KHO/2014/139

2014 false KHO:2014:139 Kaupungin keskusta-alueen asemakaavassa oli tonttikohtaisesti määrätty niiden autopaikkojen määrä, jotka saatiin sijoittaa tontille tai sen ulkopuolelle asemakaavassa osoitetulle autopaikkarakennusten korttelialueelle (YA). Kiinteistönomistaja oli hakenut rakennusrasitteiden perustamista niin, että osa liike- ja toimistorakennustontin (K) autopaikoista sijoitettaisiin tontin ulkopuolelle kahdelle saman omistajan määräysvallassa olevalle liikerakennusten korttelialueeksi varatulle tontille (AL2 ja AL4). Korkein hallinto-oikeus totesi, että pysäköinnin osoittaminen muulla tavoin kuin asemakaavamääräykset edellyttivät merkitsisi asemakaavassa omaksutun pysäköinnin järjestämistavan muuttamista. Tällainen muutos, jolla saattoi olla vaikutuksia rasitejärjestelyn kohteena olevia kiinteistöjä laajemmalle alueelle, tuli ratkaista asemakaavoituksella. Rasitteiden perustaminen haittasi voimassa olevan asemakaavan toteuttamista. Rasitteet eivät siten edistäneet tarkoituksenmukaista rakentamista tai kiinteistön käyttöä maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n 2 momentin tarkoittamalla tavalla, minkä johdosta hakemukset rasitteiden perustamiseksi oli tullut hylätä. Maankäyttö- ja rakennuslaki 158 § 2 momentti Maankäyttö- ja rakennusasetus 80 § 4 kohta Päätös, josta valitetaan Kuopion hallinto-oikeus 8.2.2013 nro 13/0052/3 Asian aikaisempi käsittely Kuopion rakennustarkastaja on 13.1.2012 (§ 1) päättänyt, että käyttörasitetta Kiinteistö Oy Kuopion Rengastalon (297-4-13-7) kuuden autopaikan sijoittamiseksi Kiinteistö Oy Kuopion Hapelähteenkatu 33 (297-3-15-4) pihakannelle ei Kiinteistö Oy Kuopion Rengastalon hakemuksesta perusteta. Kuopion rakennustarkastaja on 13.1.2012 (§ 2) päättänyt, että käyttörasitetta Kiinteistö Oy Kuopion Rengastalon (297-4-13-7) kahdeksan autopaikan sijoittamiseksi kiinteistön 297-3-16-3 autohalliin ei Kiinteistö Oy Kuopion Rengastalon hakemuksesta perusteta. Kuopion seudun alueellinen rakennuslautakunta on päätöksellään 1.3.2012 (§ 15) hylännyt Kiinteistö Oy Kuopion Rengastalon ja Kiinteistö Oy Kuopion Hapelähteenkatu 33:n oikaisuvaatimuksen rakennustarkastajan §:n 1 kohdalla tekemästä päätöksestä ja päätöksellään 1.3.2012 (§ 16) hylännyt Kiinteistö Oy Kuopion Rengastalon ja A:n oikaisuvaatimuksen rakennustarkastajan §:n 2 kohdalla tekemästä päätöksestä. Hallinto-oikeuden ratkaisu Kuopion hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt Kiinteistö Oy Kuopion Rengastalon ja Kiinteistö Oy Kuopion Hapelähteenkatu 33:n sekä Kiinteistö Oy Kuopion Rengastalon ja A:n valitukset rakennuslautakunnan päätöksistä. Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään seuraavasti: Sovelletut oikeusohjeet Maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n 1 momentin mukaan tonttia tai rakennuspaikkana olevaa kiinteistöä varten voidaan perustaa toista kiinteistöä rasittava pysyvä oikeus rakennuksen tai rakennelman käyttämiseen tai niihin verrattavaan toimenpiteeseen (rakennusrasite). Rasitteen perustaminen edellyttää, että asianosaiset sopivat siitä kirjallisesti. Rakennusrasite voidaan perustaa kunnan tai sen laitoksen tarpeita varten taikka yhdyskuntateknistä rakentamista varten siinäkin tapauksessa, että rasiteoikeus ei liity tonttiin tai rakennuspaikkana olevaan kiinteistöön. Maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n 2 momentin mukaan rakennusrasite saadaan perustaa, jos sillä