2009 false KHO:2009:89 Kunnanhallitus oli 2.4.2007 päättänyt myydä golfyhtiölle noin 69 hehtaarin suuruisen maa-alueen. Yhtiö oli hallinnut maa-aluetta vuokrasopimuksen perusteella yli 20 vuoden ajan.

§:n 2 momentin mukaan muun luottamushenkilön kuin valtuutetun, tilintarkastajan sekä kunnan viranhaltijan ja työntekijän esteellisyydestä on voimassa, mitä hallintolain 27-30 §:ssä säädetään. Hallintolain 28 §:n 1 momentin mukaan virkamies on esteellinen: 1) jos hän tai hänen läheisensä on asianosainen; 3) jos asian ratkaisusta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa hänelle tai hänen 2 momentin 1 kohdassa tarkoitetulle läheiselleen; 4) jos hän on palvelussuhteessa tai käsiteltävään asiaan liittyvässä toimeksiantosuhteessa asianosaiseen tai siihen, jolle asian ratkaisusta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa; 5) jos hän tai hänen läheisensä on hallituksen, hallintoneuvoston tai niihin rinnastettavan toimielimen jäsenenä taikka toimitusjohtajana tai sitä vastaavassa asemassa sellaisessa yhteisössä, säätiössä, valtion liikelaitoksessa tai laitoksessa, joka on asianosainen tai jolle asian ratkaisemisesta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa; tai 7) jos luottamus hänen puolueettomuuteensa muusta erityisestä syystä vaarantuu.

§:n 3 momentin mukaan hallintolain 28 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu palvelussuhde kuntaan ei kuitenkaan tee luottamushenkilöä taikka viranhaltijaa tai työntekijää esteelliseksi asiassa, jossa kunta on asianosainen. Kunnanhallituksen puheenjohtajana kyseistä asiaa käsiteltäessä toiminut PP ja asian esittelijänä toiminut kunnanjohtaja EK omistavat kumpikin yhden A Oy:n B-sarjan osakkeen, joka antaa yhtiökokouksessa 10 ääntä osaketta kohden sekä aikuisen ja juniorin pelioikeuden. Osakkeita yhtiössä on yhteensä 1 072 kappaletta. Äänimäärä on yhteensä 8

1. PP ja EK eivät kuulu yhtiön hallintoelimiin. PP ja EK eivät ole kyseisessä maakauppa-asiassa asianosaisia. Heille ei ole myöskään osakeomistuksensa perusteella odotettavissa asian ratkaisusta erityistä hyötyä. Palvelussuhde kuntaan ei tee EK:sta esteellistä kyseisessä asiassa. Vaikka PP ja EK ovat A Oy:n osakkaita, he eivät kuitenkaan kuulu kyseisen yhtiön sellaisiin hallintoelimiin, joita tarkoitetaan hallintolain 28 §:n 1 momentin 5 kohdassa. Luottamuksen heidän puolueettomuuteensa kyseisessä asiassa ei voida myöskään katsoa vaarantuneen osakeomistuksen perusteella, kun otetaan huomioon osakkeen arvo ja osakkeella saatu äänivalta. PP ja EK eivät siten ole toimineet esteellisinä. Kunnanhallituksen päätökset eivät ole tästä syystä syntyneet virheellisessä järjestyksessä. Myyntipäätöksen sisällöllinen lainmukaisuus Kun kunta myy kiinteää omaisuuttaan, se ei ole velvollinen hankkimaan myytävästä omaisuudesta kilpailevia tarjouksia. Se, millä ehdoilla myyminen tapahtuu, on kunnan harkintavallan piiriin kuuluva asia. Harkintavaltaa rajoittavat kuitenkin kunnallishallinnossa niin kuin muussakin hallinnossa yleisesti noudatettavat periaatteet, joita ovat muun muassa tasapuolisuusperiaate ja harkintavallan väärinkäytön kielto. Nämä periaatteet merkitsevät muun muassa sitä, ettei kunta saa ilman erityisiä perusteita lahjoittaa kunnan yhteisiä varoja myymällä kiinteää omaisuuttaan halvemmalla kuin mikä on omaisuuden kohtuullinen käypä hinta. A Oy on vuokrannut kaupan kohteena olevat määräalat L:n kunnalta. Noin 67,5 hehtaarin suuruinen alue on vuokrattu 50 vuodeksi 1.10.1987 lukien 25 000 markan vuosivuokralla, joka oli sidottu elinkustannusindeksiin. Vuokrasopimuksen mukaan vuokraajalla oli oikeus rakentaa vuokra-alueelle 18-reikäinen golfkenttä kaikkine tarvittavine laitteineen ja rakennuksineen sekä suorittaa kenttään kuuluvia maansiirto- ja istutustöitä. Edelleen sopimuksen mukaan aluetta ei saanut käyttää muuhun kuin golf-tarkoituksiin ja ratsastustallin vaativiin ratsastusuriin. Noin kahden hehtaarin suuruisen alueen kunta on vuokrannut yhtiölle 50 vuodeksi 1.7.1988 lukien 1 000 markan vuosivuokralla, joka oli niin ikään sidottu elinkustannusindeksiin. Vuokrasopimusten mukaan vuokraajalla oli oikeus rakentaa alueelle golfklubirakennus. Maa-aluetta ei saanut käyttää muuhun kuin golf-tarkoituksiin ja ratsastustallin vaativiin ratsastusuriin. Kunnan kaavoituspäällikön 