KKO/1990/80

1990 false KKO:1990:80 Ään. Maanvuokralain 5 luvussa tarkoitettua alueen vuokraoikeutta ei voitu vuokranantajan suostumuksetta siirtää määräosissa edelleen. MaanvuokraL 5 luku ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA Kanne Euran kihlakunnanoikeudessa A on kanteessaan nyt kysymyksessä olevalta osalta kertonut, että hän oli 19.7.1970 allekirjoitetulla vuokrasopimuksella vuokrannut B:lle omistamastaan Euran kunnan Turajärven kylässä sijaitsevasta Kalliorannan tilasta RN:o 2:34 noin 30 aarin suuruisen alueen 30 vuoden vuokraajaksi vuokramaksun ollessa 350 markkaa vuodessa. B:n luovutettua maanvuokralain ja vuokrasopimuksen vastaisesti alueen hallinnan toisille henkilöille A oli B:lle 19.9.1985 toimitetulla tiedoksiannolla irtisanonut maanvuokrasopimuksen maanvuokralain 21 §:n 1 momentin 1 kohdan nojalla päättymään heti sekä kehottanut B:tä jättämään alueen A:n vapaaseen hallintaan. Kun B ei ollut irtisanomisesta huolimatta ryhtynyt toimiin vuokra-alueen luovuttamiseksi A:n hallintaan, A on vaatinut, että hänen ja B:n välillä tehty vuokrasopimus todetaan purkautuneeksi ja että B velvoitetaan luovuttamaan vuokra-alue A:n vapaaseen hallintaan sekä siirtämään pois vuokra-alueelle rakentamansa rakennukset kolmen kuukauden kuluessa kihlakunnanoikeuden päätöksestä lukien. Lisäksi A on vaatinut B:n velvoittamista korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa korkoineen. Kihlakunnanoikeuden päätös 6.11.1987 Kuultuaan B:tä kanteesta kihlakunnanoikeus on todennut, että B oli - 20.6.1984 luovuttanut hallintaoikeuden osaan A:lta vuokraamastaan alueesta C:lle ja D:lle, myyden näille samalla tällä osa-alueella olevat saunarakennuksen ja hirsimökin, hallinta- ja omistusoikeuden siirtyessä samana päivänä vastaanottajille, - 30.8.1985 siirtänyt vuokraoikeuden sanottuun vuokraalueeseen, lukuunottamatta C:n ja D:n hallintaan luovutettua aluetta, E:lle ja F:lle, myyden samalla E:lle ja F:lle näille siirretyn vuokraoikeusosan tarkoittamalla alueella olevan rakennuksen, hallinta- ja omistusoikeuden siirtyessä nytkin samana päivänä vastaanottajille. A:n ei ollut osoitettu tienneen 20.6.1984 tapahtuneesta luovutuksesta ennen kuin jälkimmäinenkin luovutuksista oli 30.8.1985 tapahtunut. Näin ollen A:n oli katsottava säädetyssä järjestyksessä sanoneen B:n kanssa tekemänsä vuokrasopimuksen irti, kun sitä koskeva todistusasiakirja oli 19.9.1985 haastemiehen toimesta annettu tiedoksi B:lle. Selvitystä ei ollut esitetty siitä, oliko B sittemmin siirtänyt C:lle ja D:lle nimenomaisesti myös näiden hallintaan tulleen osa-alueen vuokraoikeuden. Maanvuokralaissa ei nimenomaisesti sanottu, voidaanko vuokra-alueen vuokraoikeus siirtää, mikäli siirto vuokrasuhteessa sinänsä on sallittu, myös siten, että siirto koskee vain osaa siirtäjälle vuokratusta alueesta. Kun maanvuokralaki kuitenkin sisältää säännöksiä, joissa nimenomaan säädetään "vuokraoikeuden" siirtämisestä, ei maanvuokralain siirtosäännösten voida katsoa tarkoittavan, että siirtäjä saisi siirtää muuta kuin koko itsellään olevan vuokraoikeuden, ellei vuokranantaja ole muunlaiseen