§:n 13 kohdan mukaan suorahankinnalla tarkoitetaan hankintamenettelyä, jossa hankintayksikkö julkaisematta hankintailmoitusta valitsee menettelyyn mukaan yhden tai usean toimittajan, jonka kanssa hankintayksikkö neuvottelee sopimuksen ehdoista. Hankintalain 6 §:n 1 momentin mukaan laissa tarkoitettuja hankintayksiköitä ovat: 1) valtion, kuntien ja kuntayhtymien viranomaiset; 2) evankelis-luterilainen kirkko ja ortodoksinen kirkko sekä niiden seurakunnat ja muut viranomaiset; 3) valtion liikelaitoksista annetun lain (1185/2002) mukaiset liikelaitokset; 4) julkisoikeudelliset laitokset; julkisoikeudellisella laitoksella tarkoitetaan oikeushenkilöä, joka on nimenomaisesti perustettu tyydyttämään sellaisia yleisen edun mukaisia tarpeita, joilla ei ole teollista tai kaupallista luonnetta ja:
§:n 6 kohdassa säädetty vastiketta koskeva edellytys on siten täyttynyt. Järjestelyssä X Oy on myös ottanut kantaakseen pysäköintitoimintaan liittyvän taloudellisen riskin. Kevan tekemää sopimusta on siten pidettävä
§:n 6 kohdassa tarkoitettuna palveluja koskevana käyttöoikeussopimuksena, johon sovelletaan hankintalain 15 §:n 1 kohdan ja 21 §:n 2 momentin mukaisesti kansallisia hankintoja koskevia hankintalain I, III ja IV osan säännöksiä, ja jota koskevan valituksen osalta markkinaoikeus on siten toimivaltainen tuomioistuin. Markkinaoikeus toteaa vielä, että palveluja koskeviin käyttöoikeussopimuksiin ei Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2007/66/EY 1 artiklan 1 kohdan ja Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2004/18/EY 17 artiklan mukaan sovelleta sanottujen direktiivien säännöksiä lukuun ottamatta direktiivin 2004/18/EY 3 artiklan mukaista syrjimättömyyslauseketta. Asiassa tulee vielä ottaa kantaa siihen, onko valitus jätettävä hankintayksikön esittämällä tavalla myöhässä saapuneena tutkimatta. Valituksen kohteena olevassa Kevan tekemässä vuokrasopimuksessa on ollut kysymys siitä, että Keva on ilman hankintailmoituksen julkaisemista ja sitä seurannutta tarjousmenettelyä tehnyt käyttöoikeussopimuksen suorahankintana. Asiassa esitetyn selvityksen mukaan vuokrasopimus eli pysäköintitiloja koskeva käyttöoikeussopimus on allekirjoitettu 16.12.
§:n 6 kohdassa tarkoitettuna palveluja koskevana käyttöoikeussopimuksena ja että markkinaoikeus olisi toimivaltainen tuomioistuin tutkimaan vuokrasopimusta koskevan valituksen. X Oy on ottanut kesällä 2011 yhteyttä Kevan sijoitustoimintoon ja ehdottanut yhteistyötä liittyen käynnissä olleeseen Helsingin keskustassa sijaitsevan kolmen pysäköintihallin myyntiä koskeneeseen tarjouskilpailuun. Myytävinä olivat yhdellä kaupalla keskinäiset kiinteistöyhtiöt Oy Å Ab (useita osakkeenomistajia, joista suurimpina Helsingin kaupunki, Oy Ä Ab), Y Oy (omistajana Ö Oy) ja Z Oy (omistajana Helsingin kaupunki). Yhden kohteen pysäköintioperaattorina oli toiminut X Oy. Kahden muun operaattorina oli toiminut A Oy, jonka vuokrasopimus oli päättymässä vuoden 2013 lopussa. Keva ryhtyi valmistelemaan tarjouksen tekoa ja neuvottelemaan X Oy:n kanssa operaattoriyhteistyöstä. Neuvottelujen tuloksena saatiin aikaan 16.12.2011 vuokrasopimus, jonka voimaantulon edellytyksenä oli se, että Keva saa kyseessä olevien pysäköintiyhtiöiden osakekannat omistukseensa 29.2.2012 mennessä. Myyjät hyväksyivät Kevan tarjouksen ja Kevan hallitus hyväksyi sijoitusesityksen 20.12.2011. Osakkeet siirtyivät Kevan omistukseen osakekaupan vahvistumispäivänä 16.2.2012, jolloin vuokrasopimus tuli voimaan. Keva ei olisi osallistunut