KKO/1990/131

1990 false KKO:1990:131 Riita tonttirasitteen kunnossapitokustannuksista silloin kun kunnossapidosta ei ole sovittu ja tällaisen rasitteen perustamiskustannuksista oli käsiteltävä yleisessä tuomioistuimessa eikä kaavoitusalueiden jakolain mukaisessa rasitetoimituksessa. ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA Kanne Kokkolan raastuvanoikeudessa Asunto Oy Sanna-Sofia Bostads Ab on Asunto Oy Sanna-Brita Bostads Ab:lle tiedoksi toimitetun haasteen nojalla raastuvanoikeudessa kertonut, että Kokkolan kaupungin kiinteistöinsinööri oli 27.1.1982 lopetetussa tontinmittauksessa päättänyt perustaa kulkuoikeuden Kokkolassa tontin n:o 12-01-07 alueelle tonttia n:o 12-01-05 varten. Molemmat tontit olivat tuolloin saman grynderin omistuksessa. Tonteille oli myöhemmin perustettu asunto-osakeyhtiöt, jotka eivät olleet päässeet sopimukseen rasitealueen päällystämisestä aiheutuneista kuluista eikä rasitealueen puhtaana- ja kunnossapitokustannuksista. Vastaajayhtiö oli kieltäytynyt kokonaan osallistumasta näihin kustannuksiin katsoen rasiteoikeuden olevan korvaukseton koska rasitetoimituksessa ei ollut korvauksista puhuttu mitään. Kantajayhtiö on kuitenkin katsonut, että toimitusinsinööri ei voinut määrätä muista rasitealueen korvauksista paitsi sen perustamisesta johtuvista korvauksista. Tämän vuoksi Asunto Oy Sanna-Sofia Bostads Ab on vaatinut, että Asunto Oy Sanna-Brita Bostads Ab velvoitetaan suorittamaan kulkuoikeusrasitteen rakentamis- ja kunnossapitokustannuksia 6.291,30 markkaa sekä rasitealueen puhtaanaja kunnossapitokustannuksista 200 markkaa kuukaudessa kuukausittain jälkikäteen, mikä korvaus on sidottu palkkaindeksiin tai muuhun raastuvanoikeuden sopivaksi katsomaan indeksiin rahanarvon alenemisen huomioon ottamiseksi, käyttäen peruslukuna ensisijaisesti palkkaindeksin lukemaa 257 toiselta vuosineljännekseltä 1988, jolloin indeksitarkistus suoritetaan vuosittain toisen vuosineljänneksen indeksiluvun mukaisesti tai vaihtoehtoisesti vastaajayhtiö velvoitetaan osallistumaan puoliksi rasitealueen puhtaanaja kunnossapitoon. Lisäksi kantajayhtiö on vaatinut, että kulkuoikeusrasitetta tarkennetaan yhtiöiden sopimusehdotuksessa tarkemmin esitetyllä tavalla. Kantajayhtiö on vaatinut korkoa päällystämisestä vaaditulle 6.291,30 markalle 1.12.1988 lukien sekä puhtaana- ja kunnossapitokustannuksista vaaditulle 200 markalle kuukaudessa raastuvanoikeuden päätöspäivään saakka erääntyneille suorituksille kultakin kuukaudelta sitä seuraavan kuukauden 1 päivästä lukien. Lisäksi kantajayhtiö on vaatinut oikeudenkäyntikulujensa korvaamista 16 prosentin korkoineen päätöksen antamisesta lukien. Raastuvanoikeuden päätös 23.8.1989 Raastuvanoikeus on todennut, että Asunto Oy Sanna-Sofia Bostads Ab:n omistaman tontin numero 7 Kokkolan kaupungin

1. kaupunginosan ensimmäisessä korttelissa 27.1.1982 suoritetussa mittauksessa oli sovittu ja päätetty perustaa uutena rasitteena kulkuoikeus mainitulle tontille samassa korttelissa olevaa Asunto Oy Sanna-Brita Bostads Ab:n omistamaa tonttia numero 5 varten. Sittemmin oli tämän kulkurasitteen täsmentämiseksi lähinnä rakentamis- ja kunnossapitokustannusten osalta aloitettu erillinen rasitetoimitus 26.8.