17.8.2006 laatiman selvityksen mukaan yhtiön maksama vuokra on silloin ollut 67,5 hehtaarin golfrata-alueen osalta 5 674,10 euroa vuodessa ja kahden hehtaarin klubialueen osalta 224,15 euroa vuodessa eli maanvuokra yhteensä 5 898,25 euroa vuodessa. Kunnanhallituksen lausunnosta ja kunnanhallituksen oikaisupäätöksen selosteosasta ilmenee, että alue on aikanaan vuokrattu golfyhtiölle vuosivuokrasta, joka pääomitettuna vastasi silloista peltomaan hintaa. Kunnan tarkoitus on ollut golfkentän avulla saada positiivista näkyvyyttä ja houkuteltua aikaa myöten lajista kiinnostuneita uusia asukkaita. Golfyhtiö on rakentanut alueelle golfkentän tarvittavine rakennuksineen ja kunnostanut kentän vieressä omistamansa kartanon ravintolaksi. Asiakirjoista ei ilmene, että kunta olisi investoinut kyseiseen alueeseen mitään. Kun verrataan kunnan golfkentän maapohjasta raakamaana saamaa kauppahintaa valittajien esittämään selvitykseen maapohjan hinnasta lähialueilla, kauppahinta alittaa selvästi kunnan alueellaan yleisesti noudattaman hintatason. Asiassa on kuitenkin otettava huomioon, että kyseessä on ainoa golfkentäksi rakennettu alue kunnassa. Ostajayhtiö on hallinnut aluetta vuokrasopimuksen nojalla jo noin 20 vuotta ja rakentanut omin kustannuksin alkuaan maa- ja metsätalouskäytössä olleelle alueelle golfkentän tarvittavine laitteineen ja rakennuksineen. Kun lisäksi otetaan huomioon golfkentän merkitys vapaa-ajan viettokohteena kuntalaisille ja muualta tuleville, hallinto-oikeus katsoo, että kunnanhallitus on toiminut harkintavaltansa rajoissa myydessään 330 000 euron kauppahinnalla golfkenttäalueen maapohjan kunnan vuokralaisena toimineelle golfyhtiölle. Kunnanhallitus ei siten ole myyntipäätöksellään käyttänyt harkintavaltaansa muuhun kuin mihin se on ollut käytettävissä eikä päätös loukkaa kuntalaisten yhdenvertaisuutta. Asiassa on kysymys maa-alueen myymisestä Suomessa toimivalle A Oy:lle. Valittajien väittämällä tukitoimenpiteellä ei ole eikä ole edes väitetty olevan vaikutusta EY:n jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Kunnanhallituksen päätöksessä myydä golfkenttäalue yhtiölle ei siten ole ollut kysymys Euroopan yhteisön perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan mukaisesta valtiontuesta. Edellä mainituista syistä hallinto-oikeus katsoo, etteivät kunnanhallituksen päätökset ole valittajien tarkoittamalla tavalla lainvastaisia. Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet perusteluissa mainittujen lisäksi Kuntalaki 90 § Hallintolainkäyttölaki 38 ja 74 § Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa B ja hänen asiakumppaninsa ovat vaatineet, että hallinto-oikeuden ja kunnanhallituksen päätökset kumotaan. Lisäksi valittajat ovat vaatineet, että asiassa järjestetään suullinen käsittely sekä että L:n kunta velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa sekä hallinto-oikeuden että korkeimman hallinto-oikeuden osalta laillisine korkoineen. Oikeudenkäyntikulujen määräksi korkeimmassa hallinto-oikeudessa valittajat ovat ilmoittaneet 3 132 euroa. Valituksensa perusteluina B ja hänen asiakumppaninsa ovat lausuneet muun ohessa seuraavaa: Hallinto-oikeudelle annetussa selityksessä on tuotu esiin tuossa vaiheessa tietoon tullut seikka, että L:n kuntaviranomaisella oli A Oy:n kanssa kauppaa valmistellessaan tiedossa kaavoituspäällikön esittämä tieto siitä että ”kunnan oman arvion mukainen käypä arvo liikkuisi tasolla 880 000 euroa”, ja edelleen että ”tekeillä oleva Masterplan-suunnitelma ja sen ehkä löytämät uudet aktiviteetit eivät ainakaan laske alueen arvoa”. Hallinto-oikeus on jättänyt tutkimatta valittajien selityksessään esittämän uuden valitusperusteen. Hallinto-oikeus on tällä kohtaa arvioinut asian oikeudellisen luonteen virheellisesti. Kyse ei ollut uudesta oikeustosiseikasta, vaan aiemmin jo yksilöityihin valitusperusteisiin kohdistetusta näytöstä. Kiinteistön arvoa koskeva tieto (kaavoituspäällikön lausunnon sisältö) oli salattu ainakin joiltakin kunnanhallituksen jäseniltä. Tämäkään seikka ei muodosta itsenäistä valitusperustetta, joka voitaisiin jättää tutkimatta. Hallinto-oikeus on todennut päätöksessään, että myynti on tapahtunut alihintaan. Hallinto-oikeus sallii alihinnan kunnan tukitoimena kunnan alueella monopoliaseman omalla