tarjouskilpailuun ilman luotettavaa, riittävät resurssit ja referenssit omaavaa operaattorikumppania. Operaattorikumppanin hankinta julkista hankintamenettelyä käyttäen ei olisi käytännössä tullut kysymykseen osakekaupan tarjouskilpailun aikana. Mikäli hankintalakia sovellettaisiin nyt kysymyksessä olevaan tapaukseen, lopputuloksena olisi, että Keva ei pystyisi muiden eläkevakuutusyhtiöiden kanssa tasapuolisesti hankkimaan sijoitusomaisuutta. Koko prosessissa on ollut kyse tavanomaiseen sijoitustoimintaan kuuluvasta sijoituskohteen hankinnasta, ei siis hankintamenettelystä. Kevan suoraan omistama kiinteistösijoitusomaisuus käsittää 128 sijoituskohdetta Suomessa. Kaikki kohteet ovat keskinäisiä kiinteistöyhtiöitä, joiden osakkeenomistajana Keva vuokraa hallinnassaan olevia huoneistoja. Nyt kysymyksessä oleva vuokrasopimus on ehdoiltaan täysin verrattavissa esimerkiksi hotellikiinteistöjen tiloista tehtyihin Kevan ja hotellioperaattoreiden välisiin vuokrasopimuksiin. Keva ei pääsääntöisesti lähde tekemään kiinteistökauppoja, ellei kohteessa ole tai siihen ole sitovasti tulossa vuokralaista. Vuokralaisen (pysäköintioperaattorin) olemassaolo on ollut myös tämän kaupan edellytys. Ennen kauppaa ei käytännössä olisi ollut mitenkään edes mahdollista kilpailuttaa vuokralaista hankintalain mukaisesti. Esimerkiksi ilmoitus Hilmassa olisi ilman muuta sulkenut Kevan pois koko tarjouskilpailusta. Keva kilpailee sijoittajana muun muassa kiinteistömarkkinoilla yksityisten toimijoiden kanssa. Kilpailuneutraliteetin näkökulmasta olisi todellinen ongelma, jos suunnitellut sijoitukset pitäisi etukäteen kilpailuttaa. Julkisyhteisöjen kilpailuneutraliteetti on tunnustettu muun muassa viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain 24 §:n 1 momentin 17 kohdassa. Vuokrasopimuksessa vuokralaisen maksettavaksi määrätty vuokra on niin sanottu pääomavuokra. Tällainen vuokra on kiinteistöliiketoiminnassa yleisesti käytössä silloin, kun vuokrauskohde on vuokrattu kokonaan yhdelle käyttäjälle. Pääomavuokrasopimukselle on tyypillistä, että vuokralainen ottaa sopimuksella pääasiallisen kustannusvastuun vuokrauskohteen ylläpidosta ja hoidosta. Poikkeuksena voivat olla kiinteistön ja sen laitteiden peruskorjauksen luontoiset työt sekä kiinteistövakuutuksen ottaminen ja kiinteistöveron maksaminen, jotka useasti sovitaan vuokranantajan vastattaviksi. Vuokra on markkinaehtoinen ja vuokrauskohde täyttää Kevan sijoitustoiminnassa kiinteistösijoituksille asettamat vaatimukset. Keva ei aseta mitään rajoituksia vuokralaisen vuokrauskohteessa harjoittaman liiketoiminnan palvelujen hinnoittelulle, vaan tämä on vuokralaisen vapaassa harkinnassa. Keva on vuokrannut 16.12.2011 allekirjoitetulla vuokrasopimuksella omistamansa tilat X Oy:lle. Vuokrasopimuksessa todetaan vuokrauskohteesta muun ohella seuraavaa: "Vuokrauskohteena on kolmen kiinteistöyhtiön hallitsemien Helsingin keskustassa sijaitsevien pysäköintilaitosten pysäköintiin tarkoitetut tilat niihin liittyvine ajoväylä-, jalankulkuväylä-, porrashuone-, huolto-, teknisine ja kaikkine muine tiloineen kohdassa 12 mainittuja väestönsuojatiloja lukuun ottamatta sekä niissä olevine laitteineen ja kalustoineen (Inventaariolista liitteenä 1). Kaikki pysäköintipaikat ovat vuokralaisen vapaassa vuokrauskäytössä ilman rajoituksia." (- - -) "Kaikki vuokralaisen vuokrauskohteessa harjoittamasta pysäköinti- ja siihen liittyvästä toiminnasta kertyvät tuotot kuuluvat vuokralaiselle." Euroopan unionin tuomioistuin on todennut oikeuskäytännössään (muun ohella yhdistetyt asiat C-145/08 ja C-149/08), että sopimuksen pääasiallinen kohde ratkaisee sen, tuleeko sopimukseen sovellettavaksi julkisia hankintoja koskevat oikeusohjeet. Sopimukseen liitännäisesti liittyvät palvelut eivät tee sopimuksesta julkista hankintaa, jos sopimuksen pääasiallinen kohde ei ole julkinen hankinta. Euroopan unionin tuomioistuin on asiassa C-458/03 katsonut, että kysymyksessä oli julkisia palveluja koskeva käyttöoikeussopimus, kun kunta antoi kahden yleisen pysäköintialueen hallinnoinnin erään yhtiön tehtäväksi. Kysymys oli yleisistä pysäköintialueista, joita kunta oli aikaisemmin itse suoraan hallinnoinut 10 vuoden ajan. Korkein hallinto-oikeus ja markkinaoikeus ovat katsoneet oikeuskäytännössään (korkeimman hallinto-oikeuden päätös 8.4.2010 taltionumero 750), ettei kysymyksessä ole julkinen hankinta, kun julkisen sektorin yksikkö vuokraa omistamaansa kiinteistöä tai toimitilaa yksityiselle yritykselle liiketoiminnan harjoittamista varten. Käsillä olevassa asiassa ei ole kysymys julkisesta hankinnasta eikä Keva myöskään hanki mitään palveluja. Keva on asiassa vuokranantaja ja Keva vuokraa omistamaansa sijoitusomaisuutta osana normaalia sijoitustoimintansa. Kevalla ei ole lakisääteistä tehtävää eikä velvollisuutta järjestää pysäköintitilaa tai tuottaa pysäköintipalveluja. Kevaa ei voida rinnastaa pysäköintihallien omistajana esimerkiksi kuntaan tai kaupunkiin, joiden tehtäviin saattaa kuulua pysäköintitilan järjestäminen ja pysäköintipalveluiden tuottaminen. Kevalle pysäköintihallien omistaminen on yksinomaan sijoitustoimintaa vastaavalla tavalla kuin esimerkiksi muiden kiinteistöjen tai arvopapereiden omistaminen. Markkinaoikeuden päätöksessään viittaama Euroopan yhteisöjen tuomioistuimen tuomio 13.10.2005 (asia C-458/03, Parking Brixen GmbH v. Gemeinde Brixen ja Stadtwerke Brixen AG) ei tule sovellettavaksi asiassa. EY:n tuomioistuimen tuomion kohteena olleessa asiassa vuokranantajana oli kunta. Vuokrauksen kohteena oli yleinen uimahalli, joka todennäköisesti myös oli kunnallista toimintaa, ja yleinen pysäköintialue, jota kunta oli aikaisemmin itse hoitanut 10 vuoden ajan. Kunnan lakisääteisiin tehtäviin todennäköisesti kuului järjestää yleisiä pysäköintitiloja ja tarjota niihin liittyviä palveluita. Nyt käsillä olevassa asiassa vuokranantajana on eläkeyhteisö ja vuokrauksen kohteena arvokas sijoitusomaisuus. Pysäköintitilojen omistus on Kevalle yksinomaan sijoitus. Sopimuksen pääasiallinen kohde on selvästi Kevan arvokkaan sijoitusomaisuuden vuokraaminen sopimuskumppanille liiketoiminnan harjoittamista varten. Vuokran tarkoituksena on tuottaa tuottoa Kevan merkittävälle sijoitukselle. Vuokralaisen vastattavaksi tulevat vuokrauskohteen hoito ja ylläpito, kuten sähkönkulutuksesta, lämmityksestä, vesi- ja jätevesimaksuista, mahdollisesta kaasusta, vuokrauskohteen sekä sen katualueen siivouksesta ja puhtaanapidosta vastaaminen, ovat ainoastaan liitännäisiä ja toisarvoisia verrattuna Kevan sijoituksen arvoon ja vuokralaisen liiketoiminnan arvoon. Vuokrasopimuksessa ei ole kyse siitä, että Keva antaisi pysäköintilaitostensa hoitamisen ja ylläpitämisen X Oy:n tehtäväksi, joka vastineena tästä saisi periä maksuja pysäköitsijöiltä. Jo sijoitusomaisuuden arvo itsessään osoittaa, että kysymys on erittäin arvokkaasta sijoitusomaisuudesta ja että vuokra maksetaan tuottona tälle. Asia ei kuulu markkinaoikeuden toimivaltaan. Markkinaoikeuden olisi tullut jättää valitus tutkimatta ja velvoittaa valittajat korvaamaan Kevan oikeudenkäyntikulut. B Oy ja A Oy ovat valituksen johdosta antamassaan yhteisessä selityksessä vaatineet, että valitus hylätään ja Keva velvoitetaan korvaamaan yhtiöiden arvonlisäverottomat oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa viivästyskorkoineen. Yhtiöt ovat perusteluina vaatimuksilleen esittäneet muun ohella seuraavaa:
