistöä, joilla asutaan tällä hetkellä. Ne sijaitsevat kuitenkin jo nyt niin lähellä saha-aluetta, että teollisuusalueen laajentaminen ei olennaisesti heikennä heidän asuinolosuhteitaan." Olosuhteista valittajien kiinteistöillä todetaan: "Alue ei täytä edes välttävän asuinympäristön kriteerejä ja sitä ei ole voitu pitää enää pitkään aikaan soveltuvana asumiseen. Kiinteistöjä ei ole myöskään mahdollista suojata näiltä haitoilta. Meluvallien tai -seinien rakentaminen ei suojaa riittävästi melulta tai sitten ne pimentävät lähes koko tontin." 6.
2. Oikeudellinen arviointi Kunnan on laadittava asemakaava paikallisten olosuhteiden edellyttämällä tavalla sitä mukaa kuin kehitys sitä vaatii. Kunnan on osoitettava riittävät alueet muun ohella elinkeinoelämän tarpeisiin. Osoittaessaan alueita asemakaavalla elinkeinoelämän tarpeisiin kunnan on kuitenkin noudatettava maankäyttö- ja rakennuslain asemakaavan sisältövaatimuksia koskevia säännöksiä. Asemakaavan muutoksella teollisuusrakennusten korttelia 88 on laajennettu niin, että valittajien omistamien kiinteistöjen asuinkäytössä olevat osat jäävät TT-kortteliin ja siten teollisuusalueen ympäröimiksi. Asemakaavasta ei aiheudu velvollisuutta sellaisen tonttijaon laatimiseen, jonka perusteella syntyy tontinosan lunastusvelvollisuus. Asemakaavan teollisuusaluevaraus ei ole sellaisenaan lunastusperuste eikä se aiheuta kunnalle maankäyttö- ja rakennuslain 101 §:ssä tarkoitettua lunastusvelvollisuutta. Asemakaavan toteuttaminen ei siten edellytä valittajien kiinteistöjen käyttötarkoituksen muuttamista. Heidän asuinkäytössä olevien kiinteistöjensä osoittaminen asemakaavassa TT-korttelialueeksi johtaa maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momentti huomioon ottaen vain siihen, että rakennusluvan myöntäminen asuinkäyttöä palvelevaan uuteen rakentamiseen estyy. Toisaalta asemakaavasta mainitun pykälän 1 ja 2 momentin mukaan aiheutuva rakentamista ja toimintojen sijoittamista koskeva ohjausvaikutus ei estä teollisuustoimintojen sijoittamista valittajien omistamien asuinkiinteistöjen välittömään läheisyyteen. Kaava, joka sallii teollisuustoiminnot asumiseen käytettävissä olevien kiinteistöjen välittömässä läheisyydessä, on toteutettavissa myös tavalla, joka ei täytä

§:n 2 momentissa säädettyä terveellisyyden vaatimusta. Asemakaava sallii myös valittajien elinympäristön laadun merkityksellisen heikentämisen

§:n 3 momentin vastaisesti. Toisaalta asemakaava mahdollistaa sellaisen tonttijaon, jossa valittajien kiinteistöt osoitetaan osaksi Luvian Saha Oy:n pääosin omistamaa teollisuuskiinteistöä. Tällainen tonttijako aiheuttaa kiinteistönmuodostamislain 62 §:ssä säädetyn lunastusmahdollisuuden. Kaava aiheuttaa näin ollen valittajille heidän omistamiensa kiinteistöjen nykyisin asuinkäytössä olevien osien ja niillä olevien rakennusten menettämisuhan. Asemakaavan teollisuuskorttelin aluevarauksesta ei aiheudu maankäyttö- ja rakennuslain 101 §:ssä säädettyä lunastus- tai korvausvelvollisuutta. Asemakaavalla on, sen erilaiset vaikutukset kokonaisuutena arvioituna, asetettu valittajille

§:n 3 momentissa tarkoitettu kohtuuton rajoitus.

