1992 false KKO:1992:182 Myyjän ja ostajien välillä oli tehty pätevä kiinteistönkauppa. Toimeksiantosopimuksen mukaan välityspalkkio oli erääntynyt maksettavaksi kaupantekotilaisuudessa. Kauppa oli ostajien kanteesta myöhemmin purettu kiinteistössä olleiden salaisten virheiden vuoksi. Ään. Toimeksiantosopimuksen välityspalkkiota koskevan ehdon soveltaminen johti kohtuuttomuuteen toimeksiantajaa kohtaan. Välityspalkkiota soviteltiin oikeustoimilain 36 §:n nojalla. OikTL 36 § 1 mom ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA Kanne Seinäjoen kihlakunnanoikeudessa A on Etelä-Pohjanmaan SKV Oy nimiselle kiinteistönvälitystoimistolle toimitetun haasteen nojalla lausunut, että hän omisti Kauhajoen kunnan Aronkylässä Haapahaka nimisen tilan RN:o 6:
- Hän oli 6.10.1989 allekirjoitetulla toimeksiantosopimuksella antanut tilansa yhtiön myytäväksi. Kiinteistöä koskeva kauppakirja oli allekirjoitettu 15.11.
- Ostajat olivat 7.11.1989 maksaneet käsirahan 20 000 markkaa, joka oli jäänyt yhtiön haltuun. Kauppahinta piti kokonaisuudessaan maksaa 29.12.1989 mennessä. Ostajat eivät kuitenkaan olleet maksaneet kauppahintaa, vaan olivat nostaneet A:ta vastaan kiinteistönkaupan purkamista koskevan kanteen Kauhajoen kihlakunnanoikeudessa. Kauhajoen kihlakunnanoikeus oli 5.6.1990 julistamallaan, tältä osalta lainvoimaisella päätöksellä julistanut kiinteistönkaupan puretuksi ja velvoittanut A:n palauttamaan ostajille näiden maksaman käsirahan 20 000 markkaa korkoineen. Kaupan purkamisen perusteena oli ollut, että kiinteistön asuinrakennus oli ollut huonommassa kunnossa, kuin mitä ostajat olivat ulkopuolisen tarkastuksen perusteella voineet havaita. Yhtiö oli hallussaan olleesta käsirahasta pidättänyt välityspalkkion 12 700 markkaa, jota se ei ollut suostunut palauttamaan A:lle. Kun kauppa oli purettu melkein heti kaupanteon jälkeen, oli katsottava, ettei kauppaa itse asiassa ollut syntynyt lainkaan. Yhtiöllä ei ollut oikeutta periä välityspalkkiota, koska A:llakaan ei ollut oikeutta pitää ostajien maksamaa käsirahaa ja koska tila oli ollut A:n omistuksessa vain hyvin lyhyen ajan ja koska ammattimaiselta kiinteistönvälittäjältä voitiin vaatia suurempaa rakennuksen kunnon arviointikykyä kuin kaupantekohetkellä 18-vuotiaalta A:lta. Näissä olosuhteissa välityspalkkion periminen oli kohtuutonta. Myös välityspalkkion määrä oli kohtuuton. Sen vuoksi A on vaatinut, että yhtiö velvoitetaan palauttamaan hänelle yhtiön pidättämä välityspalkkio 12 700 markkaa 16 prosentin korkoineen 7.11.1990 lukien. Yhtiön vastaus Yhtiö on kiistänyt kanteen ja vaatinut sen hylkäämistä sekä A:n velvoittamista korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut korkoineen. Yhtiö on lausunut, että toimeksiantosopimuksen mukaan välityspalkkio oli erääntynyt maksettavaksi kaupantekotilaisuudessa. Yhtiöllä oli oikeus saada toimeksiantosopimuksen mukainen prosenttipalkkio. Kihlakunnanoikeuden päätös 5.12.1990 A ei ollut näyttänyt, että yhtiö olisi menetellyt virheellisesti välittäjäntehtävässään tai että välityspalkkio olisi kohtuuton. Hän ei ollut myöskään näyttänyt muuta perustetta, jonka nojalla kanne olisi hyväksyttävä. Kun toimeksiantosopimuksen mukainen palkkio oli 362,50 markkaa pienempi kuin yhtiön pidättämäksi ilmoitettu 12 700 markkaa, A:lla oli oikeus saada yhtiön suostumuksen mukaisesti takaisin tuo erotus 362,50 markkaa. Tästä mahdollisesta