§:n 6 kohdan mukaan palveluja koskevalla käyttöoikeussopimuksella tarkoitetaan muuten samanlaista sopimusta kuin palveluhankintasopimus, mutta palvelujen vastikkeena on joko oikeus hyödyntää palvelua tai tällainen oikeus ja maksu yhdessä. Käyttöoikeussopimukselle on tyypillistä, että sen vastikkeena on esimerkiksi oikeus periä maksuja palveluja käyttäviltä asiakkailta. Korvaustapa on yksi palvelukonsession tunnusmerkeistä. Lisäksi oikeuskäytännöstä ilmenee, että palvelukonsessio edellyttää, että konsessionsaaja ottaa kantaakseen kyseisiin palveluihin liittyvän liiketoiminnallisen riskin. Mikäli palvelutoimintaan liittyvää riskiä ei siirretä palvelun suorittajalle, kyseinen toimenpide on palveluhankintaa koskeva sopimus eikä palvelukonsessio. Myös Euroopan komission tulkitsevassa tiedonannossa käyttöoikeussopimuksista todetaan, että palvelun suorittajan tulee vastata toimintaan liittyvistä riskeistä. Toisin kuin valittuja valituksessaan esittää, käyttöoikeussopimuksia käytetään usein viranomaisen omistuksessa olevien kiinteistöjen hyödyntämiseen. Näissä tapauksissa viranomainen myöntää yritykselle oikeuden johonkin kiinteistöön, jossa tämä voi harjoittaa toimintaa. Konsessionsaajalla on yleensä oikeus periä käyttäjiltä asiakasmaksuja. Käyttöoikeuksien kilpailuttaminen voi koskea yksittäistä palvelua tai se voi liittyä ulkoistukseen. Käyttöoikeussopimuksia on käsitelty laajalti oikeustapauskäytännössä, ja konsession käsite on siten ajan myötä vakiintunut. Markkinaoikeuden päätöksessä viitatussa Euroopan yhteisöjen tuomioistuimen tuomiossa asiassa C-458/03 tuomioistuin katsoi, että kyseessä oli käyttöoikeussopimus, koska pysäköintialueen hallinnoinnista vastaava yritys sai palvelustaan korvauksen asiakkaiden maksamien maksujen muodossa. Tällainen hyvitystapa merkitsi tuomioistuimen mukaan sitä, että palvelujen tarjoaja otti vastatakseen kyseiseen palvelutoimintaan liittyvästä riskistä ja että kyseessä oli siten julkisia palveluja koskeva käyttöoikeussopimus. Käsillä olevassa asiassa on kiistatonta, että Keva on luovuttanut omistamansa tilat X Oy:lle siinä tarkoituksessa, että tiloja hyödynnetään X Oy:n palvelun tarjonnassa ja käytetään siten pysäköintialueen hallinnointiin. X Oy on sitoutunut hoitamaan ja ylläpitämään kyseessä olevia pysäköintilaitoksia saaden vastikkeeksi oikeuden periä pysäköintimaksuja. Kyseisissä pysäköintitiloissa harjoitettu pysäköinti- ja siihen liittyvä muu toiminta on nimenomaisesti kirjattu Kevan ja X Oy:n väliseen sopimukseen, eivätkä tilat nykyisessä muodossaan edes soveltuisi muuhun toimintaan. Lisäksi on otettava huomioon, että kyseistä tilaa koskeva ja 31.1.2065 asti voimassa oleva maanvuokrasopimus määrää, että pysäköintilaitosta on käytettävä nimenomaan yleiseen maksulliseen pysäköintiin. Liiketoiminnallinen riski kuuluu yksinomaan X Oy:lle. Edellä esitetystä seuraa, että kaikki konsession tunnusmerkit täyttyvät. Markkinaoikeus on siten perustellusti katsonut päätöksessään kyseessä olevan käyttöoikeussopimus, joka kuuluu hankintalain soveltamisalaan. Vuokrasopimukseksi nimetyn sopimuksen sisältö vastaa täsmälleen oikeustapauskäytännössä esitettyjä konsession