§:n 3 momentin mukaan asemakaavalla ei saa asettaa maanomistajalle sellaista kohtuutonta rajoitusta, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää. Hallituksen esityksessä rakennuslainsäädännön uudistamiseksi (HE 101/1998 vp) mainitun lainkohdan yksityiskohtaisissa perusteluissa todetaan, että kohtuuttomien rajoitusten kielto on pääsääntö, josta poikkeaminen edellyttää erityisiä syitä. Valittajille on asetettu asemakaavalla pitkälle ulottuva rajoitus ja kaava sallii heidän elinympäristönsä heikentämisen. Kaavaselostuksessa ilmaistu Luvian Saha Oy:n lisämaan tarve ei ole sellaisenaan riittävä peruste valittajien asuinkiinteistöjen menettämisuhan aiheuttavan kaavan laatimiseen. Näin ollen kunnanvaltuuston päätös on

§:n 2 ja 3 momentin vastainen. Sen vuoksi hallinto-oikeuden ja kunnanvaltuuston päätökset on kumottava. Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Esa Aalto, Marjatta Kaján, Kari Kuusiniemi, Jukka Mattila ja Hannu Ranta. Asian esittelijä Jaana Moilanen. Asian esittelijän hallintosihteeri Jaana Moilasen esitys ja eriävä mielipide: "Hylkään valituksen. Turun hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta. Perustelut Asiassa sovellettavat säännökset Maankäyttö- ja rakennuslain 50 §:n mukaan alueiden käytön yksityiskohtaista järjestämistä, rakentamista ja kehittämistä varten laaditaan asemakaava, jonka tarkoituksena on osoittaa alueet eri tarkoituksia varten ja ohjata rakentamista ja muuta maankäyttöä paikallisten olosuhteiden, kaupunki- ja maisemakuvan, hyvän rakentamistavan, olemassa olevan rakennuskannan käytön edistämisen ja kaavan muun ohjaustavoitteen edellyttämällä tavalla. Maankäyttö- ja rakennuslain 51 §:n mukaan asemakaava on laadittava ja pidettävä ajan tasalla sitä mukaa kuin kunnan kehitys tai maankäytön ohjaustarve sitä edellyttää.