laskuerehdyksestä huolimatta kihlakunnanoikeus on katsonut, että A oli jutussa häviöpuoli. Sen vuoksi kihlakunnanoikeus on hyläten kanteen muilta osilta velvoittanut yhtiön suostumuksensa mukaisesti palauttamaan A:lle 362,50 markkaa 16 prosentin korkoineen 7.11.1990 lukien. A on velvoitettu maksamaan yhtiölle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 3 500 markkaa 16 prosentin korkoineen 5.12.1990 lukien. Vaasan hovioikeuden tuomio 19.9.1991 Hovioikeus, jonka tutkittavaksi A oli saattanut jutun, on lausunut, että välityspalkkio, jota A on velkonut takaisin yhtiöltä, on sinänsä ollut sopimuksen mukainen ja erääntynyt maksettavaksi. Palkkio perustui 15.11.1989 sovittuun kiinteistönkauppaan. Yhtiö oli A:n toimeksiannosta toiminut kaupan välittäjänä. Kauppa oli kuitenkin ostajien toimesta 23.1.1990 vireille tulleesta kanteesta purettu Kauhajoen kihlakunnanoikeuden päätöksellä 5.6.
- Kihlakunnanoikeuden päätös oli tältä osalta lainvoimainen. Syynä kaupan purkamiseen olivat olleet kaupan kohteen virheet. Kysymys oli kuitenkin ollut salaisista virheistä. A ei ollut kaupasta sovittaessa tiennyt virheistä, joten kauppaa ei ollut purettu A:n viaksi luettavasta tuottamuksesta. Kun kauppa oli tullut puretuksi, välitystoimeksiannon tavoite oli A:n kannalta jäänyt toteutumatta. Hän ei ollut saanut minkäänlaista hyötyä toimeksiannosta, koska kiinteistönkaupan solmimisen yhteydessä maksettu käsirahakin, josta yhtiö oli kuitannut välityspalkkionsa, oli kokonaisuudessaan peritty häneltä takaisin. A:n kannalta tapausta voitiin verrata tilanteeseen, jossa toimeksianto ei lainkaan ollut johtanut kauppaan. Tällaisten tilanteiden varalta oli osapuolten hyväksymien sopimusehtojen 3 kohdassa sovittu, että "jos toimeksianto ei johda kauppaan, myyjä korvaa SKV:lle toimeksiannon hoitamisesta aiheutuneet ilmoitus- ja asiakirjakulut laskun mukaan". Kauppaan johtaneista toimeksiannoista yhtiö taas oli sopimuksen mukaan ollut oikeutettu 3,5 prosentin välityspalkkioon kauppahinnasta. Välityspalkkion määräytymistä koskevat sopimusehdot osoittivat, että yhtiölle toimeksiannosta tulevan korvauksen määrä oli tarkoitettu olemaan oleellisesti sidoksissa toimeksiannon lopputulokseen. Kun toimeksianto ei ollut tuottanut A:lle lainkaan hyötyä eikä hänen oma menettelynsä ollut ollut syynä toimeksiannon tarkoituksen toteutumatta jäämiseen, olisi kohtuutonta velvoittaa hänet suorittamaan yhtiölle täysi välityspalkkio. Yhtiön kannalta tapaus oli verrattavissa tavanomaiseen, pysyvään kauppaan johtaneeseen toimeksiantoon. Yhtiö oli suorittanut kaikki tavanomaiset toimenpiteet kauppakirjan laatimisineen sekä suorittanut toimeksiannosta aiheutuneet kulut. Sen vuoksi ei ollut perusteltua kohtuullistaa välityspalkkiota enempää kuin puolet sovitusta 3,5 prosentin palkkiosta. Kohtuullistettuna yhtiön välityspalkkio oli siis 1,75 prosenttia sovitusta kiinteistön kauppahinnasta 352 000 markasta eli 6 168,75 markkaa. Hovioikeus on muuttanut kihlakunnanoikeuden päätöstä siten, että yhtiö on velvoitettu suorittamaan A:lle kihlakunnanoikeuden tuomitseman 362,50 markan lisäksi 6 168,75 markkaa eli kaikkiaan 6 531,25 markkaa 16 prosentin korkoineen 7.11.1990 lukien. Jutun näin päättyessä A on vapautettu velvollisuudesta korvata yhtiön oikeudenkäyntikuluja kihlakunnanoikeudessa. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA Valituslupa on myönnetty 18.2.
