KHO/2012/80

2012 false KHO:2012:80 Ranta-asemakaavalla oli suunniteltu uusi matkailualue noin 14 hehtaarin suuruiselle alueelle. Matkailua palveleville rakennuksille oli osoitettu rakennusoikeutta yhteensä 2 300 kerrosneliömetriä. Kaavaselostuksessa oli arvioitu, että alueella tulisi vierailemaan kesäisin 111-253 henkilöä vuorokaudessa. Ranta-asemakaavaa laadittaessa maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:ssä tarkoitetut tutkimukset ja selvitykset oli tehty ainoastaan kaavoitettavan alueen osalta. Kun otettiin huomioon kaavassa matkailua palvelevien rakennusten korttelialueille osoitetun rakennusoikeuden määrä ja sen mahdollistama käyttäjämäärän lisääntyminen, ranta-asemakaavaa laadittaessa olisi tullut selvittää myös kaavan vaikutukset kaava-alueen ympäristön ranta-alueiden maankäyttöön. Kaavan pohjana olevien selvitysten perusteella ei ollut arvioitavissa, täyttikö kaava maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 2 momentissa, 54 §:n 2 momentissa ja 73 §:n 1 momentissa asetetut vaatimukset rakentamisen ja muun maankäytön sopeutumisesta rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön. Kaava-alueen maankäytön suhdetta ympäröivän alueen maankäyttöön ei ollut myöskään selvitetty oikeusvaikutteisella yleiskaavalla. Puutteellisten selvitysten vuoksi ei ollut mahdollista arvioida ranta-asemakaavan kohtuuttomuutta naapuritiloille mahdollisesti suuntautuvan merkittävän virkistyskäytön ja rakennusoikeuden tasapuolisen jakautumisen kannalta. Ranta-asemakaavan hyväksymistä koskeva päätös oli selvitysten puutteellisuuden vuoksi lainvastainen. Suomen perustuslaki 6 § Maankäyttö- ja rakennuslaki 9 §, 39 § 2, 3 ja 4 momentti, 54 § 2, 3 ja 4 momentti, 73 § 1 momentti, 74 § 2 momentti Maankäyttö- ja rakennusasetus 1 § 1 momentti Kort referat på svenska Päätös, josta valitetaan Helsingin hallinto-oikeus 9.3.2011 nro 11/0183/5 Asian aikaisempi käsittely Lohjan kaupunginvaltuusto on päätöksellään 10.2.2010 (§ 3) hyväksynyt Vohloisten kylän tiloista Saarikko 1:225, Vohloisten ranta 1:244, Vohloisten kartano 1:258 ja Vohloisten rantapellot 1:244-M602, nykyisin RN:o 1:262, muodostuvan ranta-asemakaavan, jolla muodostuvat ranta-asemakaavan korttelit 1-

1. Asian käsittely hallinto-oikeudessa SA ja RA ovat valituksessaan vaatineet, että ranta-asemakaava kumotaan, koska se ei täytä ranta-asemakaavalle maankäyttö- ja rakennuslaissa asetettuja sisältövaatimuksia, ei muodosta tarkoituksenmukaista suunnittelullista kokonaisuutta eikä perustu riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Lisäksi on vaadittu muun ohella, että hallinto-oikeuden tulee toimittaa katselmus ja että kaavan laatijat B ja C sekä Lohjan kaupunki velvoitetaan korvaamaan SA:n ja RA:n oikeudenkäyntikulut. Ranta-asemakaava muodostaa varsin repaleisen aluekokonaisuuden, joka sijoittuu keskeisiltä osiltaan SA:n omistamien tilojen väliin. Kaava-alueeseen kuuluvilla tiloilla on rakennusoikeuden laskennassa huomioon otettavaa rantaviivaa vain 363 metriä. Maakuntakaavassa aluetta ei ole osoitettu taajamatoimintojen, asumisen tai matkailun tarpeisiin, vaan kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeäksi alueeksi. Oikeusvaikutuksettomassa yleiskaavassa alue on osoitettu asuin- ja kasvitarharakennusten alueeksi ja lähivirkistysalueeksi. Yleispiirteisemmässä kaavoituksessa aluetta ei ole siten osoitettu sellaiseen tehokkaaseen matkailukäyttöön, mitä nyt tehty ratkaisu tarkoittaa. Maakuntakaava ja yleiskaava eivät siten ole olleet maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavoin asemakaavoituksessa ohjeena. Tehokkaan matkailutoiminnan ja erittäin tiiviisti rakennetun ympärivuotisen loma-asumisen sovittaminen alueen nykyiseen väljään omarantaiseen loma-asumiseen aiheuttaa merkittäviä ongelmia esimerkiksi soveltuvien tieyhteyksien ja kunnallisen vesi- ja viemäriverkon puuttumisen vuoksi. Kaavassa ei ole riittävästi selvitetty sen vaikutuksia ympäröivien alueiden tulevaan maankäyttöön. Mitoituslaskennan lähtökohtana on ollut tehokkuus 12,3−14 rakennuspaikkaa rantaviivakilometriä kohden, mikä on hyvin korkea nykyisin ranta-alueiden kaavoituksessa sovellettaviin mitoituksiin nähden. Mantereelle sijoitettujen rakennuspaikkojen määrän suhteen ei ole kuitenkaan tehty minkäänlaisia laskelmia. Tämän vuoksi ei voida päätellä esimerkiksi sitä, minkä verran rakennusoikeutta voitaisiin osoittaa SA:n ranta-alueille. Mitoitusselvitysten pohjalta ei näin ollen voida arvioida täyttääkö asemakaava maanomistajien tasapuoliselle kohtelulle asetetut vaatimukset. Kun lähtötehokkuuden lisäksi kaava-alueelle on osoitettu 20 ei-omarantaista loma-asunnon rakennuspaikkaa sekä RM-2- ja LV-1- sekä kartanokeskuksen AM-alueelle osoitetut rakennusoikeudet, kaava osoittaa sellaisen kokonaistehokkuuden, jota on mahdotonta osoittaa alueen muille maanomistajille. Kaava ei täytä maankäyttö- ja rakennuslaissa asemakaavalle asetettuja sisältövaatimuksia. Tehokkaan matkailutoimintojen alueen sijoittaminen sijainniltaan arvokkaan maisemakokonaisuuden keskeisimmälle ja lähes ainoalle jäljellä olevalle rakentamattomalle ranta-alueelle vaarantaa oleellisesti viihtyisän elinympäristön sekä rakennetun ja luonnonympäristön arvoja. Samalla se vähentää alueella nyt sijaitsevien vakituiseen asumiseen käytettyjen sekä loma-asuntokiinteistöjen viihtyisyyttä ja heikentää näiden alueiden elinympäristön laatua. Kartanorakennuksen pihapiiriin osoitetut kaksi uutta siipirakennusta eivät täytä vaatimusta rakennetun