elinkeinoalallaan omaavalle yrittäjälle. Golfkenttä L:n kunnassa sijaitsee vain reilun parinkymmenen kilometrin päässä H:n kunnassa olevasta golfkentästä, joka yhdessä noin 30 kilometrin päässä M:n kunnassa olevan golfkentän kanssa on A Oy:n suurin kilpailija, unohtamatta J:n kunnan golfkenttää. Hallinto-oikeuden päättely siitä, että L:n kunnan taloudellisia lahjoitustoimia täytyy arvioida tukitoimina pelkästään L:n kunnassa olevan ”ainoan golfkentäksi rakennetun alueen” näkökulmasta, ei voida pitää laillisuusarvioinnin ilmentymänä. Kunnanhallitus on selityksessään antanut ymmärtää, että 330 000 euron kauppahinta olisi perustunut kaavoituspäällikön arvioon. Tämä ei pidä paikkaansa, sillä kaavoituspäällikön arvio, joka on ollut kunnan virka- ja luottamusmiesjohdon käytettävissä jo useita kuukausia ennen myyntipäätöksen tekemistä, liikkui tasolla 880 000 euroa. Kunnanhallitus on myös vähätellyt jääviyskysymystä. Tosiasia kuitenkin on, että ostajayhtiön golfosakkeen arvo nousee tuntuvasti tämän kaupan seurauksena. Nykyaikaisessa esteellisyyspäättelyssä täytyy antaa merkitystä myös sille, miltä päätöksentekijän osallistuminen asian ratkaisemiseen on omiaan näyttämään ulkopuolisen silmin, vaikka päätöksentekijän muodollisen aseman perusteella jääviys ei näyttäisikään toteutuvan. Hallinto-oikeus on vahvistanut kaupan alihintaisuuden. Kunnanhallitus on luonnehtinut kauppahintaa ”elinkeinopoliittiseksi”. Kuntien ja yritysten keskinäiset maakaupat kuuluvat nykyään EY:n valtiontukisääntelyn piiriin, minkä tarkoituksena on varmistaa, että kiinteistöjen osto- tai myyntihinnat muodostuvat markkinaehtoisesti, eikä niihin sisälly liian alhaisen myyntihinnan tai korkean ostohinnan muodossa yritykselle kanavoituvaa tukea. L:n kunnan tekemä maakauppa kuuluu siten yksiselitteisesti valtiontukisääntelyn piiriin, eikä tälle 330 000 euron kaupalle ole siten olemassa laillisuusedellytyksiä. Kauppa ei perustu tarjouskilpailuun taikka puolueettoman arvioitsijan antamaan markkinahintaan. Valtiontukisääntöjen valvonta on komission tehtävä. Myös kansallinen tuomioistuin on toimivaltainen arvioimaan ennakkoilmoitusvelvollisuuden noudattamisen. Ilman komission hyväksyntää tuki on laiton. Virheellisin perustein myönnetty tuki voidaan periä takaisin korkoineen tukea saaneilta yrityksiltä kymmenen vuoden sisällä tuen myöntämisestä. Tehty kauppa poikkeaa alaspäin myös L:n kunnan noudattamasta maan hinnoittelusta. Tehtyä kauppaa tulee arvioida vuokrasopimuksen jäljellä olevan keston ajalta menetettyjen vuokratulojen ja saadun kauppahinnan välisen erotuksen suuruisena taloudellisena etuna. Tämä erotus on 153 000 euroa, mikä määrä on myytyjen kiinteistöjen omistusoikeuden menettämisen todellinen rahavastike. Keväällä 2007 L:n kunnassa myytiin 8,9 hehtaarin suuruinen teollisuustontti viiden euron neliöhintaan. Kyseessä oli louhikkoinen teollisuusalue, eikä kaunista ja puhdasta järvenrantaa, kuten A Oy:lle vajaaseen 0,48 euron neliöhintaan myyty 69,1 hehtaarin alue. Samassa kokouksessa kunta osti konkurssipesältä 1,496 hehtaarin suuruisen teollisuusrakennusmaan 1,27 euron neliöhinnalla. Tällä hinnalla A Oy:lle myydyistä alueista olisi saatu 877 570 euroa. Vuonna 2007 Pieni-Peurungan rannalta on myyty 5 000 neliömetrin tontti, jossa hintapyyntö oli 110 000 euroa. L:n ratsastuskoulu oli tarjoutunut ostamaan ratsastuskoulun ja Peurunkajärven välisen maa-alueen yhden euron neliöhinnasta. Kunnan elimissä ostotarjous on hylätty ja samalla tehty vastatarjous, joka on käsittänyt 3 300 neliömetrin rantakaistaleen tarjoamisen ostettavaksi 16,66 euron neliöhinnasta. Vaihtoehtoisesti kunta on tarjoutunut vuokraamaan alueen ilman rakennusoikeutta 29 vuoden ajaksi 241 euron vuosivuokrasta. Viimeksi mainitulta osin kunta on määrittänyt vuokran pääoma-arvoksi 1,46 euroa neliöä ilman rakennusoikeutta. Vuokrausvaihtoehdon toteutuessa alueen omistusoikeus jää kunnalle. Tämä tarkoittaa sitä, että samalla Peurungan alueella yhden maapalan kohdalla 29 vuoden pelkkä käyttöoikeus maksaa 1,46 euroa neliöltä, kun taas A Oy:n kohdalla omistusoikeus ja rakennusoikeuksineen maksaa vajaat 0,48 euroa neliöltä eli vain kolmanneksen määräaikaisen käyttöoikeuden hintaan verrattuna. Edellä oleva osoittaa, että kunnan maankäyttöarvioinneissa saman alueen elinkeinotoimijat on