KKO/1994/142

1994 false KKO:1994:142 Vrt. KKO:1970-II-17 ja KKO:1992:82 Tontin yhteisomistajat olivat vuonna 1955 sopineet tontilla olevaan rakennukseen kuuluvien asuinhuoneistojen hallinnasta tarkoittaen siten järjestää asumisensa rakennuksessa. Rakennusliike oli sittemmin ostanut tontin osuuden perustettavan kiinteistöyhtiön lukuun. Kun kauppakirjassa ei mainittu sopimusta eikä ostaja ollut sopimusta muutoinkaan hyväksynyt, se ei sitonut ostajaa. Olosuhteistakaan ei voitu päätellä ostajan tarkoittaneen myöntyä sopimukseen. Ostaja ei tullut sopimukseen sidotuksi myöskään sen johdosta, että se oli sallinut kaupassa hallintaansa tullutta huoneistoa käytettävän väliaikaisesti asumiseen. Kiinteistöyhtiön hakemus tontin määräämisestä myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamista varten hyväksyttiin. ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA Hakemus Kajaanin raastuvanoikeudessa Kiint. Oy Kajaanin Kalliokatu 17 esitti hakemuksessaan, että yhtiö omisti Kajaanin kaupungin I kaupunginosassa korttelissa 23 olevasta tontista nro 81 6 138/10 000 osaa sekä A ja B 3 862/10 000 osaa. Tontin käytöstä ja rakentamisesta yhtiö ja A ja B eivät olleet päässeet yksimielisyyteen. A ja B eivät olleet myöskään suostuneet myymään osuuttaan yhtiölle. Voimassa oleva asemakaava ei sallinut tontin jakamista eikä tiedossa ollut suunnitelmia asemakaavan muuttamiseksi. Tämän vuoksi yhtiö vaati, että tontti määrätään myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamiseksi ja että varatuomari, nyttemmin asianajaja X määrätään uskottuna miehenä toimittamaan tontin myyminen. Vastaus A ja B vastustivat hakemusta ja vaativat sen hylkäämistä. A ja B kertoivat, että he olivat asuneet pysyvästi tontilla olevassa rakennuksessa. Hakijayhtiö oli ostanut tontin muut osuudet tietoisena siitä, että rakennuksessa asuttiin. Asuminen ja murto-osuuden hallinta olivat perustuneet tontin aikaisempien omistajien 14.1.1955 tekemään sopimus- ja vahvistuskirjaan. Tuon sopimuksen tarkoituksena oli ollut sopia omistajien kesken tilojen käyttämisestä asumistarkoitukseen. Sopimuksen mukaan jokainen murtoosa kohdistui tiettyyn huoneistoon. Sopimuksella oli vahvistettu eräänlaisen asuntoyhteisön olemassaolo ja varmistettu, että osuuksien omistajat saivat asua kiinteistöllä omistamassaan rakennuksessa. Osuudet oli siten jo jakamalla erotettu eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain säännösten edellyttämällä tavalla ja sopimus esti yhteisomistussuhteen purkamisen. Hakijayhtiö oli hankkinut osuutensa liiketaloudellisiin tarkoituksiin. Se oli omalla toiminnallaan hallitessaan rakennuksen tiloja usean vuoden ajan hyväksynyt sopimuksen tarkoituksen ja sopimuksella vahvistetun jaon. Hakijan esittämät perusteet eivät oikeuttaneet tontin yhteisomistussuhteen purkamiseen. Sen varalta, että tontti määrättäisiin myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamiseksi, A ja B vaativat, että toiseksi uskotuksi mieheksi määrätään asianajaja Y ja että tontin alimmaksi myyntihinnaksi vahvistetaan 1 200 000 markkaa. Raastuvanoikeuden päätös 26.5.1993 Raastuvanoikeus lausui, että eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 9 §:n 1 momentin mukaan yhteisomistajalla oli oikeus saada osansa yhteisestä esineestä jakamalla erotetuksi. Säännöksen 2 momentin mukaan, mikäli esineen jakaminen ei ollut mahdollista tai se aiheuttaisi suhteettoman kalliita kustannuksia, oikeudella oli valta määrätä esine myytäväksi. Kyseessä olevasta tontista ja