KKO/1987/126

1987 false KKO:1987:126 Tiealueeksi otetun maapohjan arvoa määrättäessä otettiin huomioon paitsi ne odotukset, joihin ennen tiesuunnitelman vahvistamista hyväksytty yleiskaava oli antanut aihetta, myös se hintataso, mikä tietarkoituksiin otetuilla tiluksilla oli ollut raakamaan odotusarvoisina ennen yleiskaavan hyväksymistä. ASIAN AIKAISEMPI KÄSITTELY Tietoimitus Toimitusmiehet ovat 27.9.1984 lopetetuksi julistetussa tietoimituksessa arvioidessaan X:n sekä Y:n perillisten A:n, B:n ja C:n Helsingin kaupungin Tapanilan kylässä yhteisesti omistamista Å 129a nimisestä tilasta RN:o 5:51 ja Å 129b nimisestä tilasta RN:o 5:59 tieoikeudella otetuista tiluksista maksettavaa maapohjakorvausta pitäneet lähtökohtana sitä hintatasoa, minkä nuo tilukset olivat arviointihetkellä toimitusta lopetettaessa saavuttaneet raakamaan odotusarvoisina kaavoittamattomana kokonaisuutena, koska tiluksia tietarkoituksiin haltuunotettaessa alueella ei ollut ollut minkäänlaista vahvistettua ja laillistunutta kaavaa. Odotusarvo on laskettu toimituksessa esitettyjen kauppahintatietojen perusteella siten, että tiealueeksi otetuista tiluksista on arvioitu olleen rakennusmaata 60 prosenttia sekä puisto- ja katualuetta kumpaakin 20 prosenttia. Kun maapohjan keskihintana on pidetty rakennusmaan osalta 200 markkaa ja puiston osalta 25 markkaa neliömetriltä mutta katualueelle ei ole laskettu mitään hintaa, on mainittujen prosenttilukujen mukaisesti saatu maan hinnaksi rakennusmaan osalta 120 markkaa ja puiston osalta 5 markkaa neliömetriltä eli yhteensä 125 markkaa neliömetriltä, minkä perusteella maapohjan odotusarvoksi on viiden vuoden myyntiaika huomioon ottaen diskonttaamalla saatu 98, pyöristäen 100 markkaa neliömetriltä. Helsingin kaupunki tienpitäjänä on siten velvoitettu suorittamaan X:lle, A:lle, B:lle ja C:lle yhteisesti luovutuksenkorvauksena tiealueeksi otetuista tiluksista tilan Å 129a osalta 0,7736 hehtaarista viljeltyä maata 773.600 markkaa ja tilan Å 129b osalta 1,5092 hehtaarista viljeltyä maata 1.509.200 markkaa, molemmat määrät 6 prosentin korkoineen 1.5.1981 lukien. Vaatimukset maaoikeudessa Maaoikeudessa, jonka tutkittavaksi Helsingin kaupunki sekä X, A, B ja C olivat saattaneet jutun, kaupunki on muutoksenhakemuksensa perusteluna lausunut, että tilat Å 129a ja Å 129b sijaitsevat alueella, jolle Helsingin kaupunginvaltuusto oli 29.11.1972 hyväksynyt yleiskaavan. Tiloista tiealueeksi otetut tilukset kuuluivat yleiskaavassa viheralueeksi merkittyyn alueeseen, jonka läpi johti kaksi tietä. Yleiskaavan hyväksymisen jälkeen ei kysymyksessä olevilla tiluksilla enää voinut olla rakennusmaan odotusarvoa. Kaupunki on pitänyt näiden tilusten yksikköhintana noin 50 markkaa neliömetriltä. X ja hänen myötäpuolensa ovat vaatineet maapohjakorvauksen korottamista ja korvausta oikeudenkäyntikuluistaan. Etelä-Suomen maaoikeuden päätös 4.6.1986 Maaoikeus on toimitusinsinööriä kuultuaan todennut, että kysymyksessä olevaa tiealuetta koskeva tiesuunnitelma oli vahvistettu 11.2.

1. Ennen tiesuunnitelman vahvistamista olivat tiealueeksi tulleet tilukset kuuluneet alueeseen, jolle Helsingin kaupunginvaltuusto oli 29.11.1972 hyväksynyt yleiskaavan. Siinä oli puheena olevat tilukset osoitettu käytettäväksi viheralueena. Edelleen maaoikeus on todennut, että toimitusmiehet olivat korvausta tiealueesta määrätessään nojautuneet 60 prosenttisesti asemakaavan mukaisiin maan hintoihin sekä muilta osin puisto-ja katualueen hinta-arvioihin. Maaoikeus on katsonut, että maapohjan korvaus on tässä tapauksessa määrättävä ennen tiesuunnitelman vahvistamista vallinneiden olosuhteiden mukaisena. Silloin tiealue on kuulunut yleiskaavassa osoitettuun alueeseen. Tiealueen arvoa määrättäessä ei siten voitu nojautua rakennusmaaksi osoitetun maapohjan arvoihin sillä tavoin kuin toimitusmiehet olivat menetelleet, vaan oli näin saatua arvoa alennettava 30 prosentilla. Sen vuoksi maaoikeus on alentanut yksikkökorvauksen tiealueen maapohjasta 70 markkaan neliömetriltä. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA A:lle, B:lle ja C:lle on myönnetty valituslupa 30.9.
2. A, B ja C ovat valituksessaan vaatineet, että tiealueen maapohjakorvaus korotetaan 100 markaksi neliömetriltä ja että tiealueesta siis määrätään maksettavaksi heille toimitusmiesten määräämät korvaukset. Lisäksi A, B ja C ovat vaatineet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan. Helsingin kaupunki on antanut siltä pyydetyn vastauksen vaatien siinä korvausta oikeudenkäyntikuluistaan. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU Perustelut Suutarilan paikallistien rakentamista varten on vahvistettu tiesuunnitelma 11.2.
3. Tiloista Å 129a RN:o 5:51 ja Å 129b RN:o 5:59 tieoikeudella otetut tilukset on merkitty Helsingin kaupunginvaltuuston 29.11.1972 hyväksymään yleiskaavaan viheralueeksi, jonka läpi kulkee kaksi tietä. Nämä tilukset ovat tiealuetta huhtikuussa 1981 haltuunotettaessa rajoittuneet sekä pientalotyyppiseen rakennusalueeseen että rakentamattomiin, suurehkojen tilojen alueisiin. Maapohjakorvausta esillä olevassa tapauksessa määrättäessä on otettava huomioon paitsi ne odotukset, joihin yleiskaavoitus on alueella ja lähiympäristössä antanut aihetta, myös se hintataso, mikä tietarkoituksiin otetuilla tiluksilla on raakamaan odotusarvoisina ollut ennen yleiskaavan hyväksymistä. Arvioimisajankohta ja rahan arvossa tapahtuneet muutokset huomioon ottaen Korkein oikeus pitää näiden tilusten arvona maaoikeuden määräämää 70 markkaa neliömetriltä. Tuomiolauselma Maaoikeuden määräämää yksikkökorvausta tiealueen maapohjasta ei muuteta. Suoritettavat maapohjakorvaukset ovat tilan Å 129a RN:o 5:51 osalta 541.520 markkaa ja tilan Å 129b RN:o 5:59 osalta 1.056.440 markkaa toimitusmiesten määräämine 6 prosentin korkoineen 1.5.1981 lukien. Asian laadun vuoksi Helsingin kaupungin on itse vastattava sille vastauksen antamisesta täällä aiheutuneista kuluista. Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Jalanko, Nikkarinen, Riihelä, Lehtonen ja Lindholm