asetettu keskenään eri asemaan. Koska tämän kauppa-asian valmistelu L:n kunnassa on tapahtunut tietopimennossa, olisi koko hankkeen kehityskulku syytä käydä läpi suullisessa käsittelyssä. L:n kunnanhallitus on antanut valituksen johdosta selityksen, jossa se on todennut muun ohella seuraavaa: Siltä osin kuin hallinto-oikeus oli jättänyt valituksen tutkimatta, kysymys on siitä, että kaavoituspäällikön lautakunnan lähetekeskustelun pohjaksi tekemä paperi ei ole ollut kunnanhallituksen käytettävissä. Valitusperusteena on siis se, että kunnanhallituksen päätöksenä on valmisteluvirhe, kun paperi ei ole ollut kunnanhallituksen päätöksen pohjana. Hallinto-oikeudelle tehdyssä valituksessa ei ole vedottu valmisteluvirheeseen, joten hallinto-oikeuden ratkaisu jättää puheena oleva valitusperuste tutkimatta, on oikea. Valituksen toinen peruste liittyy golfyhtiön yksittäisen osakkeenomistajan jääviyteen. Yksittäisellä osakkeenomistajalla ei ole ollut odotettavissa erityisiä etuja kiinteistön kaupasta. Spekulatiiviset arviot golfosakkeen arvon noususta eivät voi olla esteellisyyden arvioinnissa merkityksellisiä. Keskeisin valitusperuste näyttää liittyvän kauppahintaan. Keskeisin myyntipäätöksen peruste on ollut se, että sama alue on ollut jo vuokrattuna A Oy:lle. Millekään muulle taholle maa-alueen myynti ei ole tullut kysymykseen, kun alue on ollut vuokrattuna golfyhtiölle 1.10.1987 lukien 50 vuodeksi eteenpäin. A Oy:llä on ollut alue hallinnassaan vuokrasopimuksen nojalla ennen myyntipäätöksen tekemistä jo 20 vuotta ja yhtiö on investoinut alueelle golfkentän laitteineen ja rakennuksineen. Alueen ainoa potentiaalinen ostaja on ollut siis golfyhtiö, ja sen vuoksi esimerkiksi tarjouskilpailu ei ole missään olosuhteissa voinut tulla kysymykseen. Puheena olevissa olosuhteissa kysymys ei myöskään voi olla EY:n valtiontukisääntöjen tai Euroopan yhteisön perustamissopimuksen vastaisesta menettelystä. Hallinto-oikeus on katsonut, ettei valittajien esittämällä tukitoimenpiteellä ole eikä ole edes väitetty olevan vaikutusta EY:n jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Jotta kysymys olisi valtiontukisääntöjen vastaisesta menettelystä, myös tämän edellytyksen pitää täyttyä. Kun kauppahinta on määritelty alueen pitkäaikaisen vuokramiehen maksaman vuokran perusteella ja jyvitetty sen mukaan, kysymys ei voi olla yrityksen tukemisesta, vaan pikemminkin olosuhteiden vakiinnuttamisesta vuokrasopimuksessa tarkoitetulla tavalla. Kaupan jälkeen golfyhtiöllä on paremmat edellytykset kehittää golfkenttää omista lähtökohdistaan. Vuokrasopimus ei anna samanlaisia lähtökohtia alueen kehittämiseen kuin alueen omistaminen. Tehtyjen investointien jälkeen alueen ainoa potentiaalinen käyttötarkoitus voi olla golfkenttä. Myydyn alueen käyttötarkoitus on todettu yksiselitteisesti myös kauppakirjassa ”Määräalojen käyttötarkoitus on toimia golfkenttä-alueena ja sitä palvelevien rakennusten rakennuspaikkana”. Tässä tapauksessa alueen käytölle on kauppakirjassa asetettu alueen käyttöä rajoittava ehto. Lähtökohtaisesti tämä tarkoittaa, ettei myynti sisällä kiellettyä valtiontukea eikä ole valtiontukisäännösten vastaista. Selitykseen on liitetty lainhuutotodistus, jonka mukaan eräs golfyhtiö on ostanut 16.12.2003 U Oyj:ltä 29,5160 hehtaarin maa-alueen kauppahintaan 130 000 euroa eli 4 404,39 euroa hehtaarilta. A Oy on antanut selityksen, jossa se on muun ohella katsonut tarjouksen olevan asiallisen. B ja hänen asiakumppaninsa ovat antaneet vastaselityksen. Jo hallinto-oikeus oli todennut, että kauppa on alihintainen. Tällä perusteella korkeimmassa hallinto-oikeudessa on nyt ratkaistavana lain soveltamiskysymys siitä, onko kunta ylipäätään oikeutettu tekemään alihintaisia kauppoja elinkeinopoliittisilla vaikuttimilla. Erityisesti kysymys on siitä, onko EY-normiston asettama 200 000 euron raja juuri sellainen kriteeritaso, joka viimeistään poistaa elinkeinopoliittisen suosimismahdollisuuden julkisista varoista tapahtuvan yksittäisen elinkeinonharjoittajan tukitoimena. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu
2. Korkein hallinto-oikeus hylkää vaatimuksen suullisen käsittelyn toimittamisesta.
3. Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Hämeenlinnan hallinto-oikeuden ja L:n kunnanhallituksen päätökset kumotaan.
