KKO/1991/50

1991 false KKO:1991:50 A oli vuokrannut B:lle omistamansa rakennuksen irtaimistoineen. Myöhemmin A oli purkanut vuokrasopimuksen, koska katsoi B:n jättäneen maksamatta osan tietyn prosentin mukaan B:n liikevaihdosta määräytyvästä vuokrasta. Tämän jälkeen A oli vaihtamalla rakennuksen lukot estänyt B:tä enää pitämästä hallussaan rakennusta. Kun A:n oikeus ottaa hallintaansa B:lle vuokraamansa omaisuus ei ollut niin ilmeinen, että ulosotto- tai poliisiviranomainen olisi ollut oikeutettu A:n siihen auttamaan, B:lle olisi tullut antaa virka-apua rakennuksen hallinnan palauttamiseksi. UL 7 luku 14 § 1 mom ASIAN AIKAISEMPI KÄSITTELY Tilauskartano Ruotsi Ky:n hakemus Tilauskartano Ruotsi Ky on lausunut harjoittaneensa majoitus- ja ravitsemistoimintaa Teijon Kartano Oy:ltä 16.1.1986 päivätyllä sopimuksella vuokraamassaan Teijon kartanossa. Vuokrakaudeksi oli sovittu 1.2.1986 ja 31.1.1991 välinen aika, minkä jälkeen vuokra-aika jatkui yhteisestä sopimuksesta siten, että vuokraajalla oli etuoikeus muihin nähden, jos tilat vuokrattaisiin edelleen. Toimintaa oli aluksi harjoitettu rekisteröimättömän osakeyhtiön nimissä ja lukuun, mutta vuoden 1988 aikana vuokrasopimus oli siirretty kommandiittiyhtiön nimiin. Teijon kartanon ovien lukot oli Teijon Kartano Oy:n toimesta 4.10.1989 syytä ilmoittamatta vaihdettu ja siten estetty kommandiittiyhtiön pääsy vuokratiloihin. Myöhemmin kommandiittiyhtiö oli saanut tietää, että lukkojen vaihtamisen syynä oli ollut vuokranantajan perätön väite siitä, ettei vuokrasopimuksen mukaista vuokraa ollut asianmukaisesti maksettu. Koska osakeyhtiö oli käyttänyt omankädenoikeutta ja oikeudettomasti riistänyt kommandiittiyhtiöltä Teijon kartanon ja sen irtaimiston sekä kommandiittiyhtön kirjanpidon ja muun asiakirja-aineiston hallinnan, kommandiittiyhtiö on pyytänyt Turun ja Porin lääninhallitukselta ulosottolain 7 luvun 14 §:n mukaista virka-apua vuokratun tilan hallinnan palauttamiseksi kommandiittiyhtiölle. Teijon Kartano Oy:n vastine Teijon Kartano Oy on lausunut, että kommandiittiyhtiölle oli kahden poliisimiehen toimesta annettu 4.10.1989 tiedoksi vuokrasopimuksen purkamisilmoitus. Vuokrasopimuksen purkamisen perusteena oli ollut vuokranantajan perusteltu syy uskoa, että vuokralainen oli jättänyt osan sopimuksen mukaisesta vuokrasta vuosilta 1986-1989 maksamatta ja että vuokralainen muutoinkin oli toiminut vuokrasopimuksen ja siihen 9.3.1988 tehdyn täydennyksen vastaisesti. Purkamisen johdosta vuokrasopimus oli välittömästi lakannut olemasta voimassa. Samalla hetkellä myös peruste pitää vuokrattuja tiloja hallinnassa oli lakannut, joten 4.10.1989 jälkeen tapahtuva vuokralaisen vuokratilojen hallinta oli laiton. Vuokrasopimuksen purkamisen laillisuuden tutkiminen ei voinut kuulua lääninhallituksen toimivaltaan, vaan se oli selvitettävä yleisessä alioikeudessa ajettavalla kanteella. Vastaaja oli purkamisen jälkeen poliisiviranomaisen läsnäollessa luetteloinut vuokralaisen irtaimiston vuokranantajan pidätysoikeuden käyttämistä