- Etelä-Pohjanmaan SKV Oy on vaatinut hovioikeuden tuomion kumoamista ja kanteen hylkäämistä sekä korvausta oikeudenkäyntikuluistaan kaikissa oikeusasteissa korkoineen. A on antanut häneltä pyydetyn vastauksen. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 15.12.1992 Perustelut A:n ja ostajien välillä on tehty pätevä kauppa. Toimeksiantosopimuksen mukaan välityspalkkio on erääntynyt maksettavaksi kaupantekotilaisuudessa. Kauppa on kuitenkin ostajien kanteesta purettu kiinteistössä olleiden salaisten virheiden vuoksi. Myyjän kannalta toimeksiantosopimuksen tarkoituksena on, että syntyy pätevä kauppa ja kauppa pysyy. Kuluttajan asemassa olevaa A:ta kohtaan olisi kohtuutonta, että hän kantaisi yksin riskin kaupan purkamisesta mainituissa olosuhteissa. Toimeksiantosopimuksen välityspalkkiota koskevan ehdon soveltaminen johtaa kohtuuttomuuteen A:ta kohtaan. Sen vuoksi välityspalkkiota sovitellaan varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n nojalla hovioikeuden tuomiossa kerrotuin tavoin. Tuomiolauselma Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Maksuttomasta oikeudenkäynnistä annetun lain nojalla maksetaan asianajaja X:lle palkkioksi A:n avustamisesta Korkeimmassa oikeudessa 850 markkaa, mikä määrä Etelä-Pohjanmaan SKV Oy velvoitetaan korvaamaan valtiolle. Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot Oikeusneuvos Sevon: Toimeksiantosopimuksen ehtojen mukaan yhtiölle on syntynyt oikeus välityspalkkioon kaupantekotilaisuudessa. Kun pätevä sopimus on syntynyt A:n ja ostajien välillä eikä kiinteistönvälittäjä ole menetellyt virheellisesti välitystehtävän täyttämisessä, yhtiön oikeus välityspalkkioon ei ole riippuvainen siitä, onko sopimus myöhemmin purettu. Toimeksiantosopimuksen välityspalkkiota koskeva ehto ei johda kohtuuttomuuteen A:ta kohtaan. Näillä ja muutoin kihlakunnanoikeuden mainitsemilla perusteilla kumoan hovioikeuden tuomion ja jätän kihlakunnanoikeuden päätöksen lopputuloksen pysyväksi muutoin paitsi asian laatuun nähden määrään yhtiön kärsimään kulunsa kihlakunnanoikeudessa vahinkonaan. Asian laatuun nähden yhtiö saa kärsiä kulunsa hovioikeudessa ja Korkeimmassa oikeudessa vahinkonaan. Oikeusneuvos Lindholm: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Sevon. Ratkaisuun osallistuneet: presidentti Heinonen, oikeusneuvokset Nikkarinen, Lindholm (eri mieltä), Taipale ja Sevon (eri mieltä)