2009 false KHO:2009:90 Rakennushankkeessa oli kysymys lomarakennuksen, saunan ja varaston rakentamisesta maankäyttö- ja rakennuslain 72 §:n 1 momentin mukaiselle rantavyöhykkeelle. Rakennuspaikkana ol

§:n 1 momentin mukaan poikkeaminen ei saa: 1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; 2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; eikä 3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista.

§:n 2 momentin mukaan poikkeusta ei saa myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan maankäytön suunnittelun tulisi pääsääntöisesti tapahtua kaavalla. Poikkeamisen edellytyksiä harkittaessa on otettava huomioon, että poikkeamisluvalla ei toteuteta hanketta, joka estää lain vaatimukset täyttävän kaavan laatimisen alueelle. Harkinnassa on otettava huomioon maankäyttö- ja rakennuslain ranta-alueiden loma-asutusta koskevat yleis- ja asemakaavan erityiset sisältövaatimukset. Tällöin on huolehdittava muun muassa siitä, että ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta ja myös luonnonsuojelu ja vesiensuojelu on otettava huomioon. Rakentamisella ei myöskään saa loukata muiden maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimusta mahdollisessa tulevassa kaavassa. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun periaatetta on käytännössä toteutettu noudattamalla niin sanottua emätilaperiaatetta. Tämä tarkoittaa sitä, että selvitetään, millainen kiinteistöjaotus kyseisellä ranta-alueella on vallinnut rakennuslain voimaan tullessa 1959 tai rantakaavasäännöstön voimaan tullessa 15.10.

1. Ranta-alueelle rakennettaessa emätilaan kuuluvan rantaviivan pituus otetaan huomioon soveltamalla niin sanotun muunnetun rantaviivan käsitettä. Siinä kapeiden vesistöjen tai huonosti rakentamiseen soveltuvien rantojen rantaviivaa ei oteta kokonaisuudessaan huomioon. Muunnetun rantaviivan pituus saadaan kertomalla luonnollisen rantaviivan pituus tietyillä oikeuskäytännössä vakiintuneilla kertoimilla. Alle 100 metriä leveissä lahdissa ja salmissa on vakiintuneesti käytetty kerrointa ¼ ja 100-200 metriä leveissä lahdissa ja salmissa kerrointa ½. Muuntamista käytetään, vaikka vastaranta olisi mahdollisesti rakennuskelvotonta. Emäkiinteistönä pidettävän tilan Kivelä RN:o 12:28 muunnetun rantaviivan pituus on karttatarkastelun perusteella ollut noin 330 metriä. Sanotusta emäkiinteistöstä muodostetuilla tiloilla ei ole lainkaan rantaa varaavaa rakennuskantaa. Emätilasta Kivelä RN:o 12:28 muodostettuja rantakiinteistöjä Palokangas RN:o 12:55 ja Ahopelto RN:o 12:54 ei ole rakennettu rantaa varaavasti. Tilan Palokangas RN:o 12:55 rakentaminen merkitsisi rakentamisen määrän muodostumista kolmeksi rakennuspaikaksi muunnettua rantakilometriä kohti emäkiinteistön RN:o 12:28 alueella. Tehokkuutta on pidettävä verrattain alhaisena. Hakemuksen mukainen rakentaminen täyttää rakentamisen tehokkuuden osalta maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:ssä edellytetyt vaatimukset. Ympäristökeskus on ottanut huomioon rakennusoikeuksien jaosta tehdyn sopimuksen ja hylännyt hakemuksen liian suuren rakentamistiheyden vuoksi. Sillä seikalla, että emätilasta muodostettujen tilojen omistajat ovat laatineet keskenään rakennusoikeutta koskevan sopimuksen, ei ole oikeudellista merkitystä arvioitaessa hakemuksen mukaisen poikkeamisen maankäyttö- ja rakennuslain mukaisia edellytyksiä tilalla Palokangas RN:o 12:
2. Palokankaan tilan rakentamisen vaikutus emätilan alueesta muodostettujen muiden tilojen myöhempään rakentamisoikeuteen ei tule arvioitavaksi tässä asiassa. Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa Pohjois-Karjalan ympäristökeskus on valituksessaan vaatinut, että Kuopion hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja ympäristökeskuksen päätös saatetaan voimaan. Vaatimustensa tueksi ympäristökeskus on esittänyt muun ohella seuraavaa: Emätilasta Kivelä RN:o 12:28 on muodostettu lohkomalla tilat Ahopelto RN:o 12:54, Palokangas RN:o 12:55 ja Kivelä RN:o 12:
3. Tilat RN:ot 12:55 ja 12:54 rajoittuvat Halijärveen, mutta tila RN:o 12:56 ei ulotu rantaan. Poikkeamislupaa on haettu tilalle RN:o 12:
4. Rantaan ulottuvien tilojen RN:ot 12:55 ja 12:54 omistajat ovat tehneet 8.1.2007 sopimuksen tulevien rakennusoikeuksien jaosta siten, että molemmat tilat saavat yhtä suuren osan eli yhden rakennuspaikan tilaa kohden. Kivelän emätilalla on ollut luonnollista rantaviivaa Halijärvellä kahdessa palstassa yhteensä 400 metriä ja mitoitusrantaviivaa yhteensä noin 330 metriä. Jos molemmista tiloista muodostettaisiin rakennuspaikka, tulisi rakentamistiheydeksi emätilan alueella 6,06 rakennuspaikkaa mitoitusrantakilometriä kohden. Näin korkeaa rakentamistehokkuutta ei voida sallia poikkeamismenettelyllä. Ympäristökeskus on kuullut sopimuksen toista osapuolta ja vaikka hän ei ole vielä hakenut poikkeamislupaa, on hänellä kuitenkin tarkoitus rakentaa tilalleen. Hakemuksen kohteena olevalla tilalla RN:o 12:55 on mitoitusrantaviivaa noin 100 metriä ja tilalla RN:o 12:54 noin 230 metriä. Jos nyt myönnettäisiin poikkeamislupa tilan RN:o 12:55 rakentamiseen, ei poikkeamislupaa voitaisi myöntää tilalle RN:o 12:
5. Osapuolten välinen sopimus ja tilojen rantaviivan määrä huomioon ottaen tällainen ei olisi sopusoinnussa maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimusten kanssa. Koska omistajat ovat sopimusta tehdessään lähteneet siitä, että tilat saavat yhtä suuren osan tulevasta rakennusoikeudesta, ei sopimusta voida toteuttaa poikkeamismenettelyllä. Rakennusoikeuden määrä ja rakennuspaikkojen sijoittuminen tulee koko emätilan alueella tutkia kaavan laatimisjärjestyksessä, jolloin sekä sopimuksen toteuttamismahdollisuudet että maanomistajien tasapuolinen kohtelu voidaan turvata. A on antanut valituksen johdosta selityksen, jossa hän on vaatinut valituksen hylkäämistä. Pohjois-Karjalan ympäristökeskus on vastaselityksessään uudistanut aikaisemmin lausumansa. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Valitus hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta. Perustelut Sovellettavat oikeusohjeet Maankäyttö- ja rakennuslain 72 §:n 1 momentin mukaan meren tai vesistön ranta-alueeseen kuuluvalle rantavyöhykkeelle ei saa rakentaa rakennusta ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena. Lain 171 §:n mukaan alueellinen ympäristökeskus voi erityisestä syystä myöntää poikkeamisen tästä kiellosta.