4. L:n kunta määrätään korvaamaan B:n ja hänen asiakumppaniensa oikeudenkäyntikulut hallinto-oikeuden osalta 900 eurolla viivästyskorkoineen ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa 500 eurolla viivästyskorkoineen. Viivästyskorko määräytyy korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaisesti siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tämän korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen antamisesta. Perustelut
5. Suullinen käsittely Hallintolainkäyttölain 37 §:n 1 momentin mukaan asian selvittämiseksi toimitetaan tarvittaessa suullinen käsittely. Kun otetaan huomioon perusteet, joiden vuoksi B ja hänen asiakumppaninsa ovat pyytäneet suullisen käsittelyn toimittamista, selvitys, jota he ovat ilmoittaneet siinä esittävänsä, sekä asiakirjoista saatava selvitys, suullisen käsittelyn toimittaminen ei ole tarpeen asian selvittämiseksi.
6. Pääasia 2.1 Sovellettavat oikeusohjeet 2.1.1 Esteellisyys Kuntalain 90 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaan valituksen saa tehdä sillä perusteella, että kunnan viranomaisen päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä.

§:n 2 momentin mukaan muun luottamushenkilön kuin valtuutetun, tilintarkastajan sekä kunnan viranhaltijan ja työntekijän esteellisyydestä on voimassa, mitä hallintolain 27 - 30 §:ssä säädetään.

§:n 5 momentin mukaan esteellisen henkilön on ilmoitettava esteellisyydestään. Hallintolain 28 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan virkamies on esteellinen, jos asian ratkaisusta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa hänelle. 2.1.2 Valtiontukisäännösten noudattamatta jättäminen Kuntalain 90 §:n 2 momentin mukaan valituksen saa tehdä sillä perusteella, että kunnan viranomaisen päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä, päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa tai päätös on muuten lainvastainen. Euroopan yhteisöjen perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan mukaan, jollei sopimuksessa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu yhteismarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Artiklan 2 ja 3 kohdassa määrätään yhteismarkkinoille soveltuvista tuista. Euroopan yhteisöjen perustamissopimuksen 88 artiklan 3 kohdan mukaan komissiolle on annettava tieto tuen myöntämistä tai muuttamista koskevasta suunnitelmasta niin ajoissa, että se voi esittää huomautuksensa. Jos komissio katsoo, että tällainen suunnitelma ei 87 artiklan mukaan sovellu yhteismarkkinoille, se aloittaa artiklan 2 kohdassa tarkoitetun menettelyn viipymättä. Jäsenvaltio, jota asia koskee, ei saa toteuttaa ehdottamiaan toimenpiteitä, ennen kuin menettelyssä on annettu lopullinen päätös. Euroopan yhteisöjen perustamissopimuksen 89 artiklan mukaan neuvosto voi artiklasta ilmenevin tavoin muun ohella vahvistaa ne edellytykset, joilla 88 artiklan 3 kohtaa ei sovelleta, sekä ne tukimuodot, joihin tätä menettelyä ei sovelleta. Neuvoston asetuksella (EY) N:o 994/98 komissiolle on annettu valtuus säätää asetuksella kynnyksestä, jonka alittaviin tukitoimenpiteisiin ei sovelleta perustamissopimuksen 88 artiklan 3 kohdassa tarkoitettua ilmoitusmenettelyä. Komissio on antanut asetuksen (EY) N:o 1998/2006 niin sanotusta vähämerkityksisestä tuesta. Asetuksessa on määritelty ne edellytykset, joiden täyttyessä tukitoimenpidettä on pidettävä vähämerkityksisenä tukena. Asetuksen mukaan tuen, joka ei ylitä 200 000 euron enimmäismäärää kolmen vuoden jakson aikana, ei katsota täyttävän kaikkia perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan perusteita eikä siihen näin ollen sovelleta perustamissopimuksen 88 artiklan 3 kohdan mukaista ilmoitusvelvollisuutta. Asetuksissa on lisäksi säädetty tietyistä menettelytavoista, joita on noudatettava kyseisten tukitoimenpiteiden osalta. Komissio on antanut tiedonannon julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista (EYVL C 209, 10.7.1997). Tiedonannossa komissio on kuvannut menettelyn, jota noudattaen jäsenvaltiot voivat myydä maa-alueita ja rakennuksia niin, että ne vapautuvat ilmoitusvelvollisuudesta. 