edistetään tarkoituksenmukaista rakentamista tai kiinteistön käyttöä, rasite on tarpeellinen rasiteoikeuden haltijalle eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle. Asemakaavan edellyttämä rasite voidaan perustaa, jollei sen perustaminen ole kaavan voimaantulon jälkeen muuttuneiden olosuhteiden vuoksi ilmeisen tarpeetonta tai rasitetulle kiinteistölle kohtuutonta. Asiassa saatu selvitys Kiinteistö Oy Kuopion Rengastalo ja Kiinteistö Oy Kuopion Hapelähteenkatu 33 ovat hakeneet käyttörasitetta Kiinteistö Oy Kuopion Rengastalon (297-4-13-7) kuuden autopaikan sijoittamiseksi Kiinteistö Oy Kuopion Hapelähteenkatu 33:n (297-3-15-4) pihakannelle. Kiinteistö Oy Kuopion Rengastalo ja A ovat hakeneet käyttörasitetta Kiinteistö Oy Kuopion Rengastalon (297-4-13-7) kahdeksan autopaikan sijoittamiseksi kiinteistön 297-3-16-3 autohalliin. Alueella voimassa olevassa 24.10.2005 hyväksytyssä asemakaavassa korttelin 13 tonttia 7 koskee kaavamerkintä ya/75, jonka kaavamääräyksen mukaan kyseessä on merkintä, jossa kauttaviivan jäljessä oleva luku osoittaa prosenteissa kuinka suuren osan tonttia varten vaadittavista autopaikoista saa sijoittaa YA-korttelialueille. Valituksenalaisen päätöksen mukaan YA-korttelialueiksi on asemakaavoissa osoitettu pysäköintilaitosten tontit, joihin kiinteistöjen ulkopuolisia autopaikkoja on tarkoitettu sijoitettavaksi. Korttelin 13 tonttia 7 lähin YA-korttelialue on noin 50 metrin päässä sijaitseva toripysäköinti, jolle saa sijoittaa ya-merkinnällä osoitettujen tonttien autopaikkoja. Korttelin 15 tontti 4 ja korttelin 16 tontti 3 ovat asemakaavassa liikerakennusten korttelialueita. Oikeudellinen arviointi Rasitetta on haettu maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n 1 momentin ja maankäyttö- ja rakennusasetuksen 80 §:n 4 kohdassa mainituin tavoin autopaikoituksen järjestämiseksi. Rasitteen perustamisen edellytyksiä harkittaessa tulee ottaa huomioon maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n 2 momentissa säädetyt rasitteen perustamista koskevat edellytykset. Kiinteistön autopaikat tulee lähtökohtaisesti sijoittaa omalle tontille. Voimassa olevassa asemakaavassa korttelin 13 tontin 7 autopaikoista on annettu oikeus sijoittaa 75 prosenttia YA-korttelialueille. Rasitetuiksi esitetyt tontit, korttelin 15 tontti 4 ja korttelin 16 tontti 3, joihin korttelin 13 tontin 7 autopaikkoja on esitetty sijoitettavaksi, eivät ole YA-kortteli­alueita. Rakennusrasite saadaan perustaa, jos sillä edistetään tarkoituksenmukaista rakentamista tai kiinteistön käyttöä. Voimassa oleva asemakaava ei salli Kiinteistö Oy Rengastalon autopaikkojen sijoittamista rasitteilla A:n tai Kiinteistö Oy Kuopion Hapelähteenkatu 33 omistamille tonteille, koska viimeksi mainitut tontit on kaavassa osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi. Käyttörasitteiden perustaminen A:n tai Kiinteistö Oy Kuopion Hapelähteenkatu 33 omistamille tonteille ei myöskään vähentäisi Kiinteistö Oy Rengastalon autopaikkavelvoitetta. Hakemuksissa esitettyjen autopaikkojen sijoitukset rasitteilla ovat asemakaavan vastaisia. Hanke ei edistä asemakaavan toteuttamista. Haetuilla rakennusrasitteilla ei nämä seikat huomioon ottaen edistetä tarkoituksenmukaista rakentamista ja kiinteistöjen käyttöä. Asiassa ei ole merkitystä sillä, että kaupunki ei osoita pysäköintilaitoksesta autopaikan lunastaneille yksilöityjä autopaikkoja. Valituksenalaisia päätöksiä ei ole syytä muuttaa. Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet Perusteluissa mainitut Maankäyttö- ja rakennusasetus 80 § 4 kohta Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Jaana Malinen, Paula Vesterinen ja Riikka Tiainen, joka on myös esitellyt asian. Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa Kiinteistö Oy Kuopion Rengastalo, Kiinteistö Oy Kuopion Hapelähteenkatu 33 ja A ovat valituksessaan vaatineet, että hallinto-oikeuden ja alueellisen rakennuslautakunnan päätökset kumotaan ja hakemukset hyväksytään. Muutoksenhakijat ovat perustelleet vaatimustaan muun ohella seuraavasti: Kiinteistö Oy Hapelähteenkatu 33:n ja A:n omistamilla kiinteistöillä 297-3-15-4 ja 297-3-16-3 on ylimääräistä autopaikkakapasiteettia eikä ylimääräisiä autopaikkoja tarvita kiinteistöjen käyttöön. Rasitesopimuksissa ei ole kyse ulkopuolisten autopaikkojen vastaanottamisesta. Kiinteistö Oy Rengastalossa toimivilla tahoilla on tarve yksilöidyille autopaikoille. Rasitesopimusten perusteella Kiinteistö Oy Kuopion Rengastalossa (jäljempänä myös Rengastalo) toimivat tahot saavat käyttöönsä kiinteistöillä 297-3-15-4 ja 297-3-16-3 olevat autopaikat. Kiinteistöille 297-3-15-4 ja 297-3-16-3 ei aiheudu mitään haittaa siitä, että Rengastalo saa rasiteoikeuden autopaikkoihin. Kiinteistöt eivät vastaanota mitään autopaikkoja vaan kiinteistöllä fyysisesti olevat autopaikat luovutetaan järkevään käyttöön. Kuopion kaupunki ei ole 40 vuoteen pystynyt järjestämään Rengastalolle minkäänlaisia autopaikkoja asemakaavassa pysäköintilaitoksiksi merkityiltä tonteilta. Lautakunnan päätöksessä mainitaan, että toripysäköintiin on mahdollista sijoittaa Rengastalon autopaikkoja siinä määrin kuin asemakaavassa on osoitettu. Toripysäköintiin ei kuitenkaan ole saatavissa kiinteistöjen käyttöä palvelevia autopaikkoja. Kaupunki ei kykene takaamaan sitä, että kiinteistöillä olisi mahdollisuus tosiasiallisesti käyttää lunastamiaan autopaikkoja, koska paikat eivät ole nimettyjä. Rengastalon tontin käyttäjät voivat rasitejärjestelyn turvin pysäköidä autonsa aina omille varatuille paikoille kiinteistöillä 297-3-15-4 ja 297-3-16-

1. Paikoista ei tarvitse maksaa mitään lunastusmaksuja. Kiinteistöillä 297-3-15-4 ja 297-3-16-3 olevat valmiit autopaikat saadaan näin käyttöön. Haetuilla rasitteilla edistetään siten lain edellyttämällä tavalla tarkoituksenmukaista rakentamista tai kiinteistön käyttöä. Jollei rasitteita perusteta, Rengastalo lunastaa kaupungin pysäköintilaitoksesta "autopaikat". Lunastaminen tarkoittaa sitä, että yhtiö maksaa autopaikkojen rakentamiskustannukset. Mitään oikeutta autojen pysäköintiin ei saada eikä tosiasiassa mitään autopaikkojakaan. "Autopaikan" lunastaneet voivat pysäköidä pysäköintilaitokseen maksamalla normaalin pysäköintimaksun, jos tilaa löytyy. Sellaisilla henkilöillä, jotka eivät ole lunastaneet "autopaikkoja" on täsmälleen samat oikeudet pysäköintiin kaupungin pysäköintilaitoksessa. Rasitteiden perustaminen on rakentamisen ja kiinteistöjen käytön kannalta tarkoituksenmukaisempi vaihtoehto. Rengastalon kiinteistön osalta asemakaavassa sallitaan 75 % autopaikoista sijoitettavaksi tontin ulkopuolelle YA-korttelialueille. Asemakaava ei sanamuotonsa perusteella kiellä kiinteistöjen välisten rasiteoikeuksien perustamista. Rasitesopimuksilla toteutuu asemakaavan mukainen tavoite kiinteistöjen autopaikkatarpeen täyttämisestä. Rasitesopimusten mukaiset autopaikat ovat tontin ulkopuolella