KKO/1987/17

1987 false KKO:1987:17 Ään. Kaupungin ja yhtiön välisessä kiinteistön kauppakirjassa oli ehto, jossa oli määrätty yhtiön rakentamisvelvollisuudesta ja sen laiminlyömisen varalta sopimussakosta. Yhtiö, joka oli saanut kiinteistön omistukseensa kaupantekopäivänä ja joka ei ollut täyttänyt rakentamisvelvoitettaan määräaikana, oli tuon määräajan jälkeen antanut kaupungille sitoumuksen, jossa oli määrätty uudelleen sekä rakentamisvelvoitteen määräajasta että alkuperäistä korkeammasta sopimussakosta. Koska sitoumusta ei ollut tehty maakaaren 1 luvun 2 §:ssä säädettyä muotoa noudattaen, yhtiötä ei voitu velvoittaa maksamaan enemmän sopimussakkoa kuin mitä kauppakirjassa oli sovittu. MK 1 luku 2 § ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA Kotkan raastuvanoikeuden päätös 8.3.1984 Raastuvanoikeus on Kouvolan kaupungin kanteesta lausunut selvitetyksi, että Kuljetusliike Iivonen & Rahkonen Oy oli 29.10.1975 vahvistetulla kauppakirjalla ostanut kaupungilta 32.040 markan kauppahinnasta eli 4 markan neliömetrihinnasta kaupungin Ruotsulan kylässä omistamasta Korjalan tilasta RN:o 24:3 noin 8.010 neliömetrin suuruisen alueen, joka muodosti tontin vireillä olleen asemakaavan käsittämässä

1. kaupunginosan korttelissa n:o
2. Yhtiö oli kauppahinnan lisäksi sitoutunut suorittamaan kaupungille sorapäällysteisen kadun rakentamiskustannusten korvauksena 17.298 markkaa. Kauppakirjan ehtojen mukaan yhtiö oli sitoutunut rakentamaan tontille kolmen vuoden kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta lukien yhteensä vähintään 600 kerrosalaneliömetri käsittävän autohallirakennuksen ja, mikäli yhtiö ei ollut täyttänyt mainittua rakentamisvelvollisuuttaan, se oli velvollinen suorittamaan kaupungille sopimussakkoa, jollei kaupunki toisin päättänyt, 100 prosenttia kauppahinnan ja kunnallistekniikan eli mainittujen kadun rakentamiskustannusten yhteismäärästä 49.338 markasta. Yhtiölle oli 23.10.1978 annettu lainhuuto alueesta muodostettuun tonttiin n:o
3. Kouvolan kaupunginvaltuusto oli yhtiön 22.8.1978 tekemästä pyynnöstä myöntänyt rakentamiselle jatkoaikaa 27.11.1978 tehdyllä päätöksellä 29.10.1980 saakka edellytyksellä, että sopimussakko korotettiin 200 prosenttiin kauppahinnan ja kunnallistekniikan yhteismäärästä. Edelleen kaupunginvaltuusto oli myöntänyt rakentamiselle jatkoaikaa yhtiön pyynnöstä 24.11.1980 tehdyllä päätöksellä 31.12.1981 saakka siten, että rakennuslupa olisi haettava 30.4.1981 mennessä. Samalla kaupunki oli korottanut sopimussakon 300 prosenttiin kauppahinnan ja kunnallistekniikan yhteismäärästä. Vielä kaupunginvaltuusto oli myöntänyt rakentamiselle jatkoaikaa 25.1.1982 tehdyllä päätöksellä 31.12.1982 saakka edellytyksellä, että yhtiö maksoi kauppakirjassa sovitun 100 prosentin sopimussakon 49.338 markkaa ja sopimussakoksi jäi 200 prosenttia eli 98.676 markkaa. Yhtiö oli 12.11.1980 allekirjoitetussa sitoumuskirjassa sitoutunut maksamaan kaupungille sopimussakkoa 300 prosenttia kaupassa tarkoitetun kauppahinnan ja kunnallistekniikan yhteismäärästä eli 148.014 markkaa siinä tapauksessa, ettei yhtiö täyttäisi rakentamisvelvoitetta 31.12.1981 mennessä ja hakisi rakennuslupaa 30.4.1981 mennessä. Yhtiö oli 5.10.1982 maksanut kauppakirjassa sovitun 100 prosentin sopimussakon 