1992 false KKO:1992:148 Vuokralaisen mentyä konkurssiin oli sillä vuokralla ollut huoneisto jäänyt konkurssipesän käyttöön. Vuokranantajan purettua vuokrasopimuksen huoneenvuokralain 51 §:n nojalla konkurssipesä oli edelleen käyttänyt huoneistoa. Ään. Konkurssipesän katsottiin olevan velvollinen maksamaan vuokrasopimuksen mukaisen vuokran vuokrasopimuksen voimassaoloaikaisesta käytöstä ja vuokraa vastaavan korvauksen vuokrasopimuksen purkamisen jälkeisestä oikeudettomasta käytöstä massavelkana. HVL 51 § KS 74 § ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA Helsingin asunto-oikeuden tuomio 18.2.1991 Asunto-oikeus on Asunto Oy Fredrikinkatu 59:n kanteesta lausunut selvitetyksi, että Erä ja Kala Ky Heiliö & Rapeli oli hallinnut vuokrasopimuksen perusteella asunto-osakeyhtiön omistamassa talossa osoitteessa Fredrikinkatu 59 olevaa liikehuoneistoa nro 4+5/I sekä varastoa yhtiön tullessa asetetuksi konkurssiin, joka oli alkanut 19.9.
- Konkurssipesä ei ollut ottanut vastatakseen kommandiittiyhtiön vuokrasopimuksesta, mutta oli pitänyt konkurssin alkamisen jälkeen kommandiittiyhtiön vuokraamia tiloja hallussaan. Konkurssipesä oli näin ollen velvollinen maksamaan asunto-osakeyhtiölle korvausta tilojen hallussapidosta. Asian ratkaisuun ei vaikuttanut se, mitä toimintaa konkurssipesä oli harjoittanut tiloissa. Tämän vuoksi ja kun oikeudenkäyntikulujen tuomitsemiseen oli painavia syitä asunto-oikeus on huoneenvuokralain 51, 61, 63 ja 107 §:n sekä oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:n nojalla velvoittanut konkurssipesän suorittamaan asunto-osakeyhtiölle maksamatta jääneet vuokrat ajalta
- - 31.10.1990 6 249 markkaa ja ajalta 1.11.1990 - 31.1.1991 12 630 markkaa kuukaudessa eli yhteensä 44 139 markkaa 16 prosentin korkoineen kullekin kuukausierälle kunkin eräkuukauden
- päivästä lukien sekä korvaamaan asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikulut 4 000 markalla 16 prosentin korkoineen 18.2.1991 lukien. Helsingin hovioikeuden tuomio 19.6.1991 Hovioikeus, jossa konkurssipesä haki muutosta, on jättänyt asunto-oikeuden tuomion pysyväksi sekä velvoittanut konkurssipesän oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:n nojalla suorittamaaan asunto-osakeyhtiölle korvaukseksi vastauskuluista 900 markkaa 16 prosentin korkoineen hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA Valituslupa on myönnetty 8.10.
- Valituksessaan konkurssipesä on vaatinut, että kanne hylätään ja että asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korvaamaan konkurssipesän oikeudenkäyntikulut myös Korkeimmassa oikeudessa. Asuntoosakeyhtiö on antanut siltä pyydetyn vastauksen ja vaatinut korvausta vastauskuluistaan korkoineen. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 26.10.1992 Perustelut Kysymyksessä olevat vuokratilat ovat kommandiittiyhtiön 9.10.1990 alkaneen konkurssin jälkeen jääneet konkurssipesän käyttöön. Asunto-osakeyhtiö on 12.10.1990 päivätyllä kirjeellä tiedustellut konkurssipesältä, ottaako se vastatakseen kommandiittiyhtiön ja asunto-osakeyhtiön välisistä kahdesta vuokrasopimuksesta johtuvista velvoitteista. Saatuaan konkurssipesältä kieltävän vastauksen asuntoosakeyhtiö on 5.11.1990 purkanut vuokrasopimukset. Konkurssipesä on tästä huolimatta käyttänyt tiloja tammikuuhun 1991 saakka, jolloin ne on palautettu asunto-osakeyhtiön hallintaan. Huoneenvuokralain 51 §:n 1 momentin mukaan vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen ja saada siten huoneiston hallintaansa, jos konkurssiin joutuneen vuokralaisen konkurssipesä ei ole vuokranantajan asettamassa määräajassa ilmoittanut ottavansa vastattavakseen vuokrasopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä tai vuokralainen asettanut niistä vakuutta. Vaikka vuokranantaja olisikin jo ennen vuokralaisen konkurssin alkamista luovuttanut huoneiston hallinnan