sillä sijaitsevasta rakennuksesta oli 14.1.1955 tehty sopimus- ja vahvistuskirja silloisten yhteisomistajien kesken. Sopimuksen tarkoitus oli ollut varmistaa, että omistajat saivat asua kiinteistöllä omistamassaan rakennuksessa. Silloiset omistajat olivat tarkoittaneet jaon pysyväksi ja myös seuraajiaan sitovaksi. Sopimuksen olivat allekirjoittaneet H, I, J ja K. A ja B olivat hankkineet osuutensa kahdella eri kauppakirjalla H:lta ja W:ltä 24.1.1973 ja I:ltä ja U:lta 5.2.1980 tarkoituksella käyttää tontilla sijaitsevaa rakennusta vakituisena asuntonaan. Sopimuksessa vahvistettua jakoa oli noudatettu vakiintuneesti lähes 40 vuoden ajan. Hakijayhtiö oli ostanut osuudet kohteesta tarkoituksenaan rakentaa kiinteistölle. Hakija oli kohteesta osuudet ostaessaan ollut tietoinen siitä, että A ja B asuivat rakennuksessa vakituisesti. Hakijan oli täytynyt myös olla tietoinen tontin ja rakennusten murto-osaista omistusta koskevasta sopimuksesta, jota oli vakiintuneesti noudatettu useiden vuosikymmenien ajan. Myyjä, jolta hakija oli osuutensa ostanut, oli ollut sidottu tehtyyn sopimukseen. Hakija ei ollut voinut osuuksia ostamalla saada tonttiin ja sillä sijaitseviin rakennuksiin paremman sisältöistä oikeutta kuin sen saantomiehillä oli ollut. Sopimuksella oli ollut tarkoitus turvata osapuolten asumista siten, että yhteisomistajalla oli mahdollisuus vapautua yhteisomistussuhteesta osuutensa myymällä mutta ei vaatimalla koko kiinteistöä myytäväksi. A ja B käyttivät rakennusta vakituisena asuntonaan. Koko tontista ja rakennuksesta he omistivat 3 862/10 000 osaa. Rakennus oli saadun selvityksen mukaan asumiskelpoinen ainakin A:n ja B:n hallitseman huoneiston osalta ja siten käytettävissä sopimuksenmukaiseen tarkoitukseen. Olosuhteet sopimuksen solmimisen jälkeen eivät olleet muiltakaan osin sillä tavalla olennaisesti muuttuneet, että sopimus olisi rauennut tai ettei se olisi sitonut yhtiötä. Mainituilla perusteilla sopimuksen soveltaminen ei myöskään ollut hakijan kannalta kohtuutonta. Tämän vuoksi raastuvanoikeus hylkäsi hakemuksen. Itä-Suomen hovioikeuden päätös 21.9.1993 Kiint. Oy Kajaanin Kalliokatu 17 valitti hovioikeuteen. Hovioikeus lausui, että K, J, I ja H, jotka olivat ostaneet kysymyksessä olevan tontin ja sillä sijaitsevat rakennukset 3.1.1955 vahvistetulla kauppakirjalla, olivat sopineet 14.1.1955 vahvistetulla sopimus- ja vahvistuskirjalla tontin omistamisesta siten, että K:n osuus oli ollut 2 863/10 000 osaa, J:n osuus 2 240/10 000 osaa, I:n osuus 1 622/10 000 osaa ja H:n osuus 3 275/10 000 osaa, joihin osiin he myös olivat sopineet hakevansa lainhuudot. Lisäksi K, J, I ja H olivat mainitulla sopimus- ja vahvistuskirjalla sopineet tontilla sijaitsevien rakennusten hallitsemisesta niin, että K:n osuus tontista oli oikeuttanut hallitsemaan 74,44 neliömetrin suuruista huoneistoa nro 1, J:n osuus 58,24 neliömetrin suuruista huoneistoa nro 2, I:n osuus 42,17 neliömetrin suuruista huoneistoa nro 3 ja H:n osuus 85,16 neliömetrin suuruista huoneistoa nro

1. Talon kellaria ja ulkorakennuksia omistajat olivat hallinneet omistusosuuksiensa mukaisessa suhteessa. Vielä oli sopimus- ja vahvistuskirjassa todettu, että omistajat vastasivat kaikista veroista sekä muista kiinteistömaksuista ja talon rasituksista omistusosuuksiensa mukaisessa suhteessa. A ja B olivat ostaneet tontista mainitut J:n osuudet 24.1.1973 vahvistetulla kauppakirjalla ja I:n osuudet 5.2.1980 vahvistetulla kauppakirjalla sekä saaneet niihin lainhuudot 18.4.1973 ja 3.4.