ympäristön erityisarvojen säilymisestä. Asemakaava-alueen tieyhteyden Sunnanlidintien osalta on kaavaselostuksessa esitetty alimitoitettu arvio liikennemääristä, eikä nykyistä liikennemäärää ole arvioitu. Sunnanlidintie kulkee SA:n ja RA:n käytössä olevan tilakeskuksen ja pihapiirin poikki, joten lisääntyvästä liikenteestä on SA:lle ja RA:lle erityisen suurta haittaa. Omaan pienpuhdistamoon perustuva vesihuolto ei ole kestävä ratkaisu näin mittavalle matkailuhankkeelle. Saarikon saaren vesihuollon järjestämättä jättäminen on vesiensuojelun kannalta ongelmallista, kun otetaan huomioon, että saarelle on osoitettu muun muassa yhteisiä pesu- ja keittiötiloja. Kaava-alueeseen ei ole sisällytetty lainkaan yleisessä jokamiehenkäytössä olevaa rantaa. Tällaisena ei voida pitää VL- tai LV-alueita, koska ne on alamerkinnällä yk osoitettu vain rakennuspaikkojen yhteiskäyttöalueiksi. Asemakaava-alueen rantojen sulkeutuessa yleiseltä käytöltä ainoat alueella sijaitsevat vielä rakentamattomat ranta-alueet ovat SA:n omistuksessa, jolloin tulevassa maankäytön suunnittelussa on mahdollista, että vapaat ranta-alueet osoitetaan SA:n tiloille. Maanomistajien tasapuolisuus ei toteudu. Matkailutoimintojen osoittaminen Vohloisten alueelle olisi edellyttänyt laajempaa suunnittelualuetta ja myös muiden maanomistajien, erityisesti SA:n, omistamien alueiden sisällyttämistä suunnittelukokonaisuuteen. Kaava-alue ei kata maankäytön suunnittelun kannalta tarkoituksenmukaista kokonaisuutta. Lohjan kaupunginhallitus on antanut lausunnon, jossa se on vaatinut valituksen hylkäämistä. B ja C ovat antaneet selityksen, jossa he ovat vaatineet valituksen hylkäämistä. SA ja RA ovat antaneet vastaselityksen, jota he ovat myöhemmin täydentäneet. Hallinto-oikeuden ratkaisu Helsingin hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään, siltä osin kuin nyt on kysymys, hylännyt SA:n ja RA:n vaatimuksen katselmuksen toimittamisesta ja hylännyt SA:n ja RA:n valituksen kaupunginvaltuuston päätöksestä sekä oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan vaatimuksen. Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään muun ohella seuraavasti: Sovellettavia säännöksiä (---) Vaikutusten selvittäminen Maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n mukaan kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia. Maakuntakaavan ja yleiskaavan ohjausvaikutus Maankäyttö- ja rakennuslain 32 §:n 1 momentin mukaan maakuntakaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa yleiskaavaa ja asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi. Lain 42 §:n 1 momentin mukaan yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi. Saman pykälän 2 momentin mukaan viranomaisten on suunnitellessaan alueiden käyttöä koskevia toimenpiteitä ja päättäessään niiden toteuttamisesta katsottava, ettei toimenpiteillä vaikeuteta yleiskaavan toteutumista. Ranta-asemakaavan sisältövaatimukset Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 1 momentin mukaan on asemakaavaa laadittaessa maakuntakaava ja oikeusvaikutteinen yleiskaava otettava huomioon siten kuin siitä laissa säädetään. Saman pykälän 2 momentin mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riittävästi puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita. Pykälän 3 momentin mukaan asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää. Pykälän 4 momentin mukaan milloin asemakaava laaditaan alueelle, jolla ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa, on asemakaavaa laadittaessa soveltuvin osin otettava huomioon myös mitä yleiskaavan sisältövaatimuksista säädetään. Yleiskaavan sisältövaatimuksista on säädetty saman lain 39 §:ssä. Maankäyttö- ja rakennuslain 73 §:n 1 momentin mukaan laadittaessa yleiskaavaa tai asemakaavaa (ranta-asemakaava) pääasiassa loma-asutuksen järjestämiseksi ranta-alueelle on sen lisäksi, mitä yleis- tai asemakaavasta muutoin säädetään, katsottava, että: 1) suunniteltu rakentaminen ja muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön; 2) luonnonsuojelu, maisema-arvot, virkistystarpeet, vesiensuojelu ja vesihuollon järjestäminen sekä vesistön, maaston ja luonnon ominaispiirteet otetaan muutoinkin huomioon; sekä 3) ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta. Saman pykälän 2 momentin mukaan ranta-asemakaavasta on muutoin voimassa, mitä asemakaavasta säädetään. Maankäyttö- ja rakennuslain 74 §:n 1 momentin mukaan maanomistaja voi huolehtia ranta-asemakaavaa koskevan ehdotuksen laatimisesta omistamalleen ranta-alueelle. Ennen laatimiseen ryhtymistä on oltava yhteydessä kuntaan ja toimitettava kunnalle 63 §:ssä tarkoitettu osallistumis- ja arviointisuunnitelma. Saman pykälän 2 momentin mukaan maanomistajan toimesta laadittavan asemakaavan alueen tulee muodostaa tarkoituksenmukainen kokonaisuus. Suomen perustuslain 6 §:stä ilmenevää yhdenvertaisuusperiaatetta on sovellettava myös maankäyttö- ja rakennuslain mukaisessa kaavoituksessa. Periaate edellyttää muun ohella, ettei alueiden omistajia kaavassa aseteta toisistaan poikkeavaan asemaan, ellei siihen kaavan sisältöä koskevat säännökset huomioon ottaen ole hyväksyttäviä maankäytöllisiä perusteita. Ranta-asemakaava-alue, kaavan tavoitteet ja kaavassa osoitettu maankäyttö Kaava-alue käsittää Lohjan Vohloisten kylässä sijaitsevat kiinteistöt 1:244, 1:225, 1:258 ja 1:
2. Alue sijaitsee Etelä-Lohjalla Lohjanjärven kaakkoisrannalla. Kiinteistö 1:244 rajoittuu Lohjanjärveen. Kaava-alueen etäisyys Lohjan keskustasta on noin seitsemän kilometriä. Kaava-alueen pinta-ala on noin 14 hehtaaria. Uudenmaan maakuntakaavassa kartanon rajalle ulottuu taajamatoimintojen alue. Muutoin kaava-alueelle ei ole osoitettu aluevarausmerkintöjä, mikä tarkoittaa, että alueen maankäyttöä voidaan kehittää kunnan oman maankäytön suunnittelun lähtökohdista. Kartano lähipiireineen on maakuntakaavassa osoitettu kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeäksi alueeksi. Lohjan kunnan yleiskaavassa vuodelta 1992 kartano pihapiireineen on merkitty arvokkaaksi rakennukseksi tai rakennusryhmäksi (SR) ja Sunnanlidin lehto arvokkaaksi luontokohteeksi (sl). Suunnittelualue on yleiskaavassa osittain asuin- ja kasvitarharakennusten aluetta (AV) ja osittain lähivirkistysaluetta (VL). Saarikon saari on osoitettu osittain virkistysalueeksi (V) ja osittain loma-asuntoalueeksi (RA). Kaava on oikeusvaikutukseton. Vireillä olevassa Lohjan taajamaosayleiskaavassa alueelle on osoitettu matkailupalvelujen alue sekä maisemallisesti arvokas peltoalue. Kaava-alue on lisäksi osittain merkitty maisemallisesti arvokkaaksi alueeksi. Kaavamääräyksissä on muun ohella todettu, että yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa on lisäksi mahdollista osoittaa muita käyttötarkoituksia, jotka eivät ole ristiriidassa alueen pääkäyttötarkoituksen ja kaavamääräysten kanssa. Ranta-asemakaavan tarkoituksena on luoda edellytykset kulttuurihistoriallisesti merkittävän Vohloisten kartanon alueen ja sen päärakennuksen säilymiselle elävänä osana ympäristöään toimivana maatilan talouskeskuksena laajentamalla toimintaa matkailupalvelujen suuntaan. Alueelle on tarkoitus sijoittaa ympärivuotista yhteisrantaista loma-asumista ja sitä tukevia vapaa-ajan palveluita, jotka olisivat myös muiden kuin loma-asukkaiden käytettävissä. Sesonkiaikojen ulkopuolella majoituskapasiteetti palvelisi erityisesti etelälohjalaisen elinkeinoelämän majoitustarpeita. Kaavan tarkoituksena on lisäksi turvata alueen nykyisten luonto- ja ympäristöarvojen säilyminen. Ranta-asemakaavassa alueelle on osoitettu matkailua palvelevien rakennusten korttelialueita (RM-1, RM-2, RM-3 ja RM-4) ja näiden yhteiskäytössä olevaa lähivirkistysaluetta (VL) sekä kaava-alueen kortteleiden yhteiskäytössä olevia venevalkama- ja venesatama-alueita (LV-1, LV-2 ja LV-3). Rantavyöhykkeelle on osoitettu sekä matkailua että yleisöä palvelevat kahvila-, ravintola-, virkistys- ja veneilytoiminnan tilat. Kartanon päärakennus ja sitä lähinnä olevat omenatarhojen alueet säilytetään nykyisessä käytössään (AM). Lomarakennusten ja kartanoalueen väliin jäävät puutarha- ja kasvihuonealueet (MP), yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialue (ET) sekä maa- ja metsätalousalue (M). Saarikko-saareen on osoitettu majoitustiloja lyhytaikaiseen yöpymiseen (RM-3). Salmien suuntaan Saarikolle on osoitettu maa- ja metsätalousalue, jolla on erityisiä ympäristöarvoja (MY). Sunnanlidin pähkinäpensaslehto on osoitettu suojelualueeksi (S). Alueelle saavutaan tällä hetkellä Vohloistentien kautta tai vesitse. Ratkaisu valituksiin (---) SA ja RA ovat katsoneet, etteivät maakuntakaava ja yleiskaava ole olleet lain edellyttämällä tavalla ohjeena asemakaavaa laadittaessa. Maankäyttö- ja rakennuslain 25 §:n mukaan maakuntakaavassa aluevarauksia osoitetaan vain siltä osin ja sillä tarkkuudella kuin alueidenkäyttöä koskevien valtakunnallisten tai maakunnallisten tavoitteiden kannalta taikka useamman kuin yhden kunnan alueiden käytön yhteen sovittamiseksi on tarpeen. Uudenmaan maakuntakaavassa on jätetty valkoisiksi eli ilman aluevarausmerkintää alueita, joille ei ole kaavan laatimisen yhteydessä katsottu maakunnallisten tavoitteiden kannalta tarkoituksenmukaiseksi osoittaa yksityiskohtaisempaa suunnittelua edellyttävää käyttötarkoitusta. Maakuntakaavan kehittämissuositusten mukaan voidaan valkoisilla alueilla osoittaa yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa kunnan tarpeiden mukaan merkitykseltään paikallisena kaikkia maankäyttömuotoja. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa selvitetään ja otetaan huomioon myös maisema- ja kulttuurihistorialliset arvot. Maakuntakaavassa Vohloisten kartanon rajalle ulottuu taajamatoimintojen alue. Muutoin kaava-alueelle ei ole osoitettu aluevarausmerkintöjä. Kartano lähipiireineen on maakuntakaavassa merkitty ainoastaan kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeäksi alueeksi. Asemakaavassa on osoitettu Kartanon alue lähipiireineen alueeksi, jolla ympäristö tulee säilyttää (AM). Kaikista korttelialueen korjaus- ja muutostöistä sekä uudisrakentamisesta on pyydettävä maakuntamuseon lausunto. Kartanon ympärillä olevat omenatarhat on pääosin osoitettu säilytettäviksi puutarha- ja kasvihuonealueen aluevarauksella (MP). Edellä sanottuun nähden voidaan katsoa, että maakuntakaava on ollut ohjeena asemakaavaa laadittaessa. Lohjan kunnan yleiskaava vuodelta 1992 on oikeusvaikutukseton, eikä sillä näin ollen ole oikeudellista merkitystä ranta-asemakaavan hyväksymistä koskevan päätöksen lainmukaisuutta arvioitaessa. Maankäyttö- ja rakennuslaissa ei ole säädetty ranta-asemakaava-alueen vähimmäispinta-alaa. Hallinto-oikeus toteaa, että muodostaakseen 74 §:n 2 momentin mukaisen tarkoituksenmukaisen kokonaisuuden, tulee alueen olla pinta-alaltaan sellainen, että sen puitteissa voidaan selvittää ranta-asemakaavan edellä mainitussa 73 §:ssä säädettyjen sisältövaatimusten täyttyminen ottaen huomioon muun ohella kaavassa suunnitellun rakentamisen