KKO/1993/34

1993 false KKO:1993:34 Vuonna 1989 vahvistetun asemakaavan toteuttamiseksi rakennuslain 50 §:n nojalla suoritetussa lunastustoimituksessa korvaus määrättiin sen käyttötarkoituksen perusteella, johon alue oli osoitettu vuonna 1950 vahvistetussa ja vuonna 1969 kumotussa rakennuskaavassa, ja sen rakentamistehokkuuden perusteella, jota vastaavilla alueilla keskimäärin oli noudatettu. ASIAN AIKAISEMPI KäSITTELY Lunastustoimitus Lapuan kaupungin hakemuksesta vireille tulleessa 28.11.1990 suoritetussa lunastustoimituksessa kaupunki oli pyytänyt, että sille rakennuslain 50 §:n nojalla lunastetaan kaupungin asemakaavassa puistoksi osoitetut yleisen alueen mittaustoimituksessa tunnuksella P 800 merkittyyn puistoalueeseen kuuluvat alueet Oy Pleunanlinnan omistamasta Lapuan kaupungin Kirkonkylässä olevasta Taimiston tilasta RN:o 4:18 ja A:n oikeudenomistajien omistamasta Sillanpään tilasta RN:o 4:71 mainitussa kylässä. Edelleen kaupunki oli pyytänyt sille lunastettavaksi asemakaavassa yleisen rakennuksen tontiksi osoitetun yleisen alueen mittaustoimituksessa Liuhtarin kaupunginosan kortteliin nro 864 muodostettuun tonttiin nro 1 kuuluvan alueen Taimiston tilasta. Lisäksi kaupunki oli pyytänyt rakennuslain 71 §:n 2 momentissa ja 72 §:ssä tarkoitettujen korvausten määräämistä asemakaavassa katualueeksi osoitetuista yleisen alueen mittaustoimituksessa muodostettuun Kauppalankatuun kuuluvista tilojen Taimisto ja Sillanpää alueista. Lunastustoimikunta oli todennut, että alueelle oli vahvistettu ensimmäinen asemakaava 16.10.

1. Asemakaavan mukaan Taimiston tilan alueesta 1 394 neliömetriä oli yleisen rakennuksen tonttialuetta ja 649 neliömetriä puistoaluetta ja Sillanpään tilan alueesta 441 neliömetriä oli puistoaluetta. Lunastustoimikunta oli vahvistanut lunastuksen kohteeksi mainitut alueet tiloista Taimisto ja Sillanpää. Korvattavaksi katualueeksi oli vahvistettu 58 neliömetrin alue Sillanpään tilasta. Alueen kaavallisesta kehityksestä lunastustoimikunta oli todennut, että alueelle oli 3.3.1950 vahvistettu rakennussuunnitelma, jossa alue oli kuulunut I-II -kerroksisten rakennusten kerrostaloalueeseen II. Tilat Taimisto ja Sillanpää olivat yhdessä muodostaneet rakennuskaavan mukaisen rakennuspaikan. Taimiston tilan alueella oleva kaksikerroksinen rakennus oli rakennettu jo 1930-luvulla ja siten ennen puheena olevaa kaavoitusta. Rakennuskaavana voimassa ollut rakennussuunnitelma oli kumottu 23.12.
