KKO/1992/40

1992 false KKO:1992:40 A oli vuokrannut päivittäistavaramyymälänsä tilat osuuskunta B:lle sitoutuen luopumaan päivittäistavarakaupan harjoittamisesta määräajaksi samalla paikkakunnalla. Kun A:n perheenjäsen alkoi osuuskunnan välittömässä läheisyydessä harjoittaa päivittäistavarakauppaa sopimuksen tarkoittamana aikana, B vaati vuokran kohtuullistamista. Ään. Kanne hylättiin, koskei ollut selvitetty, mikä vaikutus edelleen voimassa olleella kilpailunrajoitussopimuksella oli ollut vuokran määrään, eikä vuokran sen vuoksi voitu todeta olevan kohtuuton. HVL 112 § ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA D ja A:n kanne Halikon kihlakunnanoikeudessa D ja A ovat Salon Seudun Osuuskauppa nimiselle osuuskunnalle tiedoksi annetun haasteen nojalla lausuneet, että he olivat 28.12.1987 vuokranneet osuuskunnalle myymälähuoneiston Perttelin kunnassa. Vuokra-aika oli sopimuksen mukaan 10 vuotta 2.1.1988 alkaen ja vuokra 13.000 markkaa kuukaudelta. A oli samalla myynyt päivittäistavarakaupan vaihto-omaisuusvaraston ja suurimman osan myymäläkalustosta osuuskunnalle. Vuokrasopimuksen ja kauppojen tarkoituksena oli ollut, että osuuskunta ryhtyisi harjoittamaan vuokraamassaan huoneistossa päivittäistavarakauppaa. Samalla A oli sitoutunut siihen, ettei hän harjoittaisi päivittäistavarakauppaa Perttelin kunnan alueella vuoteen 1998 mennessä. Osuuskunta oli suorittanut sopimuksen mukaiset vuokrat heinäkuuhun 1989 saakka, minkä jälkeen se oli 8.8.1989 päivätyllä kirjeellään ilmoittanut yksipuolisesti alentavansa vuokraa. Osuuskunta oli perusteena vuokran alentamiselle ilmoittanut, että D ja A olivat rikkoneet kilpailunrajoittamissopimusta. Osuuskunta oli elokuusta 1989 lähtien toukokuuhun 1990 kuukausittaisena vuokrana suorittanut vain 6.212,50 markkaa. Sen vuoksi D ja A ovat vaatineet, että osuuskunta velvoitetaan suorittamaan heille heti kuittia vastaan 67.875 markkaa 16 prosentin korkoineen kullekin 6.787,50 markan erälle sen erääntymisestä lukien. D ja A ovat lisäksi vaatineet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan kihlakunnanoikeudessa 16 prosentin korkoineen kihlakunnanoikeuden päätöksen julistamispäivästä lukien. Salon Seudun Osuuskauppa nimisen osuuskunnan kanne Halikon kihlakunnanoikeudessa Osuuskunta on D ja A:lle tiedoksi annetun haasteen nojalla kihlakunnanoikeudessa lausunut, että se oli 28.12.1987 allekirjoitetuilla kauppakirjoilla ostanut A:n päivittäistavarakaupan vaihtoomaisuusvaraston ja myymäläkaluston sekä samassa yhteydessä ja samana päivänä solminut edellä kerrotun vuokrasopimuksen. Vaihto-omaisuusvaraston ja myymäläkaluston kauppa sekä liikehuoneiston vuokrasopimus merkitsivät tosiasiallisesti A:n harjoittaman liiketoiminnan siirtymistä kokonaisuudessaan osuuskunnalle. Liiketoiminnan kaupan yhteydessä oli sovittu siitä, että A luopui päivittäistavarakaupasta Perttelin kunnan alueella ja harjoitti ainoastaan maatalousalaan liittyvää kauppaa. Osuuskunta puolestaan oli sitoutunut harjoittamaan ainoastaan päivittäistavarakauppaa. Liiketoiminnan siirtymiseen oli siis liittynyt osapuolten välinen kilpailunrajoitussopimus. Kilpailunrajoitusta koskeva sopimus oli muodollisesti vain A:n ja osuuskunnan välinen. Kauppaneuvotteluissa osuuskunta oli esittänyt, että myös muut A:n perheenjäsenet allekirjoittaisivat sopimuksen, mutta A oli vakuuttanut, etteivät hänen perheenjäsenensä myöskään ryhtyisi harjoittamaan päivittäistavarakauppaa Perttelin kunnan alueella, ja ilmoittanut käsityksenään, ettei muiden perheenjäsenien allekirjoituksia voitu ottaa eikä tarvittu sopimuksiin. Liikehuoneistosta sovitun vuokran määrä oli perustunut edellytykseen, etteivät D ja A harjoittaisi Perttelin kunnan alueella päivittäistavarakauppaa, ja vuokrasopimuksessa sovittu korkea vuokra oli merkinnyt A:lle korvausta sovitusta kilpailunrajoituksesta. Heinäkuussa 1989 alkoi osuuskunnan