KKO/1990/98

1990 false KKO:1990:98 Asemakaava ei ollut kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (lunastuslain) 36 §:ssä tarkoitettu yritys. LunastusL 36 § ASIAN AIKAISEMPI KÄSITTELY Lunastustoimitus Lunastuksen kohde Oulun kaupungin hakemuksesta vireille tulleessa lunastustoimituksessa kaupunki on rakennuslain 50 §:n nojalla lunastanut 25.10.1985 vahvistetun niin sanotun RantaKastellin asemakaavan mukaista puisto- ja katualuetta Kajaanintien levitystä ja Kastellinhäkin puistoa varten. Lunastustoimikunnan lunastuspäätös 17.12.1986 Lunastustoimikunta on selostanut määräämiensä lunastuskorvausten perusteita seuraavasti: Lunastettavat alueet oli arvioitava sen käyttötarkoituksen mukaan, mikä niillä oli ollut ennen asemakaavan muutosta 25.10.

1. Korvauksia määrättäessä oli otettu huomioon lunastuslain 31 §:n 2 ja 3 momentissa tarkoitettu arvonleikkaus. Alueiden arvo vuoden 1979 hintatason mukaisena ottaen huomioon sen jälkeen tapahtunut yleisen hintatason kohoaminen, minkä mukaan Oulun kaupunki oli toimituksessa vaatinut korvausten määräämistä, oli sama kuin voimassa olevassa asemakaavassa vastaavaan käyttötarkoitukseen merkityn alueen arvo lähistöllä lunastuspäätöksen julistamishetkellä. Kaavoitus ei ollut lunastuslain 31 §:n 1 momentissa tarkoitettu maan arvoa korottava tai alentava yritys. Lunastus tapahtui kadun ja puiston rakentamista varten eikä näillä toimenpiteillä ollut korottavaa tai alentavaa vaikutusta lunastettavien alueiden arvoihin. Lunastustoimikunta oli suorittanut kauppahintatutkimuksen ja sen perusteella katsonut, että omakotitontin käypä arvo seudulla oli 150 markkaa neliömetriltä. Aikaisemmassa asemakaavassa yhdistettyjen liike- ja asuntokerrostalojen korttelialueeksi eli Alk-alueeksi merkityn alueen arvo oli sama kuin rivitalotontin arvo, joksi lunastustoimikunta oli arvioinut 185 markkaa neliömetriltä. Lunastustoimikunta on määrännyt Oulun kaupungin suorittamaan muun muassa seuraavat lunastuskorvaukset: Korttelissa 57 olevan tontin nro 4 omistajalle A:lle kohteenkorvauksena 277.315 markkaa ja vahingonkorvauksena 18.500 markkaa eli yhteensä 295.815 markkaa; Kauppilan tilan RN:o 13:109 omistajalle Oy B Ab:lle kohteenkorvauksena 10.324 markkaa; Koivulan tilan RN:o 13:5 omistajille C:n oikeudenomistajille D:lle, E:lle, F:lle, G:lle ja H:lle kohteenkorvauksena 33.485 markkaa ja vahingonkorvauksena 16.000 markkaa eli yhteensä 49.485 markkaa; Lisälän tilan RN:o 14:2 omistajille C:n oikeudenomistajille D:lle, E:lle, F:lle, G:lle ja H:lle kohteenkorvauksena 27.750 markkaa ja vahingonkorvauksena 12.900 markkaa eli yhteensä 40.650 markkaa; Korttelissa 27 olevan tontin nro 7 omistajalle Asunto Oy Kajaanintie 88:lle kohteenkorvauksena 42.900 markkaa ja vahingonkorvauksena 3.900 markkaa eli yhteensä 46.800 markkaa 6 prosentin korkoineen 29.4.1986 lukien; korttelissa 27 olevan tontin nro 6 omistajalle Asunto Oy Kajaanintie 88:lle kohteenkorvauksena 57.600 markkaa 6 prosentin korkoineen 29.4.1986 lukien; korttelissa 27 olevan tontin nro 5 omistajalle J:lle kohteenkorvauksena 69.900 markkaa ja vahingonkorvauksena 1.500 markkaa eli yhteensä 71.400 markkaa 6 prosentin korkoineen 29.4.1986 lukien; korttelissa 27a olevan tontin nro 2 omistajalle K:lle kohteenkorvauksena 46.650 markkaa ja vahingonkorvauksena 8.300 markkaa eli yhteensä 54.950 markkaa 6 prosentin korkoineen 29.4.1986 lukien; Sotilastorppa nimisen tilan omistajalle K:lle kohteenkorvauksena 25.500 markkaa 6 prosentin korkoineen 29.4.1986 lukien; Tammelan tilan RN:o 15:24 omistajille L:lle ja M:lle kohteenkorvauksena 29.700 markkaa ja vahingonkorvauksena 7.500 markkaa eli yhteensä 37.200 markkaa 