kohtuullisen etäisyyden päässä Rengastalon kiinteistöstä. Rasitteiden perustaminen ei ole kaavan vastaista. Kuopion ympäristö- ja rakennuslautakunta on antanut selityksen, jossa se on vaatinut valituksen hylkäämistä. Lautakunta on perustellut vaatimustaan viittaamalla asiassa aikaisemmin esittämäänsä ja lausunut lisäksi muun ohella seuraavaa: Haettu autopaikkojen sijoitus on asemakaavan vastainen. Haetut autopaikat eivät sijaitse asemakaavan edellyttämällä tavalla velvoitetun omalla tontilla tai yleisen pysäköintilaitoksen korttelissa. Haetuilla rasitteilla ei tällöin edistetä lain edellyttämällä tavalla tarkoituksenmukaista rakentamista tai kiinteistön käyttöä. Haettuja rasitteita ei asemakaavan vastaisina voitaisi ottaa huomioon Rengastalon autopaikkavelvoitteen täyttymisen arvioinnissa. Asiassa ei ole merkitystä sillä, että yleisestä pysäköintilaitoksesta ei osoiteta autopaikan lunastaneille yksilöityä autopaikkaa. Yleisistä autopaikoista hyötyvät yleisesti kaikki alueen kiinteistöt, jotka eivät ole toteuttaneet asemakaavan edellyttämiä autopaikkoja tontilleen. Mikäli kiinteistö ei pääse osaltaan tyydyttävään sopimukseen yleisen pysäköintilaitoksen kanssa autopaikkojen lunastamisesta, on autopaikat asemakaavan mukaan toteutettava tontille. Kiinteistö Oy Kuopion Rengastalolle, Kiinteistö Oy Kuopion Hapelähteenkatu 33:lle ja A:lle on varattu tilaisuus antaa vasta­selitys. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Valitus hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta. Perustelut Sovellettavat säännökset Maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n 1 momentin mukaan tonttia tai rakennuspaikkana olevaa kiinteistöä varten voidaan perustaa toista kiinteistöä rasittava pysyvä oikeus rakennuksen tai rakennelman käyttämiseen tai niihin verrattavaan toimenpiteeseen (rakennusrasite). Rasitteen perustaminen edellyttää, että asianosaiset sopivat siitä kirjallisesti. Rakennusrasite voidaan perustaa kunnan tai sen laitoksen tarpeita varten taikka yhdyskuntateknistä rakentamista varten siinäkin tapauksessa, että rasiteoikeus ei liity tonttiin tai rakennuspaikkana olevaan kiinteistöön. Pykälän 2 momentin mukaan rakennusrasite saadaan perustaa, jos sillä edistetään tarkoituksenmukaista rakentamista tai kiinteistön käyttöä, rasite on tarpeellinen rasiteoikeuden haltijalle eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle. Asemakaavan edellyttämä rasite voidaan perustaa, jollei sen perustaminen ole kaavan voimaantulon jälkeen muuttuneiden olosuhteiden vuoksi ilmeisen tarpeetonta tai rasitetulle kiinteistölle kohtuutonta. Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 80 §:n 4 kohdan mukaan tonttia tai rakennuspaikkana olevaa kiinteistöä varten voidaan perustaa maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:ssä tarkoitettuna rakennusrasitteena toista kiinteistöä pysyvästi tai määräajan rasittava oikeus käyttää rasitetulla kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa olevaa autopaikkaa (käyttörasite). Tosiseikat Kiinteistö Oy Kuopion Rengastalo on kahdella eri hakemuksella hakenut rakennusrasitteiden perustamista kuuden autopaikan sijoittamiseksi korttelin 13 tontilla 7 sijaitsevan Kiinteistö Oy Kuopion Hapelähteenkatu 33:n omistaman kiinteistön pihakannelle sekä kahdeksan autopaikan sijoittamiseksi A:n korttelissa 16 omistamalla tontilla 3 sijaitsevaan autohalliin. Hakemukset ovat perustuneet kahteen 5.9.2011 allekirjoitettuun rasitesopimukseen, jotka A on allekirjoittanut omasta ja yhtiöiden puolesta. Kiinteistö Oy Kuopion Rengastalon omistama korttelin 13 tontti 7 on varattu asemakaavassa liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (K). Autopaikkoja koskevat kaavamerkinnät ovat 1 ap/40 m2 ja ya/