tunnusmerkkejä ja se on siten tosiasiassa käyttöoikeussopimus. Keva on voittanut asian markkinaoikeudessa eikä sillä ole siten enää oikeussuojan tarvetta. Valittajan vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta on perusteeton. Keva on antanut vastaselityksen. Korkein hallinto-oikeus on katsonut vuosikirjaratkaisussaan KHO 2002:19, ettei jää-/monitoimihallin vuokrauksessa yrittäjälle ollut kysymys julkisesta hankinnasta, koska sopimuskokonaisuuden pääasialliseen osaan ei voitu soveltaa tuolloin voimassa ollutta julkisista hankinnoista annettua lakia. Korkein hallinto-oikeus on katsonut päätöksessään 25.11.2002 taltionumero 3065, ettei liikehuoneiston vuokrasopimuksessa ollut kyse julkisesta hankinnasta, koska järjestelyn pääasialliseen osaan ei voitu soveltaa voimassa ollutta hankintalakia. Korkein hallinto-oikeus on todennut päätöksessään 1.12.1999 taltionumero 3887, että hankinnalla ei tarkoiteta toimintaa, joka tuottaa hankintalaissa tarkoitetulle hankintayksikölle tuloa. Maanvuokrasopimus ei ole julkinen hankinta. Pääsääntöisesti kaikkien kiinteistöjen käyttöä koskee muun muassa kaavoituksesta johtuen erilaisia käyttötarkoituksia ja käyttörajoituksia. Jotta kysymyksessä olisi palveluja koskeva käyttöoikeussopimus, hankintayksikön tulee hankkia jotain palvelua. Kun kysymyksessä on sekamuotoinen sopimus, hankintayksikön hankkiman palvelun tulisi olla sopimuksen pääasiallinen tarkoitus, jotta sopimuksessa olisi kyse julkisesta hankinnasta.
§:n 1 momentin 6 kohdassa todetaan, että palvelujen vastikkeena voi olla joko oikeus hyödyntää palvelua tai tällainen oikeus ja maksu yhdessä.
§:n 1 momentin 6 kohdassa ei mainita lainkaan maksumenettelynä sitä, mistä tässä asiassa on kyse, eli että vuokralainen maksaa vuokranantajalle erittäin huomattavaa vuokraa. Tämä johtuu siitä, että hankintalaki ja palveluja koskevat käyttöoikeussopimukset koskevat järjestelyjä, joiden pääasiallinen tarkoitus on se, että hankintayksikkö hankkii jotain palvelua. Hankintalaki ja palveluja koskevat käyttöoikeussopimukset eivät koske järjestelyjä, joiden pääasiallinen tarkoitus on se, että kiinteistön omistaja vuokraa toiselle yrittäjälle sijoitusomaisuuttaan. Sopimuksen pääasiallinen kohde on Kevan arvokkaan sijoitusomaisuuden vuokraaminen sopimuskumppanille tämän liiketoiminnan harjoittamista varten. Valituksen kohteena olevan järjestelyn kanssa vastaavalla tavalla markkinoilla vuokrataan esimerkiksi hotellikiinteistöjä ja kauppakeskuksia. Myös näissä vuokrasopimuksissa vuokralainen voi sitoutua huolehtimaan kiinteistöstä. Kysymyksessä ei tuolloinkaan ole kiinteistönhoitopalveluiden hankinta vaan arvokkaan sijoitusomaisuuden vuokraus liiketoiminnan harjoittamista varten. B Oy:lle ja A Oy:lle on lähetetty tiedoksi Kevan vastaselitys. B Oy ja A Oy ovat ilmoittaneet oikeudenkäyntikuluvaatimuksensa määrän, joka on lähetetty tiedoksi Kevalle. Keva on ilmoittanut oikeudenkäyntikuluvaatimuksensa määrän, joka on lähetetty tiedoksi B Oy:lle ja A Oy:lle. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu
§:n 1 momentin 4 kohdan mukaan palveluhankintasopimuksella tarkoitetaan muuta kuin julkista rakennusurakkaa tai julkista tavarahankintaa koskevaa sopimusta, jonka kohteena on palvelujen suorittaminen; palveluhankintasopimukseksi katsotaan myös sellainen hankintasopimus, jonka kohteena on palvelujen ohella tavaroita, jos palvelujen arvo on suurempi kuin tavaroiden arvo; lisäksi palveluhankintasopimukseksi katsotaan hankintasopimus, johon palvelujen ohella sisältyy hankintalain liitteessä C tarkoitettuja rakennustöitä. Sanotun momentin 6 kohdan mukaan palveluja koskevalla käyttöoikeussopimuksella tarkoitetaan muuten samanlaista sopimusta kuin palveluhankintasopimus, mutta palvelujen vastikkeena on joko oikeus hyödyntää palvelua tai tällainen oikeus ja maksu yhdessä. Hankintalain 8 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan hankintalakia ei sovelleta palveluhankintoihin, jotka koskevat maan, olemassa olevien rakennusten tai muun kiinteän omaisuuden hankintaa tai vuokrausta millä tahansa rahoitusmuodolla taikka näihin liittyviä oikeuksia. Momentin 4 kohdan mukaan hankintalakia ei sovelleta palveluhankintoihin, jotka koskevat keskuspankkipalveluja taikka arvopaperien tai muiden rahoitusvälineiden liikkeeseen laskemiseen, ostoon, myyntiin tai siirtoon liittyviä rahoituspalveluja, kuten liiketoimia, joilla hankintayksikkö hankkii rahaa tai pääomaa. Hankintalailla on pantu täytäntöön muun ohella julkisia rakennusurakoita sekä julkisia tavara- ja palveluhankintoja koskevien sopimusten tekomenettelyjen yhteensovittamisesta annettu direktiivi 2004/17/EY (hankintadirektiivi). Hankintadirektiivin johdanto-osan 24 kappaleen mukaan palvelujen osalta on kiinteän omaisuuden hankintaa tai vuokrausta taikka siihen liittyviä oikeuksia koskevilla sopimuksilla erityispiirteitä, joiden vuoksi julkisia hankintoja koskevien sääntöjen soveltaminen niihin ei ole tarkoituksenmukaista. Johdanto-osan 27 kappaleen mukaan julkisia palveluja koskevan sopimuksen mukaisesti direktiivissä tarkoitettuina rahoituspalveluina ei pidetä raha- ja valuuttakurssipolitiikan tai julkista velkaa tai varantojen hallintaa koskevan taikka muun politiikan keinoja, joihin sisältyy arvopapereihin tai muihin rahoitusvälineisiin liittyviä suorituksia, erityisesti liiketoimia, joilla hankintaviranomainen hankkii rahaa tai pääomaa. Sen vuoksi johdanto-osan 27 kappaleen mukaan direktiivi ei koske arvopapereiden tai muiden rahoitusvälineiden liikkeeseenlaskua, ostoa, myyntiä tai siirtoa koskevia sopimuksia eikä keskuspankkien palveluja. Hankintadirektiivin 16 artiklan a kohdan mukaan mainittua direktiiviä ei sovelleta palveluhankintoja koskeviin sopimuksiin, jotka koskevat maan, olemassa olevien rakennusten tai muun kiinteän omaisuuden hankintaa tai vuokrausta millä tahansa rahoitusmuodolla taikka näihin liittyviä oikeuksia koskevia sopimuksia. Mainitun kohdan mukaan direktiiviä sovelletaan kuitenkin missä tahansa muodossa tehdyn osto- tai vuokrasopimuksen kanssa samanaikaisesti, ennen sitä tai sen jälkeen tehtäviin rahoituspalveluja koskeviin sopimuksiin. Hankintadirektiivin 16 artiklan d kohdan mukaan direktiiviä ei sovelleta palveluhankintoja koskeviin sopimuksiin, jotka koskevat arvopaperien tai muiden rahoitusvälineiden liikkeeseenlaskuun, ostoon, myyntiin tai siirtoon liittyviä rahoituspalveluja, erityisesti liiketoimia, joilla hankintayksiköt hankkivat rahaa tai pääomaa, sekä keskuspankkien palveluja koskevia sopimuksia. 