6 prosentin korkoineen 29.4.1986 lukien; Väliahon tilan RN:o 16:145 omistajalle N:lle kohteenkorvauksena 4.350 markkaa 6 prosentin korkoineen 29.4.1986 lukien; sekä korttelissa 33 olevan tontin nro 4 omistajalle P:lle kohteenkorvauksena 5.700 markkaa 6 prosentin korkoineen 29.4.1986 lukien. Muutoksenhaku maaoikeudessa Oulun kaupunki on hakenut muutosta lunastuspäätökseen katsoen valituksessaan muun muassa, että kaavoitus oli lunastuslain 36 §:ssä tarkoitettu yritys ja että toimituksessa oli jäänyt selvittämättä tuon lainkohdan merkitys. Kaupunki on vaatinut lunastuskorvausten alentamista. Kaupungin valituksen johdosta on maaoikeudessa kuultu A:ta, C:n oikeudenomistajia D:tä, E:tä, F:ä, G:tä ja H:ta, Asunto Oy Kajaanintie 88:aa, J:tä ja K:ta, jotka A:ta ja asunto-osakeyhtiötä lukuun ottamatta myös ovat valittaneet lunastuspäätöksestä. Maaoikeuden istunnossa ovat C:n oikeudenomistajiksi ilmoittautuneet myös R ja S. Pohjois-Suomen maaoikeuden päätös 15.1.1988 Sekä uuden että vanhan asemakaavan mukaiset maanluovuttajien tontit olivat pientalotontteja, joilla ei viihtyvyyden vuoksi juuri koskaan rakennettu korkeinta sallittua kerrosalaa. Lunastuksen ja kaavoituksen aiheuttama tonttikoon pieneneminen vähensi osaltaan viihtyvyyttä. Rakennusoikeus oli lisääntynyt myös sellaisten tonttien osalta, jotka eivät olleet joutuneet luovuttamaan maata katualueeksi. Kaupungilla ei ollut muutoin kuin erityisissä tapauksissa mahdollisuutta saada rakennuslain nojalla maanomistajalta korvausta rakennusoikeuden lisääntymisestä. Lunastuksesta ei ollut hyötyä maanluovuttajille, koska Kajaanintie, jonka levityksestä toimituksessa oli kysymys, palveli lähinnä Kastellin takana olevien kaupunginosien liikennettä läpikulkuväylänä ja Kajaanintien entinen leveys olisi riittänyt maanluovuttajien tarpeisiin. Lisääntyvä liikenne häiritsi pientaloalueen rauhaa. Tämän lunastuksen yhteydessä maata luovuttaneiden ei voitu katsoa olevan samassa asemassa kuin ne, jotka olivat sopineet kaupungin kanssa katualueen luovuttamisesta ilmaiseksi saadakseen maansa edullisesti kaavoitetuksi. Näillä perusteilla maaoikeus on katsonut, ettei ollut kohtuullista alentaa toimituksessa lunastuslain 31 -35 §:n mukaan määrättyjä korvauksia kaupungin esittämällä tavalla. Lunastustoimikunnan määräämät kohteenkorvaukset olivat käyvän hinnan mukaisia täysiä korvauksia. Toimituksessa määrätyt lunastuskorvaukset on jätetty pysyviksi. Maaoikeus on velvoittanut Oulun kaupungin suorittamaan oikeudenkäyntikulujen korvauksina A:lle 800, C:n oikeudenomistajille 1.000, J:lle 500 ja K:lle 1.000 markkaa. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA Oulun kaupungille on myönnetty valituslupa 10.11.
2. Kaupunki on valituksessaan toistanut maaoikeudessa esittämänsä vaatimukset. Oy B Ab, J, K ja L ovat antaneet pyydetyt vastaukset. J ja K ovat vaatineet vastauskulujensa korvaamista. A, C:n kuolinpesän osakkaat, Asunto Oy Kajaanintie 88 sekä N ja P eivät ole käyttäneet varattua tilaisuutta vastauksen antamiseen. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 29.8.1990 Perustelut Asemakaava ei ole lunastuslain 36 §:ssä tarkoitettu yritys, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan. Tällä ja maaoikeuden päätöksessä mainituilla perusteilla Korkein oikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla. Tuomiolauselma Maaoikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta. Oulun kaupunki velvoitetaan suorittamaan J:lle ja K:lle yhteisesti vastauksen antamisesta aiheutuneiden kulujen korvaukseksi 1.500 markkaa. Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Salervo, Riihelä, Letonen, Haarmann ja Huopaniemi