KHO/2011/23

2011 false KHO:2011:23 Viranhaltija oli hyväksynyt rakennuksen otettavaksi käyttöön rakennusluvan ehdon vastaisesti. Viranhaltijan päätöksellä, joka sisältyi katselmuspöytäkirjaan, oli muutettu rakennuslupapäätöstä. Päätös voitiin saattaa oikaisuvaatimuksin kunnan rakennusvalvontaviranomaisen käsiteltäväksi. Maankäyttö- ja rakennuslaki 125 §, 141 §, 153 §, 187 § 1 momentti Hallintolainkäyttölaki 5 § Ks. ja vrt. KHO 2010:72 ja KHO 5.10.2006 T

1. Kort referat på svenska Päätös, josta valitetaan Hämeenlinnan hallinto-oikeuden päätös 17.7.2009 nro 09/0428/2 Asian aikaisempi käsittely Tampereen ympäristö- ja rakennuslautakunta oli 25.4.2006 (§ 120) tekemällään päätöksellä myöntänyt A Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun rakennusluvan asuinkerrostalon rakentamiseen Tampereen kaupungin Kalevan kaupunginosan korttelissa 842 olevalle tontille
2. Rakennuksen kellarikerrokseen rakennetaan pysäköintilaitos. Pysäköintilaitoksen kannelle rakennetaan avoin autokatos. Rakennuslupaan liitettyjen ehtojen mukaan ennen rakennuksen käyttöönottoa on tarkistettava ja perustettava kaikki tarvittavat rasitteet. Tampereen rakennusvalvonnan tarkastusinsinööri on edellä mainitussa rakennuskohteessa 24.10.2007 suorittamassaan osittaisessa loppukatselmuksessa hyväksynyt kohteen otettavaksi käyttöön. Katselmuksesta laaditussa pöytäkirjassa on todettu, että kohteessa on rakennusluvan ehtojen mukainen rasitteiden tarkistaminen ja kaikkien tarvittavien rasitteiden perustaminen edelleen kesken. Rasitteet on tarkistettava ja kaikki tarvittavat rasitteet perustettava vastaamaan muuttuneita olosuhteita. Rasitteiden tarkistamisen ja perustamisen jälkeen tulee rakennusvalvontaviranomaiseen ottaa yhteyttä loppukatselmuksesta sopimiseksi. Katselmuspöytäkirjaan on liitetty oikaisuvaatimusohje. Asunto Oy X on Tampereen yhdyskuntalautakunnan ympäristö- ja rakennusjaostolle tekemässään oikaisuvaatimuksessa vaatinut, että tarkastusinsinöörin osittaisessa loppukatselmuksessa 24.10.2007 tekemä päätös kohteen hyväksymisestä käyttöön otettavaksi kumotaan. Käyttöönottoluvan myöntäminen ennen kuin tontin rasitteista on sovittu, on rakennusluvan vastaista. Asunto Oy X:llä on tonttia 10 rasittava pysyvä rasiteoikeus, joka käsittää oikeuden 62 autopaikan hallintaan tontin 10 alueella. Tampereen yhdyskuntalautakunnan ympäristö- ja rakennusjaosto on 27.5.2008 (§ 134) päättänyt, että tarkastusinsinöörin päätös osittaisesta loppukatselmuksesta pysytetään voimassa. Ympäristö- ja rakennusjaosto on samalla kehot­tanut A Oy:tä viipymättä tarkastamaan ja pe­rus­tamaan kaikki tarvittavat rasitteet. Oikaisuvaatimus ei ole antanut ai­hetta muihin toi­menpiteisiin. Hallinto-oikeuden ratkaisu Hämeenlinnan hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään Asunto Oy X:n valituksesta ku­monnut ja poistanut Tampereen kaupungin ympäristö- ja rakennusjaos­ton päätöksen ja jättänyt tutkimatta yhtiön vaatimukset. Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään seuraavasti: Sovelletut oikeusohjeet Maankäyttö- ja rakennuslain 150 §:n 1 momentin mukaan rakennuksen paikan ja korkeusaseman merkitsemisestä, näiden tarkastamisesta perus­tustyön valmistuttua sekä rakennustyön aikana suoritettavista katselmuk­sista määrätään rakentamista koskevassa luvassa. Saman pykälän 2 momentin mukaan, jos katselmus tai tarkastus on anta­nut aihetta huomautuk­siin, tulee kirjallisesti määrätä tarvittavista toimen­piteistä ja määräajasta epäkohdan tai virheen poistamiseksi ja korjaami­seksi. Asianosaisella on oikeus saattaa määräys oikaisuvaatimuksella kunnan rakennusvalvontaviranomaisen käsiteltäväksi. Hallinto-oikeuden johtopäätökset Tarkastusinsinöörin suorittama loppukatselmus on maankäyttö- ja raken­nuslain 150 §:n 1 momentissa tarkoitettu viranomaistoimi, joka liittyy rakennustyön lupapäätöksen täytäntöön panemiseen. Kysymyksessä ei ole maankäyttö- ja rakennuslain 150 §:n 2 momentissa tarkoitettu mää­räys. Tällaista toimenpidettä ja siinä suoritettua ratkaisua ei voida saattaa naapuriyhtiön toimesta oikaisuvaatimuksena Tampereen ympäristö- ja rakennusjaoston ja edelleen valituksena hallinto-oikeuden ratkaistavaksi. Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa Asunto Oy X on valituksessaan vaatinut, että Hämeenlinnan hallinto-oikeuden ja Tampereen yhdyskuntatekniikan ympäristö- ja rakennusjaoston päätökset kumotaan. Rakennuksen käyttöönotto tulee keskeyttää ja kieltää, kunnes rakennusluvan mukaiset käyttöönoton edellytykset ovat voimassa. Vaatimustensa tueksi yhtiö on viitannut aikaisemmin esittämäänsä ja esit­tänyt lisäksi muun ohella seuraavaa: Tarkastusinsinöörin osittaista loppukatselmusta koskeva päätös on valituskelpoinen. Päätökseen oli liitetty valitusosoitus. Myös Tampereen yhdyskuntalautakunnan ympäristö- ja rakennusjaosto on katsonut päätöksen olevan valituskelpoinen, koska se on käsitellyt asian. Kyse on myös sellaisesta valittajan oikeuteen ja etuun välittömästi vaikuttavasta seikasta, että sillä on oikeudellinen tarve saada asia valitusteitse käsitellyksi. Tarkastusinsinöörin päätös on valituskelpoinen myös sen vuoksi, että se on rakennusluvan vastainen. Viranomaisella ei ole oikeutta kumota rakennusluvassa annettuja ehtoja. Kyse on siten rakennusluvan muutoksesta, joka on sinällään valituskelpoinen päätös. Asunto Oy X hallitsee tonttia 5 vuokrasopimuksen nojalla. Yhtiöllä on tonttia 10 rasittava, vuonna 1964 perustettu kiinteistörasite, joka käsittää pysyvän oikeuden 62 autopaikan hallintaan tontilla
3. Kiinteistörasitteen mukaiset autopaikat ovat maanvaraisia autopaikkoja, ei rakennuksessa olevia autopaikkoja. Tontti 10 on ollut aikaisemmin rakentamaton, joten autopaikat ovat mahtuneet hyvin tontille. Nyt tontille 10 on rakennettu kerrostalo ja pysäköintihalli, joten autot eivät enää maanvaraisina tontille mahdu. Tonttia 10 koskevassa rakennusluvassa on määrätty rakennusten käyttöönoton edellytykseksi, että kaikki tarvittavat rasitteet on tarkistettu ja perustettu. Tontin rasitteita ei ole tähän mennessä tarkistettu. Käyttöönottoluvan myöntäminen ilman, että rasitteista on sovittu, on rakennusluvan vastaista. Tämä johtaa siihen, että rasitteista sopiminen lykkääntyy määräämättömään ajankohtaan, jota ei voida pitää oikeudenhaltijan oikeusturvan kannalta hyväksyttävänä. Mikäli autopaikat sijoitetaan tontilla sijaitsevaan rakennukseen, se edellyttää rasitteen muuttamista rakennusrasitteeksi. Muutosta ei voi tehdä ilman oikeudenhaltijan suostumusta. Niin kauan kuin rasitteen muuttamisesta ei ole sovittu, rakennuksia ei voi ottaa käyttöön. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu
4. Korkein hallinto-oikeus ei tutki rakennuksen käyttöönoton kieltämistä koskevaa vaatimusta.
5. Korkein hallinto-oikeus on muutoin tutkinut asian. Korkein hallinto-oikeus kumoaa Hämeenlinnan hallinto-oikeuden päätöksen ja ottaa viivytyksen välttämiseksi valituksen Tampereen yhdyskuntalautakunnan ympäristö- ja rakennusjaoston päätöksestä välittömästi tutkittavakseen. Valitus hylätään. Perustelut
6. Rakennuksen käyttöönoton kieltämistä koskevan vaatimuksen tutki­mi­nen ei korkeimmasta hallinto-oikeudesta annetun lain 2 §:n 1 momen­tin nojalla kuulu korkeimman hallinto-oikeuden toimivaltaan. Tämän vuoksi vaatimus on jätettävä tutkimatta.