1.2 Unionin tuomioistuimen oikeuskäytäntö Unionin tuomioistuin (aikaisemmin yhteisöjen tuomioistuin) on asiassa C-458/03, Parking Brixen GmbH vastaan Gemeinde Brixen ja Stadtwerke Brixen AG antamassaan tuomiossa (ECLI:EU:C:2005:605, tuomion 43 kohta) todennut, että kun viranomainen tekee palvelujen tarjoajan kanssa maksullisen yleisen pysäköintialueen hallinnointia koskevan sopimuksen, josta vastikkeena tälle palvelujen tarjoajalle maksetaan korvaus kolmansien kyseisen pysäköintialueen käytöstä maksamista määristä, kyse on julkisia palveluja koskevasta käyttöoikeussopimuksesta. Edellä viitatussa tuomiossa asiassa C-458/03 hankintayksikkönä toiminut viranomainen eli Brixenin kunta oli omistanut kiinteistön, jolla sijaitsi maksullinen yleinen pysäköintipaikka ja jossa oli lisäksi eräitä muita yleisiä toimintoja. Brixenin kunta oli itse hallinnoinut kyseistä pysäköintipaikkaa yli kymmenen vuoden ajan. Brixenin kunta oli antanut sopimuksella kyseisen pysäköintialueen hallinnoinnin yhtiön tehtäväksi ja vastikkeena toiminnastaan yhtiö peri pysäköintimaksuja. Sopimuksen perusteella yhtiö lisäksi maksoi Brixenin kunnalle vuosittaista korvausta, jonka määrä oli sidottu pysäköintilippujen hintaan. 1.3 Kevan asema Keva on itsenäinen julkisoikeudellinen yhteisö, jonka toiminta perustuu kunnalliseen eläkelakiin. Keva huolehtii kunta-alan, valtion, kirkon ja Kansaneläkelaitoksen henkilöstön eläkeasioista. Keva vastaa kunta-alan henkilöstön eläkkeiden rahoituksesta ja eläkevarojen sijoittamisesta. Keva rahoittaa eläkkeet kuntatyönantajilta ja -työntekijöiltä perittävillä eläkemaksuilla, joista suurin osa käytetään nykyisten eläkkeiden maksamiseen ja osa varoista siirretään eläkevastuurahastoon. Keva tavoittelee sijoitustuottoja, joiden avulla se voi rahoittaa osan tulevaisuuden eläkkeiden maksamisesta. Keva rahastoi myös sijoitustoiminnan tuotot. Kunnallisen eläkelain 135 §:n 2 momentin mukaan eläkevastuurahaston varoja sijoitettaessa on huolehdittava sijoitusten varmuudesta, tuotosta ja rahaksi muutettavuudesta sekä hajauttamisesta. Kevan toimintaa valvoo valtiovarainministeriö ja Finanssivalvonta. Keva on hankintalain 6 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu hankintayksikkö. 1.4 Kevan tekemät sopimukset Keva ja X Oy ovat 16.12.2011 allekirjoittaneet sopimuksen kolmen Helsingin ydinkeskustassa sijaitsevan maanalaisen pysäköintilaitoksen vuokraamisesta 20 vuoden ajaksi. Vuokrasopimusta on lisäksi mahdollisuus pidentää vielä 10 vuodella. Sopimuksen mukaan kaikki vuokralaisen vuokrauskohteessa harjoittamasta pysäköinti- ja siihen liittyvästä toiminnasta kertyvät tuotot kuuluvat vuokralaiselle. Vuokralainen vastaa vuokrauskohteen hoidosta ja ylläpidosta, kuten sähkönkulutuksesta, lämmityksestä, vesi- ja jätevesimaksuista, mahdollisesta kaasusta, vuokrauskohteen sekä sen katualueen siivouksesta ja puhtaanapidosta. Sopimuksen mukaan vuokranantaja vastaa vuokrauskohteesta kaikilta muilta osin paitsi siltä osin kuin vastuu on vuokranjakotaulukon mukaisesti vuokralaisella. Sopimuksen mukaan X Oy maksaa Kevalle pääomavuokraa. Kevan asiassa esittämän mukaan pääomavuokrasopimukselle on tyypillistä, että vuokralainen ottaa sopimuksella pääasiallisen kustannusvastuun vuokrauskohteen ylläpidosta ja hoidosta. Kevan mukaan X Oy:n maksama vuokra on markkinaehtoinen sekä määrältään erittäin huomattava. Kevan mukaan vuokraussuhde täyttää Kevan sijoitustoiminnassa kiinteistösijoituksille asettamat vaatimukset. Asiassa esitetyn selvityksen mukaan Keva ei aseta mitään rajoituksia vuokralaisen vuokrauskohteessa harjoittaman liiketoiminnan palvelujen hinnoittelulle, vaan hinnoittelu on vuokralaisen vapaassa harkinnassa. Sopimuksen voimaantulon edellytyksenä on ollut, että Kevan hallitus hyväksyy Y Oy:n, Z Oy:n ja Oy Å Ab:n koko osakekantojen ostamisen. Sopimuksen mukaan se raukeaa, mikäli Keva ei ole saanut mainittuja osakekantoja omistukseensa viimeistään 29.2.2012. Kevan hallitus on 20.12.2011 tehnyt päätöksen mainittujen osakekantojen ostamisesta. Keva on 16.2.2012 allekirjoitetuilla kauppakirjoilla saanut mainittujen osakekantojen omistusoikeuden. 