2. A ja B olivat kauppojen jälkeen asuneet huoneistoissa nrot 2 ja
3. Rakennusliike Insinöörirakentajat Oy oli 25.10.1984 vahvistetulla kauppakirjalla ostanut eräältä toiselta rakennusliikkeeltä perustettavan yhtiön lukuun 6 138/10 000 osaa tontista eli sopimus- ja vahvistuskirjassa tarkoitetut huoneistojen nrot 1 ja 4 hallintaan oikeuttavat osuudet. Rakennusliike Insinöörirakentajat Oy oli tämän jälkeen 7.12.1988 allekirjoitetulla perustamiskirjalla perustanut Kiint. Oy Kajaanin Kalliokatu 17 nimisen kiinteistöyhtiön, jonka toimialana oli ollut omistaa ja hallita kysymyksessä olevaa tonttia ja sille rakennettavaa liikerakennusta. Kiint. Oy Kajaanin Kalliokatu 17:lle oli 4.9.1989 myönnetty lainhuuto sanottuun määräosuuteen. Asiassa esitetyn selvityksen mukaan oli kiinteistöllä sijaitsevissa rakennuksissa olevia huoneistoja käytetty koko yhteisomistussuhteen kestoajan sopimus- ja vahvistuskirjan tarkoittamalla tavalla vakituiseen asumiseen. Rakennusliike Insinöörirakentajat Oy:n ja sen sittemmin perustaman Kiint. Oy Kajaanin Kalliokatu 17:n hallitsemia huoneistoja oli yhtiöiden hallinta-aikana myös käytetty asumiseen. Yhtiöiden voitiin siten katsoa hyväksyneen kiinteistön yhteisomistajien vanhastaan noudattaman sopimuksen tontilla sijaitsevien rakennusten hallinnasta. Kun olosuhteet tontin ja sillä sijaitsevien rakennusten hallinnan ja käytön osalta olivat yhtiöiden yhteisomistuksen ajan pysyneet olennaisesti muuttumattomina, Kiint. Oy Kajaanin Kalliokatu 17:llä ei ollut oikeutta vaatia kiinteistöä myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamista varten. Näillä perusteilla hovioikeus ei ole muuttanut raastuvanoikeuden päätöksen lopputulosta. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA Kiint. Oy Kajaanin Kalliokatu 17:lle myönnettiin valituslupa. Yhtiö vaati, että asia palautetaan raastuvanoikeuteen uudelleen käsiteltäväksi. Toissijaisesti yhtiö pyysi, että asia ratkaistaan sen edellä selostetun hakemuksen mukaisesti. A ja B vastasivat valitukseen ja vaativat sen hylkäämistä. Mikäli yhteisomistussuhde määrätään purettavaksi ja tontti myytäväksi, A ja B toistivat vaatimuksensa siitä, että toiseksi uskotuksi mieheksi toimittamaan tontin myynti määrätään asianajaja Y ja että tontin alimmaksi myyntihinnaksi vahvistetaan 1 200 000 markkaa. Kiint. Oy Kajaanin Kalliokatu 17 on määräajan jälkeen 29.8.1994 toimittamassaan kirjoituksessa pyytänyt, että asianajaja X:n siirryttyä ulkomaille tämän asemesta uskotuksi mieheksi tontin myymisen toimittamista varten määrätään varatuomari Z. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 20.12.1994 Käsittelyratkaisu Kiint. Oy Kajaanin Kalliokatu 17:n määräajan jälkeen toimittama kirjoitus otetaan erityisestä syystä huomioon. A:lta ja B:ltä ei kuitenkaan pyydetä selitystä kirjoituksen johdosta, koska se on ilmeisesti tarpeetonta. Pääasiaratkaisu Perustelut Kiint. Oy Kajaanin Kalliokatu 17 sekä A ja B ovat alempien oikeuksien toteamalla tavalla saaneet omistusoikeuden kysymyksessä olevaan tonttiin ja sillä sijaitsevaan rakennukseen. Asianosaisten välillä vallitsee eräistä yhteisomistussuhteista annetussa laissa tarkoitettu yhteisomistussuhde. Lain 9 §:n 1 momentin mukaan yhteisomistajalla on oikeus saada yhteisomistussuhde halutessaan puretuksi. Jollei tämä ole mahdollista jakamalla yhteisomistussuhteen kohteena oleva esine, yhteisomistajalla on oikeus hakea tuomioistuimelta määräys myydä yhteisomistussuhteen purkamiseksi koko esine. Puheena olevan 14.1.1955 laaditun sopimus- ja vahvistuskirjaksi nimetyn sopimuksen tarkoituksena on ollut järjestää tontin silloisten yhteisomistajien asuminen tontilla olevassa rakennuksessa. Jutussa on kysymys siitä, sitooko tämä sopimus kiinteistöyhtiötä ja estääkö se yhteisomistussuhteen purkamisen edellä selostetulla tavalla. Vuonna 1988 perustettu kiinteistöyhtiö ja sen lukuun tontin osuuden vuonna 1984 ostanut Rakennusliike Insinöörirakentajat