2025 false KHO:2025:42 Kohdetontille oli asemakaavassa osoitettu rakennusoikeutta 14 750 kerrosneliömetriä asuintarkoitukseen ja 4 400 kerrosneliömetriä liiketarkoitukseen. Kohdetontti oli verovuonna
§:n 2 momentin 2, 4, 5 ja 7 kohtien edellytykset ovat kohdetontin osalta täyttyneet.
(28)Kohdetontilla ei ole ollut asuinrakennusta. Koska asuintilojen oli tarkoitettu sijoittuvan pysäköintitalon ja bussiterminaalin päälle, näiden tilojen rakentamisen aloittamiseen olisi perusteltua kiinnittää huomiota arvioitaessa kiinteistöverolain 12 a §:n 2 momentin 3 kohdan mukaisesti sitä, onko tontille ryhdytty rakentamaan asuinrakennusta ennen kalenterivuoden alkua. Riidatonta kuitenkin on, että myös asuintilojen alle sijoittuvien tilojen varsinaiset rakentamistyöt on aloitettu vasta myöhemmin. Lainkohdassa viitatun maankäyttö- ja rakennuslain 149 c §:n 2 momentin (41/2014) mukaan rakennustyö katsottiin aloitetuksi, kun oli ryhdytty rakennuksen perustuksen valutöihin tai perustukseen kuuluvien rakennusosien asentamiseen. Muutoksenhakijan mainitsemat louhintatyöt eivät ole merkinneet tällaista rakennustyön aloittamista. Myös mainitun 3 kohdan edellytys on siten täyttynyt.
(29)Muutoksenhakija on katsonut,
§:n 2 momentin 1 kohdan edellytys ei täyty, koska voimassa olevaan asemakaavaan on 9.5.2017 haettu muutosta. Korkein hallinto-oikeus toteaa, että asemakaavamuutoksen hakeminen ei ole merkinnyt 31.8.2016 voimaan tulleen asemakaavan voimassaolon lakkaamista. Muutoksenhakija ei ole edes väittänyt, että Espoon kaupunki olisi maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 53 §:n 1 momentin mukaisesti määrännyt rakennuskiellon asemakaavan muuttamisen ollessa vireillä tai että alueelle olisi tullut voimaan pykälän 3 momentissa tarkoitettu asemakaavan hyväksymispäätöksestä seuraava rakennuskielto sellaisena ajankohtana, jolla olisi merkitystä vuoden 2018 kiinteistöverotuksen kannalta. Kun asemakaava on ollut voimassa vähintään vuoden ennen kalenterivuoden 2018 alkua, ovat myös kiinteistöverolain 12 a §:n 2 momentin 1 ja 6 kohtien edellytykset täyttyneet.
(30)Korkein hallinto-oikeus toteaa, että edellä olevan perusteella kaikki rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentin määräämisen edellytykset ovat täyttyneet. Tämän jälkeen on kuitenkin vielä arvioitava sen merkitystä, että muutoksenhakijan mukaan kohdetontti ei ole kuitenkaan ollut verovuonna 2018 tästä huolimatta vielä tosiasiallisesti rakentamiskelpoinen.
(31)Asuntorakentamiseen kaavoitetun rakentamattoman rakennuspaikan veroprosenttia koskevan sääntelyn taustalla on se, että maan kasvukeskuksissa ja erityisesti pääkaupunkiseudulla asuntotuotantoon soveliaan rakennusmaan tarve on huomattava. Säännösten tarkoituksena on, että rakennuskelpoisen asuntorakentamiseen kaavoitetun alueen omistajat ryhtyisivät joko itse rakentamaan tai luovuttamaan maan sellaisille, jotka ovat valmiit rakentamaan (hallituksen esitys kiinteistöverolain muuttamisesta, HE 100/1999 vp, kohta 2.2., Yleistä). Aiemmassa oikeuskäytännössä on katsottu,
§:ssä luetellut edellytykset ilmentävät säännöksen esitöissä kuvattua vaatimusta rakennuspaikan tosiasiallisesta rakentamiskelpoisuudesta korotetun kiinteistöveron soveltamisen edellytyksenä (KHO 2022:80, kohta 34).