varten. Kommandiittiyhtiön edustajat olivat useasti käyneet kartanossa vuokranantajan edustajien kanssa ja saaneet mukaansa osan tavaroista. Kirjanpitoaineisto oli pääosin poliisin hallussa takavarikoituna, koska vuokrasopimuksen mukaisen vuokran määräytymisessä ja maksamisessa ilmenneitten epäselvyyksien johdosta osakeyhtiö oli tehnyt Perniön piirin nimismiehelle rikosilmoituksen ja tutkintapyynnön. Koska kommandiittiyhtiön vaatimus oli lakiin perustumaton eikä se muutoinkaan ollut selvä ja riidaton, osakeyhtiö on pyytänyt hakemuksen hylkäämistä sekä korvausta kuluistaan asiassa. Tilauskartano Ruotsi Ky:n vastaselitys Tilauskartano Ruotsi Ky on lausunut, että erimielisyyden syntyessä huoneenvuokrasuhteen päättämisestä vuokratilojen haltijalla oli oikeus pitää tilat hallussaan siihen saakka, kunnes vuokranantaja oli näyttänyt oikeudessa toteen paremman oikeutensa vuokrattuihin tiloihin. Vuokranantajan tuli pitää vuokrattu huoneisto huoneenvuokralain mukaan vuokralaisen käytettävissä koko sen ajan, jonka vuokrasopimus oli voimassa. Purkamisilmoitus, jota vuokralainen ei ollut hyväksynyt, ei oikeuttanut vuokranantajaa ottamaan vuokrattuja tiloja hallintaansa. Vuokranantajalla ei myöskään huoneenvuokralain pidätysoikeutta koskevien säännösten perusteella ollut oikeutta ottaa kartanoa omavaltaisesti haltuunsa. Vuokranantajalla ei edes ollut pidätysoikeutta vuokralaisen omaisuuteen vuokrasuhteen kestäessä. Teijon Kartano Oy ei ollut näyttänyt, että sillä olisi mitään vuokrasaatavia Tilauskartano Ruotsi Ky:ltä. Turun ja Porin lääninhallituksen päätös 17.1.1990 Tilauskartano Ruotsi Ky oli 16.1.1986 päivätyllä sopimuksella vuokrannut Teijon Kartano Oy:ltä muun muassa Teijon kartanon päärakennuksen ja kartanoirtaimiston. Vuokran määräksi oli sovittu ensimmäiseltä vuodelta 10 prosenttia myynnistä ja seuraavilta vuosilta 10-13 prosenttia myynnistä, minkä vuokran määrän lopullisesti määräsi vuokranantaja vuokralaisen edellisen vuoden liikevaihdon perusteella. Osakeyhtiö oli kommandiittiyhtiölle tiedoksiannetulla ilmoituksella purkanut sopimuksen. Muun sopimuksen vastaisen toiminnan lisäksi vuokranantajan perusteena sopimuksen purkamiselle oli ollut vuokranmaksun osittainen laiminlyönti vuosina 1986-1989, minkä laiminlyönnin kommandiittiyhtiö oli kiistänyt. Kun kysymys siitä, oliko sopimus edelleen voimassa ja kommandiittiyhtiöllä oikeutta vaatia sopimukseen perustuvan vuokraoikeuden toteuttamista ja siten saada pyytämäänsä virkaapua, ei ollut niin selvä, että ulosotonhaltija voisi antaa virka-apua, lääninhallitus ottaen huomioon myös huoneenvuokralain 61, 65 ja 107 §:n säännökset on ulosottolain 7 luvun 14 §:n nojalla hylännyt hakemuksen. Asian laadun vuoksi osakeyhtiö ei kuitenkaan saanut korvausta kuluistaan. Turun hovioikeuden päätös 20.9.1990 Hovioikeus, jonka tutkittavaksi kommandiittiyhtiö oli saattanut asian, on jättänyt sen lääninhallituksen päätöksen varaan. Kommandiittiyhtiö on velvoitettu suorittamaan osakeyhtiölle korvaukseksi vastauskuluista hovioikeudessa 1.200 markkaa 16 prosentin korkoineen hovioikeuden päätöksen antopäivästä. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA Valituslupa on myönnetty 13.12.1990. Kommandiittiyhtiö on vaatinut hovioikeuden päätöksen kumoamista sekä vuokratun kartanorakennuksen palauttamista kommandiittiyhtiön hallintaan, jolloin myös kommandiittiyhtiön ja sen yhtiömiesten rakennuksessa olevan omaisuuden hallinta palautuisi omistajille. Lisäksi kommandiittiyhtiö on vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan hovioikeudessa ja Korkeimmassa oikeudessa korkoineen. Osakeyhtiö on antanut siltä pyydetyn vastauksen ja vaatinut korvausta vastauskuluistaan korkoineen. Kommandiittiyhtiö on vielä 2.11.1990 toimittanut Korkeimmalle oikeudelle lisäselvitystä. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 23.4.1991 Käsittelyratkaisu Kommandiittiyhtiön Korkeimpaan oikeuteen valitusajan jälkeen toimittama lisäselvitys jätetään oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 18 §:n nojalla huomiotta, koska sen huomioon ottamiseen ei ole erityistä syytä. Pääasiaratkaisu Perustelut Teijon Kartano Oy on vuokrannut Tilauskartano Ruotsi Ky:lle muun muassa Teijon kartanon päärakennuksen ja irtaimiston. Tällä perusteella kommandiittiyhtiöllä on ollut oikeus pitää rakennusta ja irtaimistoa hallussaan sovitun vuokra-ajan päättymiseen 31.1.1991 saakka. Osakeyhtiö on 4.10.1989 ilmoittanut purkavansa vuokrasopimuksen sillä perusteella, että sillä oli perusteltu syy uskoa kommandiittiyhtiön jättäneen maksamatta osan sopimuksen mukaisesta vuokrasta ja muutoinkin toimineen yhtiöiden välisten sopimusten vastaisesti. Samana päivänä osakeyhtiö oli vaihtanut rakennuksen lukot ja näin estänyt kommandiittiyhtiötä enää pitämästä hallussaan rakennusta. Osakeyhtiö on näin tehnyt omankädenoikeutta. Osakeyhtiön oikeus ottaa omaisuus hallintaansa ei ole ollut niin ilmeinen, että ulosotto- tai poliisiviranomainen olisi ollut oikeutettu osakeyhtiön siihen auttamaan. Kommandiittiyhtiön virka-apuhakemukseen olisi sen vuoksi tullut suostua. Koska vuokra-aika on kuitenkin tämän asian ollessa vireillä kulunut umpeen, ei enää ole edellytyksiä antaa kommandiittiyhtiön pyytämää virka-apua sille vuokratun tilan hallinnan palauttamiseksi. Koska hovioikeuden olisi tullut hyväksyä kommandiittiyhtiön valitus, osakeyhtiöllä ei ole oikeutta saada korvausta vastauskuluistaan hovioikeudessa. Asian laadun vuoksi kommandiittiyhtiön on itse vastattava oikeudenkäyntikuluistaan hovioikeudessa ja Korkeimmassa oikeudessa. Päätöslauselma Muutos hovioikeuden päätökseen: Tilauskartano Ruotsi Ky vapautetaan velvollisuudesta korvata Teijon Kartano Oy:n vastauskulut hovioikeudessa korkoineen. Muutoin hovioikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta. Tilauskartano Ruotsi Ky:n vaatimus saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan hovioikeudessa ja Korkeimmassa oikeudessa hylätään. Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Salervo, Takala, Linholm, Huopaniemi ja Suhonen