KKO/1992/23

1992 false KKO:1992:23 Kiinteistön esittelyn jälkeen mutta ennen sitä koskevan kauppakirjan allekirjoittamista kiinteistön myyjät olivat poistaneet maahan jalustastaan upotetun noin kahden metrin korkuisen kivipatsaan. Poistamisesta ei ollut aiheutunut kiinteistölle tai sen käytölle haittaa eikä mainittavaa vahinkoa. Patsasta ei ollut tarkoitettu kuulumaan kiinteistöön eikä se myöskään ollut kiinteistön käytön kannalta tarpeellinen. Patsaan ei katsottu kuuluvan kiinteistöön ja ottaen huomioon, ettei patsaan sisällyttämisestä kiinteistön kauppaan ollut muutenkaan sovittu, ostajan kanne patsaan palauttamiseksi hylättiin. ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA Kanne Pirkkalan kihlakunnanoikeudessa Pankkiiriliike Hämeen Pankkiirit Oy on A:lle 28.2.1989 ja B:lle 13.3.1989 tiedoksi toimituttamansa haasteen nojalla kihlakunnanoikeudessa lausunut, että se oli ostanut A:lta ja B:ltä 20.12.1988 Pirkkalan kunnan Naistenmatkan kylässä sijaitsevan Metsäpirtti nimisen tilan, RN:o 2:268 1.600.000 markan kauppahinnasta. Tilaa oli välittänyt eräs kiinteistönvälitysliike ja kantajayhtiön edustaja oli käynyt tilaa katsomassa useita kertoja syksyn 1988 aikana. Tilan päärakennuksen portaiden edessä oli maapohjaan pysyvästi kiinnitettynä ollut noin kaksi metriä korkea ilmeisesti graniitista oleva naista esittävä patsas. Tilalla katselmusta toimitettaessa ja kaupasta neuvoteltaessa patsas oli ollut koko ajan kiinteistöllä ja yhtiö oli mieltänyt patsaan sisältyvän kiinteistön ainesosana tehtyyn kiinteistökauppaan. Missään vaiheessa myyjien taholta ei ollut ilmoitettu, että patsas ei kuuluisi kauppaan eikä kiinteistön välittäjäkään ollut tällaisesta maininnut. Yhtiön edustajan käytyä kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen ensimmäisen kerran tilalla hän oli havainnut patsaan viedyn pois ja sen paikalla runsaan puolen metrin syvyisen montun. Yhtiön edustaja oli ilmoittanut asiasta välittömästi kiinteistönvälittäjälle ja myös myyjille, jotka olivat luvanneet hankkia patsaan takaisin. Myöhemmin patsas oli kuitenkin ilmestynyt naapuritontille ja myyjät olivat kieltäytyneet patsasta palauttamasta katsoen, ettei se kuulunut kiinteistökauppaan. Yhtiö oli katsonut patsaan kuuluvan kiinteistön ainesosana kiinteistöön ja oli sisällyttänyt patsaan arvon kiinteistöstä antamaansa kauppahintatarjoukseen. S:n veistämäksi osoittautunut patsas oli pysyvästi maapohjassa runsaan puolen metrin syvyydessä ja se oli siirretty paikaltaan kauhakuormaajan avulla. Tämän vuoksi Pankkiiriliike Hämeen Pankkiirit Oy on vaatinut, että A ja B velvoitetaan heti palauttamaan patsas yhtiön ostamalle Metsäpirtin tilalle sekä korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut korkoineen. Vastaus A ja B ovat kiistäneet kanteen ja katsoneet patsaan kuuluvan irtaimistoon, joka ei ollut sisältynyt kiinteistökauppaan. He ovat sen vuoksi pyytäneet kanteen hylkäämistä sekä Pankkiiriliike Hämeen Pankkiirit Oy:n velvoittamista korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa. Kihlakunnanoikeuden päätös 10.7.1989 Todistajana kuultu X on kertonut tehneensä tavanomaisen välityssopimuksen kanteessa tarkoitetusta tilasta. Kaupan kohteeseen oli kuulunut kiinteistö ja sillä olevat rakennukset. Todistajan esitellessä kiinteistöä ostajaehdokkaille kanteessa tarkoitettu patsas oli ollut tilalla, mutta patsas ei ollut näytellyt kovin keskeistä osuutta. Kaupan kohteeseen ei ollut sisältynyt irtaimistoa, minkä vuoksi irtaimistosta ei ollut keskusteltu esittelytilaisuuksien yhteydessä. Todistaja Y on puolestaan kertonut esitelleensä välitysliikkeen puolesta kiinteistöä kantajayhtiön edustajalle kahdesti syksyllä

1. Ensimmäinen esittely oli tapahtunut lokakuun puolivälin jälkeen ja toinen esittely marras-joulukuun taitteen aikoihin. Katselmusten yhteydessä ei ollut kiinnitetty huomiota tilalla olleeseen patsaaseen kaupan kohteen ollessa noin 2.000.000 markan arvoinen kiinteistö. Kaupanteon yhteydessä ei ollut puhetta irtaimistosta eikä kaupan rajaamisesta muulla tavoin kuin kauppakirjasta ilmeni. Patsaasta ei ollut mitään puhetta. Todistaja Z on kertonut, että kyseinen patsas oli tällä hetkellä todistajan omistamalla Metsäpirtin tilasta aikanaan halkomalla erotetulla Rantapirtin tilalla. Patsas oli siirretty todistajan tilalle B:n pyydettyä, sen jälkeen kun ilmoitus tilan myynnistä oli ollut lehdessä, todistajaa siirtämään patsaan todistajan tilalle B:n ilmoitettua samalla myyvänsä tilan. Todistaja oli ottanut yhteyttä kuljetusliikkeeseen, joka oli luvannut hoitaa siirron marraskuussa, mutta siirto oli tapahtunut vasta 15.12.