§:n 1 momentin mukaan asemakaavaa laadittaessa on maakuntakaava ja oikeusvaikutteinen yleiskaava otettava huomioon siten kuin siitä maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetään. Saman pykälän 2 momentin mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Saman pykälän 3 momentin mukaan asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää. Saman pykälän 4 momentin mukaan, jos asemakaava laaditaan alueelle, jolla ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa, on asemakaavaa laadittaessa soveltuvin osin otettava huomioon myös mitä yleiskaavan sisältövaatimuksista säädetään. Maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 2 momentin mukaan yleiskaavaa laadittaessa on otettava huomioon muun ohella: 1) yhdyskuntarakenteen toimivuus, taloudellisuus ja ekologinen kestävyys; 2) olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttö; 4) mahdollisuudet liikenteen, erityisesti joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen, sekä energia-, vesi- ja jätehuollon tarkoituksenmukaiseen järjestämiseen ympäristön, luonnonvarojen ja talouden kannalta kestävällä tavalla; 5) mahdollisuudet turvalliseen, terveelliseen ja eri väestöryhmien kannalta tasapainoiseen elinympäristöön; 6) kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytykset. Maankäyttö- ja rakennuslain 210 §:n 1 momentin mukaan rakennuslain nojalla voimaan tullut seutukaava on voimassa rakennuslain mukaisin seutukaavan oikeusvaikutuksin, kunnes se korvataan tämän lain mukaisella maakuntakaavalla tai kumotaan. Rakennuslain (370/1958) 26 §:n (493/1968) 1 momentin (626/1969) mukaan seutukaava on oleva ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa. Asian oikeudellinen arviointi Luvian kunnan Sahan alueen asemakaavamuutoksella on tarkoitus parantaa vuodesta 1976 alueella olleen sahan toimintaedellytyksiä. Sahan alueella on voimassa viimeksi 27.2.1995 rakennuskaavana vahvistettu asemakaava. Asemakaava sijoittuu pääosin alueelle, joka on Satakunnan seutukaava 5:ssä osoitettu teollisuustoimintojen alueeksi (T27). Lisäksi teollisuustoimintojen korttelialueet sijoittuvat osittain seutukaavan maa- ja metsätalousvaltaiselle alueelle (M27) sekä vähäiseltä osin maa- ja metsätalousalueelle (MT27). Seutukaava on ollut riittävästi ohjeena asemakaavaa muutettaessa ja siltä osin kuin seutukaavasta on vähäisessä määrin poikettu, on poikkeamiseen ollut hyväksyttävät perustelut. Totean, kuten Turun hallinto-oikeuskin, että asiassa on tehty riittävät selvitykset ja eri laajentumisvaihtoehtoja on tutkittu riittävästi. Laajentumisvaihtoehdot osoittavat, että vähiten olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta, asumista, liikenteen järjestämistä sekä seutukaavalla ohjattujen peltoaluekokonaisuuksien pirstomista haittaa, kun teollisuusaluetta laajennetaan pääosin itään. Kun otan huomioon, että kaikki idässä, sahan välittömällä laajentumisalueella olevat yksityiset asutut tilat eli Hannukaisten tila RN:o 5:127, Palomäen tila RN:o 2:114 ja Suomisten tila RN:o 2:113, on yhtäläisin rajausperustein osoitettu teollisuusrakennusten korttelialueeseen (TT), ei valituksenalainen asemakaava ole maanomistajien tasapuolisen kohtelun vastainen. Teollisuusalueen laajennuksen myötä alueen elinympäristö heikkenee entisestään, mutta jo olevan sahan teollisuustoiminnot ja niiden aiheuttamat maisemalliset haitat, meluhaitat ja raskaan liikenteen aiheuttamat haitat huomioon ottaen ei kysymyksessä ole laissa tarkoitettu elinympäristön laadun merkityksellinen heikkeneminen. Elinympäristön laadun merkityksellisestä heikkenemisestä ei voi olla kysymys myöskään sen vuoksi, että valituksenalaisen asemakaavan mahdollistama sahan toimintojen laajentaminen ei voi tapahtua ilman, että asumiskäyttö valittajien tiloilla ensin päättyy. Sahan toimintojen laajentuminen voi tapahtua ainoastaan TT-kortteliksi merkityille valittajien tilojen alueelle, jotka kaavan toteuttajalla on asemakaavaa edelleen toteuttaessaan oikeus eri menettelyssä saada lunastetuksi itselleen. Asemakaava aiheuttaa siten Hannukaisille, Palomäelle ja Suomisille asumiskäytössä olevien kiinteistöjen menettämisuhan ja tilojen osoittaminen teollisuusalueeksi aiheuttaa valittajille kohtuutonta haittaa, tosin kohtuutonta haittaa arvioitaessa tulee ottaa huomioon asuminen jo nyt heikentyneessä elinympäristössä. Hannukaisten, Palomäen ja Suomisten omistamia asuttuja tiloja ei jo heikentyneen elinympäristön vuoksi ole voitu osoittaa asumiseen ja tähän nähden ne on paikalliset olosuhteet huomioon ottaen voitu osoittaa asemakaavan laajennuksella olemassaolevan sahan teollisuusrakennusten korttelialueeksi (TT). Sahan laajennustarvetta on kaavaselostuksesta ilmenevällä tavalla maankäytöllisesti riittävästi perusteltu. Valittajien tiloille ei ole myöskään osoitettavissa kaavamääräyksin esimerkiksi sellaisia riittäviä melusuojausmerkintöjä, etteivät määräykset samalla johtaisi asuinalueen ympäristöön sopeutumattomiin ja liian massiivisiin meluesteisiin. Tilojen osoittaminen asemakaavalla asumiskäyttöön ei siten täyttäisi

§:n sisältövaatimusta siitä, että asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle. Kun otan huomioon edellä kuvatut jo heikentyneet olosuhteet valittajien tilojen alueilla sekä kaavan tavoitteet, valittajille kaavasta aiheutuvaa kohtuutonta haittaa ei ole voitu välttää ilman, että syrjäytetään samalla asemakaavan keskeiset tavoitteet. Lisäksi kun otan huomioon maankäyttö- ja rakennuslain 50 §:ssä mainitut paikalliset olosuhteet, 51 §:n oikeusohjeen siitä, että asemakaava on laadittava ja pidettävä ajan tasalla sitä mukaa kuin kunnan kehitys tai maankäytön ohjaustarve vaatii, sekä maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 2 momentin, jonka 6 kohdan mukaan yleiskaavaa laadittaessa on otettava huomioon kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytykset, ei Luvian kunnanvaltuuston päätös ole näissä oloissa lainvastainen ja Turun hallinto-oikeuden on tullut hylätä valitus."