harjoittaman päivittäistavarakaupan välittömässä tuntumassa C niminen toiminimi harjoittaa päivittäistavarakauppaa. Harjoittajana oli C, joka oli A:n poika. A oli itse osallistunut liikkeen toimintaan ja muun ohessa osallistunut toimenpiteisiin, joilla osuuskunnan myymälässä toiminut kassanhoitaja oli palkattu avatun liikkeen palvelukseen. Syntynyt sopimusten vastainen kilpailutilanne oli merkittävästi huonontanut osuuskunnan toimintaedellytyksiä Perttelissä. Vaikka A ei muodollisesti itse harjoittanut päivittäistavarakauppaa, oli hänen kuitenkin toiminnallaan katsottava rikkoneen solmimaansa kilpailunrajoitussopimusta. Ne edellytykset, joihin osuuskunnan sekä D ja A:n välisen vuokrasopimuksen vuokrataso sidottiin, olivat rauenneet ja vallitsevissa olosuhteissa vuokrasopimuksen mukainen vuokrataso oli muodostunut kohtuuttomaksi. Kohtuullisena kuukausittaisena vuokrana oli 177,5 neliömetrin suuruisen huoneiston osalta pidettävä 35 markkaa neliömetriltä. Sen vuoksi osuuskunta on huoneenvuokralain 112 §:n nojalla vaatinut, että kyseisen liikehuoneiston vuokraa kohtuullistetaan siten, että vuokraksi vahvistetaan 1.8.1989 lukien 35 markkaa neliömetriltä kuukaudessa. Lisäksi osuuskunta on vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan korkoineen. Kihlakunnanoikeuden päätös 16.5.1990 Kihlakunnanoikeus on velvoittanut osuuskunnan heti kuittia vastaan suorittamaan D ja A:lle 28.12.1987 solmitun vuokrasopimuksen mukaisena vuokrana, josta vuokralainen oli maksanut vain osan, elokuun 1989 ja toukokuun 1990 väliseltä ajalta 6.787,50 markkaa kultakin kuukaudelta 16 prosentin korkoineen 7.8.1989, 5.9.1989, 5.10.1989, 6.11.1989, 5.12.1989, 5.1.1990, 5.2.1990, 5.3.1990, 5.4.1990 sekä 7.5.1990 lukien. Kihlakunnanoikeus on katsonut selvitetyksi, että kysymyksessä olevan liikehuoneiston vuokra ylitti olennaisesti vuokra-arvoltaan samanveroisista ja samaan tarkoitukseen käytetyistä huoneistoista paikkakunnalla maksetun kohtuullisen käyvän vuokran. Syntynyt asiantila johtui ainakin osaksi siitä, että vuokrasopimusta tehtäessä vuokran määrään korottavasti vaikuttanut kilpailuun liiketoiminnassa liittyvä edellytys oli vuokrasopimuksen tekemisen jälkeen rauennut. Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus on alentanut kysymyksessä olevan liikehuoneiston ja siihen liittyvän varastotilan vuokran alkuperäisessä vuokrasopimuksessa sovitusta 13.000 markan kokonaisvuokrasta 9.000 markkaan kuukaudessa sekä velvoittanut osuuskunnan maksamaan vuokraa 9.000 markkaa kuukaudessa kesäkuusta 1990 lukien vuokrakauden loppuun. Asianomaisten vaatimus saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan on hylätty. Turun hovioikeuden tuomio 26.4.1991 Hovioikeus, jossa D ja A sekä osuuskunta valittamalla hakivat muutosta, on lausunut, että huoneistoa koskeva vuokrasopimus oli solmittu, kun A oli osuuskunnalle myynyt huoneistossa harjoittamansa päivittäistavarakaupan vaihto-omaisuuden ja myymäläkalustoa. A oli samalla sitoutunut olemaan harjoittamatta Perttelin kunnassa päivittäistavarakauppaa ennen vuotta

1. Huoneiston vuokraksi sovittu 13.000 markkaa kuukaudelta ylitti olennaisesti vuokra-arvoltaan samanveroisista ja samaan tarkoitukseen käytettävistä huoneistoista paikkakunnalla maksetun kohtuullisen käyvän vuokran. Vuokrataso oli kuitenkin sovittu myös ottamalla huomioon mainittu kilpailunrajoitussopimus, jota oli pidettävä huoneenvuokrasuhteissa hyväksyttävänä. Asianosaiset olivat yksimielisesti ilmoittaneet, että keskusteltaessa kilpailunrajoitussopimuksesta oli sopimusluonnos ensin käsittänyt sellaisen lausekkeen, jonka mukaan kilpailunrajoitus olisi koskenut myös A:n perheenjäseniä, mutta A:n vaatimuksesta rajoitus oli lopullisessa sopimuksessa jäänyt koskemaan vain häntä. Jutussa oli niinikään selvitetty, että A:n poika C oli osuuskunnan päivittäistavaramyymälän välittömässä läheisyydessä heinäkuussa 