7. Sovellettavat oikeusohjeet Maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n 1 momentin mukaan rakennuksen rakentamiseen on oltava rakennuslupa. Maankäyttö- ja rakennuslain 141 §:n mukaan lupapäätökseen voidaan ottaa tarpeelliset määräykset. Määräykset voivat koskea muun ohessa rakennustyön tai toimenpiteen suorittamista ja niistä mahdollisesti aiheutuvien haittojen rajoittamista. Rasitteista, jotka koskevat pysyvää oikeutta toisen kiinteistön alueella olevan rakennuksen tai rakennelman käyttämiseen tai niihin verrattavaan toimenpiteeseen (rakennusrasite), on säädetty maankäyttö- ja raken­nuslain 158 §:ssä. Muista rasitteista, jotka koskevat kiinteistön hyväksi toisen rekisteriyksikön alueelle perustettuja rasitteita, on säädetty kiin­teistönmuodostamislain 14 luvussa. Mainitussa 14 luvussa tarkoitettuja rasitteita koskevat asiat käsitellään samaan lukuun sisältyvän 165 §:n mukaisesti rasitetoimituksessa tai muun kiinteistötoimituksen yhtey­dessä. Maankäyttö- ja rakennuslain 153 §:ssä on säädetty rakennuksen käyttöönottoa koskevista edellytyksistä. Pykälän 1 momentin mukaan rakennusta tai sen osaa ei saa ottaa käyttöön ennen kuin se on loppukatselmuksessa käyttöön hyväksytty. Muuhun lakiin perustuvat ja rakennuksen käyttöturvallisuuteen olennaisesti vaikuttavat tarkastukset on suoritettava tätä aikaisemmin. Pykälän 2 momentin mukaan loppukatselmusta haettaessa tulee rakennuksen käyttö- ja huolto-ohjeen, jos sellainen on määrätty laadittavaksi, olla riittävässä laajuudessa valmis ja luovutetta­vissa rakennuksen omistajalle. Pykälän 3 momentin mukaan rakennusta ei saa hyväksyä käyttöön otettavaksi, jos siinä tarkoitettuun toimintaan tarvitaan ympäristönsuojelulain mukainen lupa, ennen kuin tämä lupa on saanut lainvoiman. Maankäyttö- ja rakennuslain 187 §:n 1 momentin mukaan viranhaltijan päätökseen asiassa, joka kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta tai muulta kunnan viranomaiselta on siirretty hänen ratkaistavakseen, ei saa hakea muutosta valittamalla. Päätökseen tyytymättömällä on oikeus saada asia asianomaisen viranomaisen käsiteltäväksi (oikaisuvaatimus). Oikeus oikaisuvaatimuksen tekemiseen määräytyy samojen perusteiden mukaan kuin asianosaisen valitusoikeus. Maankäyttö- ja rakennuslain 192 §:n 1 momentin mukaan valitusoikeus rakennuslupapäätöksestä on muun ohella sellaisen kiinteistön omistajalla tai haltijalla, jonka raken­tamiseen tai muuhun käyttä­miseen päätös voi olennaisesti vaikuttaa. Hallintoasiassa tehdyn päätöksen valituskelpoisuutta koskevan hallinto­lainkäyttölain 5 §:n 1 momentin mukaan päätöksellä, josta saa valittaa, tarkoitetaan toimenpidettä, jolla asia on ratkaistu tai jätetty tutkimatta. Asiassa saatu selvitys Tampereen ympäristö- ja rakennuslautakunta on 25.4.2006 tekemällään päätöksellä myöntänyt A Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun rakennusluvan asuinkerrostalon rakentamiseen Tampereen kaupungin Kalevan kaupunginosan korttelissa 842 olevalle tontille
8. Rakennus­lupa on myönnetty muun muassa ehdolla, että ennen rakennuksen käyttöönottoa on tarkistettava ja perustettava kaikki tarvittavat rasitteet. Asiassa on myös selvitetty, että Asunto Oy X hallitsee vuokrasopimuksen nojalla samassa korttelissa olevaa tonttia