2. Tätä toimitusta oli jatkettu 10.2.1989, jolloin kiinteistöinsinööri oli todennut, ettei toimitukselle ollut laillisia edellytyksiä, koska rasitteen täsmentämisestä ei ollut tonttien omistajien kesken päästy sopimukseen. Tämän vuoksi hän oli päättänyt jättää toimituksen sikseen. Esillä olevassa asiassa on kantajayhtiö vaatinut vastaajayhtiön velvoittamista suorittamaan kertakaikkisen korvauksen rasitetun alueen rakentamis- ja kunnossapitokustannuksista sekä jatkuvaa kuukausittaista korvausta sen puhtaana- ja kunnossapitokustannuksista haastehakemuksesta tarkemmin ilmenevät määrät tai vaihtoehtoisesti vastaajayhtiön velvoittamista osallistumaan puoleksi rasitealueen puhtaana- ja kunnossapitoon. Lisäksi se on vaatinut kulkuoikeusrasitteen täsmentämistä oikeudelle esitetyssä sopimusluonnoksessa tarkemmin määritetyllä tavalla. Vielä kantaja on vaatinut oikeudenkäyntikulujensa korvaamista korkoineen. Vastaaja on katsonut, ettei tämä asia kuulunut tuomioistuimelle ja vaatinut sen tutkimatta jättämistä sekä oikeudenkäyntikulujensa korvaamista. Raastuvanoikeus on todennut, että kaavoitusalueiden jakolain säännösten mukaan kulkuoikeutta tonttia varten toiselle tontille koskevan rasitteen perustaminen ja muuttaminen käsitellään joko erillisessä rasitetoimituksessa tai tontinmittauksen yhteydessä. Mainitun lain 88 §:n mukaan rasite perustetaan tonttien omistajien sopimuksesta tai, mikäli tontit kuuluivat samalle omistajalle, tämän pyynnöstä. Saman pykälän toisessa momentissa mainitaan ne tapaukset, jolloin rasite voidaan perustaa ilman siitä kärsivän tontin omistajan suostumusta. Mikäli rasite muutetaan toisen sisältöiseksi, tapahtuu tämäkin tonttien omistajien sopimuksesta, jolloin myös kunnossapitoa koskevia perusteita muutetaan vastaavasti, mikäli siitäkin päästään sopimukseen. Esillä oleva kanne on tarkoittanut lähinnä jo perustetun rasitteen ja sen ehtojen muuttamista ja se oli käsiteltävä kaavoitusalueiden jakolain mukaisessa järjestyksessä rasitetoimituksessa eikä se näin ollen kuulunut yleisen tuomioistuimen ratkaistavaksi. Tämän vuoksi raastuvanoikeus on jättänyt kanteen tutkittavaksi ottamatta ja velvoittanut Asunto Oy Sanna-Sofia Bostads Ab:n suorittamaan Asunto Oy SannaBrita Bostads Ab:lle oikeudenkäyntikulujen korvauksena raastuvanoikeuden arvion mukaan 3.500 markkaa 16 prosentin korkoineen 23.8.1989 lukien. Vaasan hovioikeuden päätös 25.1.1990 Hovioikeus, johon Asunto Oy Sanna-Sofia Bostads Ab oli valittanut toistaen raastuvanoikeudessa esittämänsä vaatimukset, on päätöksellään jättänyt asian raastuvanoikeuden päätöksen varaan ja velvoittanut Asunto Oy Sanna-Sofia Bostads Ab:n korvaamaan Asunto Oy Sanna-Brita Bostads Ab:n vastauskulut hovioikeudessa 1.000 markalla 16 prosentin korkoineen hovioikeuden päätöksen antopäivästä lukien. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA Asunto Oy Sanna-Sofia Bostads Ab:lle on myönnetty valituslupa 23.4.
3. Valituksessaan yhtiö on uudistanut aikaisemmin tekemänsä vaatimukset ja vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan korkoineen kaikissa oikeusasteissa. Asunto Oy Sanna-Brita Bostads Ab on vastannut valitukseen ja vaatinut sen hylkäämistä sekä Asunto Oy Sanna-Sofia Bostads Ab:n velvoittamista korvaamaan vastaajayhtiön vastauskulut Korkeimmassa oikeudessa 2.000 markalla 16 prosentin korkoineen päätöksen antopäivästä lukien. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 16.10.1990 Perustelut Asiassa on selvitetty, että Asunto Oy Sanna-Brita Bostads Ab:n omistamaa tonttia varten on Asunto Oy Sanna-Sofia Bostads Ab:n omistamalle tontille perustettu raastuvanoikeuden päätöksessä kerrottu rasite ja että rasitetta perustettaessa ei ole käsitelty kanteessa mainittuja korvauksia. Kaavoitusalueiden jakolain 6 luvun säännösten mukaan tonttirasitteen perustaminen, siirtäminen, muuttaminen ja poistaminen mainitun lain 88 §:n 2 momentissa mainittua poikkeusta lukuun ottamatta edellyttää asianomaisten tonttien omistajien sopimusta. Lain 92 §:n mukaan rasitteen perustamista, siirtämistä ja muuttamista koskevassa sopimuksessa voidaan samalla sopia kunnossapidosta. Lain 96 §:n mukaan tonttirasitteen perustaminen, siirtäminen, muuttaminen ja poistaminen käsitellään joko erillisessä rasitetoimituksessa tai tontinmittauksen yhteydessä. Viitatut lainkohdat osoittavat, että kunnossapitoa koskeva sopimus voidaan rasitteen ohella käsitellä lain 96 §:ssä mainituissa toimituksissa. Sen sijaan mainitut tonttirasitetta koskevat säännökset eivät koske kunnossapitokustannuksia silloin kun rasitteen kunnossapidosta ei ole sovittu eikä rasitteen perustamiskustannuksia. Näin ollen kantajayhtiön rasitetun alueen rakentamis- ja kunnossapitokustannusten korvaamista koskevat vaatimukset, jotka sinänsä eivät vaikuta perustetun rasitteen sisältöön, kuuluvat nimenomaisen kaavoitusalueiden jakolain säännöksen puuttuessa käsiteltäviksi yleisessä tuomioistuimessa. Siltä osin kuin kanteessa on vaadittu kulkuoikeusrasitteen täsmentämistä kysymyksessä on rasitteen muuttaminen. Tällainen vaatimus kuuluu kaavoitusalueiden jakolain 96 §:n nojalla käsiteltäväksi rasitetoimituksessa. Päätöslauselma Hovioikeuden ja raastuvanoikeuden päätökset kumotaan siltä osin kuin kanne on jätetty rasitetun alueen rakentamis- ja kunnossapitokustannuksia koskevien vaatimusten osalta tutkimatta ja asia palautetaan tältä osin raastuvanoikeuteen, jonka tulee ilmoituksetta ottaa se käsiteltäväkseen. Muilta eli kulkuoikeusrasitteen täsmentämistä koskevien vaatimusten osalta asia jätetään hovioikeuden päätöksen lopputuloksen varaan. Asian laadun vuoksi asianosaiset saavat itse kärsiä oikeudenkäyntikulunsa asiassa. Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Ailio, Ådahl, Portin, Riihelä ja Haarmann