ja muun maankäytön vaikutus rantamaisemaan, yhtenäisiin rakentamattomiin alueisiin ja muiden maanomistajien rakentamismahdollisuuksiin yhdenvertaisen kohtelun näkökulmasta. Vohloisten ranta-asemakaavan suunnittelualue on kokonaisuudessaan noin 14 hehtaaria, mitä voidaan pitää riittävänä sisältövaatimusten täyttymisen edellytysten arvioimiseen. Kaavatarkastelun perusteella on todettavissa, että alue on suhteellisen yhtenäinen Lohjanjärven rantaan rajoittuva alue. Maanomistusoloista johtuen ainoastaan Vohloisten kartanon vanha päärakennus jää muusta kaava-alueesta jonkin verran etäälle. Yksinomaan tämän vuoksi ei ole kuitenkaan syytä katsoa, että kaava-alue ei muodostaisi maankäyttö- ja rakennuslain 74 §:n 2 momentin mukaisesti tarkoituksenmukaista kokonaisuutta. SA ja RA ovat valituksessaan katsoneet, ettei kaavassa ole riittävästi selvitetty suunnitellun rakentamisen vaikutuksia ympäröivän alueen loma-asumiseen tieyhteyksien ja kunnallisen vesi- ja viemäriverkon puuttumisen vuoksi eikä vaikutuksia ympäröivien alueiden tulevaan maankäyttöön. Heidän näkemyksensä mukaan kaava ei täytä sille maankäyttö- ja rakennuslaissa asetettuja vaatimuksia viihtyisästä elinympäristöstä eikä vaatimusta rakennetun ja luonnonympäristön vaalimisesta. Kaavaselostus sisältää arvion suunnitellun matkailutoiminnan aiheuttamasta liikenteestä ja pysäköintitarpeista. Asemakaavassa tiealueen leveydeksi on varattu Lohjan kaupungin liikennesuunnittelun ohjeiden mukaisesti tulevan maankäytön tarpeet huomioiden 10 metriä. Tulevaisuudessa asutuksen kasvaessa kartanon alueen lounaispuolelle alueelle on kaavaselostuksen mukaan järjestettävissä erillinen kulkuyhteys lounaasta. Liikenteen lisääntymisestä ei voida katsoa aiheutuvan SA:lle ja RA:lle sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita syrjäyttämättä olisi voitu välttää, erityisesti kun otetaan huomioon mahdollisuudet vaihtoehtoisiin liikennejärjestelyihin lähialueiden asemakaavoitusten edetessä. Kaavan laatijan vastineen mukaan kaava-alue liitetään joko ennen toteutuksen aloittamista taikka ensimmäisen toteutusvaiheen jälkeen kunnalliseen vesijohto- ja viemäriverkostoon. Kaavamääräysten mukaan Saarikolle osoitetulla rakennusten korttelialueella ei sallita vesikäymälöitä. Ranta-asemakaavassa on mainituilta osin luotu edellytykset terveelliselle ja turvalliselle elinympäristölle sekä liikenteen järjestämiselle. Asemakaava käsittää suojelualueen aluevarauksen, avoimena säilytettävän niittyalueen merkinnän, arvokkaan luonnon monimuotoisuuden kohteen merkinnän sekä rantaluhtaa koskevan kaavamääräyksen, minkä lisäksi ranta-alueelle on varattu rakentamisesta vapaata aluetta lähivirkistysalueen aluevarauksella (VL). Voidaan katsoa, rakentamiseen osoitetuista alueista huolimatta, että ranta-asemakaava täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentin vaatimuksen luonnonympäristön vaalimisesta sekä sanotun lain 73 §:n 1 momentissa säädetyn vaatimuksen riittävän huomion kiinnittämisestä rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön. Valtakunnallisesti merkittävät rakennetut kulttuuriympäristöt on Museoviraston laatima inventointi, joka on valtioneuvoston päätöksellä 22.12.2009 otettu maankäyttö- ja rakennuslakiin perustuvien valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden tarkoittamaksi inventoinniksi rakennetun kulttuuriympäristön osalta 1.1.2010 alkaen. Vohloisten kartano ei sisälly tähän inventointiin. Maakuntakaavassa kartanon ja malmikaivantojen alue on kuitenkin osoitettu kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeäksi alueeksi. Kun otetaan huomioon kartanorakennuksen alueen kaavamääräykset sekä se, että loma-asumiseen tarkoitettavat alueet sijoittuvat kartanorakennuksesta etäälle puutarha- ja kasvihuonealueiden taakse ja rantaviivan tuntumaan on osoitettu vain vähäisessä määrin rakentamista, kaava ei ole muuttanut kulttuuriympäristön luonnetta siten, että kaavaratkaisu tällä perusteella olisi lainvastainen. SA ja RA ovat esittäneet, että maanomistajien tasapuolisuus ei toteudu, koska kaava-alueelle on osoitettu sellainen rakentamisen kokonaistehokkuus, jota ei ole mahdollista osoittaa alueen muille maanomistajille. Maanomistajien tasapuolinen kohtelu tavanomaisessa rantarakentamisessa edellyttää, että kaikille emätiloille annetaan yhtäläinen mahdollisuus rakentamiseen luonnonolosuhteet ja ympäristö huomioon ottaen. Tällöin tarkastellaan keskenään niitä alueen maanomistajia, joiden olosuhteet ovat samanlaiset. Elinkeinotoimintaa tukeviin palveluihin ja toimintoihin ei yleensä sovelleta samoja mitoitusperiaatteita kuin loma-asuntojen rakentamiseen. Vohloisten ranta-asemakaavan suunnittelualueen mitoitus poikkeaa tavanomaisesta rantarakentamisesta, mutta kun otetaan huomioon kaavan tarkoitus ja alueelle osoitettu maankäyttö, mitoitus on hyväksyttävissä. Lopputulos ja oikeudenkäyntikulut Ranta-asemakaavaa koskeva valitus on kunnallisvalitus ja hallinto-oikeus voi tutkia vain, onko päätös lainvastainen valituksissa esitetyillä perusteilla. Edellä lausuttuun nähden Lohjan kaupunginvaltuuston päätös ei ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä. Ranta-asemakaava täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n vaatimukset ja 73 §:n erityiset sisältövaatimukset. Lohjan kaupunginvaltuuston päätös ei ole lainvastainen valituksissa esitetyillä perusteilla. Asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen ei ole kohtuutonta, että (---) SA ja RA joutuvat pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Sovelletut oikeusohjeet Perusteluissa mainitut ja Kuntalaki 90 § Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa SA ja RA ovat valituksessaan vaatineet, että hallinto-oikeuden ja kaupunginvaltuuston päätökset kumotaan. Vaihtoehtoisesti päätökset tulee kumota ja asia palauttaa uudelleen käsiteltäväksi. Lohjan kaupunki sekä B ja C tulee velvoittaa korvaamaan SA:n ja RA:n oikeudenkäyntikulut hallinto-oikeudessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa. Korkeimman hallinto-oikeuden tulee järjestää alueella katselmus alueen olosuhteiden selvittämiseksi. Vaatimustensa tueksi SA ja RA ovat viitanneet asiassa aiemmin esittämäänsä ja lisäksi lausuneet muun ohella seuraavaa: Kaava-alueeseen kuuluvat tilat ja SA:n omistamat tilat ovat peräisin samasta emätilasta, joten tilojen omistajien tasapuolinen kohtelu rakennusoikeutta jaettaessa tulee selvittää. Kaava-alue muodostaa repaleisen kokonaisuuden, joka sijoittuu SA:n omistamien tilojen väliin. Lähialueet on SA:n tilaa lukuun ottamatta rakennettu täyteen pääosin omarantaista loma-asutusta. Ranta-asemakaavan liittymistä muuhun ympäröivään maankäyttöön ei ole selvitetty. Kaava-aineistosta puuttuu maanomistajien tasapuolisen kohtelun kannalta keskeinen emätilaselvitys. Tämä johtuu osittain siitä, ettei alue ole tarkoituksenmukainen suunnittelullinen kokonaisuus. Suunnittelualueen olisi tullut olla laajempi. Kaava-alue muodostaa erittäin rikkonaisen ja epämääräisen kokonaisuuden. Ranta-asemakaava on lain sisältövaatimusten vastainen erityisesti elinympäristön viihtyisyyden vaalimista, liikenteen järjestämistä ja rakennetun ja luonnonympäristön erityisarvojen huomioon ottamista koskevalta osalta. Päätös loukkaa myös elinympäristön heikentämiskieltoa. Kaavassa ei ole myöskään jätetty ranta-alueille riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta. Vapaa-alueet on osoitettu laadittavana olevassa yleiskaavassa muiden maanomistajien tiloille. SA ja RA ovat viitanneet korkeimman hallinto-oikeuden päätökseen 2004:66 ja todenneet, ettei kaavan laatimisen yhteydessä ole tehty riittäviä vaikutusselvityksiä, jotta voitaisiin arvioida, miten kaava vaikuttaa ympäröivien alueiden maankäyttöön. Ranta-asemakaava johtaa siihen, ettei SA:n omistamille tiloille olla osoittamassa lainkaan rantarakentamisoikeutta laadittavana olevassa osayleiskaavassa. Maanomistajien tasapuolisesta kohtelusta ei voi varmistua muutoin kuin sisällyttämällä samaan suunnittelukokonaisuuteen SA:n omistamat tilat, joille tulisi osoittaa vastaava määrä rakennusoikeutta. Kaavaselostuksessa tai hallinto-oikeuden päätöksessä ei ole tarkemmin selostettu, miten ja missä aikataulussa uuden tieyhteyden järjestäminen olisi mahdollista. Viimeisimmässä yleiskaavaluonnoksessa sellaista ei ole osoitettu. Vesihuollon osalta ei myöskään ole tarkkaa tietoa siitä, milloin kaava-alue liitetään vesi- ja viemäriverkkoon. Hallinto-oikeuden päätöksestä käy ilmi, että katselmus olisi tullut järjestää. Päätöksen perusteluissa on väitetty, että kaavan keskeiset matkailutoiminnot olisivat etäällä tilakeskuksesta. Kaavassa RM-2-merkinnällä osoitettu keskeinen matkailurakentamisen alue sijoittuu vanhasta talouskeskuksesta nähden maisemallisesti keskeisimpään osaan Lohjanjärven ranta-aluetta ja näiden osa-alueiden väliin jää vain pieni kiilamainen MP-alue, jolla kasvaa yli-ikäisiä omenapuita. Myös hallinto-oikeuden käsitys siitä, että rantaviivan tuntumaan olisi osoitettu vain vähäisessä määrin rakentamista, on virheellinen. Aivan rannassa oleville RM-2- ja LV-1-alueille on kaavassa osoitettu rakennusoikeutta yhteensä 1 400 kerrosneliömetriä. Kaava tuo maisemallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaalle ranta-alueelle hyvin tehokasta matkailutoimintaa ja erittäin tiiviisti rakennettuja ympärivuotiseen loma-asumiseen käytettäviä alueita. Toiminnan sijoittaminen alueelle, johon sitä ei ole kokonaisvaltaisemmassa maankäytön suunnittelussa osoitettu, aiheuttaa merkittäviä ongelmia matkailukäytön sovittamisessa aluetta ympäröivään nykyiseen ja tulevaan maankäyttöön. Tehokas matkailurakentaminen ei ole maakuntakaavassa mainittua paikallista toimintaa. Matkailualueen sijoittamista arvokkaan kulttuurihistoriallisen kartanomiljöön keskeisimmälle paikalle ei voida pitää maakuntakaavan kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeätä aluetta koskevan merkinnän mukaisena. Hallinto-oikeus ei ole arviossaan tunnistanut ranta-asemakaavan AM- ja MP-alueiden pienuutta. Ranta-asemakaava on maakuntakaavan vastainen. Kaava on myös oikeusvaikutuksettoman yleiskaavan vastainen. Ranta-asemakaava ei perustu laadittavana olevaan taajamaosayleiskaavaan, vaan ranta-asemakaavan kattama alue on merkitty yleiskaavaluonnokseen sellaisenaan. Toisin kuin hallinto-oikeus on todennut, kaava-alue ei rajoitu Lohjan kaupungin todellisiin taajamatoimintoihin. Kartanokeskusta ympäröivät alueet ovat rakentamattomia ja omenatarhakäytössä. Rannoilla on harvahkoa loma-asutusta. Kaavassa ei ole tehty lainkaan emätilatarkastelua. Kaavaselostuksessa on todettu, että vuoden 1959 jälkeen silloisesta emätilasta on muodostettu laskentatavasta riippuen 45 - 54 omarantaista kiinteistöä, ja mitoitus on siten ollut 12,3 - 14 rakennuspaikkaa rantaviivakilometriä kohti. Tehokkuus on hyvin korkea. Mitoitustarkastelusta ei käy ilmi, voidaanko SA:n omistamille tiloille osoittaa vastaavaan mitoitukseen perustuvaa rakennusoikeutta, joten maanomistajien tasapuolista