49.338 markkaa. Yhtiö ei ollut täyttänyt rakentamisvelvoitettaan 31.12.1982 mennessä eikä vieläkään. Raastuvanoikeus on katsonut, ettei sopimussakkoa, huomioon ottaen esitetyt kysymyksessä olevaan tonttimaahan verrattavan maan hintatasosta Kouvolassa, ollut pidettävä kohtuuttomana. Yhtiön 12.11.1980 antamaan sitoumuksen tarkoituksena oli ollut 29.10.1975 päätetyssä kiinteistökaupassa sovitun, sitoumusta annettaessa vielä täyttämättä olleen rakentamisvelvoitteen myöhempi täyttäminen eikä kysymys siis enää ollut ollut kiinteistönkaupan ehdosta, joka olisi ollut tehtävä maakaaren 1 luvun 2 §:ssä säädetyssä muodossa, vaan kiinteistönkaupasta erillisestä sopimuksesta. Yhtiö ei ollut kehotuksista huolimatta maksanut kaupungille sopimussakon vielä maksamatta olevaa määrää. Tämän vuoksi raastuvanoikeus on velvoittanut Kuljetusliike Iivonen & Rahkonen Oy:n suorittamaan Kouvolan kaupungille vaaditut 98.676 markkaa 5 prosentin korkoineen 8.9.1983 lukien ja korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 3.000 markkaa sekä korvaukseksi yhtiön aiheettoman vastustamisen vuoksi rauenneesta maksamismääräysmenettelystä aiheutuneista kuluista 2.500 markkaa. Kouvolan hovioikeuden tuomio 28.2.1986 Hovioikeus, jonka tutkittavaksi yhtiö oli saattanut jutun, on lausunut, että sitoumus, jonka yhtiö oli kiinteistökaupan tekemisen jälkeen antanut kauppakirjassa kiinteistön rakentamisvelvoitteen täyttämiseksi sovitun sopimussakon korottamisesta, ei ollut kiinteistön luovutuksen ehto. Yhtiö ei sen vuoksi vapautunut 12.11.1980 tehdyn sopimuksen mukaisesta sopimussakosta sillä perusteella, että sopimusta ei ollut laadittu maakaaren 1 luvun 2 §:ssä määrätyssä muodossa. Hovioikeus on näillä muutoin raastuvanoikeuden päätöksestä ilmenevillä perusteilla pysyttänyt raastuvanoikeuden päätöksen lopputuloksen ja velvoittanut Kuljetusliike Iivonen & Rahkonen Oy:n korvaamaan kaupungin vastauskulut hovioikeudessa 600 markalla. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA Yhtiölle on myönnetty valituslupa 26.6.
4. Kaupunki on antanut siltä pyydetyn vastauksen. Yhtiö on uudistanut alemmissa oikeuksissa esittämänsä vaatimukset, että kanne hylätään tai sopimussakon määrää ainakin kohtuullistetaan. Yhtiö on lausunut, että sopimussakon määrää koskevaa kauppaehdon muutosta ei ollut tehty maakaaren 1 luvun 2 §:ssä säädetyssä järjestyksessä, joten muutos ei ollut pätevä. Sopimussakko oli yhtiön maksuvaikeuksia hyväksikäyttäen korotettu kiinteistön kauppahintaan nähden kolminkertaiseksi, joten sopimussakon määrä oli kohtuuton. Lisäksi yhtiö oli sitoutunut sopimussakon korotukseen täysin tarpeettomasti, sillä jos se olisi maksanut kauppakirjassa sovitun sopimussakon, ei olisi vapautunut kokonaan rakentamisvelvoitteestaan. Kaupunki on lausunut, etteivät yhtiön vaatimuksen olleet hyväksyttäviä. Sopimussakon korottamista koskeva sopimus oli jo ajallisesti sen taustalla olevasta kiinteistökaupasta erillinen oikeustoimi ja sellaisenaan pätevä. Kysymyksessä ei ollut ollut kiinteistön luovutuksen ehto. Ottaen huomion kiinteistökaupasta kuluneen yli kymmenen vuoden aikana tapahtunut yleinen maan arvon kohoaminen ei sopimussakon määrä ollut kohtuuton. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU Perustelut Asianosaiset ovat 29.10.1975 sopineet 49.338 markan sopimussakosta osana määräalan ostajan Kuljetusliike Iivonen & Rahkonen Oy:n suoritusvelvollisuutta. Tuo sopimussakko on kiinteistönluovutuksen perustuksena oleva ehto ja se on pantu maakaaren 1 luvun 2 §:n mukaisesti tehtyyn kauppakirjaan. Samaa määrämuotoa on noudatettu myös, kun tällaista kauppaehtoa muutetaan. Yhtiön 12.11.1980 antamasta sitoumuksesta ja kaupunginvaltuuston 24.11.1980 tekemästä päätöksestä ilmenee, että niiden tarkoituksena on ollut muuttaa kauppakirjan sopimussakkoehtoa. Muutoksesta ei ole sovittu maakaaren 1 luvun 2 §:n mukaisesti. Näin ollen yhtiötä ei voi velvoittaa maksamaan enemmän sopimussakkoa kuin mitä kauppakirjassa on sovittu. Tuomiolauselma Hovioikeuden tuomio ja raastuvanoikeuden päätös kumotaan. Kouvolan kaupungin kanne hylätään. Esittelijän mietintö ja eri mieltä olevien jäsenten lausunnot Vanhempi oikeussihteeri Kitunen: Korkein oikeus lausunee perusteluina: Puheena olevan kiinteistön omistusoikeus on siirtynyt yhtiölle 29.10.1975 vahvistetun kauppakirjan nojalla kaupantekopäivänä. Yhtiö on 12.11.1980 antanut kaupungille raastuvanoikeuden päätöksessä selostetun sitoumuksen, jossa yhtiö oli sitoutunut maksamaan sopimussakkoa 300 prosenttia kiinteistön kauppakirjassa mainittujen kauppahinnan ja kunnallistekniikan kustannusten yhteismäärästä eli yhteensä 148.014 markkaa, jollei yhtiö täyttäisi kauppakirjassa tarkoitettua rakentamisvelvoitettaan 31.12.1981 mennessä. Kaupunginvaltuusto on 24.11.1980 tehdyllä päätöksellä myöntänyt rakentamiselle jatkoaikaa 31.12.1981 saakka siten, että sopimussakko rakentamisvelvoitteen laiminlyömisen johdosta määräytyi yhtiön antamaan sitoumuksen mukaisesti. Rakentamiselle on myönnetty vielä 25.1.1982 jatkoaikaa 31.12.1982 saakka, mutta yhtiö ei ole siihenkään mennessä täyttänyt rakentamisvelvoitettaan. Yhtiö on antanut mainitun sitoumuksen saatuaan kiinteistön omistusoikeuden ja kauppakirjan mukaisen rakentamisvelvoitteen määräajan päättyä. Sitoumuksessa on määrätty uudelleen sekä rakentamisvelvoitteen määräajasta että sopimussakosta. Tämän vuoksi Korkein oikeus katsoo, että sitoumus, joka ei myöskään ole ollut enää kiinteistönluovutuksen perusteena oleva ehto, on yhtiötä sitova, vaikka sitä ei ole laadittu maakaaren 1 luvun 2 §:ssä säädetyssä muodossa. Ottaen huomioon kiinteistön luovutuksen tarkoitus ja rakentamisvelvoitteen täyttämättä jättämisen aikana paikkakunnalla tapahtunut tonttimaan arvon kohoaminen ei sitoumuksen sopimussakkoa koskevaa ehtoa ole pidettävä kohtuuttomana. Korkein oikeus lausunee tuomiolauselman: Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Oikeusneuvos Lindholm: Kaupunki ja yhtiö olisivat voineet sopia kiinteistön kauppakirjaan otetusta rakentamisvelvoitetta ja siihen liittyvää sopimussakkoa koskevasta ehdosta noudattamatta maakaaren 1 luvun 2 §:ssä säädettyä muotoa. Tämän vuoksi määrämuoto ei ole ollut tarpeen myöskään muutettaessa ja täydennettäessä tuolloista ehtoa. Yhtiön 12.11.1980 antama sitoumus on näin ollen ollut yhtiötä sitova. Näillä perusteilla päädyn mietinnön mukaiseen tuomiolauselmaan. Oikeusneuvos Mörä: Hyväksyn mietinnön. Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Ailio, Mörä (eri mieltä), Lindholm (eri mieltä), Aro ja Roos