9. Asunto Oy X on ilmoittanut, että tontin 5 hyväksi on vuonna 1964 perustettu oikeus autopaikkojen hallintaan, ja että rasiteoikeus kohdistuu puheena olevan tontin 10 alueelle. Tampereen rakennusvalvonnan tarkastusinsinööri on 24.10.2007 suorittamassaan osittaisessa loppukatselmuksessa hyväksynyt edellä mainitun rakennusluvan nojalla tontille 10 rakennetun asuinkerrostalon otettavaksi käyttöön. Katselmuspöytäkirjassa on rakennuksen käyttöönoton lisäksi todettu, että rakennusluvan ehtojen mukainen rasitteiden tarkistaminen ja kaikkien tarvittavien rasitteiden perusta­minen on edelleen kesken. Katselmuspöytäkirjaan on liitetty oikaisu­vaatimusohjaus. Tampereen yhdyskuntalautakunnan ympäristö- ja rakennusjaosto on Asunto Oy X:n oikaisu­vaatimuksen johdosta 30.5.2008 tekemällään päätöksellä pysyttänyt tarkastusinsinöörin päätöksen osittaisesta loppukatselmuksesta voimassa. Oikeudellinen arviointi ja lopputulos Tarkastusinsinööri on hyväksynyt kysymyksessä olevan rakennuksen käyttöön siitä huolimatta, että rasitteiden tarkistaminen ja kaikkien tarvittavien rasitteiden perustaminen on ollut vielä kesken. Tämän vuoksi ja kun vielä otetaan huomioon, että katselmuspöytäkirjaan on liitetty oikaisuvaatimusohjaus, tarkastusinsinöörin katselmuspöytäkirjaan on sisältynyt päätös, jolla edellä selostettua rakennusluvan ehtoa on muutettu. Asunto Oy X:llä on maankäyttö- ja rakennuslain 192 §:n 1 momentin 2 kohta huomioon ottaen ollut oikeus saattaa oikaisuvaatimuksin tarkastusinsinöörin päätös yhdyskuntalautakunnan ympäristö- ja rakennusjaoston käsiteltäväksi. Rakennuksen käyttöönottoa koskevan asian on katsottava tulleen käsitellyksi rakennusluvan muuttamista koskevana asiana viimeistään yhdyskuntalautakunnan ympäristö- ja rakennusjaostossa, jonka päätökseen voidaan mainitun ratkaisun osalta hakea muutosta hallinto-oikeudelta. Tämän vuoksi hallinto-oikeuden päätös, jolla se on jättänyt Asunto Oy X:n valituksen tutkimatta, on kumottava. Viivästyksen välttämiseksi korkeimman hallinto-oikeuden on syytä ottaa asia välittömästi tutkittavakseen. Valituksessa tarkoitettujen autopaikkoja koskevien rasitteiden tarkistaminen ja perustaminen ei liity rakennuksen käyttöturvallisuuteen. Kun lisäksi otetaan huomioon asiassa muutoin saatu selvitys ja se, mitä edellä maankäyttö- ja rakennuslain 153 §:ssä on säädetty rakennuksen käyttöönoton edellytyksistä, rakennusluvan muuttamiseen puheena olevalta osin ei ole ollut maankäyttö- ja rakennuslaista johtuvaa estettä. Asunto Oy X:n valitus yhdyskuntalautakunnan ympäristö- ja rakennusjaoston päätöksestä on näin ollen hylättävä. Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Pekka Vihervuori, Sakari Vanhala, Riitta Mutikainen, Hannu Ranta ja Heikki Harjula. Asian esittelijä Kirsi Stark. Asian esittelijän oikeussihteeri Kirsi Starkin esitys korkeimman hallinto-oikeuden päätökseksi oli seuraava: "Korkein hallinto-oikeus on tutkinut valituksen ja hylkää sen. Hallinto-oikeuden päätöstä ei muuteta. Perustelut Hallinto-oikeuden on ratkaisustaan ilmenevien perustelujen ja siinä mainittujen lainkohtien nojalla tullut jättää valitus tutkimatta. Tämän vuoksi hallinto-oikeuden päätöksen muuttamiseen ei ole perusteita."