2.2 Tosiseikat 2.2.1 Esteellisyys L:n kunnanhallitus on 2.4.2007 hyväksynyt kauppakirjan, jolla L:n kunta myy omistamansa yhteensä 68,9 hehtaarin suuruiset määräalat A Oy:lle 330 000 euron kauppahinnasta. Alue on aikaisemmin ollut A Oy:n hallussa vuokrasopimuksen nojalla. A Oy on harjoittanut kentällä golfkenttätoimintaa. Asiaa käsiteltäessä kokouksen puheenjohtajana on toiminut kaupunginhallituksen puheenjohtaja PP. Asian esittelijänä kunnanhallituksessa on toiminut kunnanjohtaja EK. Sekä PP että EK ovat päätöksentekohetkellä omistaneet yhden A Oy:n B-sarjan osakkeen. Yhtiössä on 1072 osaketta, jotka jakautuvat sarjoihin A-F. B-sarjan osakkeet antavat 10 ääntä ja ne oikeuttavat sekä aikuisen että juniorin pelioikeuteen. PP ja EK ovat hallinto-oikeudelle antamassaan selityksessä todenneet, että yhtiö joutunee rahoittamaan maakaupan lainalla, joka merkitsee osakkeen omistajalle pitkitettyä tai korotettua lainavastikkeen maksua. PP ja EK eivät ole myyntihetkellä kuuluneet yhtiön toimielimiin. 2.2.2 Valtiontukisäännösten noudattamatta jättäminen L:n kunnanhallituksen 2.4.2007 tekemän päätöksen mukaan kunta myy A Oy:lle kiinteistöön Pelto-Puttola (410-410-2-123) kuuluvan noin 33,9 hehtaarin määräalan ja kiinteistöön Puttola (410-410-39-3) kuuluvat kaksi palstaa, joiden pinta-alat ovat noin 11,1 hehtaaria ja 23,9 hehtaaria. Kaupan kohteena olevan alueen pinta-ala on yhteensä 68,9 hehtaaria. Kaupan kohteena oleva alue sijaitsee L:n kunnassa kuntataajaman läheisyydessä Pikku Peurunka- ja Iso Peurunka-nimisten järvien välisellä kannaksella. Kenttä rajoittuu rantaviivaan. Alueella sijaitsee ostajan omistama klubirakennus pysäköintialueineen ja 18-reikäinen golfkenttä. Alueen läheisyydessä on myös muuta matkailua palvelevaa toimintaa. Kauppahinta on 330 000 euroa. Kauppakirjan ja kunnanhallituksen päätöksen johdanto-osan mukaan tavoitteeksi kaupassa on asetettu, että yhtiö saa rantavyöhykkeelle määräytyvään paikkaan rakennusoikeutta omakotitalon rakennusoikeutta vastaavan määrän. Rakennusoikeuden määrä olisi tällöin 300 neliömetriä. Yhtiö ei tavoittele muuta rakennusoikeutta. Mikäli kaupan laillistumisesta lukien 30 vuoden aikana alueella tapahtuu asunto- tai lomarakentamista / muuta kuin golftoimintaan välittömästi liittyvää rakentamista, yhtiö maksaa kunnalle sopimussakkoa 100 euroa jokaiselta haetulta kerrosneliömetriltä. Kaupan kohteena oleva alue on ollut vuokrattuna A Oy:lle vuodesta 1987 alkaen. Noin 67,5 hehtaarin suuruinen alue on ollut vuokrattuna 1.10.1987 lukien ja noin kahden hehtaarin alue 1.7.1988 lukien. Molemmat alueet on vuokrattu yhtiölle viideksikymmeneksi vuodeksi. Vuokra-aikaa on kaupantekohetkellä ollut jäljellä noin 30 vuotta. Vuokrasopimuksen mukaan aluetta ei ole saanut käyttää muuhun kuin golftarkoituksiin ja ratsastustallin vaativiin ratsastusuriin. Vuokran määrä on ollut sidottu elinkustannusindeksiin ja sen määrä oli kunnanhallituksen päätöstä tehtäessä 5 898,25 euroa vuodessa. Maanvuokra on kunnan ilmoituksen mukaan määritelty elinkeinopoliittisessa tarkoituksessa ja se on aikanaan perustunut maa- ja metsätalousmaan arvoon. Saadun selvityksen mukaan kiistanalaisen kaupan hinnasta on kunnassa esitetty eriäviä näkemyksiä. Kunnan kaavoituspäällikkö on muun ohella esittänyt kaavoitus- ja rakennuslautakunnan pohdittavaksi selvityksen golfrata-alueen alustavasta hinnoittelusta. Laskelmassa on arvioitu muun ohella rakennuspaikkojen, metsän ja puuston arvoa ja otettu huomioon alueen rantaviivan pituus. Alustavan arvion mukaan kaavoituspäällikkö on päätynyt 884 000 euron hinnoitteluun. Kunnanhallitus on lausunut, että myös nyt päätetyssä maa-alueen myynnissä kauppahinta on ollut elinkeinopoliittinen. Maa-alueen hinta ei ole perustunut rakennusoikeuteen, vaan alun perin sovittuun vuokra-arvoon. Kauppahinta on määräytynyt toisin perustein kuin kunnan keskimääräisillä kauppahinnoilla, jolta pohjalta kaavoituspäällikön arvo oli laskettu. Maa-aluetta ei ole tarjottu yleisesti myyntiin. Neuvottelut kaupasta on käyty ainoastaan alueen vuokralaisen A Oy:n kanssa. Saadun selvityksen mukaan kunta ei ole hankkinut alueen arvosta ulkopuolisten, puolueettomien asiantuntijoiden arviota. Valittajat ovat esittäneet selvitystä erilaisista kiinteistönkaupoista, joissa hinnoittelu on ollut kiistanalaista kohdetta korkeampaa. 2.3 Oikeudellinen arvio 2.3.1 Esteellisyys Asiassa on ratkaistava, onko kunnanhallituksen puheenjohtajana toiminutta PP:ta ja asian kunnanhallituksessa esitellyttä kunnanjohtaja EK:ta pidettävä esteellisenä päättämään riidanalaisesta kaupasta sillä perusteella, että asian ratkaisusta on odotettavissa heille erityistä hyötyä tai vahinkoa. Kunnanhallituksen päätöksenteossa esteellinen henkilö on