(32)Korkein hallinto-oikeus toteaa, että tosiasialliset edellytykset rakentamiseen ryhtymiselle saattavat puuttua sellaisestakin syystä, johon kiinteistöverolain 12 a §:ssä ei viitata. Koska sääntelyn perimmäisenä tarkoituksena ei ole vain liittää veroseuraamusta johonkin laissa todettuun perusteeseen vaan pikemmin ohjata muiden kuin fiskaalisten tavoitteiden toteuttamista ja koska perustuslain 121 §:n 3 momentista ilmeneviin kunnallista verolakia koskeviin sisältövaatimuksiin kuuluu verovelvollisuuden ja veron määräytymisen perusteiden lisäksi myös verovelvollisen oikeusturvasta säätäminen, säännöksiä on perusteltua tulkita niin, että rakennuspaikan tosiasialliseen rakentamiskelpoisuuteen kiinnitetään huomiota laajemminkin kuin tarkastelemalla yksinomaan kiinteistöverolain 12 a §:ssä lueteltujen edellytysten täyttymistä. Muutoin lain ohjausvaikutus ei toteutuisi tarkoitetulla tavalla, vaan seurauksena olisi lain soveltaminen sen todellisiin päämääriin nähden mielivaltaisella tavalla. Tämä loukkaisi verovelvollisen oikeusturvaa.
(33)Lakia säädettäessä on tunnistettu tilanne, jossa esimerkiksi rakennusluvan viivästyminen on voinut johtua kunnasta tai vaikkapa naapurin aiheettomaksi katsotusta valituksesta. Lain esitöissä on todettu, että korkeampi kiinteistövero voisi olla tämänkaltaisissa tilanteissa kohtuutonta, ja lausuttu, että verotuksen yhteydessä ei ole tarkoituksenmukaista suorittaa kohtuullisuuden arviointia, vaan vasta maksuunpanon jälkeen (HE 100/1999 vp, kohta 2.2., Vapautus verosta). Kiinteistöverolain 37 §:ään otettiin tämän vuoksi säännös, jonka mukaan kunta voi osittain tai kokonaan vapauttaa 12 a §:ssä tarkoitetusta kiinteistöverosta, jos rakennushanke on viivästynyt muusta syystä kuin rakennuspaikan omistajan omasta menettelystä.
(34)Mainittu säännös on sittemmin siirretty kiinteistöverolaista veronkantolain (769/2016) 50 §:n 4 momentiksi, joka oli voimassa kiinteistöverotusta toimitettaessa, ja edelleen nykyisen veronkantolain (11/2018) 5 momentiksi (785/2020). Säännös vastaa sisällöltään kiinteistöverolakiin alun perin otettua säännöstä muutoin, mutta veronkantolain mukaan vapautuksen myöntää Verohallinto, ellei kunta ole pidättänyt ratkaisuvaltaa itselleen.
(35)Korkein hallinto-oikeus katsoo laissa omaksutun järjestelmän merkitsevän sitä, että sellaisten seikkojen merkitys, joiden johdosta kohdetontin rakentamiseen ei ole voitu muutoksenhakijan mukaan ryhtyä, vaikka kiinteistöverolain 12 a §:ssä luetellut edellytykset ovat sinänsä täyttyneet, tulee harkittavaksi veronkantolaissa tarkoitetun vapautushakemuksen yhteydessä. Koska tähän liittyvää harkintaa ei ole tehty valituksen kohteena olevaa kiinteistöverotusta toimitettaessa, nyt ei tule myöskään ratkaistavaksi, onko kohdetontti tällaisten seikkojen johdosta vapautettava kiinteistöverosta yleistä veroprosenttia ylittävältä osin ja onko tätä koskevaan Verohallinnon päätökseen liittyvä valituskielto perustuslain mukainen. Johtopäätös
(36)Edellä esitetyillä perusteilla hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Mika Seppälä, Mikko Pikkujämsä, Kari Tornikoski, Vesa-Pekka Nuotio ja Tero Leskinen. Asian esittelijä Anna Ahlberg.