2. Z:n kertoman mukaan patsaan hankinta oli tapahtunut 1920-luvulla patsaan hankkineen tilan silloisen omistajan P:n ja patsaan tehneen taiteilija S:n ollessa tuolloin ystäviä keskenään. Patsas oli alkujaan ollut Metsäpirtin tilalla keltaisen rakennuksen edessä, mutta siirretty sittemmin tilan päärakennuksen eteen, josta se oli puolestaan siirretty todistajan tilalle vuoden 1988 lopulla. Todistajan arvion mukaan patsas painoi noin tuhat kiloa ja se liittyi kiinteästi betonialustaansa. Kihlakunnanoikeus on katsonut, että kauppakirjan mukaan kauppaa ei seurannut irtaimistoa eikä sen myynnistä ollut tehty eri sopimustakaan. Todistajien kertoman mukaan ei irtaimistosta eikä patsaasta ollut kaupanteon yhteydessä mitään keskustelua. Oikeuskirjallisuuden mukaan kiinteistöön ainesosana kuuluvat maapohjaan kiinteästi yhdistetyt esineet eli myös keinotekoisesti liitetyt kiinteistön pysyvää käyttöä varten kiinteistöön liitetyt esineet kuten esimerkiksi vesijohdot, puhelinpylväät, puhelin- ja sähköjohdot, kaivot ja kellarit. Tilapäisesti kiinteistöön liitetyn laitteen ei ole katsottu kuuluvan kiinteistöön ainesosana. Kanteessa tarkoitettu patsas on ollut tilalla sinänsä jo useita kymmeniä vuosia tilan pihamaalle sijoitettuna, joten kysymys ei siinä mielessä ole ajallisesti tilapäisestä kiinteistöön liittämisestä. Patsas on kuitenkin ollut alkujaan Metsäpirtin tilalla kahdessakin paikassa, joten se on sinänsä ollut helposti siirrettävissä apuvälineitä käyttäen huolimatta sen painosta ja siitä, että se on ollut pystyssä pysymisen turvaamiseksi jalustaltaan maahan upotettuna. Näin ollen kihlakunnanoikeus on katsonut, ettei patsas ole ollut tarkoitettu palvelemaan kiinteistön pysyvää käyttöä eikä patsaan siirtäminen tilalta ole siten millään tavoin vaikeuttanut tai hankaloittanut kiinteistön käyttöä edelleenkin asuintarkoitukseen. Kihlakunnanoikeus on katsonut, ettei patsas ole kuulunut kaupan kohteena olleeseen kiinteistöön ainesosana, vaan sen on katsottava kuuluneen irtaimistoon, joka ei ole sisältynyt kysymyksessä olevaan kiinteistökauppaan. Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus on hylännyt kanteen. Koska asia oli ollut niin sekava ja epätietoinen, että kanteen nostamiseen oli ollut perusteltua aihetta, kihlakunnanoikeus on hylännyt A:n ja B:n oikeudenkäyntikuluvaatimuksen. Turun hovioikeuden tuomio 14.12.1990 Hovioikeus, jonka tutkittavaksi Pankkiiriliike Hämeen Pankkiirit Oy oli saattanut asian, on katsonut selvitetyksi seuraavaa. Kauppakirjan mukaan kaupan kohteena oli ollut Metsäpirtti -niminen tila sekä tilalla olevat rakennukset. Rakennuksia koskevan maininnan ei voida katsoa rajoittaneen kaupan kohdetta siitä, mitä tilan myynnillä yleensä tarkoitetaan. Tilalla oli ollut kaupantekohetkellä myyjille riidattomasti kuulunutta irtainta omaisuutta. B oli suoritetussa poliisikuulustelussa kertonut, että patsas oli arvoltaan kymmeniä tuhansia markkoja. Patsaan arvosta ei ole muuta selvitystä. Jutussa on jäänyt epäselväksi, mihin tarkoitukseen patsas alunperin on hankittu. Ei ole kuitenkaan väitettykään, että se olisi hankittu itsenäiseksi taide-esineeksi sen erityisen taiteellisen ja taloudellisen arvon perusteella. Patsaan oikeudellista suhdetta kiinteistöön ei voida ratkaista sillä perusteella, että patsas on ollut helposti siirrettävissä nykyaikaisia teknisiä apuvälineitä käyttämällä. Patsas oli ollut kaupantekohetkellä