KKO/1990/28

1990 false KKO:1990:28 Vuonna 1959 vahvistetun asemakaavamuutoksen mukaan alue oli ollut asuin- tai asuin- ja liiketaloaluetta. Vuonna 1976 vahvistetussa kaavassa alue oli muutettu katualueeksi. Kaupungin lunastaessa sen jälkeen alueen lunastuskorvaus arvioitiin sen käyttötarkoituksen mukaan, mikä maalla oli ollut vuoden 1959 kaavan mukaan, ja käyttäen sitä hintatasoa, mikä alueella oli vallinnut ennenkuin vuoden 1976 kaavamuutos tuli voimaan. Näin arvioitua hintaa oli korotettava niin, että se osa maan arvonnoususta, joka vastasi yleisen hintatason kohoamista, tuli otetuksi huomioon lunastuspäätöksen julistamishetkeen asti korvauksensaajan hyväksi. Vrt. KKO:1994:15 ASIAN AIKAISEMPI KÄSITTELY Lunastustoimitus nro 208093-4 Lunastustoimikunta oli Lappeenrannan kaupungin hakemuksen johdosta suoritettavaksi määrätyssä, 10.7.1986 lopetetuksi julistetussa lunastustoimituksessa vahvistanut rakennuslain 50 §:n 1 momentin säännökset huomioon ottaen Lappeenrannan kaupungille katualueiksi omistusoikeuksin kokonaan lunastettaviksi muun muassa mainitun kaupungin Kourulanmäen kylässä sijainneet A:n omistamat tilat Romula RN:o 1:115 ja Rautala RN:o 1:376 ja B:n omistaman tilan Tasanko RN:o 1:

1. Lisäksi lunastustoimikunta lakkautti huoneenvuokraoikeuden, jonka nojalla Lappeenrannasta oleva liikkeenharjoittaja C oli harjoittanut osto- ja myyntiliikettä A:lta vuokraamissaan Romulan tilalla RN:o 1:115 sijainneissa rakennuksissa. Alueen kaavallisesta kehityksestä lunastustoimikunta totesi, että alueelle oli alunperin 16.9.1936 vahvistettu asemakaava, jonka mukaan alue oli ollut omakotialuetta. Tonttijako oli vahvistettu 30.10.
2. Osa lunastettavista tiluksista oli 30.6.1959 alueelle vahvistetussa asemakaavamuutoksessa merkitty III-kerroksisten asuinliiketalojen (AL III) rakennusalueeksi, osa III-kerroksisten asumista haittaamattomien tehdasrakennusten (T III) alueeksi ja osa katualueeksi. Tämän kaavan mukaista tonttijakoa alueen korttelissa ei ollut vahvistettu. Alueelle 20.2.1976 vahvistetussa asemakaavamuutoksessa lunastettavat alueet oli merkitty Kymenkadun alueeksi. Lunastustoimikunta totesi, että katualueet oli arvioitava edellä mainitun vuoden 1959 kaavamuutoksen mukaisten rakennusoikeuksien perusteella. Vaikka tonttijakoa ei ollut vahvistettukaan ja vaikka kortteli oli vuonna 1963 asetettu rakennuskieltoon, oli vuoden 1959 kaavamuutoksella lunastustoimikunnan käsityksen mukaan aikanaan ollut reaaliset toteuttamismahdollisuudet. Yleensä vuoden 1959 kaavamuutoksen tarkoituksena oli ollut muuttaa entinen pientaloalue kerrostaloalueeksi ja Kymenkadun molemmin puolin tämä tarkoitus oli toteutunutkin. Edellä olevan perusteella lunastustoimikunta katsoi, että kaduksi muuttuneen tonttimaan arvoksi oli otettava ennen viimeistä eli siis vuoden 1976 kaavamuutosta vallinnut reaaliarvo. Lunastustoimikunta päätti, että lunastuslain 30 §:n tarkoittamana käypänä hintana oli vuoden 1959 kaavassa AL III tonteilla pidettävä 700 markkaa kerrosneliömetriltä ja T III tontilla 80 prosenttia tästä eli 560 markkaa kerrosneliömetriltä. Katualueen hinnaksi toimikunta vahvisti 50 markkaa neliömetriltä. Edellä olevan mukaisesti lunastustoimikunta määräsi Lappeenrannan kaupungin suorittamaan lunastuskorvauksia seuraavasti: - Romulan tilan RN:o 1:115 osalta kohteenkorvausta AL III alueesta 612 kerrosneliömetriltä x 700 markkaa ja T III alueesta 4 kerrosneliömetriltä x 560 markkaa eli kaikkiaan neljäsataakolmekymmentätuhatta kuusisataaneljäkymmentä (430.640) markkaa - Rautalan tilan RN:o 