§:n 5 momentin mukaan velvollinen itse toteamaan esteellisyytensä. Asian arvioinnissa ei näin ollen ole merkitystä sillä seikalla, ettei kukaan muu ole kunnanhallituksen kokouksessa esittänyt PP:n ja EK:n esteellisyyttä koskevaa väitettä. Kunnanhallituksen päätettävänä on ollut edellä kohdassa 2.2.1 kuvatuin tavoin golfkenttäalueen myynti yhtiölle, jonka osakkeenomistajia sekä PP ja EK ovat olleet. Kummankaan omistus yhtiössä ei osakkeiden kokonaismäärä huomioon ottaen ole ollut merkittävä. Yksinomaan se seikka, että PP ja EK omistavat vähäisen osuuden yhtiön osakkeista, ei vielä osoita sitä, että kaupasta olisi odotettavissa heille erityistä hyötyä tai vahinkoa. Mikäli yhtiössä on lukuisia osakkaita ja osuus yhtiössä on vähäinen, ei yksittäisellä oikeustoimella yleensä ole välitöntä vaikutusta pienosakkaan osakkeen arvoon tai hänelle osakkuudesta koituviin taloudellisiin etuihin tai maksuvelvoitteisiin. Asiassa on kuitenkin kysymys golfyhtiön toiminnan kannalta keskeisestä oikeustoimesta. Yhtiön tulevan toiminnan ja sen kehittämisen kannalta golfkenttänä käytetyn maan omistuksella on huomattava merkitys. Maan omistaminen luo toiminnalle varmuuden sen pysyvyydestä. Yhtiön koko huomioon ottaen myös kauppahinnan suuruus vaikuttaa yhtiön toimintaedellytyksiin ja rahoituksesta tehtäviin ratkaisuihin. Näissä olosuhteissa tällä yksittäisellä oikeustoimella on yhtiön toimiala ja koko huomioon ottaen sellaisia vaikutuksia, että kaupasta on odotettavissa PP:lle ja EK:lle erityistä hyötyä tai vahinkoa siitäkin huolimatta, että heidän osuutensa yhtiössä ei ole merkittävä. PP ja EK ovat myös itse todenneet, että yhtiö joutunee rahoittamaan maakaupan lainalla, mikä merkitsee osakkeen omistajalle pitkitettyä tai korotettua lainavastikkeen maksua. Tämän vuoksi PP ja EK ovat olleet esteellisiä osallistumaan päätöksentekoon kunnanhallituksessa ja päätös on virheellisessä järjestyksessä syntyneenä kuntalain 90 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla lainvastainen. 2.3.2 Valtiontukisäännösten noudattamatta jättäminen Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaistavana on myös kysymys siitä, onko edellä kuvattua määräalojen myyntiä koskevaa kunnanhallituksen päätöstä pidettävä valituksessa esitetyillä perusteilla kuntalain 90 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla lainvastaisena. Kunta voi toimivaltansa puitteissa myydä omaisuuttaan tietylle valitsemalleen taholle ja tässä yhteydessä toteuttaa elinkeinopoliittisia tavoitteitaan. Näin ollen kunnanhallitus on sinänsä voinut päättää, että golfkentän alue myydään alueen nykyiselle vuokralaiselle ilman tarjouskilpailua. Kuntalain 1 §:n 3 momentista seuraa kuitenkin, että kunnan toiminnan tulee palvella kunnan ja kuntalaisten yhteistä asiaa. Kunnan harkintavalta sen elinkeinopoliittisia tavoitteita toteutettaessa ei näin ollen ole rajoittamaton. Kunnan tulee noudattaa päätöksenteossa laillisia menettelyjä ja siten omaisuutta myydessään ottaa huomioon muun ohella EY:n valtiontukimääräysten ja -säännösten vaikutus. Euroopan yhteisöjen oikeuden soveltamiskäytännössä on vakiintuneesti katsottu, että myös kunnan myöntämä tuki voi olla perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea. Kysymyksessä on edellä kohdassa ”Tosiseikat” kuvatuin tavoin kunnan omistaman, järvenrannalla sijaitsevan lähes 69 hehtaarin maa-alueen kauppa. Ostajayhtiö on golfiin liittyvää liiketoimintaa harjoittava yritys. Yritys saattaa saada taloudellista hyötyä, jota se ei normaalisti saisi, jos se ostaa tai vuokraa kunnan maa-alueita markkinahintaa alhaisempaan hintaan. Kiinteistön käyvän arvon määritykseen vaikuttavat monet eri tekijät. Näitä ovat esimerkiksi kiinteistön käyttömahdollisuudet maankäytön suunnittelussa, kiinteistöön liittyvät tuotto-, käyttö- ja varallisuusarvot kuten puusto ja rakentamisoikeus, sekä verrannollisten maa-alueiden markkina-arvot. Myös voimassa oleva pitkäaikainen vuokrasopimus voi vuokran määrästä ja muista vuokraehdoista riippuen vaikuttaa kiinteistön käypään arvoon. Valtiotukisäännösten soveltamisen yhteydessä ei kiinteistön käypää arvoa voi kuitenkaan johtaa suoraan vuokran määrästä, joka sekin voi alittaa käyvän vuokratason. Kunnan kaavoituspäällikön alustava arvio kiinteistön käyvästä arvosta poikkeaa olennaisesti kunnanhallituksen hyväksymästä myyntihinnasta. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että kiinteistöjen käypää arvoa olisi kunnanhallituksen päätöstä tehtäessä pyritty määrittelemään muulla tavoin kuin vetoamalla vuokran määrään. Asiakirjoista ei myöskään ole saatavissa sellaista selvitystä, jonka perusteella kiinteistöjen käypä arvo olisi arvioitavissa. Näin ollen asiassa ei ole arvioitavissa, onko kauppa tehty ja missä määrin käypää arvoa alhaisempaan hintaan. Tämän johdosta myöskään EY:n valtiontukimääräysten ja -säännösten soveltuvuutta kauppaan ei voida sulkea pois sillä perusteella, ettei myyntihintaan ole sisältynyt tukea. Jotta tukea pidettäisiin EY:n perustamissopimuksen tarkoittamana valtiontukena, on tuella lisäksi oltava potentiaalinen vaikutus jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Tältä osin asiassa on arvioitava sitä, harjoittaako tuensaaja taloudellista toimintaa ja toimiiko tuensaaja markkinoilla, joilla käydään jäsenvaltioiden kauppaa. Sen sijaan potentiaalinen vaikutus jäsenvaltioiden väliseen kauppaan ei sulkeudu pois sillä hallinto-oikeuden mainitsemalla perusteella, että kyseessä on suomalainen yritys. Päinvastoin on tyypillistä, että tukitoimella pyritään suosimaan juuri kotimaisia yrityksiä. Alue on tällä hetkellä vuokrattuna yhtiölle pitkäaikaisella vuokrasopimuksella. Se, että kiinteistön kaupan kohteena oleva alue on vuokrattu, ei sulje pois valtiontukimääräysten ja -säännösten soveltumista. Muussa tapauksessa valtiontukea sisältävät kiinteistönkaupat voitaisiin aina sulkea valtiontukisäännösten ulottumattomiin solmimalla ensin niitä koskeva vuokrasopimus. Edellä todetun perusteella on sinänsä mahdollista, että maa-alueen myynti golfkenttää pitävälle yritykselle sisältää Euroopan yhteisöjen perustamissopimuksessa tarkoitettua valtiontukea. Kunnanhallituksen päätöstä tehtäessä ei ole selvitetty mahdollisen valtiontuen olemassaoloa ja tukimääräysten ja -säännösten soveltamisen edellytyksiä, eikä tällaista selvitystä ole asiakirjoista saatavissa. Mikäli määräalojen myyntihinta sisältää valtiontukea, on tuesta ennen sen täytäntöönpanoa ilmoitettava EU:n komissiolle. Tällaista ilmoitusta ei ole tehty. Komissio on edellä kohdassa ”Oikeusohjeet” mainitussa vähämerkityksellistä tukea koskevassa asetuksessa (EY) N:o 1998/2006 ja tiedonannossaan julkisten viranomaisten tekemistä maa-alueiden ja rakennusten kauppoihin sisältyvistä tuista yksilöinyt menettelyt, joita noudattaen tehtyjen kiinteistön kauppojen osalta ilmoitusvelvollisuutta ei ole. Näitä menettelyjä ei tässä asiassa ole noudatettu, eikä mahdollisen tuen ilmoitusvelvollisuutta siten voida sulkea pois näillä perusteilla. Kunnanhallituksen päätöstä tehtäessä ei siten ole luotettavasti selvitetty määräalojen käypää arvoa eikä valtiontukimääräysten ja -säännösten mahdollista soveltuvuutta. Päätöstä tehtäessä ei myöskään ole noudatettu menettelyä, jota noudattaessa ilmoitusvelvollisuutta ei ole. Näin ollen ja kun kunnanhallituksen on valtiontukiviranomaisena huolehdittava valtiontukea koskevien määräysten ja säännösten noudattamisesta, kunnanhallituksen päätös on syntynyt kuntalain 90 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla virheellisessä järjestyksessä. 2.4 Johtopäätös Edellä esitetyistä syistä kunnanhallituksen päätös on syntynyt sekä esteellisyyden perusteella että valtiontukea koskevien määräysten ja säännösten noudattamatta jättämisen perusteella virheellisessä järjestyksessä. Hallinto-oikeuden ja kunnanhallituksen päätökset on kumottava. Tähän nähden asiassa ei ole tarpeen ottaa kantaa muihin asiassa esitettyihin valitusperusteisiin. 3. Oikeudenkäyntikulujen korvausta koskeva ratkaisu Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun lopputulos huomioon ottaen olisi kohtuutonta, jos B ja hänen asiakumppaninsa joutuisivat pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan kokonaisuudessaan. Tämän vuoksi L:n kunta on hallintolainkäyttölain 74 §:n nojalla määrättävä korvaamaan B:n ja hänen asiakumppaninsa oikeudenkäyntikulut hallinto-oikeudessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa edellä ratkaisuosasta ilmenevällä tavalla. Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Pekka Vihervuori, Kari Kuusiniemi, Tuula Pynnä, Anne E. Niemi ja Hannu Ranta. Asian esittelijä Anneli Tulikallio.