2. Kaavamääräyksen mukaan kauttaviivan jäljessä oleva luku osoittaa prosenteissa, kuinka suuren osan tonttia varten vaadittavista autopaikoista saa sijoittaa YA-korttelialueille. Korttelin 15 tontti 4 ja korttelin 16 tontti 3, jotka rasitesopimusten mukaisesti olisivat rasitettuja kiinteistöjä, on molemmat osoitettu asemakaavassa liikerakennusten korttelialueiksi (AL4 ja AL2). Autopaikkoja koskevat määräykset ovat 1 ap/75 m2 (kerros- ja rivitaloasunnot), 1 ap/40 m2 (toimistot, liikehuoneistot ym.), ya 1/20 ja ya 1/
3. Oikeudellinen arviointi ja lopputulos Maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n 2 momentin mukaan perustettavan rakennusrasitteen tulee edistää tarkoituksenmukaista rakentamista tai kiinteistön käyttöä, se on oltava tarpeellinen rasiteoikeuden haltijalle eikä siitä saa aiheutua huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle. Nyt tarkasteltavia rasitteita on sinänsä pidettävä tarpeellisina rasiteoikeuden haltijalle. Asiassa ei myöskään ole ilmennyt, että niistä aiheutuisi huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle. Asiassa on kuitenkin lisäksi arvioitava, edistäisikö rasitteiden perustaminen tarkoituksenmukaista rakentamista tai kiinteistön käyttöä. Korttelin 13 tonttia 7 koskevan kaavamerkinnän mukaan 75 % tonttia varten vaadittavista autopaikoista saa sijoittaa YA-korttelialueille. Muilta osin autopaikat tulee siten osoittaa tontin omalle alueelle. Korttelin 15 tontti 4 ja korttelin 16 tontti 3, jotka sopimusten mukaan olisivat rasitettuja kiinteistöjä, on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi. Asemakaavamääräysten mukaan osa näidenkin tonttien autopaikoista saadaan osoittaa tonttien ulkopuolelle ya-korttelialueille. Muutoksenhakijoina olevat yhtiöt ja A ovat korkeimmassa hallinto-oikeudessa perustelleet valitustaan muun ohella sillä, että rasitejärjestely mahdollistaisi asemakaavassa osoitettua ratkaisua tarkoituksenmukaisemman pysäköintijärjestelyn. Alueen pysäköinnin periaatteet on kuitenkin ratkaistu asemakaavalla. Järjestely, joka sallisi pysäköinnin osoittamisen muulla tavoin kuin asemakaavamääräykset edellyttävät, merkitsisi asemakaavassa omaksutun pysäköinnin järjestämistavan muuttamista. Liikerakentamiseen varattujen tonttien osoittaminen osin autopaikoitukseen voi myös vaarantaa tonttien käyttämisen liikerakentamiseen asemakaavassa tarkoitetuin tavoin. Tällainen muutos, jolla saattaa olla vaikutuksia rasitejärjestelyn kohteena olevia kiinteistöjä laajemmalle alueelle, tulee ratkaista asemakaavoituksen yhteydessä. Rasitteiden perustaminen haittaisi voimassa olevan asemakaavan toteuttamista. Rasitteet eivät siten edistä tarkoituksenmukaista rakentamista tai kiinteistön käyttöä maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n 2 momentin tarkoittamalla tavalla, minkä johdosta hakemukset rasitteiden perustamiseksi on tullut hylätä. Tämän vuoksi ja kun otetaan huomioon korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita. Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Kari Kuusiniemi, Hannu Ranta, Mika Seppälä, Liisa Heikkilä ja Janne Aer. Asian esittelijä Esa Hakkola.