siirtoon suostunut. Maanvuokralain 75 §, joka koskee tässä jutussa kysymyksessä olevan laatuisen vuokraoikeuden siirtämistä, on myös sanotuin tavoin tulkittava. Näin ollen B ei olisi saanut siirtää vuokraoikeuttaan ilman A:n suostumusta muulla tavoin kuin siirtämällä samalla kertaa koko vuokraoikeutensa yhdelle tai yhteisesti useammalle vastaanottajalle. B oli siis tapahtuneiden vuokra-alueen osan hallinnan luovutuksen ja vuokraoikeuden osaa koskeneen siirron kautta menettänyt vuokraoikeutensa; ja B:n aikaansaama vuokraoikeuden järjestely pysyi luvattomana, vaikka C:lle ja D:lle tapahtunut osa-alueen hallinnan luovutus olisikin sittemmin muutettu tuota osa-aluetta vastaavan vuokraoikeuden siirroksi. Sen vuoksi kihlakunnanoikeus on todennut A:n ja B:n välisen 19.7.1970 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen purkautuneeksi ja vuokrasuhteen päättyneeksi 19.9.1985, jolloin vuokrasopimus oli sanottu irti. B on velvoitettu välittömästi luovuttamaan vuokra-alue A:n vapaaseen hallintaan; ja tähän liittyen hänen oli kolmen kuukauden kuluessa kihlakunnanoikeuden päätöksen julistamisesta siirrettävä vuokraalueelta pois sille rakentamansa rakennukset, ellei asianosaisten kesken toisin sovittu. Turun hovioikeuden tuomio 6.1.1989 Hovioikeus, jonne B on valittanut, on lausunut, että kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainitut 20.6.1984 ja 30.8.1985 päivätyt asiakirjat tarkoittivat vuokraoikeuden siirtoa. Maanvuokralain 75 §:n 1 momentin mukaan vuokramies on kysymyksessä olevan vuokrasopimuksen perusteella ollut oikeutettu siirtämään vuokraoikeutensa toiselle vuokranantajan suostumuksetta, jos vuokrasopimus on tehty kirjallisesti eikä siirtoa ole vuokrakirjassa kielletty. A:n ja B:n välillä 19.7.1970 solmittu vuokrasopimus oli laadittu kirjallisesti eikä sopimuksessa ollut kielletty B:tä siirtämästä vuokraoikeuttaan. Maanvuokralaissa ei kielletä vuokramiestä siirtämästä vuokraoikeuttaan murto- tai määräosissa. B ei siten ollut maanvuokralain vastaisesti siirtänyt vuokraoikeuttaan eikä A:lla ollut ollut oikeutta irtisanoa asianosaisten välistä maanvuokrasopimusta. Tämän vuoksi hovioikeus on kumonnut kihlakunnanoikeuden päätöksen ja hylännyt A:n kanteen. A:n ja B:n välillä 19.7.1970 tehty vuokrasopimus on todettu olevan edelleen voimassa ja B on vapautettu velvollisuudesta luovuttaa tuo vuokra-alue A:n hallintaan. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA A:lle on myönnetty valituslupa 21.3.1989. Hän on vaatinut hovioikeuden tuomion kumoamista ja asian jättämistä kihlakunnanoikeuden päätöksen varaan. B on antanut häneltä pyydetyn vastauksen. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 18.6.1990 Perustelut Kuten hovioikeus on todennut, kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainituilla 20.6.1984 ja 30.8.1985 päivätyillä asiakirjoilla B on siirtänyt vuokraoikeutensa osaksi C:lle ja D:lle ja osaksi E:lle ja F:lle. A:n ja B:n välillä tehdyssä kirjallisessa vuokrasopimuksessa ei ole kielletty vuokraoikeuden siirtoa. Tämä ei kuitenkaan kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainituilla perusteilla merkitse oikeutta vuokraoikeuden osittaiseen siirtämiseen, vaan vuokraoikeus voidaan siirtää vain sellaisenaan yhdelle tai useammalle siirronsaajalle. Näillä lisäyksillä kihlakunnanoikeuden päätöksen perustelut hyväksytään muilta osin. Esittelijän mietintö ja eri mieltä olevan jäsenen lausunto Esittelijäneuvos Heikonen: Korkein oikeus katsonee, ettei hovioikeuden tuomiota muuteta. A velvoitettaneen suorittamaan B:lle korvaukseksi vastauksen antamisesta täällä olleista kuluista 1.200 markkaa 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä lukien. Oikeusneuvos Takala: Asiassa on ratkaisevaa toteuttavatko kihlakunnanoikeuden pöytäkirjaan jäljennöksinä otetut 20.6.1984 päivätty luovutussopimus ja 30.8.1985 päivätty kauppakirja maanvuokralain 6 §:ssä kielletyn vuokra-alueen tai sen osan luovuttamisen toisen hallintaan vai saman lain 75 §:ssä mainitun luvallisen vuokraoikeuden siirron ilman vuokranantajan suostumusta. Luovutussopimuksen sanamuodon perusteella voitaisiin päätellä kysymyksessä olleen 6 §:ssä kielletty alivuokrasopimus, johon ei sisältyisi osittaistakaan vuokraoikeuden siirtoa. Jutun käsittelyssä asianosaiset ovat kuitenkin olleet yksimieliset siitä, että tuolloin on tapahtunut myös osittainen vuokraoikeuden siirto C:lle ja D:lle. Kauppakirjan mukaan luovutuksen kohteena on 19.7.1970 allekirjoitetulla vuokrasopimuksella vuokratun alueen vuokraoikeus lukuun ottamatta 20.6.1984 päivätyllä luovutussopimuksella "C:lle ja D:lle siirrettyä osaa". Kummassakaan oikeustoimessa ei siten ole ollut kysymys alivuokrasopimuksista vaan vuokraoikeuden osittaisista siirtämisistä. Harkittaessa vuokranantajan irtisanomisoikeutta esillä olevassa jutussa on otettava huomioon edellä mainittujen oikeustointen yhteisvaikutus vuokrasuhteeseen. Tällöin on edellä kerrotun perusteella todettava, että B on kaikilta osiltaan siirtänyt vuokraoikeutensa toisille. Sillä, että siirto on tapahtunut kahdessa osassa eri aikoina eri henkilöille, en katso olevan vuokrasopimuksen irtisanomisoikeutta luovaa merkitystä. Näin sen vuoksi, ettei siirtäjän ja siirronsaajien väliset sopimukset vuokra-alueen hallinnan ja vuokranmaksuvelvollisuuden jakamisesta vaikuta vuokranantajan oikeuksiin. Luovutussopimuksen ja kauppakirjan yhteisvaikutus vuokranantajaan nähden on siten sama kuin se olisi siinä tapauksessa, että vuokralainen olisi samanaikaisesti siirtänyt vuokraoikeutensa useammalle henkilölle yhteisesti, jollainen siirto ei myöskään olisi oikeuttanut vuokranantajaa irtisanomaan vuokrasopimusta. Näillä perusteilla jätän asian hovioikeuden tuomion lopputuloksen varaan. Asian laadun vuoksi määrään, että B:n on pidettävä vastauskulunsa Korkeimmassa oikeudessa vahinkonaan. Tuomiolauselma Hovioikeuden tuomio kumotaan ja asia jätetään kihlakunnanoikeuden päätöksen varaan kuitenkin siten, että kolmen kuukauden aika, jonka kuluessa B:n on siirrettävä rakentamansa rakennukset vuokra-alueelta, on luettava Korkeimman oikeuden tuomion antamisesta. Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Ailio, Takala (eri mieltä), Nikkarinen, Nybergh ja Paasikoski