kohtelua ei voida arvioida. Vireillä olevassa yleiskaavassa kummallekaan SA:n omistamalle tilalle ei ole osoitettu lainkaan rantarakentamiseen tarkoitettuja alueita. Maanomistajia ei kohdella tasapuolisesti. Liikenteellisten ongelmien osalta hallinto-oikeus on pitänyt ratkaisevana sitä, että alueelle voidaan osoittaa asutuksen kasvaessa uusi liikenneyhteys lounaasta. Lohjan taajamaosayleiskaavaa koskevaan luonnokseen tällaista yhteyttä ei ole merkitty. Liikenteellisten vaikutusten osalta kaavaratkaisu ja siihen liittyvät selvitykset ovat epärealistisia. Alueelle sijoitettavat vähintään 300 asiakaspaikkaa tarkoittaa enemmän kuin kaavan laatijan arvioimat 50 ajoneuvosuoritetta päivässä. Vohloisten runkotiehoitokunta on arvioinut, että liikenne lisääntyisi kesäaikana arviolta 93−179 edestakaisella suoritteella, kun alueen huolto- ja henkilökuntaliikenne otetaan huomioon. Hallinto-oikeus on pitänyt kaavaa lainmukaisena, kun asemakaavassa tien leveydeksi on osoitettu Lohjan kaupungin liikennesuunnittelun ohjeiden mukaisesti 10 metriä. Kaava-alueelle johtava Sunnanlidin yksityistie on kuitenkin lähes kauttaaltaan 6 metriä leveä. Enintään 5 metriä leveä ajoura tekee AM-alueen kiertäessään kaksi lähes perättäistä 90 asteen mutkaa ennen varsinaiselle matkailualueelle tuloaan. Liikenne kulkee lisäksi SA:n ja RA:n piha-alueen läpi, joten järjestely on täysin mahdoton. Kaavasta aiheutuvaa kohtuutonta haittaa arvioitaessa on huomioitava piha-alueen läpi kulkeva liikenne. Lisäliikenteen vaikutuksia ei voida arvioida, kun ei tiedetä, paljonko liikennettä Vohloistentiellä tällä hetkellä on. Jo nyt pihan läpi kulkeva liikenne on vilkasta, koska Vohloistentien päässä sijaitsee jonkin verran vakituista asutusta ja paljon loma-asuntoja. Hankkeella vaarannetaan oleellisesti viihtyisän elinympäristön sekä rakennetun ja luonnonympäristön arvoja. Samalla heikennetään merkittävästi elinympäristön laatua. Vanhan kartanorakennuksen pihapiiriin osoitetut kaksi uutta siipirakennusta merkinnällä t/a. Käyttötarkoitus on määritelty väljästi joko asuin- tai talousrakennukseksi. Rakennukset eivät sijaintinsa puolesta täytä vaatimusta rakennetun ympäristön erityisarvojen vaalimisesta. Lomamökit on sijoitettu mahdollisimman lähelle kaava-alueen naapureiden omistamia kiinteistöjä. Alueella vierailevien henkilöiden virkistyskäyttö tulee suuntautumaan myös kaava-alueen ulkopuolelle kuten SA:n omistamalle tilalle RN:o 1:
3. Kaavaratkaisu estää yleisen virkistyskäytön koko kaava-alueen rantaviivalla, mistä aiheutuu kohtuutonta haittaa muille maanomistajille. Luontoselvitykset ovat peräisin 1990-luvun alkupuolelta, eikä niitä voida pitää riittävinä. Selvityksiä on päivitetty ainoastaan tiedossa olleiden suojelukohteiden suhteen. Omaan pienpuhdistamoon perustuva vesihuollon järjestäminen ei ole vesiluonnon kannalta kestävä ratkaisu. Saarikon saaren vesihuollon puuttuminen on ongelmallinen etenkin, kun saareen on kuitenkin tarkoitus osoittaa yhteisiä pesu- ja keittiötiloja. Vesikäymälöiden kieltäminen ei ole riittävä ratkaisu. Keskeisin kysymys maankäyttö- ja rakennuslain 73 §:n edellytysten kannalta on se, ettei kaava-alueeseen ole sisällytetty lainkaan yleisessä käytössä olevaa rantaa. Rakentamattomalla alueella tarkoitetaan mainitussa lainkohdassa jokamiehenkäytössä olevaa ranta-aluetta. Rakennuspaikkojen ulkopuoliset rannoilla sijaitsevat VL- ja LV-alueet on osoitettu alamerkinnällä (yk) vain rakennuspaikkojen yhteiskäyttöalueeksi eikä yleiseen jokamiehenkäyttöön. Lähialueella on rakentamattomia ranta-alueita vain SA:n omistamilla tiloilla. Lohjan kaupunginhallitus on antanut selityksen, jossa se on esittänyt valituksen hylkäämistä. B ja C ovat antaneet selityksen, jossa on vaadittu valituksen ja oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan vaatimuksen hylkäämistä sekä katsottu, ettei katselmuksen toimittaminen alueella ole tarpeen. B ja C ovat selityksessään todenneet muun ohella seuraavaa: Uudenmaan liitto on lausunnossaan 26.1.2009 katsonut, että kaavaehdotus on maakuntakaavan mukainen. Liitto on puoltanut ranta-asemakaavan hyväksymistä. Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus on lausunnossaan 8.10.2010 hyväksynyt kaavan mitoituksen. Valituksessa mainittua oikeustapausta 2004:66 ei voida suoraan rinnastaa kysymyksessä olevaan kaavaan, koska tapauksessa oli kyse huomattavasti laajemmasta kaavakokonaisuudesta, jossa osoitettiin rakennuspaikkoja myös pysyvään asumiseen. SA:n ja RA:n talouskeskuksesta ei näy ranta-asemakaavassa osoitetuille rakentamisalueille, koska B:n ja C:n olemassa olevat rakennukset, maastonmuodot ja kasvillisuus peittävät näkyvyyden. Vohloistentie tai Sunnanlidintie ei kulje suoraan SA:n ja RA:n pihapiirin lävitse, eikä liikenne aiheuta kohtuutonta haittaa. SA:n ja RA:n tilalla harjoitetun liiketoiminnan vuoksi tilalla voi vilkkaimpana aikana käydä satojakin asiakkaita. Suunnittelualue on riittävän yhtenäinen kokonaisuus. SA ei ole pyytänyt päästä mukaan kaavoitukseen, eikä yhteinen hanke ole mahdollinen heikkojen naapuruussuhteiden vuoksi. Riitaisan halkomistoimituksen jälkeen oli muutoksenhakijoille selvää, että B:n tilaa käytettäisiin tulevaisuudessa matkailupalvelujen tuottamiseen. SA ja RA ovat antaneet vastaselityksen, jossa he ovat muun muassa todenneet, että heidän talouskeskukseltaan on näköyhteys rakennettaville alueille, ja että Vohloistentie kulkee SA:n ja RA:n tilan lävitse. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu
4. Vaatimus katselmuksen toimittamisesta hylätään.
5. Valitus hyväksytään. Helsingin hallinto-oikeuden ja Lohjan kaupunginvaltuuston päätökset kumotaan.
6. Oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskeva vaatimus hylätään. Perustelut
7. Katselmusta koskevan vaatimuksen hylkääminen Hallintolainkäyttölain 41 §:n mukaan asian selvittämiseksi voidaan toimittaa katselmus. Kun otetaan huomioon perusteet, joiden vuoksi SA ja RA ovat pyytäneet katselmuksen toimittamista, sekä korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu ja päätöksen perustelut sekä asiakirjoista saatava selvitys, katselmuksen toimittaminen ei ole asian selvittämiseksi tarpeen.
8. Valituksen hyväksyminen Sovellettavat oikeusohjeet Suomen perustuslain 6 §:n 1 momentin mukaan ihmiset ovat yhdenvertaisia lain edessä. Maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n mukaan kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia. Maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 2 momentin 9 kohdan mukaan yleiskaavaa laadittaessa on otettava huomioon virkistykseen soveltuvien alueiden riittävyys. Pykälän 3 momentin mukaan edellä 2 momentissa tarkoitetut seikat on selvitettävä ja otettava huomioon siinä määrin kuin laadittavan yleiskaavan ohjaustavoite ja tarkkuus sitä edellyttävät. Pykälän 4 momentin mukaan yleiskaava ei saa aiheuttaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle kohtuutonta haittaa. Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentin mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riittävästi puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita. Pykälän 3 momentin mukaan asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää. Pykälän 4 momentin mukaan, jos asemakaava laaditaan alueelle, jolla ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa, on asemakaavaa laadittaessa soveltuvin osin otettava huomioon myös mitä yleiskaavan sisältövaatimuksista säädetään. Maankäyttö- ja rakennuslain 73 §:n 1 momentin mukaan laadittaessa yleiskaavaa tai asemakaavaa (ranta-asemakaava) pääasiassa loma-asutuksen järjestämiseksi ranta-alueelle on sen lisäksi, mitä yleis- tai asemakaavasta muutoin säädetään, katsottava, että: 1) suunniteltu rakentaminen ja muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön; 2) luonnonsuojelu, maisema-arvot, virkistystarpeet, vesiensuojelu ja vesihuollon järjestäminen sekä vesistön, maaston ja luonnon ominaispiirteet otetaan muutoinkin huomioon; sekä 3) ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta. Maankäyttö- ja rakennuslain 74 §:n 2 momentin mukaan maanomistajan toimesta laadittavan asemakaavan alueen tulee muodostaa tarkoituksenmukainen kokonaisuus. Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 1 §:n 1 momentin mukaan maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:ssä tarkoitettuja kaavan vaikutuksia selvitettäessä otetaan huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus, aikaisemmin tehdyt selvitykset sekä muut selvitysten tarpeellisuuteen vaikuttavat seikat. Selvitysten on annettava riittävät tiedot, jotta voidaan arvioida suunnitelman toteuttamisen merkittävät välittömät ja välilliset vaikutukset: 1) ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön; 2) maa- ja kallioperään, veteen, ilmaan ja ilmastoon; 3) kasvi- ja eläinlajeihin, luonnon monimuotoisuuteen ja luonnonvaroihin; 4) alue- ja yhdyskuntarakenteeseen, yhdyskunta- ja energiatalouteen sekä liikenteeseen; 5) kaupunkikuvaan, maisemaan, kulttuuriperintöön ja rakennettuun ympäristöön. Asiassa saatu selvitys Kaava-alue käsittää Lohjan Vohloisten kylässä sijaitsevat tilat RN:o 1:244, 1:225, 1:258 ja 1:262 ja se on pinta-alaltaan noin 14 hehtaaria. Alue sijaitsee Lohjanjärven rannalla. Tila RN:o 1:244 rajoittuu Lohjanjärveen ja tila RN:o 1:225 käsittää Lohjanjärvessä sijaitsevan noin kahden hehtaarin kokoisen Saarikon saaren. Uudenmaan maakuntakaavassa kaava-alueen itärajalle ulottuu taajamatoimintojen alue. Muutoin kaava-alueelle ei ole osoitettu aluevarausmerkintöjä. Kaava-alueella sijaitseva Vohloisten kartano lähistöineen on maakuntakaavassa osoitettu kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeäksi alueeksi. Alueella ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa. Lohjan kaupungissa on vireillä taajamaosayleiskaavan laatiminen. Kaavaselostuksen mukaan ranta-asemakaavan tarkoituksena on luoda edellytykset kulttuurihistoriallisesti merkittävän Vohloisten kartanon alueen ja sen päärakennuksen säilymiselle elävänä osana ympäristöään toimivana maatilan talouskeskuksena laajentamalla toimintaa matkailupalvelujen suuntaan. Alueelle on tarkoitus sijoittaa ympärivuotista yhteisrantaista loma-asumista ja sitä tukevia vapaa-ajan palveluita, jotka olisivat myös muiden kuin loma-asukkaiden käytettävissä. Sesonkiaikojen ulkopuolella majoituskapasiteetti palvelisi erityisesti etelälohjalaisen elinkeinoelämän majoitustarpeita. Kaavan tarkoituksena on lisäksi turvata alueen nykyisten luonto- ja ympäristöarvojen säilyminen. Ranta-asemakaavassa alueelle on osoitettu matkailua palvelevien rakennusten