vuokralaiselle, hän on siis mainitusta lainkohdasta ilmenevin tavoin suojattu suhteessa vuokralaisen konkurssipesään ja -velkojiin. Johdonmukaista tämän ja muun muassa kauppalain 63 §:n 3 momentista ilmenevien yleisten varallisuusoikeudellisten periaatteiden kanssa on, että konkurssipesä, joka käyttää vuokrahuoneistoa vuokralaisen konkurssin aikana, joutuu käytöstään vastuuseen siitäkin huolimatta, ettei konkurssipesä ole sitoutunut täyttämään vuokrasopimuksesta johtuvia velvoitteita. Vastuu tarkoittaa velvollisuutta maksaa vuokrasopimuksen mukainen vuokra sopimuksen voimassaoloaikaisesta käytöstä ja vuokraa vastaava korvaus vuokrasopimuksen purkamisen jälkeisestä oikeudettomasta käytöstä siten, että maksut on suoritettava pesän varoista konkurssisäännön 74 §:n mukaisessa järjestyksessä. Edellä olevan mukaan konkurssipesä on vuokratilojen käytön perusteella velvollinen maksamaan asunto-osakeyhtiölle yhtiöiden välisten vuokrasopimusten mukaisen vuokran loka- ja marraskuulta 1990 sekä vuokraa vastaavan korvauksen joulukuulta 1990 ja tammikuulta
- Tuomiolauselma Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta muun puolesta kuin, että korkolain 9 §:n nojalla määrätään konkurssipesän asunto-osakeyhtiölle sekä joulukuulta 1990 että tammikuulta 1991 maksettaville 12 630 markan korvausmäärille tuomittu korko laskettavaksi haasteen tiedoksiannosta 4.2.1991 lukien. Oikeudenkäynnistä huoneenvuokraasioissa annetun lain 36 §:n nojalla velvoitetaan konkurssipesä korvaamaan asunto-osakeyhtiön vastauskulut 1 000 markalla 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä lukien. Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot Oikeusneuvos Tulenheimo-Takki: Etuoikeusasetuksen 5 §:n mukaan vuokranantajalla on etuoikeus vuokratiloissa olevaan irtaimistoon vuokramaksuista, jotka ovat erääntyneet enintään vuosi ennen konkurssiin asettamista tai viimeistään kuuden kuukauden kuluessa sen jälkeen. Huoneenvuokralain 51 §:n 1 momentin mukaan vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralaisen omaisuus on luovutettu konkurssiin eikä konkurssipesä ole vuokranantajan asettamassa vähintään 14 päivän määräajassa ilmoittanut ottavansa vastatakseen vuokrasopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä tai vuokralainen samassa määräajassa asettanut velvollisuuksien täyttämisestä vakuutta. Lainkohdista ilmenee, että vuokralaisen konkurssipesä ei ilman sitoumusta ole vastuussa vuokranmaksujen suorittamisesta. Vuokranantajalla on mahdollisuus purkaa sopimus suhteellisen lyhyessä ajassa konkurssin alkamisen jälkeen ja hänellä on etuoikeus vuokrasaatavastaan. Vuokranantaja on viimeksi mainitun säännöksen nojalla purkanut vuokrasopimuksen 5.11.
- Koska konkurssipesä ei ole ottanut vastatakseen vuokrien maksamisesta, katson, että konkurssipesä ei ole velvollinen suorittamaan vuokranantajalle korvausta käyttämistään tiloista ajalta 1.10.-5.11.
- Vuokrasopimuksen purkamisen jälkeen suoritettavan korvauksen osalta olen samaa mieltä kuin enemmistö. Harkitsen sen vuoksi oikeaksi muuttaen asunto-oikeuden ja hovioikeuden tuomioita hylätä Asunto Oy Fredrikinkatu 59:n kanteen siltä osin kuin se koskee 1.
- ja 5.11.1990 väliseltä ajalta vaadittua korvausta ja vapauttaa Erä ja Kala Ky Heiliö & Rapelin konkurssipesän tältä osalta tuomitusta korvausvelvollisuudesta. Konkurssipesän suoritettavaksi jää ajalta 6.11.1990-31.1.1991 suoritettavaa vuokraa vastaavat 35 785 markkaa 16 prosentin korkoineen 4.2.1991 lukien. Oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:n nojalla määrään, että asianosaisten on itse vastattava jutussa olleista oikeudenkäyntikuluistaan. Oikeusneuvos Portin: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Tulenheimo-Takki. Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Takala, Portin (eri mieltä), Tulenheimo-Takki (eri mieltä), Krook ja Raulos