1989 alkanut harjoittaa päivittäistavarakauppaa. Vuokran määrää arvioitaessa oli myös otettava huomioon, ettei paikkakunnalla ollut vuokrattavana tai muutoin saatavilla vastaavanlaisia liiketiloja ja että A:lla oli ollut lopettaessaan päivittäistavarakaupan ja solmiessaan osuuskunnan kanssa nyt kysymyksessä olevan vuokrasopimuksen vakiintunut asiakaskunta. Vahvistettaessa tässä tapauksessa kohtuullisen vuokran määrä oli otettava huomioon, että vuokran määrästä sovittaessa siihen oli alun alkaen vaikuttanut se, että A oli sitoutunut luopumaan päivittäistavarakaupan harjoittamisesta edellä kerrotulla tavalla, mikä seikka edelleen vaikutti kohtuulliseen vuokraan. Kysymyksessä olevan liikehuoneiston vuokra ylitti edellä sanotusta huolimatta kuitenkin ilman huoneenvuokrasuhteissa hyväksyttävää syytä kohtuullisen käyvän vuokratason, jona oli pidettävä kihlakunnanoikeuden mainitsemia 9.000 markkaa kuukaudelta. Näillä ja kihlakunnanoikeuden muutoin mainitsemilla perusteilla hovioikeus on katsonut, ettei ollut syytä muuttaa kihlakunnanoikeuden päätöstä muulla tavalla kuin että huoneiston vuokra alennetiin 9.000 markkaan kuukaudelta 1.8.1989 lukien ja että osuuskunta velvoitettiin suorittamaan D ja A:lle yhteensä 27.875 markkaa ja 16 prosenttia korkoa kullekin 2.787,50 markan määräiselle kuukausittaiselle erälle kihlakunnanoikeuden mainitsemista erääntymispäivistä lukien. Oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:n nojalla asianosaiset saivat itse vastata oikeudenkäyntikuluistaan. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA Valituslupa on myönnetty 15.8.
2. D ja A ovat vaatineet kanteensa hyväksymistä ja osuuskunnan kanteen hylkäämistä sekä oikeudenkäyntikulujensa korvaamista korkoineen. Osuuskunta on antanut vastauksen. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 25.3.1992 Perustelut Kilpailunrajoituksesta neuvoteltaessa on keskusteltavana ollut lauseke, jonka mukaan kilpailunrajoitus olisi koskenut myös A:n perheenjäseniä. Solmittuun kauppasopimukseen liittyvä kilpailunrajoitusehto on kuitenkin koskenut vain A:ta. Edelleen voimassa olevaa kilpailunrajoitussopimusta ei ole näytetty rikotun. Ei ole selvitetty, mikä vaikutus kilpailunrajoitussopimuksella on ollut vuokran määrään. Tämän vuoksi sopimuksen mukaisen vuokran ei voida todeta olevan kohtuuton. Tuomiolauselma Osuuskunnan kanne hylätään. D ja A:n kanne hyväksytään. Osuuskunta velvoitetaan maksamaan D ja A:lle maksamatta olevat vuokrat 67.875 markkaa ja korkoa 16 prosenttia kullekin 6.787,50 markan erälle alempien oikeuksien mainitsemista kuukausivuokrien erääntymispäivistä lukien. Jutun laatu huomioon ottaen D ja A saavat itse vastata oikeudenkäyntikuluistaan. Eri mieltä olevan jäsenen lausunto Oikeusneuvos Huopaniemi: D ja A:n ja osuuskunnan välisen vuokrasopimuksen mukaiseen vuokran määrään on korottavasti vaikuttanut A:n ja osuuskunnan välisessä vaihto-omaisuuden luovutusta koskevassa kauppakirjassa oleva ehto, jonka mukaan A sitoutui olemaan harjoittamatta päivittäistavarakauppaa Perttelin kunnan alueella 31.12.1997 saakka. D ja A:n poika C on heinäkuussa 1989 ryhtynyt harjoittamaan päivittäistavarakauppaa osuuskunnalle vuokratun liikehuoneiston välittömässä läheisyydessä. Olosuhteet ovat tämän johdosta siinä määrin muuttuneet, että vuokran määrä on muodostunut kohtuuttoman korkeaksi. Vuokran määrää koskevaa sopimuksen ehtoa on sen vuoksi huoneenvuokralain 5 §:n nojalla soviteltava siten, että sitä alennetaan hovioikeuden tuomiossa mainitulla tavalla. Näillä perusteilla jätän hovioikeuden tuomion lopputuloksen pysyväksi. Osuuskunta saa kuitenkin pitää vastauskulunsa vahinkonaan, koska niiden korvaamiseen ei ole oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:n mukaisia edellytyksiä. Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Salervo, Nikkarinen, Lindholm, Huopaniemi (eri mieltä) ja Suhonen