Oy eivät ole olleet vuoden 1955 sopimuksen osapuolia. Kauppakirjassa, jolla tontin osuus on perustettavan yhtiön lukuun hankittu, sopimusta ei ole mainittu. Se, oliko ostaja kaupanteon yhteydessä ollut mahdollisesti tietoinen sopimuksesta, ei sinänsä ratkaise kysymystä siitä, oliko ostaja tarkoittanut osaltaan hyväksyä sopimuksen ja tulla siihen sidotuksi. Ostajalla ei voida katsoa olleen tarkoitusta tulla sidotuksi vuoden 1955 sopimukseen, koska rakennusliike oli tontin osuuden ostaessaan tarkoittanut hankkia kiinteistön uudisrakentamista eikä asumiskäyttöä varten ja koska kiinteistöyhtiön toimialana on omistaa ja hallita kysymyksessä olevaa tonttia ja sille rakennettavaa liikerakennusta. Olosuhteista ei voida muutoinkaan päätellä kiinteistöyhtiön tarkoittaneen myöntyä tontin yhteisomistajien vanhastaan noudattamaan sopimukseen tontin ja sillä olevan asuinrakennuksen hallinnasta. Hovioikeus on kuitenkin katsonut yhtiöiden hyväksyneen tuon sopimuksen sillä perusteella, että yhtiöiden hallintaan tulleita huoneistoja on myös yhtiöiden hallinta-aikana käytetty asumiseen. Asiakirjoista saatavan selvityksen mukaan rakennusliike oli antanut käyttää tontin osuuden kaupassa 25.10.1984 hallintaansa tullutta asuinhuoneistoa nro 4 asuntona 30.11.1985 saakka. Asumiskäyttöä ei kuitenkaan ollut tarkoitettu pysyväksi vaan väliaikaiseksi. Lyhytaikaisen asumiskäytön sallimisesta ei vielä voida päätellä, että rakennusliike tai kiinteistöyhtiö olisivat kaupanteon jälkeenkään hyväksyneet vuoden 1955 sopimuksen itseään sitovaksi. Näin ollen Korkein oikeus katsoo, ettei tämä sopimus estä kiinteistöyhtiötä vaatimasta kiinteistön myyntiä yhteisomistussuhteen purkamiseksi. Kysymyksessä olevaa tonttia ja sillä olevia rakennuksia ei voida jakaa. Tontti on siten määrättävä eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 9 §:n mukaisesti myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamista varten. A:n ja B:n omistamaan tontin murto-osaan on vahvistettu velkakiinnityksiä. Tämä ja hakijayhtiön toimiala edellyttävät A:n ja B:n oikeusturvan suojaamiseksi alimman myyntihinnan vahvistamista. Kun asianosaiset ovat erimielisiä yhteisomistussuhteen purkamisesta, uskotun miehen määrääminen tontin myyntiä ja kauppahinnan jakamista varten on tarpeellista. Kiinteistöyhtiö ja A ja B ovat kumpikin osapuoli esittäneet oman ehdokkaansa määräämistä uskotuksi mieheksi. Korkein oikeus katsoo tässä tapauksessa olevan riittävää määrätä yksi uskottu mies. Asian laatuun nähden uskotun miehen tulisi olla joku muu kuin kummankaan osapuolen asiamies. Jutussa ei ole esitetty riittävää selvitystä tontin käyvästä arvosta alimman myyntihinnan vahvistamiseksi. Asiassa on niin ikään jäänyt epäselväksi, voivatko tontin osaomistajat päästä sopimukseen tontin myyntitavasta ja uskotun miehen henkilöstä. Näiden seikkojen käsitteleminen tapahtuu tässä tapauksessa soveliaimmin Kajaanin käräjäoikeudessa. Päätöslauselma Raastuvanoikeuden ja hovioikeuden päätökset kumotaan. Kiint. Oy Kajaanin Kalliokatu 17:n sekä A:n ja B:n yhteisesti omistama, Kajaanin kaupungin I kaupunginosassa korttelissa 23 oleva tontti 81 määrätään myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamiseksi. Asia palautetaan raastuvanoikeuden sijaan tulleeseen Kajaanin käräjäoikeuteen, jonka tulee ottaa se ilmoituksesta käsiteltäväkseen ja ottaen huomioon palauttamisen syy siinä laillisesti menetellä. Ratkaisussaan käräjäoikeuden tulee vahvistaa tontin myyntitapa ja alin myyntihinta, määrätä uskottu mies huolehtimaan tontin myymisestä ja kauppahinnan jakamisesta sekä antaa muut eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain edellyttämät lausunnot. Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Ruotsalainen, Tynjälä ja Randelin. Esittelijä Pertti Mäkilaurila. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riihelä, Lindholm, Taiple, Lehtimaja ja Palaja. Esittelijä Petri Leskinen.