KKO/1994/131

1994 false KKO:1994:131 Lunastuskorvauksen määräämisessä oli käytetty apuna paikallista hintamallia, joka perustui asunto- ja lomarakennustarkoituksiin hankittujen alueiden kauppahintatietoihin ja kartta-aineistoon. Korkein oikeus katsoi, ettei malli soveltunut arvioitavaan kohteeseen, joka oli pääosin puutonta suota. ASIAN AIKAISEMPI KÄSITTELY Toimitus Valtioneuvosto on 4.10.1990 luonnonsuojelulain 18 §:n 1 momentin sekä kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain 5 §:n 1 momentin nojalla antanut luvan lunastaa valtiolle luonnonsuojelutarkoituksiin valtakunnalliseen soidensuojelun perusohjelmaan kuuluvan määräalan Kuusamon kunnan Virrankylässä olevasta Lamminpään tilasta RN:o 21:

1. Lunastuskorvauksen määräämiseksi on suoritettu lunastustoimitus nro 408900-1, joka on lopetettu 26.11.
2. Lunastustoimikunta on arvioinut korvauksen alueen kauppaarvon perusteella. Lunastustoimikunta on katsonut, että Kuusamon kunnan pohjoisosan ranta-alueiden ja tunturimaakauppojen perusteella laaditun hintamallin asunto- ja lomarakentamisalueiden aineiston laskentakaava antoi käyvän hinnan mukaisen arvon lunastettavalle alueelle. Lamminpään tilan sijaintia lunastustoimikunta piti hyvänä Kitkajoen ja yleisesti liikennöitävän tien välissä. Arvoa alensivat tilan keskellä sijaitseva vaikeakulkuinen suo ja paljaaksihakkuut. Lunastustoimikunnan mukaan yhtenäisen alueen arvo ei kuitenkaan vähentynyt joutomaan vuoksi, jos alueen sijainti oli hyvä. Näillä perusteilla lunastustoimikunta arvioi haltuunottohetken eli syksyn 1991 hintatasossa koko 55 hehtaarin tilan arvoksi noin kaksi markkaa neliömetriltä. Tämän jälkeen se arvioi erilaatuisille maa-alueille yksikköhinnoiksi 10 markkaa, 3,50 markkaa, 1 markan ja 0,1 markkaa neliömetriltä. Kohteenkorvaukseksi muodostui 3,4 hehtaarin metsämaan osalta 108 602 markkaa ja 19,5 hehtaarin kituja joutomaan osalta 19 068 markkaa eli yhteensä 127 671 markkaa. Korvauksiin sisältyi alueella ollut puusto. Pirstoutumishaitasta lunastustoimikunta määräsi korvausta 15 000 markkaa ja eräitä muita haitankorvauksia 4 500 markkaa. Kohteen- ja haitankorvausten määrä oli siten yhteensä 147 171 markkaa. Pohjois-Suomen maaoikeuden päätös 27.4.1993 Oulun lääninhallitus valtion edustajana valitti maaoikeuteen. Maaoikeus ei muuttanut lunastustoimikunnan ratkaisua. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA Lääninhallitukselle on myönnetty valituslupa. Valituksessaan lääninhallitus on katsonut, että lunastuskorvaus tulee arvioida paikallisen hintamallin sijasta summaarvomenetelmällä. Hintamallia muodostettaessa ei ollut selvitetty puuston vaikutusta hintaan. Lunastettava alue oli puutonta suota eikä soveltunut lomarakentamiseen. Lääninhallitus on vaatinut, että lunastuskorvausta alennetaan. VÄLITOIMENPITEET Maanmittauslaitoksen keskushallinto on antanut siltä pyydetyn lausunnon. Lääninhallitus on antanut lausunnon johdosta selityksen. Aino Valpuri Suorajärvi on antanut Heino Juuman kuolinpesän osakkailta pyydetyn vastauksen. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 9.12.1994 Perustelut Lamminpään tilasta pakkolunastetun alueen lunastuskorvaus on toimituksessa määrätty Kuusamon kunnan pohjoisosan ranta- ja tunturialueita varten laaditun hintamallin avulla. Malli on muodostettu tiettynä aikana toteutuneiden kiinteistönkauppojen ja kartta-aineiston perusteella. Toimituksessa on käytetty asunto- ja lomarakentamistarkoituksiin hankittujen alueiden kauppahintoihin perustuvaa hintamallia. Sen mukaisten alueiden arvo perustuu siten keskeisesti rakentamismahdollisuuteen. Pakkolunastettu alue on kuitenkin suurimmaksi osaksi lähes puutonta lettosuota, joka ei sovi asunto- tai lomarakentamistarkoituksiin. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei käytetty hintamalli sovellu toimituksen kohteena olevan alueen lunastuskorvauksen arviointiin. Päätöslauselma Lunastustoimikunnan ratkaisu ja maaoikeuden päätös kumotaan lunastettavasta alueesta ja pirstoutumishaitasta määrätyn korvauksen osalta. Asia palautetaan tältä osalta lunastustoimikunnalle, jonka tulee ottaa se uudelleen käsiteltäväksi ja huomioon ottaen palauttamisen syy siinä laillisesti menetellä. Asian ovat ratkaisseet maaoikeuden jäsenet maaoikeustuomari Orispää ja maaoikeusinsinööri Kaikkonen sekä maaoikeuden lautamiehet Karjalainen ja Kämäräinen. Asian ovat ratkaisseet presidentti Heinonen sekä oikeusneuvokset Haarmann, Raulos, Tulokas ja Hidén. Esittelijä Marja-Leena Honkanen.