2. Lunastustoimikunta oli todennut, että tilojen Taimisto ja Sillanpää muodostamalla rakennuspaikalla oleva kaksikerroksinen rakennus olisi voitu peruskorjauksella saattaa asuttavaan kuntoon ja käyttää asuintalona rakennuskaavan mukaisesti, ellei asemakaavalla olisi muutettu rakennusmaan käyttötarkoitusta. Rakennuskaavan alue oli rakennettu keskimäärin tehokkuudella 0,
3. Lunastuksen kohteena olevan yleisen rakennuksen tontin tehokkuudeksi oli asemakaavassa määrätty 0,
4. Hinnoittelun perusteeksi lunastustoimikunta oli katsonut, että lunastettavat alueet oli arvioitava rakentamistehokkuutta 0,40 vastaavana kerrostaloalueena sekä rakennukset ja kasvillisuus erikseen. Lunastustoimikunta oli suorittanut kauppahintatutkimuksen ja sen perusteella katsonut, että kerrostalotontin käypä hinta oli arviointihetken hintatasossa 150 markkaa neliömetriltä. Lunastustoimikunta oli määrännyt Lapuan kaupungin suorittamaan Taimiston tilan RN:o 4:18 osalta kohteenkorvausta yleisen rakennuksen tontin alueesta 1 394 neliömetriä a 150 markkaa ja puistoalueesta 649 neliömetriä a 150 markkaa ja siten rakennuksesta ja kasvillisuudesta määrätyt korvaukset huomioon ottaen lunastuskorvauksena kaikkiaan 356 710 markkaa. Sillanpään tilan osalta lunastustoimikunta oli määrännyt kohteenkorvausta puistoalueesta 441 neliömetriä a 150 markkaa ja katualueen korvausta 58 neliömetriä a 150 markkaa eli yhteensä lunastuskorvauksena 74 850 markkaa. Muutoksenhaku maaoikeudessa Lapuan kaupunki haki muutosta lunastuspäätökseen katsoen valituksessaan, ettei korvausta voitu perustaa rakentamistehokkuudeltaan 0,40 vastaavan kerrostalotontin arvoon, koska alue oli rakennettu pienemmällä tehokkuudella ja käytetty asuinpientalon rakennuspaikkana. Alueen hinnoittelu oli perustettava omakotitontin käypään arvoon, jona kaupunki piti kysymyksessä olevalla seudulla 50 - 60 markkaa neliömetriltä. Lisäksi kaupunki totesi, että Lapuanjoen rantatörmän alue oli keskimääräisen tulvarajan alapuolelta rakentamiskelvotonta, ja katsoi, ettei lunastettavia alueita rantatörmään kuuluvalta tilusalaltaan voinut rinnastaa pientalotonttiin, vaan rantatörmää vastaavien tilusten arviointi oli perustettava maatalousmaan arvoon, jona kaupunki piti kysymyksessä olevalla seudulla 6 markkaa neliömetriltä. Edellä mainituilla perusteilla kaupunki vaati kohteenkorvauksen alentamista Taimiston tilan osalta rantatörmää vastaavan 240 neliömetrin tilusalalta 6 markkaan neliömetriltä eli 1 440 markkaan ja muulta osalta 60 markkaan neliömetriltä eli 108 180 markkaan eli huomioon ottaen rakennuksesta ja kasvillisuudesta lunastustoimikunnan määräämät korvaukset lunastuskorvauksen alentamista 159 880 markkaan. Sillanpään tilan osalta kaupunki vaati maapohjakorvauksen alentamista 60 markkaan neliömetriltä ja siten katualueen osalta 3 480 markkaan ja muulta osalta 26 460 markkaan eli lunastuskorvauksen alentamista yhteensä 29 940 markkaan. Oy Pleunanlinna vaati Taimiston tilan kohteenkorvauksen korottamista. Vaasan maaoikeuden päätös 5.2.1991 Maaoikeus pysytti, valitukset hyläten, lunastustoimikunnan päätöksen. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA Valituslupa on myönnetty 8.8.
5. Lapuan kaupunki on uudistanut edellä mainitut kohteenkorvausten alentamista koskevat vaatimuksensa. Yhtiö ja B A:n oikeudenomistajien puolesta ovat antaneet pyydetyn vastauksen ja siinä vaatineet valituksen hylkäämistä ja korvausta vastauksen antamisesta aiheutuneista kuluistaan. Maanmittaushallitus on antanut siltä pyydetyn lausunnon, jonka johdosta Lapuan kaupunki on antanut pyydetyn selityksen. Muut asianosaiset eivät ole käyttäneet hyväkseen näille varattua tilaisuutta selityksen antamiseen. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 19.3.1993 Kysymyksessä oleva alue, jolle on jo 1930-luvulla rakennettu kaksikerroksinen asuinrakennus, oli vuonna 1950 vahvistetussa ja vuonna 1969 kumotussa rakennuskaavassa osoitettu vastaavanlaiseen rakennusmaakäyttöön. Lunastuskorvauksen perusteena on otettu huomioon kaupungin vastaavilla alueilla keskimäärin noudatettu rakentamistehokkuus. Jutussa ei ole esitetty seikkoja, joiden nojalla tilojen muodostaman rakennuspaikan eri osien arvoa olisi arvioitava erilaisin perustein. Näillä ja muutoin toimitusmiesten toteamilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei ole esitetty syytä maaoikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen. Asian näin päättyessä Lapuan kaupunki velvoitetaan suorittamaan Oy Pleunanlinnalle ja A:n oikeudenomistajille korvaukseksi yhteisen vastauksen antamisesta täällä olleista kuluista 1 200 markkaa. Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Jalanko, Lindholm, Roos, Tulokas ja Lehtimaja