§:n 1 momentin 1 kohdan mukaan poikkeaminen ei saa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Poikkeamismenettelystä säädetään lain 173 §:ssä sekä maankäyttö- ja rakennusasetuksen 14 luvussa. Ranta-alueiden loma-asutusta koskevan yleis- ja asemakaavan erityisistä sisältövaatimuksista säädetään maankäyttö- ja rakennuslain 73 §:ssä. Pykälän 1 momentin mukaan laadittaessa yleiskaavaa tai asemakaavaa (ranta-asemakaava) pääasiassa loma-asutuksen järjestämiseksi ranta-alueelle on sen lisäksi, mitä yleis- tai asemakaavasta muutoin säädetään, katsottava, että 1)suunniteltu rakentaminen ja muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön; 2) luonnonsuojelu, maisema-arvot, virkistystarpeet, vesiensuojelu ja vesihuollon järjestäminen sekä vesistön, maaston ja luonnon ominaispiirteet otetaan muutoinkin huomioon; sekä 3)ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta. Suomen perustuslain 6 §:ssä ilmenevää yhdenvertaisuusperiaatetta on sovellettava myös maankäyttö- ja rakennuslain mukaisessa kaavoituksessa. Periaate, jonka toteutumistapa viime kädessä riippuu kulloinkin kysymyksessä olevasta kaavamuodosta, edellyttää muun ohella, ettei alueiden omistajia aseteta kaavassa toisistaan poikkeavaan asemaan, ellei siihen kaavan sisältöä koskevat säännökset huomioon ottaen ole maankäytöllisiä perusteita. Oikeudellinen arviointi Rakennushankkeessa on kysymys lomarakennuksen, saunan ja varaston rakentamisesta Palokankaan tilalle RN:o 12:55 noin 30 metrin etäisyydelle Halijärven rantaviivasta. Näin ollen suunnitellut rakennukset sijoittuvat maankäyttö- ja rakennuslain 72 §:n 1 momentin mukaiselle rantavyöhykkeelle. Palokankaan tilan ja Ahopellon tilan RN:o 12:54 omistajien välisellä sopimuksella rakennusoikeuden jakautumisesta tilojen kesken ei ole oikeudellista merkitystä poikkeamisen maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:n mukaisia edellytyksiä koskevassa harkinnassa. Näin ollen Pohjois-Karjalan ympäristökeskus ei ole voinut hylätä A:n poikkeamishakemusta edellä mainittuun sopimukseen liittyvillä perusteilla. Tästä riippumatta Suomen perustuslain 6 §:stä ilmenevästä yhdenvertaisuusperiaatteesta seuraa, että kysymyksessä olevaa poikkeamisasiaa ratkaistaessa on otettava huomioon Palokankaan tilalle suunnitellun rakentamisen vaikutukset paitsi toisten emäkiinteistöjen myös samasta emäkiinteistöstä muodostettujen muiden tilojen rakentamismahdollisuuksiin. A:n poikkeamishakemus on näin ollen käsiteltävä ympäristökeskuksessa uudelleen maankäyttö- ja rakennuslain ja -asetuksen säännösten mukaisesti. Edellä mainituilla perusteilla ja kun otetaan huomioon korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita. Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Pekka Vihervuori, Kari Kuusiniemi, Tuula Pynnä, Anne E. Niemi ja Hannu Ranta. Asian esittelijä Jukka Reinikainen.