KKO/1992/128

1992 false KKO:1992:128 Kysymys tuottoarvomenetelmän käyttämisestä tontinosan lunastuskorvausta määrättäessä. ASIAN AIKAISEMPI KÄSITTELY Toimitus Keha Oy on rakennuslain 54 §:n nojalla 14.12.1987 hakenut lunastustoimitusta saadakseen lunastaa tonttiin nro 1 Tampereen kaupungin Sarankulman kaupunginosassa korttelissa nro 787 kuuluvan valtion omistaman osan pakkolunastusyksiköstä Valtion rautatiealue RN:o 2:

1. Lunastustoimituksessa Valtionrautatiet on myönnettyään Keha Oy:n omistavan arvokkaamman osan tontista ja hyväksyttyään yhtiön lunastusvaatimuksen todennut, että Valtionrautatiet oli 24.9.1987 vuokrannut yhtiölle lunastuksen kohteena olevan 1 707 neliömetrin suuruisen tontinosan 1.10.1987 alkaen 30.9.1992 päättyväksi viiden vuoden määräajaksi ehdoin, että sopimus määräajan päätyttyä jatkuu toistaiseksi kuuden kuukauden molemminpuolisin irtisanomisajoin. Vuosivuokraksi oli sovittu 8 600 markkaa eli noin viisi markkaa neliömetriltä vuodessa. Lähtien siitä, että vuokrasuhde jatkuu rajoittamattoman ajan, ja pääomittamalla sanotun vuosivuokran 6 prosentin korkokannan mukaan Valtionrautatiet on tuottoarvomenetelmää soveltaen vaatinut korvausta lunastettavasta alueesta 83,95 markkaa neliömetriltä eli yhteensä 143 333 markkaa. Keha Oy on kiistänyt tuottoarvoon perustuvan vaatimuksen kohtuuttomana ja ilmoittanut hyväksyvänsä korvauksen määräksi 50 markkaa neliömetriltä, mikä vastasi alueella vallitsevaa käypää hintaa vapailla markkinoilla. Lunastustoimikunta on todennut, että alueelle oli vahvistettu asemakaava 10.12.1980 ja hyväksytty tonttijako 23.3.
2. Alueella oli suoritettu tontinmittaus, joka oli merkitty tontinmuodostusluetteloon 11.12.
3. Lunastustoimikunta on 5.7.1988 julistamassaan päätöksessä oikeuttaessaan Keha Oy:n lunastamaan puheena olevan tontinosan pitänyt lunastuskorvauksen perustana teollisuus- ja varastotontin käypää hintaa tontin tehokkuusluvun ollessa 0.
4. Tuottoarvoon perustuva korvaus ei ollut oikea, koska tuottoarvoon liittyvät kiinteästi myös rakennukset. Tutkittuaan teollisuus- ja varastotonttien hintoja Sarankulman kaupunginosassa toimikunta on vahvistanut korvaukseksi 52 markkaa neliömetriltä ja velvoittanut Keha Oy:n suorittamaan Valtionrautateille kohteenkorvauksena 88 764 markkaa sekä kustannusten korvauksena 800 markkaa. Etelä-Suomen maaoikeuden päätös 20.3.1989 Maaoikeus, jossa Valtionrautatiet oli hakenut muutosta toistaen esittämänsä korvausvaatimuksen, on kuultuaan Keha Oy:tä ja toimitusinsinööriä jättänyt asian lunastustoimikunnan päätöksen varaan. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA Valituslupa on myönnetty 12.10.
5. Valituksessaan Valtionrautatiet on uudistanut aikaisemmin esittämänsä korvausvaatimuksen ja vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan. Maanmittaushallitus on antanut siltä valituksen johdosta pyydetyn lausunnon, jonka johdosta asianosaiset ovat antaneet selityksensä. Samalla Keha Oy on antanut siltä Valtionrautateitten valituksen johdosta pyydetyn selityksen. Yhtiö on vaatinut valituksen hylkäämistä ja korvausta oikeudenkäyntikuluistaan. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 30.9.1992 Perustelut Lunastuksen kohteena oleva alue sisältyy 10.12.1980 vahvistetun asemakaavan ja 23.3.1981 hyväksytyn tonttijaon mukaiseen tonttiin numero 1 Tampereen kaupungin Sarankulman kaupunginosan korttelissa
6. Lunastusperusteen näin synnyttyä Keha Oy on vuokrannut puheena olevan alueen Valtionrautateiltä 24.9.1987 ja ostanut muun osan tontista Tampereen kaupungilta 3.11.1987 tehdyllä kauppakirjalla. Asiassa on pääteltävissä tarkoituksena olleen, että yhtiö tulee saamaan omistukseensa koko tontin eikä alueen vuokraus siten muodostu pitkäaikaiseksi. Näin ollen alueesta sovitun vuosivuokran pääomittaminen Valtionrautateitten tarkoittamin tavoin ei ole perusteltu. Muutoinkaan ei ole tarvetta perustaa arvioimista omaisuuden tuottoon täyden korvauksen määräämiseksi alueesta. Maaoikeuden ja lunastustoimikunnan määräämä korvaus vastaa lunastetun alueen käypää hintaa. Tuomiolauselma Maaoikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta. Valtionrautatiet velvoitetaan korvaamaan Keha Oy:n vastauskulut Korkeimmassa oikeudessa 2 000 markalla. Ratkaisuun osallistuneet: presidentti Heinonen, oikeusneuvokset Takala, Ketola, Huopaniemi ja Wirilander