1:376 osalta kohteenkorvausta AL III alueesta 32 kerrosneliömetriltä x 700 markkaa ja T III alueesta 659 kerrosneliömetriltä x 560 markkaa eli kaikkiaan kolmesataayhdeksänkymmentäyksituhatta neljäsataaneljäkymmentä (391.440) markkaa - Tasangon tilan RN:o 1:287 osalta kohteenkorvausta AL III alueesta 562 kerrosneliömetriltä x 700 markkaa ja T III alueesta 1 kerrosneliömetriltä x 560 markkaa eli kaikkiaan kolmesataayhdeksänkymmentäkolmetuhatta yhdeksänsataakuusikymmentä (393.960) markkaa. Lisäksi lunastustoimikunta määräsi C:lle korvaukseksi muuttokustannuksista ja liiketoiminnan väliaikaisesta keskeytymisestä 10.000 markkaa. Lunastustoimikunta velvoitti vielä kaupungin suorittamaan korvaukseksi edunvalvontakuluista A:lle 1.800 markkaa ja B:lle 4.060 markkaa sekä myös lunastetun tontin XI/3/3 omistajille, Lappeenrannasta oleville eläkeläiselle D:lle ja kanslisti E:lle yhteisesti 1.400 markkaa. Samalla lunastustoimikunta antoi määräykset korvausten suoritustavoista. Muutoksenhaku Itä-Suomen maaoikeudessa Lunastustoimikunnan päätökseen hakivat muutosta maaoikeudessa muun muassa Lappeenrannan kaupunki, A, B ja C kukin erikseen sekä lisäksi D ja E yhteisesti. Lappeenrannan kaupunki vaati, että kohteenkorvaukset tuli määrätä vuoden 1976 kaavamuutoksen mukaisin käyttötarkoituksin eli niin, että alueet katsottiin kokonaisuudessaan katualueiksi. A vaati, että hänelle tuleva kohteenkorvaus lasketaan lunastusajankohdan mukaisen rakennusmaan käyvän hinnan mukaan ja korvaus korotetaan sen mukaisesti häneltä lunastettujen tilojen osalta 2.350.000 markaksi, mikä määrä vastasi 1.798,01 markan kerrosneliömetrihintaa. Lisäksi A vaati edunvalvontakuluista määrätyn korvauksen korottamista 5.900 markaksi sekä korvausta oikeudenkäyntikuluistaan maaoikeudessa. B vaati samoin perustein kuin A:kin hänelle tulevan kohteenkorvauksen korottamista 1.300.000 markaksi, mikä määrä vastasi 2.309,06 markan kerrosneliömetrihintaa. Lisäksi B vaati edunvalvontakuluista määrätyn korvauksen korottamista 6.460 markaksi. C vaati hänelle muuttokustannuksista ja liiketoiminnan väliaikaisesta keskeytymisestä määrätyn korvauksen korottamista 30.000 markaksi. D ja E vaativat muun muassa heille edunvalvontakustannuksista tuomitun korvauksen korottamista 3.700 markaksi sekä korvausta oikeudenkäyntikuluistaan maaoikeudessa. Maaoikeuden päätös 5.2.1987 Maaoikeus katsoi päätöksessään, että 30.6.1959 vahvistettu aluetta koskenut kaava ei ollut ollut vanhentunut silloin, kun alueelle oli 20.2.1976 vahvistettu uusi asemakaava. Vuoden 1959 kaava oli ollut toteuttamiskelpoinen sekä kaavallisesti että kysyntä huomioon ottaen. Vuoden 1976 kaavamuutos oli ollut tarpeen lähinnä liikennejärjestelyjen takia. Lunastetut alueet oli arvioitava siihen arvoon, mikä niillä lunastustoimituksen päättyessä olisi ollut 30.6.1959 vahvistetun asemakaavamuutoksen mukaisten olosuhteiden vallitessa tuon asemakaavamuutoksen mukaisin käyttötarkoituksin. Alueiden käypä arvo oli laskettava toimituksen päättymisajankohdan hintatasoa osoittavien vertailukauppojen nojalla. Edellä mainituilla perusteilla maaoikeus piti käyvän arvon mukaisena korvauksena Romulan tilan RN:o 1:115 osalta 1.000 markkaa kerrosneliömetriltä, Rautalan tilan RN:o 1:376 osalta 970 markkaa kerrosneliömetriltä ja Tasangon tilan RN:o 1:287 osalta 900 markkaa kerrosneliömetriltä. Lunastettuihin alueisiin sisältyvien teollisuusrakennusten korttelialueiden käyväksi kerrosneliömetrihinnaksi maaoikeus katsoi 80 prosenttia Rautalan tilan kerrosneliömetrihinnasta eli 775 markkaa. Sen