korttelialueita (RM-1, RM-2, RM-3 ja RM-4) ja näiden korttelialueiden yhteiskäytössä olevaa lähivirkistysaluetta (VL, yk 1-6) sekä kaava-alueen kortteleiden yhteiskäytössä olevia venevalkama- ja venesatama-alueita (LV-1, LV-2 ja LV-3). Kartanon päärakennus ja sitä lähinnä olevat omenatarhojen alueet säilytetään nykyisessä käytössään (AM). Lomarakennusten ja kartanoalueen väliin jäävät puutarha- ja kasvihuonealueet (MP), yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialue (ET) sekä maa- ja metsätalousalue (M). Saarikko-saareen on osoitettu majoitustiloja lyhytaikaiseen yöpymiseen (RM-3). Saarikolle on lisäksi osoitettu maa- ja metsätalousalue, jolla on erityisiä ympäristöarvoja (MY). Mantereen puolella sijaitseva Sunnanlidin pähkinäpensaslehto on osoitettu suojelualueeksi (S). Ranta-asemakaavan kaavaselostuksessa on yhdyskuntarakenteeseen kohdistuvien vaikutusten osalta todettu, että alueen loma-asuminen ja rantatoiminnot muodostavat varsin itsenäisen yksikön, jonka lähiympäristöön kuuluvat toisaalta Vohloisten kylä ja toisaalta koko Lohjanjärven ympäristö. Vohloisten kylän näkökulmasta hanke lisää liikennettä. Kaava-alueen rantatoimintojen ja venesataman todetaan lisäävän lähialueen asukkaiden virkistys- ja veneilymahdollisuuksia. Ranta-asemakaavan toteuttamisella on myönteisiä vaikutuksia alueen matkailuun, ja se on houkutteleva veneilykohde. Kaavaselostuksen liitteenä on muun muassa luontoselvitys ja vesihuollon yleissuunnitelma. Liitteenä on myös mitoitusselvitys, jossa alueen muunnetun rantaviivan määräksi on laskettu 363 metriä. Alueen kantakiinteistön, oikeastaan emäkiinteistön, todetaan olevan tila RN:o 1:107, jonka alueelle on rakennettu omarantaisia kiinteistöjä 46 - 54 kpl, ja mitoitus on siten 12,3 -
9. Saarikon saaressa todetaan olevan tällä hetkellä yksi lomarakennus, yksi rantasauna ja kaksi talousrakennusta. Saarikkoon voi kaavan myötä rakentaa lisäksi seitsemän mökkiä, kerrosalaltaan 20 - 25 neliömetriä. Mitoituksen mantereen puoleisilla RM-alueilla todetaan olevan e=0,
10. RM-alueiden rakennusoikeus on koko kaavan alueella selostuksen mukaan yhteensä 2 300 kerrosneliömetriä. Kaavaselostuksessa on arvioitu, että alueella tulee vierailemaan kesäisin 111 - 253 henkilöä vuorokaudessa. Oikeudellinen arviointi Ranta-asemakaavan tarkoituksena on ollut uuden matkailutoimintojen alueen luominen hankkeen toteuttamisesta vastaavien maanomistajien omistamille tiloille. Hankkeen tarkoitus ja kaava-alueen koko huomioon ottaen kaava-alue muodostaa maankäyttö- ja rakennuslain 74 §:n 2 momentissa tarkoitetun tarkoituksenmukaisen kokonaisuuden. Korkein hallinto-oikeus katsoo, kuten Helsingin hallinto-oikeus, ettei kaavan hyväksymistä koskeva päätös ole lainvastainen niiden valitusperusteiden vuoksi, jotka koskevat maakuntakaavan ja oikeusvaikutuksettoman kaavan huomioon ottamista, liikenteen järjestämisen edellytyksiä ja vesihuollon järjestämistä. Maankäyttö- ja rakennuslaki sallii sen, että eri käyttötarkoituksiin varatuille alueille osoitetaan eri määrä rakennusoikeutta. Ranta-asemakaavan suunnittelualueen mitoitus poikkeaa tavanomaisesta rantarakentamisesta. Kun otetaan huomioon kaavassa ranta-alueiden korttelialueille osoitettu käyttötarkoitus, kaavaa ei ole pidettävä lainvastaisena yksinomaan sillä perusteella, että kaava-alueelle on osoitettu enemmän rakentamista kuin ympäröiville tavanomaisen loma-asumisen alueille. Ranta-asemakaavaa laadittaessa maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:ssä tarkoitetut tutkimukset ja selvitykset on kuitenkin tehty ainoastaan kaavoitettavan alueen osalta. Kun otetaan huomioon kaavassa matkailua palvelevien rakennusten korttelialueille osoitetun rakennusoikeuden määrä ja sen mahdollistama ranta-alueen käyttäjämäärän lisääntyminen, ranta-asemakaavaa laadittaessa olisi tullut selvittää myös sen vaikutukset kaava-alueen ympäristön ranta-alueiden maankäyttöön. Kaavan pohjaksi laadittuja selvityksiä ei voida tältä osin pitää riittävinä eikä niiden perusteella ole arvioitavissa, täyttääkö kaava maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 2 momentissa, 54 §:n 2 momentissa ja 73 §:n 1 momentissa asetetut vaatimukset rakentamisen ja muun maankäytön sopeutumisesta rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön. Kysymyksessä olevan kaava-alueen maankäytön suhdetta ympäröivän alueen maankäyttöön ei ole myöskään selvitetty oikeusvaikutteisella yleiskaavalla. Puutteellisten selvitysten vuoksi ei ole mahdollista arvioida ranta-asemakaavan kohtuuttomuutta naapuritiloille mahdollisesti suuntautuvan merkittävän virkistyskäytön ja rakennusoikeuden tasapuolisen jakautumisen kannalta. Lohjan kaupunginvaltuuston päätös on selvitysten puutteellisuuden vuoksi lainvastainen.
11. Oikeudenkäyntikulut Asian laatuun nähden ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §, SA:lle ja RA:lle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa. Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Kari Kuusiniemi, Matti Pellonpää, Sakari Vanhala, Hannu Ranta ja Mika Seppälä. Asian esittelijä Tuula Pääkkönen.