1.5 Asian oikeudellinen arviointi ja lopputulos Eräiden maanalaisten pysäköintitilojen hallintaan oikeuttavien kiinteistöyhtiön osakkeiden ostoa koskevassa sopimuksessa on ollut kysymys Kevan sijoitusomaisuuden hankkimisesta. Kyseisessä jo olemassa olevien rakennusten hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostossa ei ole ollut kyse hankintalain mukaisesta hankinnasta. Kevan ja X Oy:n 16.12.2011 allekirjoittamassa sopimuksessa on puolestaan kysymys Kevan omistamien maanalaisten pysäköintitilojen vuokraamisesta. Sopimuksella Keva ei hanki mitään palvelua, vaan se saa vuokrasopimuksen perusteella merkittävän määräistä pääomavuokraa vuokralaiselta, joka harjoittaa itsenäisesti pysäköintitoimintaa vuokraamissaan tiloissa. Pääomavuokran lisäksi vuokralainen ei suorita mitään muuta korvausta vuokranantajalle. Vuosittaisen pääomavuokran määrä on sovittu tilojen vuokrasopimuksessa. Vuokran tarkistus on sopimuksen mukaan indeksiin perustuvaa, joten vuokralaiselle kertyvät tulot eivät vaikuta vuokran tarkistamiseen. Edellä lausuttu sekä Kevan toimiala ja sen toiminta eläkevarojen sijoittajana huomioon ottaen järjestelyssä on katsottava olevan kysymys Kevan omistamien olemassa olevien tilojen vuokraamisesta ulkopuoliselle sijoitustarkoituksessa. Korkein hallinto-oikeus katsoo siten, toisin kuin markkinaoikeus, ettei asiassa ole kysymys miltään osin julkisesta hankinnasta eikä palveluja koskevasta käyttöoikeussopimuksesta. 1.6 Markkinaoikeuden ratkaisun muuttaminen oikeudenkäyntikulujen korvausvelvoitteiden osalta Korkeimman hallinto-oikeuden edellä mainitut perustelut olisivat johtaneet valituksen tutkimatta jättämiseen markkinaoikeudessa toisella perusteella kuin mihin markkinaoikeus on päätynyt. Keva on hakenut muutosta markkinaoikeuden päätökseen vain siltä osin kuin markkinaoikeus on hylännyt Kevan oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan vaatimuksen. Markkinaoikeuden virheelliset perustelut, joilla on ollut vaikutusta Kevan oikeusasemaan, huomioon ottaen olisi kohtuutonta, jos Keva joutuisi pitämään oikeudenkäyntikulunsa markkinaoikeudessa vahinkonaan. Tämän vuoksi B Oy ja A Oy on hallintolainkäyttölain 74 §:n 1 momentin ja oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 9 §:n nojalla määrättävä korvaamaan Kevan oikeudenkäyntikulut markkinaoikeudessa edellä ratkaisuosasta ilmenevällä tavalla. B Oy:n ja A Oy:n oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevat vaatimukset markkinaoikeudessa on vastaavasti hylättävä. 2. Oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun lopputulos huomioon ottaen olisi kohtuutonta, jos Keva joutuisi pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Tämän vuoksi B Oy ja A Oy on hallintolainkäyttölain 74 §:n 1 momentin ja oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 9 §:n nojalla määrättävä yhteisvastuullisesti korvaamaan Kevan oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa edellä ratkaisuosasta ilmenevällä tavalla. Asian näin päättyessä ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §:n 1 momentti, B Oy:lle ja A Oy:lle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa. Asian ovat ratkaisseet presidentti Pekka Vihervuori sekä hallintoneuvokset Sakari Vanhala, Eija Siitari, Alice Guimaraes-Purokoski ja Outi Suviranta. Asian esittelijä Saija Laitinen.
Tekoälyselitys virallisen lakitekstin pohjalta. Suuntaa antava, ei korvaa oikeudellista neuvontaa.