vuoksi maaoikeus muutti lunastustoimikunnan päätöstä siten, että se korotti A:lle Romulan tilan RN:o 1:115 osalta maksettavaksi määrätyn kohteenkorvauksen 615.100 markaksi ja Rautalan tilan RN:o 1:376 osalta 541.765 markaksi sekä B:lle Tasangon tilan RN:o 1:287 osalta maksettavaksi määrätyn kohteenkorvauksen 506.575 markaksi. C:n valituksen johdosta maaoikeus korotti hänelle muuttokustannuksista ja liiketoiminnan väliaikaisesta keskeytymisestä maksettavaksi määrätyn korvauksen kohtuullisiksi harkituiksi 30.000 markaksi. Lisäksi maaoikeus korotti edunvalvontakuluista maksettavaksi määrättyjä korvauksia A:n osalta 3.700 markaksi, B:n osalta 6.000 markaksi sekä D:n ja E:n osalta yhteisesti 2.500 markaksi. Lisäksi maaoikeus velvoitti Lappeenrannan kaupungin suorittamaan oikeudenkäyntikulujen korvauksena A:lle 1.600 markkaa sekä D:lle ja E:lle yhteisesti samoin 1.600 markkaa. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA A:lle on 18.5.1987 myönnetty osittain valituslupa. Lappeenrannan kaupungille, A:lle ja B:lle on kullekin 22.2.1988 myönnetty valituslupa kokonaisuudessaan. Lappeenrannan kaupunki, A ja B ovat kukin antaneet pyydetyn vastauksen. Lisäksi A on toimittanut 5.8.1987 lisäkirjelmän. Maanmittaushallitus on antanut asiasta lausunnon. Lappeenrannan kaupunki, A ja B ovat antaneet maanmittaushallituksen lausunnon johdosta selityksen. Lappeenrannan kaupunki, A ja B ovat kukin toistaneet maaoikeudessa tekemänsä vaatimukset kohteenkorvauksista. A on täällä vaatinut korvaukselle lunastuslain 95 §:n mukaista korkoa. Kaupunki on lisäksi vaatinut C:lle maksettavaksi määrätyn korvauksen sekä kaikkien sen maksettavaksi määrättyjen edunvalvontakulujen alentamista. Vielä kaupunki on vaatinut D:lle ja E:lle tuomitun oikeudenkäyntikulukorvauksen poistamista. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 1.3.1990 Perustelut Lunastuksen kohteena olevat tilat ovat 30.6.1959 vahvistetun asemakaavamuutoksen mukaan kuuluneet osaksi III-kerroksisten asuin- ja liikerakennusten korttelialueeseen, osaksi III-kerroksisten teollisuusrakennusten korttelialueeseen ja osaksi katualueeseen. Kaava on ollut, kuten lunastustoimikunta ja maaoikeus ovat todenneet, toteuttamiskelpoinen. Tonttijakoa kortteleissa ei kuitenkaan ole toteutettu vireille tulleiden uusien liikennesuunnitelmien vuoksi ja alue on asetettu vuonna 1963 rakennuskieltoon. Sen jälkeen 20.2.1976 vahvistetun ja nyt voimassa olevan kaavamuutoksen mukaan kaikki kyseessä olevat alueet ovat katualuetta. Lunastettavan maapohjan käypä hinta on arvioitava sen käyttötarkoituksen perusteella, mikä sillä on ollut vuoden 1959 kaavan mukaan, ja käyttäen sitä hintatasoa, mikä alueella on vallinnut ennenkuin vuoden 1976 kaavamuutos tuli voimaan. Näin arvioitua hintaa on korotettava niin, että se osa maan arvonnoususta, joka vastaa yleisen hintatason kohoamista, tulee otetuksi huomioon lunastuspäätöksen julistamishetkeen asti korvauksensaajan hyväksi. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että lunastustoimikunnan tiloista määräämät kohteenkorvaukset ovat käyvän hinnan mukaisia. Tuomiolauselma Maaoikeuden päätös kumotaan siltä osin kuin siinä on korotettu lunastustoimikunnan tiloista Romula RN:o 1:115, Rautala RN:o 1:376 ja Tasanko RN:o 1:287 määräämiä kohteenkorvauksia. Lunastustoimikunnan päätös kohteenkorvauksista jää siis edellä mainittujen tilojen osalta pysyväksi. Muilta osin maaoikeuden päätös jää pysyväksi. Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Salervo, Ådahl, Mörä, Lehtonen ja Rintala