tilalla kiinteästi yhdistettynä maahan. Patsaan oli tilalle hankkinut tilan omistaja. Patsas oli sijainnut tilalla rakennusten välisellä alueella pihamaalla. Patsas oli siten palvellut kiinteistön asumisen viihtyvyyttä ja se oli kiinteistön ainesosa. Koska patsasta ei oltu kauppakirjassa jätetty kaupan ulkopuolelle, patsaan omistusoikeus oli myynnin yhteydessä siirtynyt ostajalle. Kerrotuilla perusteilla kihlakunnanoikeuden päätös on kumottu. A ja B on velvoitettu palauttamaan patsas Metsäpirtin tilalle siihen paikkaan, mistä se oli poistettu. Jutun näin käyden on A:n ja B:n oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevat vaatimukset hylätty. Koska asia on ollut niin sekava ja epäselvä, että oikeudenkäyntiin on ollut perusteellista aihetta, on Pankkiiriliike Hämeen Pankkiirit Oy määrätty pitämään kulunsa jutussa omana vahinkonaan. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA Valituslupa on myönnetty 8.4.
3. A ja B ovat vaatineet, että kanne hylätään ja Pankkiiriliike Hämeen Pankkiirit Oy velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa. Pankkiiriliike Hämeen Pankkiirit Oy on vastannut valitukseen ja vaatinut korvausta vastauskuluistaan korkoineen. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 17.2.1992 Perustelut Pankkiiriliike Hämeen Pankkiirit Oy on ostanut A:lta ja B:ltä Metsäpirtin tilan 20.12.1988 tehdyllä kauppakirjalla. Kauppakirjan mukaan kauppaan ei sisältynyt irtaimistoa eikä siitä ollut tehty eri sopimustakaan. Tilalla ollutta kanteessa tarkoitettua betonijalustalle asennettua noin kahden metrin korkuista ja noin tuhat kiloa painavaa graniittipatsasta ei ole kauppakirjassa mainittu eikä patsasta ole sopimusneuvotteluissakaan käsitelty. Patsas on ollut jalustastaan maahan noin puolen metrin syvyyteen upotettuna. 1920-luvulla hankittu patsas oli alunperin ollut tilalla keltaisen rakennuksen edessä, josta se oli sittemmin siirretty tilan päärakennuksen eteen. Patsas on 15.12.1988 B:n toimesta siirretty tilalta pois. Asiassa ei ole ilmennyt, että patsaan siirrosta olisi aiheutunut kiinteistölle tai sen käytölle haittaa tai mainittavaa vahinkoa. Näyttämättä on lisäksi jäänyt, että patsas olisi tarkoitettu kuulumaan pysyvästi kiinteistöön. Patsas ei ole myöskään ollut tarpeellinen kiinteistön käytön kannalta. Näin ollen Korkein oikeus katsoo, että patsas ei kaupantekohetkellä ole kuulunut Metsäpirtin kiinteistöön. Kun patsaan sisällyttämisestä kiinteistönkauppaan ei ole sovittu, eivät A ja B ole velvollisia luovuttamaan patsasta Pankkiiriliike Hämeen Pankkiirit Oy:lle. A ja B ovat tyytyneet kihlakunnanoikeuden päätökseen siltä osin kuin heidän oikeudenkäyntikulunsa kihlakunnanoikeudessa on hylätty. Sitä vastoin A:lla ja B:llä, jotka voittavat asian, on oikeus saada korvausta vastauskuluistaan hovioikeudessa ja valituskuluistaan Korkeimmassa oikeudessa. Tuomiolauselma A:n ja B:n vaatimus oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta kihlakunnanoikeuden osalta jätetään tutkimatta. Hovioikeuden tuomio kumotaan ja asia jätetään kihlakunnanoikeuden päätöksen lopputuloksen varaan. Pankkiiriliike Hämeen Pankkiirit Oy velvoitetaan korvaamaan A:n ja B:n vastauskulut hovioikeudessa kummankin osalta 1.500 markalla sekä yhteiset valituskulut Korkeimmassa oikeudessa 2.000 markalla. Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Ailio, Nybergh, Tulenheimo-Takki, Taipale ja Wirilander